房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案-文庫(kù)吧資料
2025-04-22 23:43本頁(yè)面
【正文】 橋建成之后將會(huì)吸引更多港人選擇海景秀麗的后海片區(qū)。 本項(xiàng)目的戶型及戶型面積設(shè)置，不具備外銷優(yōu)勢(shì)根據(jù)有關(guān)圖文資料介紹，觀海臺(tái)的戶型分布為大2房2廳、3房2廳，主導(dǎo)面積為85—110平方米（占全部住宅面積的62%），結(jié)合深圳目前外銷市場(chǎng)主導(dǎo)戶型面積需求（3房，面積70—100平方米）的分析比較可知，觀海臺(tái)的戶型設(shè)置與港人在深置業(yè)的目標(biāo)戶型很不吻合。對(duì)港人來說，本片區(qū)屬較為陌生的地帶，因而，不具備外銷優(yōu)勢(shì)。（一）本項(xiàng)目物業(yè)自身因素的分析216。就觀海臺(tái)而言，面對(duì)深圳本地市場(chǎng)是毋庸置疑的了。 針對(duì)緊鄰樓盤可能降價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的威脅，在整合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的同時(shí)，另一方面要堅(jiān)持加強(qiáng)和優(yōu)化工程管理，控制成本，努力發(fā)掘和提高資金的實(shí)際使用效率，盡量爭(zhēng)取價(jià)格回旋空間，為靈活實(shí)施定價(jià)策略奠定堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。在物業(yè)包裝、市場(chǎng)定位、銷售推廣的過程中緊緊圍繞本項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和賣點(diǎn)進(jìn)行整合營(yíng)銷傳播，將本項(xiàng)目與其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手明顯區(qū)隔開來，吸引目標(biāo)客戶，實(shí)現(xiàn)良好銷售。 本項(xiàng)目的主要威脅來自眾多樓盤的競(jìng)爭(zhēng)。 針對(duì)“S（優(yōu)勢(shì)）+T（威脅）組合”的對(duì)策：整合本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，分析市場(chǎng)有效需求特征和本項(xiàng)目的客觀威脅來源，切準(zhǔn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，規(guī)避客觀威脅，揚(yáng)長(zhǎng)避短，化不利為有利。在物業(yè)升值方面做方向性引導(dǎo)。216。216。216。 海景是本項(xiàng)目的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。 在進(jìn)行有效宣傳、推介既有優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，還應(yīng)利用客戶置業(yè)投資比例上升的趨勢(shì)，制定靈活的定價(jià)策略和優(yōu)惠的付款措施，減輕客戶的資金壓力，增加成交幾率。 借宏觀經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向好、中國(guó)加入WTO刺激摟市有效需求等機(jī)會(huì)點(diǎn)，多作正面引導(dǎo)的軟性廣告宣傳，引導(dǎo)客戶購(gòu)買。 針對(duì)“S（優(yōu)勢(shì)）+O（機(jī)會(huì)）組合”的對(duì)策：將本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)點(diǎn)有機(jī)結(jié)合，借機(jī)會(huì)點(diǎn)彰顯項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。 針對(duì)主導(dǎo)戶型面積偏大的情況 對(duì)策:目前市場(chǎng)上大面積戶型滯銷的根本原因是因?yàn)樵擃悜粜偷目們r(jià)高，本項(xiàng)目在定價(jià)時(shí)已充分認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，將不同質(zhì)素戶型的單位面積售價(jià)定在不同的價(jià)格水平上，將目標(biāo)客戶群再細(xì)分，使其盡量貼近目標(biāo)客戶能承受的總體價(jià)格水平；同時(shí)采取靈活輕松的付款方式，如5%首期，30年銀行按揭等，盡量減輕客戶的資金壓力，相信可以擴(kuò)大和發(fā)掘該類戶型的有效需求。 針對(duì)部分單位方向朝西的情況 對(duì)策：可考慮對(duì)環(huán)東路進(jìn)行同小區(qū)園林風(fēng)格相同的綠化包裝，在景觀上創(chuàng)造優(yōu)勢(shì)，力爭(zhēng)消除客戶心理障礙；另外對(duì)該部分單位可考慮送全屋基本裝修，吸引一次置業(yè)客戶或投資客戶購(gòu)買，促成銷售。 對(duì)于周邊社區(qū)配套未成熟、公交落后、人氣未旺等方面的不足 對(duì)策：一方面增設(shè)有針對(duì)性的住戶服務(wù)項(xiàng)目，如會(huì)所文體娛樂設(shè)施、導(dǎo)購(gòu)專車、家居服務(wù)等彌補(bǔ)不足；另一方面在宣傳和推售時(shí)，對(duì)該片區(qū)的未來發(fā)展藍(lán)圖進(jìn)行前瞻性描繪和推介，如政府對(duì)南山文化中心區(qū)的總體規(guī)劃方向、目前開發(fā)進(jìn)度、城市西移傾向、周邊未來商業(yè)與人居環(huán)境優(yōu)勢(shì)等等，提出“南山文化中心區(qū)，居住前景大社區(qū)”概念，以求解除客戶的憂慮，轉(zhuǎn)移他們對(duì)社區(qū)配套現(xiàn)狀不完善的負(fù)面注意。 針對(duì)項(xiàng)目所處位置相對(duì)較偏的劣勢(shì) 對(duì)策：加強(qiáng)對(duì)周邊海景的正面宣傳，并結(jié)合適度的后海灣畔高尚住宅進(jìn)行宣傳引導(dǎo)，同時(shí)提出本項(xiàng)目“市區(qū)位置，永久海景” 的環(huán)境賣點(diǎn)，以有效的宣傳溝通引導(dǎo)客戶消費(fèi)意向，化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)。 （二） 相應(yīng)營(yíng)銷對(duì)策： 綜合前面的SWOT分析，提出相應(yīng)的針對(duì)性營(yíng)銷策略如下： 針對(duì)“S（優(yōu)勢(shì)）+W（劣勢(shì)）組合”的對(duì)策：在項(xiàng)目包裝、宣傳、推售時(shí)要靈活運(yùn)用整合營(yíng)銷傳播手段和營(yíng)銷組合工具彰顯項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，消除或轉(zhuǎn)化項(xiàng)目劣勢(shì)，力爭(zhēng)達(dá)到揚(yáng)長(zhǎng)避短，優(yōu)化項(xiàng)目整體質(zhì)素，切準(zhǔn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。W（Weakness劣勢(shì)） 無口岸、地鐵優(yōu)勢(shì)； 周邊社區(qū)配套尚未完善； 道路未通； 公共交通落后，乘車不便； 未形成居住大社區(qū)環(huán)境，周邊居住氛圍不濃，人氣未旺； 部分單位朝向差；主導(dǎo)戶型面積偏大；O（Opportunity機(jī)會(huì)） 宏觀經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)向好； 加入WTO刺激樓市，樓市有效需求逐步回升； 置業(yè)投資概念又有抬頭； 房改政策影響日益深遠(yuǎn)，二次置業(yè)人士增加； 南山文化中心區(qū)不斷發(fā)展完善； 城市西移，特區(qū)內(nèi)開發(fā)重心移至南山； 西部跨海大橋即將興建； 后海濱路、創(chuàng)業(yè)北路、環(huán)南路、環(huán)東路開通，交通改善。相對(duì)市區(qū)而言，本項(xiàng)目位置較偏，尤其距離口岸、地鐵較遠(yuǎn)，外銷機(jī)會(huì)較微。 戶型面積偏大，不符目前實(shí)際市場(chǎng)需求據(jù)項(xiàng)目的圖文資料顯示，觀海臺(tái)的戶型面積分布為2房2廳85M2左右、3房2廳110 M2左右、4房2廳140 M2左右及大戶型170 M2左右，小3房2廳95 M2左右，這與目前深圳市場(chǎng)對(duì)戶型面積的需求（2房~3房~4房，面積為70~100~120平方米）均有一定的差距，本項(xiàng)目單位將面臨市場(chǎng)有效需求不足的嚴(yán)峻壓力。 部分單位正西正東，推售阻力大 從現(xiàn)場(chǎng)情況可知，本項(xiàng)目西邊的部分單位客廳及主人房全部朝西，西曬強(qiáng)烈。 同期新推樓盤多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈片區(qū)附近預(yù)計(jì)開售期相近的樓盤有長(zhǎng)城后海小區(qū)、漾日灣畔、中海深圳灣花園、中海陽(yáng)光棕櫚園二期、南方玫瑰花園等，這些項(xiàng)目的發(fā)展商都是實(shí)力雄厚、品牌知名度高的地產(chǎn)強(qiáng)手；再加上深圳市今年新盤供應(yīng)量明顯增大，本項(xiàng)目必然會(huì)面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 道路未通，公交落后，乘車不便 雖然規(guī)劃中有發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)，但實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前本項(xiàng)目所在片區(qū)附近的道路全部都未開通，行車、行人均無法到達(dá)。 （二） 項(xiàng)目劣勢(shì)分析由于種種客觀原因，本項(xiàng)目也存在不足之處，具體有以下幾點(diǎn)： 社區(qū)配套未成熟 周邊
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