【正文】 街面及園林展示位置 架空層、沿街面及園林展示標(biāo)準(zhǔn)交樓標(biāo)準(zhǔn)、沿街面及園林展示施工節(jié)點園林展示區(qū)面積約5200平方米，展示園林交付時間2009年10月1日。銷售亮點：120米超寬樓距，在客廳及房間內(nèi)可欣賞中庭一萬平米園林景觀。有兩個敞開式大陽臺，戶型可改性強(qiáng)。最適合追求高品質(zhì)居住環(huán)境考慮換房的客群。愛好： 好愛書法、攝影。 銷售中心內(nèi)部功能分布功能分區(qū)預(yù)計面積區(qū)間（m2）主要功能及活動主要配合設(shè)備迎賓接待區(qū)3040迎賓1位、客戶接待前臺獨立迎賓接待位1個接待臺（10個位、6部電腦及網(wǎng)線端口）、資料臺、8部電話產(chǎn)品展示區(qū)150200推介1個建筑模型(2米X3米)、區(qū)域模型(3米X4米)等洽談區(qū)100150認(rèn)購洽談接待臺8組（沙發(fā)座位）、資料架放映區(qū)70100項目/品牌專題片70英寸電視、音響吧臺區(qū)10開放式茶點服務(wù)飲水機(jī)、水槽、工作臺、咖啡機(jī)等休息休閑區(qū)（可跟洽談區(qū)融合起來，兼?zhèn)淝⒄労托蓍e功能）5080客戶休息、等候區(qū)/兼有洽談功能可結(jié)合西式餐飲和吧臺考慮、休閑桌椅68組、書架、資料架材料/樣品展示區(qū)100150產(chǎn)品體驗展版、材料樣板、6個（800X800）小型模型等品牌體驗區(qū)3050品牌體驗品牌展版、展臺VIP室20VIP接待接待沙發(fā)及茶幾1組、資料架、網(wǎng)線端口簽約區(qū)認(rèn)購書及合同簽署10個位（電腦8臺）、網(wǎng)線端口10個、電話1部、工作臺、等候沙發(fā)、辦公設(shè)備財務(wù)區(qū)30財務(wù)手續(xù)電腦、財務(wù)設(shè)備、電話1部兒童娛樂區(qū)20兒童游樂兒童娛樂設(shè)施、休閑桌椅儲藏室15資料、展牌等臨時物品堆放更衣室10銷售代表個人衣物料儲存、工裝更換小儲藏柜14個等、衣柜（工裝懸掛）、單人封閉更衣間2間洗手間4060男洗手間座式馬桶23個，蹲位1個，洗手盆2個（感應(yīng)裝置及吸收液）、干手器1個、擦手紙巾盒1個，設(shè)備使用一線品牌女洗手間（洗手間分男女、可公用洗手區(qū)，以接省空間）座式馬桶4個，洗手盆2個（感應(yīng)裝置及吸收液）、干手器1個、擦手紙巾盒1個，設(shè)備使用一線品牌 銷售中心內(nèi)部參觀流線組織迎賓區(qū)→建筑（區(qū)域）模型區(qū)→展示樣板房→洽談區(qū) 銷售中心設(shè)計及施工節(jié)點（關(guān)門時間）交付節(jié)點2009年9月1日 銷售中心后期使用功能（樓盤銷售完成后是否作為商業(yè)銷售或者作為會所配套）作為商業(yè)銷售 精裝修樣板房 樣板房位置一期三套樣板房分別為：1棟3層C2戶型（1棟2單元301）7棟4層F2a戶型（7棟1單元404）7棟4層F1a戶型（7棟1單元401） 樣板房設(shè)置方式（樓體、搭建）樓體 樣板房“故事”（按客戶定位中的經(jīng)典客戶設(shè)計樣板房主人及女主人身份、職業(yè)、受教育程度、愛好、社交、家庭構(gòu)成）1棟01裝修風(fēng)格：現(xiàn)代中式家庭構(gòu)成：王教授夫婦一家三口。花園城一期銷售中心位于BC前山區(qū)翠微西路和翠前路交匯處，設(shè)在AB花園城一期商業(yè)中心首層，面積約700平米。 有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)管理用房、業(yè)主委員會用房設(shè)計和預(yù)留設(shè)在會所二樓。每套住宅至少應(yīng)有一個居室獲得日照。如建筑與道路非平行布置時，其最大連續(xù)面寬的投影不應(yīng)大于65米，且與道路垂直投影的最大連續(xù)面寬不大于60米。其建筑造型應(yīng)按照酒店或辦公建筑的外觀標(biāo)準(zhǔn)控制，但不得設(shè)置不相關(guān)的經(jīng)營性設(shè)施，不得設(shè)置開敞式陽臺；必須統(tǒng)一規(guī)劃隱蔽式空調(diào)機(jī)位。 建筑風(fēng)格外立面現(xiàn)代簡約，體現(xiàn)現(xiàn)代流行時尚。 配套類型及規(guī)模各種配套共計700平米，包括消防控制室，變配電房及社區(qū)工作室，垃圾房等。裝修標(biāo)準(zhǔn)為3500元/㎡。 會所（性質(zhì)、規(guī)模及位置、檔次及裝修標(biāo)準(zhǔn)、與銷售中心的關(guān)系、管理模式）會所位于地塊東北角，面積1500平米。 商業(yè)尺度分析（商業(yè)廣場或商業(yè)街尺度、商鋪的開間進(jìn)深、商業(yè)的單層面積及層數(shù)、商業(yè)的體量）沿翠微西路和翠前路的沿街住宅底層設(shè)置小型商業(yè)店面，形成一個L型的帶狀商業(yè)鏈，6商業(yè)裙房設(shè)置騎樓，街角處的三角地設(shè)計成一個兩層的小型集中商業(yè)，可提供不同開間的沿街商鋪，它與后面的底層商業(yè)自然形成一條商業(yè)內(nèi)街，兩者之間通過天橋連成一體。培訓(xùn)教育類5001500 商業(yè)流線策劃（主力店設(shè)置、人氣的聚集、人流的引導(dǎo)、停車方式、停車數(shù)量及位置）主力店設(shè)置在街口的集中商業(yè)，通過品牌商業(yè)的影響力聚集人氣，南側(cè)的公交車站和十字路口為主要的人流來源，通過沿街裙房商業(yè)引導(dǎo)人流，并通過集中商業(yè)的內(nèi)街及外街形成人流回路。百貨批發(fā)類100500其他類10100娛樂、休閑類200800建材類30300手機(jī)、通訊類30200網(wǎng)吧5001000家具建材類501500餐飲102000項目周邊業(yè)態(tài)分析前山三臺石路翠微東路明珠南路業(yè)種經(jīng)營面積㎡業(yè)種經(jīng)營面積業(yè)種經(jīng)營面積㎡不銹鋼加工類2050門窗類2050餐飲102000門窗類3080石材板材類2080超市5003000市場3000五金交電類50100網(wǎng)吧250800超市25003500管材類50100藥店200500銀行200500燈飾照明類50120銀行100300酒店50006000餐飲類30120美發(fā)美容100500手機(jī)通訊20200其他類3080中介類202000百貨類201500 商業(yè)業(yè)態(tài)分析BC商業(yè)地產(chǎn)總體布局來看呈環(huán)狀排開，分布較為零散且相對獨立，各商圈彼此之間的輻射影響作用并不明顯，拱北商圈和吉大商圈為BC主要兩大商圈，輻射力較遠(yuǎn)；而前山商圈、香洲片區(qū)、新香洲片區(qū)發(fā)展相對較晚，商業(yè)氛圍不是很濃厚，其中前山商圈較為特殊，主要經(jīng)營家具建材等專業(yè)市場，大型生活配套商業(yè)存在市場機(jī)會。其商業(yè)定位類似于花園城中心之于蛇口，也只有將商業(yè)等級從社區(qū)商業(yè)拔升到城市區(qū)域商業(yè)中心的地位才能帶動大量商鋪的銷售。 M3 /㎡。 精裝修（是否做精裝修，精裝修檔次、標(biāo)準(zhǔn)、亮點）不做精裝修。 建造標(biāo)準(zhǔn)及成本目標(biāo)（建筑主要裝飾材料）主要裝飾材料有外墻磚、涂料、石材、鋁合金。外墻面的顏色在同一個色系里加入不同的變化，屋頂順應(yīng)住宅層數(shù)的變化設(shè)計斜板金屬屋面，為小區(qū)形象增添活躍的要素，豐富了城市景觀。沿住區(qū)周邊立面以暖色為主，詮釋全新的濱海風(fēng)情。格局方正，落地凸窗。適用范圍：光線朝向好的戶型適用。方法：打造一個封閉式陽臺，由玻璃圍合而成，與室內(nèi)空間相通。絞盡腦汁地“偷面積”的新招適用范圍：小戶型。方法：將原設(shè)計的兩戶之間的管道井面積，兩家各分一半。這一套85平方米的三房二衛(wèi)戶型，又送了12平方米的入戶花園，真不亞于近100平方米的戶試用范圍：贈送法八：客廳贈送面積理論原理：又稱為“可延展客廳”。方法：采用左右錯層設(shè)計，將入戶花園設(shè)計成兩層高度，可以100%的“偷面積”。效果如圖：凹陽臺“偷”了一半面積“偷”和“搶”應(yīng)該是一個概念 —— 不計入建筑面積。贈送法六：凹陽臺理論原理：凹陽臺只計一半建筑面積。效果如圖：這些不計入建筑面積的地方，在入伙后可以加板封閉，成為單層的室內(nèi)使用面積。適用范圍：尤其適合小戶型 贈送法五：利用過道花園和露臺花園理論原理：一些兩層高的預(yù)留洞口，有的處于陽臺一側(cè)（露臺花園），有的處于內(nèi)走廊一側(cè)的入戶門邊（過道花園），這些地方也是不計入容積率的建筑面積的。方法：將步入式凸窗的上梁打掉，直接成為有效的室內(nèi)空間。效果如圖：，被稱為“隱藏式衣櫥”。適用范圍：特別適用于小面積戶性。在拆卸凸窗后的室內(nèi)空間超大落地凸窗+大露臺，是高實用率的“偷面積”絕招。適用范圍：適用于別墅洋房贈送法二：可拆卸凸窗，超大落地凸窗理論依據(jù)：方法：磚砌假的凸窗臺板，入伙后再打掉，整個凸窗不計入面積。寬景HOUSE的一樓單位半地下室萬科“17英里”TOWNHOUSE所送的半地下室。方法：將一層和地下室打通，充分利用大面積的底下面積。 借鑒以往開發(fā)經(jīng)驗、案例和總結(jié)，避免相同問題重復(fù)發(fā)生 銷售合同簽訂后產(chǎn)品設(shè)計變更及變更發(fā)生及時知會相關(guān)部門的責(zé)任人建筑設(shè)計 住宅 戶型配比現(xiàn)階段設(shè)計按《建設(shè)許可證》要求的70%以上小戶型（90平米以下）比例。標(biāo)準(zhǔn)化 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的選擇（戶型、部品部件、建造標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)）本著快速啟動項目的原則，明確產(chǎn)品模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化的思路，產(chǎn)品盡量套用已有項目（海月、雍華府、花園城及設(shè)計院推薦的），以原有成熟產(chǎn)品升級復(fù)制為主，以縮短項目開發(fā)周期，同時易于控制，保證最終產(chǎn)品品質(zhì)。 城市設(shè)計分析（城市天際線、與城市道路的關(guān)系）城市天際線豐富、錯落有致。用地東北角設(shè)置一車行次要出入口。地下室頂板設(shè)計為三層級形式，、。局部設(shè)置機(jī)械雙層停車。兼作人防使用。 停車場（庫）規(guī)劃（車位配比、地面/地下停車位比例、地下車位布置方式、單位地下車位面積指標(biāo)）車位配比：1車位/100 M2建筑面積。 沿翠微西路和翠前路的沿街住宅底層設(shè)置小型商業(yè)店面，形成一個L型的帶狀商業(yè)鏈，6商業(yè)裙房設(shè)置騎樓，街角處的三角地設(shè)計成一個兩層的小型集中商業(yè)，可提供不同開間的沿街商鋪，它與后面的底層商業(yè)自然形成一條商業(yè)內(nèi)街，兩者之間通過天橋連成一體；這里作為連接翠微西路和翠前路的捷徑，既是集聚人氣的商業(yè)步行街也，是一個舒適清涼的休閑廣場。一些小的活動廣場也充分結(jié)合設(shè)計理念，使人們可以在較大的空間平臺停留和休憩。休閑篇主要體現(xiàn)在成人兒童泳池充分結(jié)合自然溪流，突出設(shè)計上的優(yōu)勢，這樣既滿足了功能性一面。健康運動具體體現(xiàn)在小區(qū)設(shè)計了各年齡段的人相應(yīng)的配套健身運動設(shè)施。綠色篇主要在小區(qū)綠化環(huán)境的營造上以多種設(shè)計形式來體現(xiàn)花園的概念，在我們的項目里，有大面積的草坪，七彩的花徑，芳香的花卉，成片的遮蔭林地等等。強(qiáng)調(diào)綠化本身的功能性包括觀賞、遮蔭、降噪、微環(huán)境空氣質(zhì)量提升等等。新加坡風(fēng)情園林，新加坡被譽(yù)為是世界最著名的“花園城市”，我們的景觀設(shè)計就是要將我們的項目打造成一個現(xiàn)代、時尚、休閑的具有新加坡風(fēng)情的城市花園。 （2）結(jié)合建筑單體設(shè)計的風(fēng)格和特點，延伸現(xiàn)代感，帶有濱海風(fēng)情的主題。 景觀規(guī)劃（景觀面分析、主導(dǎo)景觀價值分析、庭院景觀營造方式、景觀設(shè)計風(fēng)格）（1）戶外環(huán)境的總體設(shè)計。 豎向設(shè)計原則（土方平衡、高差利用、城市管線標(biāo)高）用地東北高，西南低，因地制宜利用基地與外部道路的高差設(shè)置地下車庫，地下車庫的覆土在標(biāo)高上與用地東北角的道路標(biāo)高取平，形成地下室。 案名AB花園城 技術(shù)策劃 規(guī)劃結(jié)構(gòu)（南北向要求、板式還是點式、行列式還是圍合式）住宅規(guī)劃充分考慮BC常年季候風(fēng)向和利用東邊的山景，采用半圍合半開放的格局。 核心調(diào)研結(jié)論 客戶調(diào)研的結(jié)論（總結(jié)目標(biāo)客戶的來源、價值觀、消費習(xí)慣、購買因素等特征；總結(jié)他們對產(chǎn)品面積、產(chǎn)品細(xì)節(jié)、社區(qū)配套、生活配套的具體要求）以中珠和時代廊橋的客戶進(jìn)行訪談分析，發(fā)現(xiàn)了我們目標(biāo)客戶的特征：u 來源：前山、新香洲以及拱北區(qū)域u 價值觀：品質(zhì)感、尊重感u 消費習(xí)慣：性價比注重，偏向品牌開發(fā)商u 購買因素：自住、投資u 產(chǎn)品面積：首次置業(yè)100㎡以下，改善居住120㎡以上u 產(chǎn)品細(xì)節(jié)：贈送空間，實用率，景觀u 社區(qū)配套：大而完善的社區(qū)商業(yè)，會所，泳池，幼兒園等u 生活配套：周邊有市一級的名校，區(qū)一級的醫(yī)院，大型超市 產(chǎn)品調(diào)研的結(jié)論（戶型配比及產(chǎn)品定位綜合調(diào)整結(jié)論）經(jīng)過以上分析，調(diào)整了我們的產(chǎn)品配比戶型分類間隔面積（㎡）投資自主戶型兩房85~90居住升級戶型三房120~130舒適享受戶型四房 五房140~1703 產(chǎn)品設(shè)計建議 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與戶型結(jié)構(gòu) 戶型設(shè)置條件 客戶價值質(zhì)素及主次 策劃方向示意 戶型創(chuàng)新方向及具體措施第四章 策劃設(shè)計策劃 分期開發(fā)策略 分期分析（分幾期、一期的位置、一期的規(guī)模、一期的產(chǎn)品類型）AB花園城項目A地塊分一期開發(fā)。但基本還是以購買自主改善居住為主要目的。時代廊橋以新香洲、拱北的客戶為主，澳門客戶也有很大比例。 客戶特點（競爭樓盤的客戶群分析、客戶群分類特征等）中珠客戶多是二次置業(yè)者，是依靠知識(或智慧)創(chuàng)富的中產(chǎn)家庭，有良好的教育背景和穩(wěn)定優(yōu)裕的收入，崇尚自我表達(dá)。而這一價格由于缺乏產(chǎn)品、園林等的硬件支持，故銷售一直不利。樓盤戶型配比規(guī)劃亮點產(chǎn)品亮點中珠上城兩房81~109㎡，占71%三房105~130㎡，占29%35萬㎡大規(guī)模德式風(fēng)格建筑音樂園林戶型面積區(qū)間大；八成以上戶型帶陽光花房挑高露臺或入戶花園；贈送面積最大約17㎡。 價格定位在價格上，參照我們的對標(biāo)項目，我們的價格定位應(yīng)該在6500元/㎡的大致水平上。因此，建議我們采取差異化競爭，專攻競爭較小的中等檔次定位。從區(qū)域內(nèi)的兩個具備一定競爭性的樓盤來看，在目前的市場環(huán)境下，高端定位的住宅消費在下降，而象華發(fā)新城5期這樣性價比高的宜居產(chǎn)品，才是目前市場真正具有競爭力的產(chǎn)品。n 華發(fā)新城5期位置：BC大道1號占地：㎡ 建面：5萬㎡產(chǎn)品類型：小高層、高層 戶數(shù)：總共約600套銷售價格：8500元/㎡（帶2000元/㎡裝修）剖析：華發(fā)新城開發(fā)已經(jīng)五年，社區(qū)已經(jīng)非常成熟。在2007年一期銷售成功的基礎(chǔ)上，二期提高了檔次和價格，但銷售不理想，開盤銷售率僅為15%。因此，90㎡以