【正文】 節(jié)能計算 節(jié)能要求滿足國家規(guī)范 節(jié)能措施（材料、外墻保溫方式、門窗型材類型、體型系數(shù)、玻璃類型）材料：擠塑聚苯板、加氣混凝土、泡沫混凝土、EPS發(fā)泡混凝土外墻保溫方式：加氣混凝土砌塊門窗型材類型：普通鋁合金+LOW—E中空玻璃、普通鋁合金窗+透明玻璃玻璃類型：LOW—E中空玻璃產(chǎn)品競爭特質(zhì)分析第五章 盈利分析成本估算基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 項目信息價選?。ǖ貐^(qū)、時間）其中：紐約原油價格、澳大利亞/巴西鐵礦石價格、鋁錠（以集團采購約定南海靈通價格為準(zhǔn)）價格、銅材（建議以南海靈通價格為準(zhǔn)）價格、不銹鋼板材（產(chǎn)地）價格、Ⅱ鋼筋綜合價(以BC市場價格為準(zhǔn))、C30砼綜合價(以BC市場價格為準(zhǔn))、技術(shù)工日價格(以BC市場價格為準(zhǔn)) 項目管理費用（管理費用計費率、銷售費用計費率、銀行貸款利率、財務(wù)費用計費率） 銷售費用:3751萬元 財務(wù)費用:12697萬元盈利測算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（以下適用銷售項目） 產(chǎn)品銷售價格:住宅為7360元/平方米；商鋪為26000元/平方米；集中商業(yè)12000元/平方米 銷售稅費：9949萬元 所得稅:7093萬元（以下適用租賃項目） 項目建設(shè)期間費用（建設(shè)期、土地費用支付期、其他費用支付年數(shù)） 項目租金（初始租金、租金增長率、項目出租率） 項目租賃期（租賃年限、基準(zhǔn)折現(xiàn)率） 項目固定資產(chǎn)折舊（折舊方式、折舊年限、殘值率） 期末費用（土地費用轉(zhuǎn)售、其他費用轉(zhuǎn)售）項目建設(shè)投資估算 項目建設(shè)投資估算匯總及分期計算表（分期投資估算表同此）序號項目總價（萬元）建筑單方（元/平米）銷售單方（元/平米）一土地費用 二勘察設(shè)計等前期費用 三建安費用 四公共配套 五室外工程六工程建設(shè)其他費用 二到六項合計 七維修基金000八管理費 九銷售費用 十財務(wù)費用 總 計 項目投資支出 項目投資（投資總額、開發(fā)持續(xù)時間、年平均投資支出額、剩余保修款總額）項目投資支出計劃表 （金額：萬元）項目分期/年份20 年20 年20 年20 年20 年20 年合計一期二期┄合計項目資金回流計劃 銷售項目資金回流（預(yù)計銷售總額、可銷售面積[其中：住宅面積、商業(yè)面積、住宅平均銷售價格、商業(yè)平均銷售價格]、銷售年度年平均銷售量、各年的銷售量計劃）銷售項目資金回流計劃表項目分期/年份20 年20 年20 年20 年20 年20 年合計一期二期┄合計 租賃項目資金回流（項目可出租面積、年平均出租率、年平均租金價格、車位收入、起始租賃期內(nèi)押金收入、土地使用有效年限內(nèi)收入、年平均收入）租賃項目資金回流計劃表項目分期/年份20 年20 年20 年20 年合計租金收入其他收入合計資金平衡計劃 項目資金平衡計劃（預(yù)計進入銷售期年份、實現(xiàn)現(xiàn)金回流年份、實現(xiàn)項目滾動發(fā)展年份、實現(xiàn)正現(xiàn)金流[既項目的資金流入總額將超過流出總額]年份；項目投資峰值[金額]及峰值預(yù)計出現(xiàn)年份）資金平衡計劃表 （萬元）項目/年份20 年20 年20 年20 年20 年20 年合計一、資金流入銷售收入其他流入(1)資本金(2)融資二、資金流出項目投資支出稅金流出貸款利息三、資金剩余量歸還融資款利潤分配 資金占用圖（各年項目銷售流入、各年項目投資支出及累計情況、各年資金占用及累計占用情況）融資籌集計劃 融資籌集考慮（是否引入合作伙伴、金融貸款方式[土地質(zhì)押、開發(fā)貸款、擔(dān)保貸款]、對公司產(chǎn)生的影響、股東墊款、債券融資、金融貸款的期限及年利率）融資籌集計劃表項目/年份20 年20 年20 年20 年20 年合計一、融資流入計劃 股東墊款 資本融資 債券融資 金融貸款二、融資歸還計劃 股東墊款 資本融資 債券融資 金融貸款三、融資借款余額四、項目融資需求量五、資金缺口盈利測算(以下適用銷售項目) 測算結(jié)果（項目凈利潤、成本凈利潤率、估算成本和預(yù)估售價條件下項目盈虧平衡點[銷售率]、估算成本條件下盈虧平衡點[銷售價格]、預(yù)估售價條件下項目盈虧平衡點[項目成本]、項目盈利狀況）項目盈利測算匯總表序號指標(biāo)單位分期匯總備注1銷售收入萬元2項目總成本萬元3銷售稅費萬元4土地增值稅萬元5所得稅萬元6項目凈利潤萬元7建筑面積凈利潤元/平米8銷售面積凈利潤元/平米9土地面積凈利潤元/平米10成本凈利潤率％11銷售凈利潤率％12盈虧平衡點（銷售率）％13盈虧平衡點（銷售價格）元/平米14盈虧平衡點（項目成本）元/平米建筑面積單方 (以下適用租賃項目) 測算結(jié)果（稅后財務(wù)內(nèi)部收益率[IRR]、大于/小于基準(zhǔn)內(nèi)部收益率[Ic＝ ]、財務(wù)凈現(xiàn)值[NPV][Ic＝ ][大于/小于0]）項目盈利測算匯總表序號指 標(biāo)單 位數(shù)值備注一稅前指標(biāo)1財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）%2財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）萬元Ic＝3靜態(tài)投資回收期年含建設(shè)期4動態(tài)投資回收期年含建設(shè)期二稅后指標(biāo)1財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）%2財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）萬元3靜態(tài)投資回收期年含建設(shè)期4動態(tài)投資回收期年含建設(shè)期項目結(jié)轉(zhuǎn)計劃 項目各期在各年度的結(jié)轉(zhuǎn)計劃及結(jié)轉(zhuǎn)比例項目結(jié)轉(zhuǎn)計劃表項目/年份20 年20 年20 年20 年20 年20 年合計面積收入成本費用項目毛利項目凈利潤合計稅務(wù)籌劃 銷售項目稅金流出銷售項目稅金流出計劃表項目/年份20 年20 年20 年20 年20 年合計一、銷售收入二、稅金流出營業(yè)稅及附加預(yù)交土地增值稅預(yù)交所得稅清繳土地增值稅清繳所得稅合 計 稅務(wù)籌劃計劃1不確定分析 盈虧平衡分析（以下適用銷售項目）BEP銷售率＝ BEP銷售價＝ BEP單方成本（建筑面積）＝ （以下適用租賃項目）BEP出租率＝ BEP租金＝ 敏感性分析（以內(nèi)部收益率為指標(biāo)，分別對項目投資、初始租金為變動因素進行敏感性分析）變動幅度變動因素20%15%10%5%0%5%10%15%20%敏感度臨界值成本　　　　　　　　　　　初始租金　　　　　　　　　　　1風(fēng)險分析 風(fēng)險提示（風(fēng)險提示、控制對策） 市場風(fēng)險：當(dāng)售價下浮大于10％、成本上漲大于10％時 。 單體建筑東西墻不全用減力墻，避免混凝土結(jié)構(gòu)吸熱造成西曬，影響室內(nèi)節(jié)能效果；東西墻宜采用框支減力墻結(jié)構(gòu)，結(jié)合設(shè)置有保溫隔熱功能的填充墻，并在建筑設(shè)計中做好開窗率達(dá)到節(jié)能審查標(biāo)準(zhǔn)?？衫媒ㄖ≌讓蛹芸諏拥任恢迷黾硬晒饩?dāng)?shù)量，根據(jù)相關(guān)規(guī)定采光通風(fēng)井面積總和達(dá)到地下室面積的2%，即可不做機械通風(fēng)排煙。在保障消防用水儲備量的基礎(chǔ)上，將收集來的雨水用做日常的景觀綠化用水。垂直綠化用于樓梯間花壇（可采用爬墻虎，常春藤等植物）以及低層建筑和高層建筑的底層局部（如架空層、單元大堂入口外側(cè)）。 地面停車場采用植草格做法。 “客戶服務(wù)中心”辦公室的標(biāo)準(zhǔn)（面積、裝修風(fēng)格及配置）客戶服務(wù)中心辦公室的面積在40㎡左右，應(yīng)配制復(fù)印機（復(fù)印大量客戶資料使用）和大容量的檔案柜（存放客戶資料）。 “客戶服務(wù)中心”辦公室 “客戶服務(wù)中心”辦公室的設(shè)置（與銷售中心有一定距離）本項目上設(shè)置有兩個客服的編制，其主要職責(zé)為整理客戶資料、簽訂合同及認(rèn)購書、辦理按揭遞交、意見搜集等，原則上不負(fù)責(zé)處理銷售上的突發(fā)問題。 標(biāo)桿樓盤的展示經(jīng)驗及教訓(xùn)中珠上城作為我們的對標(biāo)樓盤，其售樓部雖然外部設(shè)計有現(xiàn)代感，但在展示的細(xì)節(jié)上存在問題，導(dǎo)致了整個展示系統(tǒng)的檔次，比如現(xiàn)場人流動線的組織、功能分區(qū)不明顯等，因此導(dǎo)致售樓部雖然大，卻缺乏人氣。 客戶體驗細(xì)節(jié)（展示的細(xì)節(jié)）通過細(xì)節(jié)增加品質(zhì)感，比如借鑒星級酒店的做法，在垃圾桶的煙灰盅鋪細(xì)砂，上面打出花園城LOGO。 客戶的景觀體驗（展示區(qū)景觀設(shè)計風(fēng)格、景觀展示重點）將中心庭園游泳池區(qū)作為景觀展示區(qū)，戶外游泳池是體現(xiàn)高檔大型社區(qū)休閑配套設(shè)施的重要標(biāo)志。 參觀流線的設(shè)計大門接待——沙盤模型展示——品牌展示——園林示范區(qū)展示——示范單位展示——洽談——離開 客戶體驗全程感受感性描述（從客戶到達(dá)、直至離開銷售中心全過程的描述，把技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)轉(zhuǎn)化為客戶具體體驗到的感官感受，包括銷售中心、景觀、樣板房等銷售亮點的全程展現(xiàn)）1) 客戶到達(dá)停車場（如開車），就要感受到AB物業(yè)服務(wù)的專業(yè)、溫情，如保安要主動幫客戶開車門，雨天要打傘送客戶；2) 進入售樓部，銷售人員熱情接待，儀表談吐要體現(xiàn)AB地產(chǎn)大公司的專業(yè)素質(zhì)，服務(wù)要與“家在情在”的企業(yè)理念相匹配；3) 耐心講解銷售信息，虛心聽取客戶的意見，并及時反饋客戶信息；4) 講解說辭時，要注意技巧，盡量將冰冷的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)數(shù)據(jù)，用客戶容易理解的營銷語言說出來，如3萬㎡的園林面積，不要直接說3萬㎡如何的大規(guī)模，而是應(yīng)該將其打比成7個標(biāo)準(zhǔn)足球比賽場地；5) 講完沙盤模型，可帶客戶感受下AB地產(chǎn)、AB悠久的歷史淵源，讓客戶真正認(rèn)識到大品牌開發(fā)商的實力；6) 參觀樣板示范園林時，可以給客戶介紹下園林里的物種，介紹下我們在施工時的一些溫馨新故事，并向客戶描繪一下這么大園林帶來的生活舒適感。綠色技術(shù)——綠色技術(shù)、綠色理念一直是AB地產(chǎn)倡導(dǎo)的核心競爭力，綠色地產(chǎn)商也是AB地產(chǎn)與其他開發(fā)商不同的地方。AB地產(chǎn)品牌——百年AB，其品牌價值巨大，但在BC購房者心目中尚未有效傳播和建立起品牌形象來。 樣板房風(fēng)格戶型建筑（套內(nèi)）面積風(fēng)格銷售亮點1棟1單元01/02戶型奇數(shù)層147（112）平方米現(xiàn)代中式大客廳，三陽臺（一陽臺贈送面積可改房間）7棟01/02戶型（）平方米現(xiàn)代港式大客廳（入戶花園贈送面積可改房間）7棟03/04戶型()平方米時尚新古典三陽臺（一陽臺贈送面積可改房間） 樣板房軟裝標(biāo)準(zhǔn)2500~2800元/平米 樣板房設(shè)計及施工節(jié)點（關(guān)門時間）交付節(jié)點2009年10月1日 工程樣板房 工程樣板房位置1棟三層一套和7棟四層兩套（精裝樣板房同層另三套） 工程樣板房設(shè)置方式（樓體、搭建）樓體 工程樣板房標(biāo)準(zhǔn)交樓標(biāo)準(zhǔn) 工程樣板房施工節(jié)點交付節(jié)點2009年10月1日 入戶大堂及標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳（標(biāo)準(zhǔn)層門廳）樣板 入戶大堂及標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳（標(biāo)準(zhǔn)層門廳）樣板位置1棟2單元、7棟1單元（標(biāo)準(zhǔn)層門廳）樣板標(biāo)準(zhǔn)交樓標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)層門廳）樣板施工節(jié)點09年8月29日 架空層、沿街面及園林展示 架空層、沿