【正文】 ?！⑸坛堑臓I(yíng)業(yè)空間設(shè)計(jì)成干凈優(yōu)雅、燈光迷人的溫馨的店堂，用不同樣式的燈具、不同顏色的燈光，交相輝映；布置各種道具、不同顏色、不同造型，搭配協(xié)調(diào)，主次分明?！　∩坛莾?nèi)部空間要進(jìn)行精裝。（7）內(nèi)部裝飾建議　　通過(guò)綜合分析和計(jì)算，我們擬將商業(yè)城內(nèi)部的主要通道(步行街)寬度規(guī)劃為8米左右?！　⊥ㄟ^(guò)對(duì)重慶市區(qū)的大型高檔購(gòu)物中心和開(kāi)縣當(dāng)?shù)氐纳坛卿佄婚g隔調(diào)查，結(jié)合本案的特征，我們建議用新型彩鋁加白色玻璃作鋪位間隔，這樣可以打破單一色調(diào)帶來(lái)的凝滯感?！　∽⒅亟ㄖ臻g要適應(yīng)經(jīng)營(yíng)需要。（5）鋪位劃分和鋪位間隔　　在各樓層設(shè)立若干休閑椅和休閑長(zhǎng)廊，便于顧客的休憩、有效增加顧客的停留時(shí)間，同時(shí)也有利于積聚人氣。（3）休閑設(shè)施　　建筑物形體要求挺拔清秀；建筑物外立面要求直線(xiàn)與弧形造型結(jié)合，水平方向與垂直方向上的凸出與凹進(jìn)要簡(jiǎn)潔；無(wú)論是平面輪廓線(xiàn)、立面天際線(xiàn)、細(xì)部裝飾線(xiàn)條，還是大面積玻璃門(mén)窗、玻璃幕墻等建筑造型盡量體現(xiàn)建筑材料及構(gòu)件本身的邏輯美、材料美?！　⊥ㄟ^(guò)對(duì)商業(yè)物業(yè)的調(diào)查分析，以及本案的區(qū)位特征，我們建議：本案的外立面（商業(yè)部分）采用白色中空玻璃幕墻，讓消費(fèi)者能看到商城的經(jīng)營(yíng)空間層次，也增加室內(nèi)的采光和通透感。（1）外立面設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格2．規(guī)劃建議D 兒童服裝、兒童玩具、兒童家飾用品、兒童天地、品牌餐飲、布藝、床上用品、健身房 兒童主題商城、兒童娛樂(lè)設(shè)施等可設(shè)“流行名街”、“時(shí)尚精品館”、“仕女服飾館”等B 男裝、精品、領(lǐng)帶、襯衫、鞋類(lèi)、皮件類(lèi)、男雜類(lèi)、文具、體育用品、健身器材等 男人主題商城。一層：A 家用電器、通訊產(chǎn)品、電腦、音像制品、照相機(jī)類(lèi)、鐘表眼鏡等 棟家電專(zhuān)業(yè)商城，可引進(jìn)大型超市樓層 業(yè)種分類(lèi) 備注　　在經(jīng)過(guò)對(duì)多種因素充分考慮的基礎(chǔ)上，我們結(jié)合本案的目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶(hù)定位，作出了如下各樓層業(yè)態(tài)功能分區(qū)結(jié)論：科學(xué)合理的商區(qū)劃分將會(huì)使“開(kāi)州新天地”成為以主題商城為主的集購(gòu)物、觀光、休閑、運(yùn)動(dòng)、餐飲、娛樂(lè)為一體的一站式購(gòu)物中心?！　≡诩ち腋?jìng)爭(zhēng)的商業(yè)化社會(huì)里，你沒(méi)有更多的東西給予消費(fèi)者，消費(fèi)者自然不會(huì)成為你的目標(biāo)客戶(hù)，因此，對(duì)主題商城進(jìn)行挖掘，就成為競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的商業(yè)零售業(yè)開(kāi)發(fā)的新趨勢(shì)，根據(jù)專(zhuān)家預(yù)測(cè)，主題商城將成為21世紀(jì)的發(fā)展主流。2．設(shè)立主題商城新天地”的主力店?！　∫虼丝梢钥紤]在二層引進(jìn)如“七十二行”等品牌餐飲，設(shè)立兒童娛樂(lè)設(shè)施，拉動(dòng)人流上升。這樣就可以讓商家或投資者得到聚集人氣的希望，同時(shí)也得到回報(bào)的希望。新城其它商業(yè)項(xiàng)目也沒(méi)有主力店，若在“開(kāi)州　　作為一個(gè)頗具規(guī)模的購(gòu)物中心，若沒(méi)有主力店的進(jìn)入，則很難提高其業(yè)態(tài)檔次、吸引人流形成旺市。1．主力店建設(shè)一、商城各樓層功能分區(qū)第二部分 業(yè)態(tài)功能分區(qū)和產(chǎn)品規(guī)劃建議他們的投資一般采用租賃方式獲得物業(yè)的使用權(quán)，而且越是品牌知名度高的商業(yè)物業(yè)所付租賃費(fèi)用越低。他們比較看重物業(yè)在當(dāng)?shù)氐目诒蜗蠛偷匚弧！　∵@類(lèi)投資者比較看好的商業(yè)發(fā)展前景，他們大多是灰色收入者，隱性收入較多，投資行為較謹(jǐn)慎，考察和觀望期較長(zhǎng)，但如果抓住他們的“心理”之后，是能夠爭(zhēng)取的。（3）周邊區(qū)縣投資者（約占6%）這類(lèi)投資者一般較理性，他們能夠承受的總價(jià)在20萬(wàn)以?xún)?nèi)，多選擇一次性付款或分期付款或銀行按揭。（1）城區(qū)中小投資者（%）（所有比例計(jì)算不計(jì)大型商業(yè)機(jī)構(gòu)）　　根據(jù)我們對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研顯示：目前中心商圈的商鋪75%以上為租賃經(jīng)營(yíng)，但這些經(jīng)營(yíng)戶(hù)60%以上想擁有自己的商鋪，而目前能夠滿(mǎn)足他們要求的物業(yè)并不多，他們要求物業(yè)性?xún)r(jià)比較高，而且有較大的升值潛力。新天地6．商業(yè)物業(yè)目標(biāo)投資者和經(jīng)營(yíng)者定位新天地　傳遞文化新生活——新天地 本物業(yè)概念應(yīng)體現(xiàn)購(gòu)物中心集休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)、購(gòu)物和餐飲為一體的現(xiàn)代化時(shí)尚購(gòu)物中心的內(nèi)涵，概念主題應(yīng)響亮、大氣，能夠顯示出商業(yè)市場(chǎng)第一品牌的王者氣派。新天地”作為項(xiàng)目名稱(chēng)，可以通過(guò)項(xiàng)目品牌的打造，帶動(dòng)企業(yè)品牌的提升。項(xiàng)目名稱(chēng)音韻和諧，朗朗上口，易讀易記，且氣勢(shì)磅礴、意境高遠(yuǎn)，有商業(yè)物業(yè)的吉祥、大氣，能夠顯示出商業(yè)市場(chǎng)第一品牌的王者之氣?！　　　　　　　　　　￠_(kāi)州我們擬定一個(gè)案名，供貴司參考：二、要易于傳達(dá)商城概念，有利于商業(yè)物業(yè)的品牌塑造，要符合商業(yè)人士“財(cái)運(yùn)亨通”等心理要求。（1）項(xiàng)目命名建議5．概念定位因此，本物業(yè)品質(zhì)檔次的定位是：最豪華、最具觀賞性、最有逛頭的高檔購(gòu)物中心 由于開(kāi)縣新城區(qū)案尚處于規(guī)劃階段，新城區(qū)的中心安康片區(qū)為新城的商業(yè)中心，本項(xiàng)目正好處于新城的中心位置，如果開(kāi)發(fā)商能利用本項(xiàng)目無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，搶先進(jìn)入開(kāi)縣新縣城市場(chǎng)，占據(jù)有利地位，形成事實(shí)上的開(kāi)縣購(gòu)物中心，那么開(kāi)縣新的商業(yè)格局將由此而定。 我們客觀認(rèn)真地分析了開(kāi)縣商業(yè)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，根據(jù)對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)分布格局的分析，我們發(fā)現(xiàn)該區(qū)商業(yè)市場(chǎng)缺少高檔次的商業(yè)旗艦，再加之本物業(yè)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、便利的交通環(huán)境和所處的總體商業(yè)環(huán)境，（這具體包括：商圈內(nèi)的人口密度、人口流量；商圈的輻射范圍及發(fā)展方向；商圈內(nèi)消費(fèi)者的收入水平及消費(fèi)特征；營(yíng)業(yè)范圍及時(shí)間是否受到某種限制；商圈內(nèi)的商業(yè)繁華程度，商圈級(jí)別、店鋪數(shù)量、營(yíng)業(yè)類(lèi)型及競(jìng)爭(zhēng)情況、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的資歷及開(kāi)拓精神等。（5）能夠形成良好的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（4）能夠比較容易吸引品牌商家的進(jìn)入；（3）能夠最大限度地提高物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格；（2）所定位的業(yè)態(tài)比較容易在開(kāi)縣市場(chǎng)上建立起品牌地位；（1）定位在開(kāi)縣目前的商業(yè)市場(chǎng)空白點(diǎn)上；1．定位原則三、 商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)定位其二，老城區(qū)經(jīng)營(yíng)戶(hù)對(duì)老城區(qū)仍然非常留戀，目前開(kāi)縣的居民對(duì)新城的形成時(shí)間仍然不太清楚，說(shuō)五年者有之，說(shuō)七年者有之，說(shuō)十年者有之，如果我們不能在短期內(nèi)將商業(yè)面積賣(mài)掉過(guò)半或沒(méi)有大型的百貨商城進(jìn)入，則商業(yè)氛圍難以形成，商業(yè)價(jià)值亦難以提高，投資者或經(jīng)營(yíng)者就越是持觀望態(tài)度或產(chǎn)生抗性，因而產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，也就更加拒絕投資或經(jīng)營(yíng)。① 本案對(duì)面(開(kāi)州大道對(duì)面)是開(kāi)縣規(guī)劃中的商業(yè)廣場(chǎng)，由于政府會(huì)在今年六月份進(jìn)一步加大其對(duì)新城區(qū)的宣傳力度，其中政府規(guī)劃是宣傳的重點(diǎn)之一，而本案與規(guī)劃中的商業(yè)廣場(chǎng)有60米的開(kāi)州大道相隔，所以在營(yíng)銷(xiāo)推廣上將會(huì)有一定的抗性；（4）T（威脅）③與開(kāi)縣消費(fèi)力增長(zhǎng)不相協(xié)調(diào)的是，開(kāi)縣目前沒(méi)有一家購(gòu)物環(huán)境優(yōu)良的商城。目前開(kāi)縣商業(yè)市場(chǎng)雖然較為繁榮，但業(yè)態(tài)分布雜亂，經(jīng)營(yíng)規(guī)模與經(jīng)營(yíng)檔次都較低，市場(chǎng)空白點(diǎn)較多，只要對(duì)物業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行準(zhǔn)確定位，經(jīng)營(yíng)前景一定美好；②這些投資或消費(fèi)有效地?cái)U(kuò)大了就業(yè)機(jī)會(huì)，推動(dòng)了開(kāi)縣經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，市民收入有了較大幅度增長(zhǎng)，消費(fèi)需求放大，對(duì)于商業(yè)物業(yè)的投資和經(jīng)營(yíng)需求空間也很大；①本項(xiàng)目所處安康片區(qū)為開(kāi)縣城中心區(qū)，但整個(gè)片區(qū)還處于待啟動(dòng)狀態(tài)，整個(gè)片區(qū)要想在很短的時(shí)間內(nèi)形成一定的商業(yè)氛圍，是比較困難的，這對(duì)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售對(duì)造成一定的壓力；②本項(xiàng)目對(duì)面是規(guī)劃中的商業(yè)中心，政府的宣傳要在六月份正式啟動(dòng)，我們的宣傳既要給合政府的宣傳擴(kuò)大本項(xiàng)目的知名度，又要避開(kāi)政府對(duì)新城商業(yè)中心的宣傳，這是營(yíng)銷(xiāo)推廣上的一個(gè)難題；③本項(xiàng)目體量較大，要想在短期之后消化掉，開(kāi)縣的市場(chǎng)容量尚不夠大。（2）W（劣勢(shì)）⑥ 本項(xiàng)目臨街面較長(zhǎng)，達(dá)180米，物業(yè)展示面寬；⑤ 本案有3萬(wàn)余平方米的商業(yè)物業(yè)，體量規(guī)模較大，能形成一定的品牌效應(yīng)；④ 開(kāi)發(fā)商和代理公司將盡力引入重百或新世紀(jì)進(jìn)駐本項(xiàng)目，使本案成為開(kāi)縣商圈的核心商圈；② 本項(xiàng)目北面為開(kāi)州大道，是開(kāi)縣將來(lái)的交通主干道，開(kāi)縣居民上下班都會(huì)從這里經(jīng)過(guò)，外部交通順暢；開(kāi)發(fā)商將會(huì)在本項(xiàng)目北面設(shè)置公共交通車(chē)站，這對(duì)吸引人氣會(huì)有較大的作用；③ 商業(yè)步行街的興建從整體上提升了開(kāi)縣消費(fèi)市場(chǎng)的層次，這使本項(xiàng)目在與其它項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位；① 本案位居規(guī)劃中開(kāi)縣商業(yè)區(qū)的中心位置，新城形成后人流量大，商業(yè)氛圍濃；（1）S（優(yōu)勢(shì)）項(xiàng)目SWOT分析經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由原來(lái)的投資驅(qū)動(dòng)、生產(chǎn)導(dǎo)向轉(zhuǎn)向消費(fèi)驅(qū)動(dòng)和市場(chǎng)導(dǎo)向，流通產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的相關(guān)作用增強(qiáng)。 零售業(yè)態(tài)調(diào)整的速度加快。這就要求商業(yè)企業(yè)者全面認(rèn)識(shí)買(mǎi)方市場(chǎng)，根據(jù)消費(fèi)變化，加強(qiáng)內(nèi)部組織管理，增加管理技術(shù)含量，在營(yíng)銷(xiāo)方式上創(chuàng)新，包括企業(yè)制度創(chuàng)新、組織創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、手段與方法創(chuàng)新等。 技術(shù)投入大，管理模式更先進(jìn)。誰(shuí)能提供具有附加價(jià)值，不斷滿(mǎn)足甚至超出顧客期望的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，誰(shuí)就能獲得并保有顧客，占據(jù)市場(chǎng)，從而獲得忠誠(chéng)顧客的終生價(jià)值。在全國(guó)市場(chǎng)疲軟、商業(yè)企業(yè)效益滑坡、居民消費(fèi)呈多元化的形勢(shì)下，基礎(chǔ)管理、全面質(zhì)量管理和全面服務(wù)管理是成功的營(yíng)銷(xiāo)手段之一。為滿(mǎn)足顧客多樣化和不同檔次的消費(fèi)要求，商品種類(lèi)朝著品牌系列的縱深和廣度發(fā)展。在低利狀態(tài)下運(yùn)行和生存，零售企業(yè)只有降低成本，在經(jīng)營(yíng)和管理上練“真功夫”。 質(zhì)量?jī)r(jià)格比更加合理，零售企業(yè)低利運(yùn)行。以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主，間或伴有一些小的局部性的消費(fèi)熱潮的平穩(wěn)增長(zhǎng)將是近段時(shí)期消費(fèi)品市場(chǎng)運(yùn)行總體特征?，F(xiàn)在呈現(xiàn)良好發(fā)展勢(shì)頭的有連鎖店、倉(cāng)儲(chǔ)店、專(zhuān)賣(mài)店、超市、精品店、購(gòu)物中心等。（可考慮步行街的威脅和影響）有的城市高達(dá)40%—50%。零售企業(yè)相對(duì)于社會(huì)商品零售總額的上升和相對(duì)于現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力過(guò)剩以及不合理的格局使行業(yè)平均利潤(rùn)躍入最低點(diǎn)，多數(shù)商家在虧損中運(yùn)行。它不僅使零售業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)行業(yè)，而且對(duì)整個(gè)流通業(yè)乃至經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式都產(chǎn)生了積極影響。一方面，在前幾年，新商廈以驚人的速度倍增，外資零售業(yè)大舉進(jìn)入，超市、專(zhuān)業(yè)店如雨后春筍般出現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)白熱化程度不斷加劇；另一方面，具有休閑、購(gòu)物和娛樂(lè)功能的購(gòu)物中心以及商業(yè)步行街由于綜合功能強(qiáng)漸漸受到青睞；零售業(yè)的業(yè)態(tài)也在結(jié)構(gòu)調(diào)整中不斷向?qū)I(yè)化發(fā)展。商業(yè)零售發(fā)展趨勢(shì)再者，本項(xiàng)目規(guī)劃中有完美的步行街系統(tǒng)，“步行街”在我國(guó)作為正在興起的一種新的商業(yè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，由于規(guī)劃有序、街面整潔、購(gòu)物環(huán)境好，從而在各個(gè)商圈中人氣最旺、商業(yè)氛圍最隆，逐漸成為其所在商圈中經(jīng)營(yíng)環(huán)境最佳的核心商圈；再者，商業(yè)中心也不是一兩家商家所能形成的，穩(wěn)固的商圈核心和良好的商業(yè)氛圍是靠多個(gè)品牌商家和眾多專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)合理的整合形成的，以本項(xiàng)目的規(guī)劃，開(kāi)發(fā)商的運(yùn)作水平及我們精信公司在營(yíng)銷(xiāo)推廣方面的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與運(yùn)作能力，我們完全能把“開(kāi)州再一種是以本項(xiàng)目為核心，形成含對(duì)面的商業(yè)休閑廣場(chǎng)在內(nèi)的核心圈，然后向東西兩端擴(kuò)張，形成次商圈，再分組團(tuán)形成各種專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。② 核心商圈地位的爭(zhēng)奪因此，本案必須針對(duì)可能遇到的競(jìng)爭(zhēng)，制定出理想的推廣方案，才能對(duì)抗競(jìng)爭(zhēng)。本項(xiàng)目首先應(yīng)該著手于大型百貨商城的招商工作，應(yīng)該在新世紀(jì)和重百之間引一家進(jìn)駐本項(xiàng)目，否則一旦對(duì)面的商業(yè)休閑廣場(chǎng)成功地引入這兩家其中的一家，本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格，銷(xiāo)售進(jìn)度以及以后的整體經(jīng)營(yíng)管理都將受到嚴(yán)重的威脅，這主要是因?yàn)椋菏紫冗@兩大巨頭是重慶市的知名品牌，已經(jīng)在重慶市民中形成了良好的口