地產(chǎn)項目全程策劃案-文庫吧資料
2025-04-23 00:21本頁面
【正文】 況吸引港人來深置業(yè)，連接深港的西部跨海大橋建成之后將會吸引更多港人選擇海景秀麗的后海片區(qū)。 本項目的戶型及戶型面積設(shè)置，不具備外銷優(yōu)勢根據(jù)有關(guān)圖文資料介紹，觀海臺的戶型分布為大2房2廳、3房2廳，主導(dǎo)面積為85—110平方米（占全部住宅面積的62%），結(jié)合深圳目前外銷市場主導(dǎo)戶型面積需求（3房，面積70—100平方米）的分析比較可知，觀海臺的戶型設(shè)置與港人在深置業(yè)的目標戶型很不吻合。對港人來說，本片區(qū)屬較為陌生的地帶，因而，不具備外銷優(yōu)勢。（一）本項目物業(yè)自身因素的分析216。就觀海臺而言，面對深圳本地市場是毋庸置疑的了。 針對緊鄰樓盤可能降價競爭的威脅，在整合項目優(yōu)勢的同時，另一方面要堅持加強和優(yōu)化工程管理，控制成本，努力發(fā)掘和提高資金的實際使用效率，盡量爭取價格回旋空間，為靈活實施定價策略奠定堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。在物業(yè)包裝、市場定位、銷售推廣的過程中緊緊圍繞本項目的獨特優(yōu)勢和賣點進行整合營銷傳播，將本項目與其他競爭對手明顯區(qū)隔開來，吸引目標客戶，實現(xiàn)良好銷售。 本項目的主要威脅來自眾多樓盤的競爭。 針對“S（優(yōu)勢）+T（威脅）組合”的對策：整合本項目的優(yōu)勢，分析市場有效需求特征和本項目的客觀威脅來源，切準市場機會點，規(guī)避客觀威脅，揚長避短，化不利為有利。在物業(yè)升值方面做方向性引導(dǎo)。216。216。216。 海景是本項目的絕對優(yōu)勢。 在進行有效宣傳、推介既有優(yōu)勢的同時，還應(yīng)利用客戶置業(yè)投資比例上升的趨勢，制定靈活的定價策略和優(yōu)惠的付款措施，減輕客戶的資金壓力，增加成交幾率。 借宏觀經(jīng)濟回穩(wěn)向好、中國加入WTO刺激摟市有效需求等機會點，多作正面引導(dǎo)的軟性廣告宣傳，引導(dǎo)客戶購買。 針對“S（優(yōu)勢）+O（機會）組合”的對策：將本項目的優(yōu)勢與機會點有機結(jié)合，借機會點彰顯項目的優(yōu)勢。 針對主導(dǎo)戶型面積偏大的情況 對策:目前市場上大面積戶型滯銷的根本原因是因為該類戶型的總價高，本項目在定價時已充分認識到這一點，將不同質(zhì)素戶型的單位面積售價定在不同的價格水平上，將目標客戶群再細分，使其盡量貼近目標客戶能承受的總體價格水平；同時采取靈活輕松的付款方式，如5%首期，30年銀行按揭等，盡量減輕客戶的資金壓力，相信可以擴大和發(fā)掘該類戶型的有效需求。 針對部分單位方向朝西的情況 對策：可考慮對環(huán)東路進行同小區(qū)園林風(fēng)格相同的綠化包裝，在景觀上創(chuàng)造優(yōu)勢，力爭消除客戶心理障礙；另外對該部分單位可考慮送全屋基本裝修，吸引一次置業(yè)客戶或投資客戶購買，促成銷售。 對于周邊社區(qū)配套未成熟、公交落后、人氣未旺等方面的不足 對策：一方面增設(shè)有針對性的住戶服務(wù)項目，如會所文體娛樂設(shè)施、導(dǎo)購專車、家居服務(wù)等彌補不足；另一方面在宣傳和推售時，對該片區(qū)的未來發(fā)展藍圖進行前瞻性描繪和推介，如政府對南山文化中心區(qū)的總體規(guī)劃方向、目前開發(fā)進度、城市西移傾向、周邊未來商業(yè)與人居環(huán)境優(yōu)勢等等，提出“南山文化中心區(qū)，居住前景大社區(qū)”概念，以求解除客戶的憂慮，轉(zhuǎn)移他們對社區(qū)配套現(xiàn)狀不完善的負面注意。 針對項目所處位置相對較偏的劣勢 對策：加強對周邊海景的正面宣傳，并結(jié)合適度的后海灣畔高尚住宅進行宣傳引導(dǎo)，同時提出本項目“市區(qū)位置，永久海景” 的環(huán)境賣點，以有效的宣傳溝通引導(dǎo)客戶消費意向，化劣勢為優(yōu)勢。 （二） 相應(yīng)營銷對策： 綜合前面的SWOT分析，提出相應(yīng)的針對性營銷策略如下： 針對“S（優(yōu)勢）+W（劣勢）組合”的對策：在項目包裝、宣傳、推售時要靈活運用整合營銷傳播手段和營銷組合工具彰顯項目優(yōu)勢，消除或轉(zhuǎn)化項目劣勢，力爭達到揚長避短，優(yōu)化項目整體質(zhì)素，切準市場機會點，實現(xiàn)銷售目標。W（Weakness劣勢） 無口岸、地鐵優(yōu)勢； 周邊社區(qū)配套尚未完善； 道路未通； 公共交通落后，乘車不便； 未形成居住大社區(qū)環(huán)境，周邊居住氛圍不濃，人氣未旺； 部分單位朝向差；主導(dǎo)戶型面積偏大；O（Opportunity機會） 宏觀經(jīng)濟回穩(wěn)向好； 加入WTO刺激樓市，樓市有效需求逐步回升； 置業(yè)投資概念又有抬頭； 房改政策影響日益深遠，二次置業(yè)人士增加； 南山文化中心區(qū)不斷發(fā)展完善； 城市西移，特區(qū)內(nèi)開發(fā)重心移至南山； 西部跨海大橋即將興建； 后海濱路、創(chuàng)業(yè)北路、環(huán)南路、環(huán)東路開通，交通改善。相對市區(qū)而言，本項目位置較偏，尤其距離口岸、地鐵較遠，外銷機會較微。 戶型面積偏大，不符目前實際市場需求據(jù)項目的圖文資料顯示，觀海臺的戶型面積分布為2房2廳85M2左右、3房2廳110 M2左右、4房2廳140 M2左右及大戶型170 M2左右，小3房2廳95 M2左右，這與目前深圳市場對戶型面積的需求（2房~3房~4房，面積為70~100~120平方米）均有一定的差距，本項目單位將面臨市場有效需求不足的嚴峻壓力。 部分單位正西正東，推售阻力大 從現(xiàn)場情況可知，本項目西邊的部分單位客廳及主人房全部朝西，西曬強烈。 同期新推樓盤多，市場競爭激烈片區(qū)附近預(yù)計開售期相近的樓盤有長城后海小區(qū)、漾日灣畔、中海深圳灣花園、中海陽光棕櫚園二期、南方玫瑰花園等，這些項目的發(fā)展商都是實力雄厚、品牌知名度高的地產(chǎn)強手；再加上深圳市今年新盤供應(yīng)量明顯增大，本項目必然會面臨激烈的市場競爭。 道路未通，公交落后，乘車不便 雖然規(guī)劃中有發(fā)達的交通路網(wǎng)，但實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前本項目所在片區(qū)附近的道路全部都未開通，行車、行人均無法到達。 （二） 項目劣勢分析由于種種客觀原因，本項目也存在不足
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