【正文】 6規(guī)劃要點 6報建要求 8第二章 組織架構(gòu) 18組織架構(gòu)原則 18項目人員標準配置 18項目公司（全資）人員標準配置圖 19項目公司（合資）人員標準配置圖 20第三章 市場分析 21項目定位初步判斷 21三級市場（二手）分析 26核心調(diào)研 323 產(chǎn)品設(shè)計建議 34第四章 策劃設(shè)計 34策劃 34標準化 37建筑設(shè)計 37展示區(qū)設(shè)計 51綠色技術(shù) 58產(chǎn)品競爭特質(zhì)分析 59第五章 盈利分析 59成本估算基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 59盈利測算基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 60項目建設(shè)投資估算 60項目投資支出 61項目資金回流計劃 61資金平衡計劃 62融資籌集計劃 63盈利測算 63項目結(jié)轉(zhuǎn)計劃 65稅務(wù)籌劃 651不確定分析 661風險分析 661項目投資及預(yù)控建議 67第六章 工程管理 70工程概況 70管理組織 76 82 85里程碑計劃 96質(zhì)量管理策劃 99 100安全文明施工策劃 133工程成本管理策劃 135項目營銷配合 138項目資料管理 140 140 管理要求 141為確保售后服務(wù)而采取的措施 141第七章 營銷策劃 147入市時機和銷售前提條件 147分期運作策略 151展示體驗方案 151廣告推廣及媒體組合策略 154營銷過程控制及營銷費用預(yù)算 157第八章 客戶服務(wù) 157組織 157工作評比指標 157第九章 物業(yè)管理 159區(qū)域物業(yè)管理分析 159項目客戶群 159特色服務(wù) 159項目物業(yè)管理取費的測算 159項目物業(yè)管理早期介入及日常管理 159第一章 項目基礎(chǔ)資料自然條件資料 城市區(qū)位（表達宗地在城市范圍內(nèi)的位置，可在城市地圖基礎(chǔ)上制作） 宗地紅線圖（宗地面積、角點定位、紅線尺寸、標高） 宗地地形圖 （復(fù)雜地形時，表達現(xiàn)狀地形、標高（等高線）、現(xiàn)狀地貌）基地位于BC市西北前山區(qū)翠微西路和翠前路交口。27′、東經(jīng)113176。地勢平緩，倚山臨海，海域遼闊，百島蹲伏，有奇峰異石和秀美的海灣、沙灘。 土地地質(zhì)情況（有無文物、沖溝、暗河、城市管線等）用地南側(cè)有一條市政排洪渠，寬5米，長約360米。建筑物退讓距離除滿足建筑紅線要求外，應(yīng)同時滿足相關(guān)規(guī)范和標準的要求。 電力、水、燃氣、采暖等市政配套齊全 產(chǎn)品類型住宅均為高層、商業(yè)包括裙房商業(yè)和集中商業(yè)、標準層層高3米 項目特征基礎(chǔ)形式：樁基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式：框架結(jié)構(gòu)外立面：現(xiàn)代簡約鋁合金窗：灰色系列總平綠化標準、平均造價320元每平方米公共裝修標準：大堂3000元/平方米、標準電梯間1500元/平方米交樓形式：毛坯交樓 項目開發(fā)計劃該項目不采取分期開發(fā)。 房屋外墻為非垂直墻面時，按距地（樓）。 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、。 房屋天面上，屬永久性建筑，、水箱間、按其外圍水平投影面積計算。 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的。 挑樓、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。 、按外圍水平投影面積的一半計算。 房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。低層住宅及躍層（含復(fù)式）住宅的客廳層高不受該條限制。 陽臺建筑面積的計算標準： 建筑物的開敞式陽臺按其水平投影面積的一半計算面積。 架空層在同時滿足以下條件時，其建筑面積不計入地塊容積率： 以柱、剪力墻落地，視線通透、空間開敞； 無特定功能，只作為公共休閑、通道、綠化等非經(jīng)營性公共開敞空間使用。 建筑物地上樓層架空用于停放機動車的，按照地上停車庫標準計算建筑面積，并計入容積率。 建筑面積以平方米為計量單位，計算結(jié)果保留到小數(shù)點后2位。 精簡、高效：一崗多能、精簡高效。 外地項目人員的配置標準部門在項目部基礎(chǔ)上建立項目公司在項目公司的平臺再增加一個項目單項目公司兩個項目公司項目經(jīng)營班子人員不超過4人（總經(jīng)理/副總經(jīng)理/財務(wù)總監(jiān)/總經(jīng)理助理/設(shè)計總監(jiān)）不超過6人（總經(jīng)理/副總經(jīng)理/財務(wù)總監(jiān)/總經(jīng)理助理/設(shè)計總監(jiān)）行政人事4人（行政人事部經(jīng)理、行政主管、前臺文員、司機）6人（行政人事部經(jīng)理、行政主管、前臺文員、司機）財務(wù)人員2人3人成本人員2人3人報建人員1人2人每個項目工程人員按深圳項目部標準配置按深圳項目部標準配置按深圳項目部標準配置(1)行政人員與該公司總?cè)藬?shù)最高配置比例為1：10。(5)此配置為標準配置，如存在與實際情況差異較大，以公司的批復(fù)為準。項目公司（合資）人員標準配置圖(1)在經(jīng)營班子人員構(gòu)成中，如我方出任總經(jīng)理，則財務(wù)總監(jiān)由合作方派出，如合作方出任總經(jīng)理，則財務(wù)總監(jiān)由我方派出。第三章 市場分析項目定位初步判斷 營銷環(huán)境分析 項目所在地宏觀經(jīng)濟背景分析初步核算，2007年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP），%。人均GDP達61071元，按平均匯率折算約合7976美元，繼續(xù)居全省第3位。農(nóng)漁民人均純收入7622元，%。2002年2003年2004年2005年2006年2007年GDP(萬元)406265147327425462802634950074960008868400人均GDP(萬元)人均GDP增長率常住人口（萬人）戶籍人口(人)786101820228861741896000926300956900人均可支配收入(元/)153201660218347189081767119290社會消費零售額（億元）人均居住面積—————— 微觀環(huán)境 整體市場根據(jù)8月14日BC市統(tǒng)計局7月全市經(jīng)濟運行簡況公報, 2008年1―7月，%；，%。未來港珠澳大橋、城際輕軌、高欄港的建成與BC機場互相配合，使BC成為海陸空立體交通樞紐，交通便利，粵、港、澳客戶均可在BC居住。而住宅投資在近半年的時間里表現(xiàn)較為平穩(wěn)。 08年1－7月交易面積走勢圖（單位：平方米）08年五一后交易面積接續(xù)下降，各樓盤雖然都爭先恐后的推出購房的優(yōu)惠活動，但客戶依然持觀望態(tài)度，說明下半年銷售壓力更趨緊張。而全市預(yù)售價格上升至8065元/㎡,%,。%，%。從16月的單月數(shù)據(jù)來看，全市二手商品房交易金額從2月份開始呈上升狀態(tài)，6月份成交金額為23183萬元，其中香洲區(qū)6月份成交金額為20992萬元。 區(qū)位及地塊價值研究 區(qū)位市場認知252。項目處于前山和新香洲的交界處，與拱北、香洲中心僅10分鐘車程；252。 前山歷史悠久，是BC居住的傳統(tǒng)老區(qū)，具備人文情感，未來舊城改造也將提升片區(qū)價值。因此，90㎡以下的戶型是我們可以考慮的主力方向。n 華發(fā)新城5期位置：BC大道1號占地：㎡ 建面：5萬㎡產(chǎn)品類型：小高層、高層 戶數(shù)：總共約600套銷售價格：8500元/㎡（帶2000元/㎡裝修）剖析：華發(fā)新城開發(fā)已經(jīng)五年，社區(qū)已經(jīng)非常成熟。因此，建議我們采取差異化競爭，專攻競爭較小的中等檔次定位。樓盤戶型配比規(guī)劃亮點產(chǎn)品亮點中珠上城兩房81~109㎡，占71%三房105~130㎡，占29%35萬㎡大規(guī)模德式風格建筑音樂園林戶型面積區(qū)間大；八成以上戶型帶陽光花房挑高露臺或入戶花園；贈送面積最大約17㎡。 客戶特點（競爭樓盤的客戶群分析、客戶群分類特征等）中珠客戶多是二次置業(yè)者，是依靠知識(或智慧)創(chuàng)富的中產(chǎn)家庭，有良好的教育背景和穩(wěn)定優(yōu)裕的收入，崇尚自我表達。但基本還是以購買自主改善居住為主要目的。 案名AB花園城 技術(shù)策劃 規(guī)劃結(jié)構(gòu)（南北向要求、板式還是點式、行列式還是圍合式）住宅規(guī)劃充分考慮BC常年季候風向和利用東邊的山景，采用半圍合半開放的格局。 景觀規(guī)劃（景觀面分析、主導(dǎo)景觀價值分析、庭院景觀營造方式、景觀設(shè)計風格）（1）戶外環(huán)境的總體設(shè)計。新加坡風情園林，新加坡被譽為是世界最著名的“花園城市”，我們的景觀設(shè)計就是要將我們的項目打造成一個現(xiàn)代、時尚、休閑的具有新加坡風情的城市花園。綠色篇主要在小區(qū)綠化環(huán)境的營造上以多種設(shè)計形式來體現(xiàn)花園的概念，在我們的項目里，有大面積的草坪，七彩的花徑，芳香的花卉，成片的遮蔭林地等等。休閑篇主要體現(xiàn)在成人兒童泳池充分結(jié)合自然溪流，突出設(shè)計上的優(yōu)勢，這樣既滿足了功能性一面。 沿翠微西路和翠前路的沿街住宅底層設(shè)置小型商業(yè)店面，形成一個L型的帶狀商業(yè)鏈，6商業(yè)裙房設(shè)置騎樓，街角處的三角地設(shè)計成一個兩層的小型集中商業(yè)，可提供不同開間的沿街商鋪，它與后面的底層商業(yè)自然形成一條商業(yè)內(nèi)街，兩者之間通過天橋連成一體；這里作為連接翠微西路和翠前路的捷徑，既是集聚人氣的商業(yè)步行街也，是一個舒適清涼的休閑廣場。兼作人防使用。地下室頂板設(shè)計為三層級形式，、。 城市設(shè)計分析（城市天際線、與城市道路的關(guān)系）城市天際線豐富、錯落有致。 借鑒以往開發(fā)經(jīng)驗、案例和總結(jié)，避免相同問題重復(fù)發(fā)生 銷售合同簽訂后產(chǎn)品設(shè)計變更及變更發(fā)生及時知會相關(guān)部門的責任人建筑設(shè)計 住宅 戶型配比現(xiàn)階段設(shè)計按《建設(shè)許可證》要求的70%以上小戶型（90平米以下）比例。適用范圍：適用于別墅洋房贈送法二：可拆卸凸窗，超大落地凸窗理論依據(jù)：方法：磚砌假的凸窗臺板，入伙后再打掉，整個凸窗不計入面積。適用范圍：特別適用于小面積戶性。方法：將步入式凸窗的上梁打掉，直接成為有效的室內(nèi)空間。效果如圖：這些不計入建筑面積的地方，在入伙后可以加板封閉，成為單層的室內(nèi)使用面積。效果如圖：凹陽臺“偷”了一半面積“偷”和“搶”應(yīng)該是一個概念 —— 不計入建筑面積。這一套85平方米的三房二衛(wèi)戶型，又送了12平方米的入戶花園，真不亞于近100平方米的戶試用范圍：贈送法八：客廳贈送面積理論原理：又稱為“可延展客廳”。絞盡腦汁地“偷面積”的新招適用范圍：小戶型。適用范圍：光線朝向好的戶型適用。沿住區(qū)周邊立面以暖色為主，詮釋全新的濱海風情。 建造標準及成本目標（建筑主要裝飾材料）主要裝飾材料有外墻磚、涂料、石材、鋁合金。 M3 /㎡。 商業(yè)業(yè)態(tài)分析BC商業(yè)地產(chǎn)總體布局來看呈環(huán)狀排開，分布較為零散且相對獨立，各商圈彼此之間的輻射影響作用并不明顯，拱北商圈和吉大商圈為BC主要兩大商圈，輻射力較遠；而前山商圈、香洲片區(qū)、新香洲片區(qū)發(fā)展相對較晚，商業(yè)氛圍不是很濃厚，其中前山商圈較為特殊，主要經(jīng)營家具建材等專業(yè)市場，大型生活配套商業(yè)存在市場機會。家具建材類501500餐飲102000娛樂、休閑類200800建材類30300培訓(xùn)教育類5001500 商業(yè)流線策劃（主力店設(shè)置、人氣的聚集、人流的引導(dǎo)、停車方式、停車數(shù)量及位置）主力店設(shè)置在街口的集中商業(yè)，通過品牌商業(yè)的影響力聚集人氣，南側(cè)的公交車站和十字路口為主要的人流來源，通過沿街裙房商業(yè)引導(dǎo)人流，并通過集中商業(yè)的內(nèi)街及外街形成人流回路。 會所（性質(zhì)、規(guī)模及位置、檔次及裝修標準、與銷售中心的關(guān)系、管理模式）會所位于地塊東北角，面積1500平米。 配套類型及規(guī)模各種配套共計700平米，包括消防控制室，變配電房及社區(qū)工作室，垃圾房等。其建筑造型應(yīng)按照酒店或辦公建筑的外觀標準控制，但不得設(shè)置不相關(guān)的經(jīng)營性設(shè)施，不得設(shè)置開敞式陽臺；必須統(tǒng)一規(guī)劃隱蔽式空調(diào)機位。每套住宅至少應(yīng)有一個居室獲得日照?；▓@城一期銷售中心位于BC前山區(qū)翠微西路和翠前路交匯處，設(shè)在AB花園城一期商業(yè)中心首層，面積約700平米。愛好： 好愛書法、攝影。有兩個敞開式大陽臺，戶型可改性強。 樣板房風格戶型建筑（套內(nèi)）面積風格銷售亮點1棟1單元01/02戶型奇數(shù)層147（112）平方米現(xiàn)代中式大客廳，三陽臺（一陽臺贈送面積可改房間）7棟01/02戶型（）平方米現(xiàn)代港式大客廳（入戶花園贈送面積可改房間）7棟03/04戶型()平方米時尚新古典三陽臺（一陽臺贈送面積可改房間） 樣板房軟裝標準2500~2800元/平米 樣板房設(shè)計及施工節(jié)點（關(guān)門時間）交付節(jié)點2009年10月1日 工程樣板房 工程樣板房位置1棟三層一套和7棟四層兩套（精裝樣板房同層另三套） 工程樣板房設(shè)置方式（樓體、搭建）樓體 工程樣板房標準交樓標準 工程樣板房施工節(jié)點交付節(jié)點2009年10月1日 入戶大堂及標準層電梯廳（標準層門廳）樣板 入戶大堂及標準層電梯廳（標準層門廳）樣板位置1棟2單元、7棟1單元（標準層門廳）樣板標準交樓標準（標準層門廳）樣板施工節(jié)點09年8月29日 架空層、沿街面及園林展示 架空層、沿街面及園林展示位置 架空層、沿街面及園林展示標準交樓標準、沿街面及園林展示施工節(jié)點園林展示區(qū)面積約5200平方米，展示園林交付時間2009年10月1日。綠色技術(shù)——綠色技術(shù)、綠色理念一直是AB地產(chǎn)倡導(dǎo)的核心競爭力，綠色地產(chǎn)商也是AB地產(chǎn)與其他開發(fā)商不同的地方。 客戶的景觀體驗（展示區(qū)