【正文】 價(jià)格： 未定 公開(kāi)時(shí)間： 9月份 客源： 私營(yíng)老板 ,外企高層管理人員及本地居民 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 周邊競(jìng)爭(zhēng)情況分析 ? 早期項(xiàng)目已經(jīng)消化區(qū)域部分別墅需求 ? 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目推案時(shí)間集中且早于本項(xiàng)目 ? 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目面積范圍及總價(jià)范圍接近 ? 區(qū)位及景觀優(yōu)勢(shì)基本雷同 ? 區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 3. 市場(chǎng)定位 城市中心的英倫美墅 距 離 :友新高架 ,吳中大道 ,與城市中心近在咫尺 客戶喜好 :親山近水 ,湖畔大宅 ,尊貴府邸讓世人仰慕 周邊市場(chǎng) :周邊中式蘇式別墅為主導(dǎo) ,引入英倫風(fēng)格 ,差異化競(jìng)爭(zhēng) , 規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ,制造區(qū)位唯一性 4. 客源定位 項(xiàng)目客源擬定 客源擬定52%24%13%11%吳中區(qū)滄浪區(qū)金閶區(qū)園區(qū)截止 07年 5月 10日 ,共積累別墅客戶 130組 客源定位 屬性分析 ? 吳中區(qū)及市區(qū)的私營(yíng)企業(yè)主 消費(fèi)心理分析：有一定的資金積累，社會(huì)地位正處于上升階段，希望通過(guò)購(gòu)買高檔物業(yè)來(lái)增加自己的社會(huì)地位，有炫耀自己的意愿。 開(kāi)發(fā)商： 蘇州順達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)類型 ：別墅、多層、小高層 別墅產(chǎn)品： 獨(dú)體、雙拼、聯(lián)體 量體： 50多戶 面積范圍： 250500平方米 價(jià)格： 75008000元 /平方米 公開(kāi)時(shí)間： 6月份（預(yù)計(jì)） 目前情況： 客戶登記 客源： 私營(yíng)老板 ,外企高層管理人員、國(guó)企高級(jí)管理人員 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 越湖名邸 威脅指數(shù)： ★ ★ ★ ★ ☆ 占地面積： 352284M178。 越湖路 溪江北路 案名 風(fēng)格 量體（戶） 面積 （㎡） 均單價(jià) （元 /㎡） 均總價(jià) （萬(wàn)元） 水岸清華 現(xiàn)代中式 440 190230 8500（預(yù)計(jì)） 190 石湖庭園 蘇式 50多 250500 75008000（預(yù)計(jì)） 190 越湖名邸 中式 58戶 200500 未定 未定 蘇州現(xiàn)代園墅 中式 800左右 180370 未定 未定 xxxx 英式 106 190270 8500 195 58戶獨(dú)棟 200500㎡ 440戶聯(lián)體 190230㎡ 8500元 /㎡ 50多戶 250500㎡ 75008000元 /㎡ 總計(jì) 28萬(wàn)方 180370㎡ 364戶 77194㎡ 價(jià)格未知 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 水岸清華 威脅指數(shù)： ★ ★ ★ ★ ★ 占地面積： 19萬(wàn)平方米 建筑面積： 30萬(wàn)平方米 開(kāi)發(fā)商： 蘇州錦和置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)類型 ：別墅、高層、小高層 別墅產(chǎn)品： 聯(lián)體 量體： 440戶 面積范圍： 190230平方米 價(jià)格： 75008000元 /平方米 公開(kāi)時(shí)間： 9月份（預(yù)計(jì)） 客源： 私營(yíng)業(yè)主 ,國(guó)企高級(jí)主管 ,政府官員 石湖庭園 威脅指數(shù)： ★ ★ ★ ★ ☆ 占地面積： 178。 ? 組團(tuán)內(nèi)有 4棟小獨(dú)棟別墅（ 101?！?105＃樓，共 14戶）， 18棟聯(lián)排別墅（ 106?！?25＃樓，共 92戶），戶數(shù)總計(jì)為 106戶。 小高層： 4500元 /平方米 高 層： 4150元 /平方米 預(yù)約方案 VIP會(huì)員卡 通過(guò)與環(huán)秀曉筑聯(lián)合辦理 VIP會(huì)員卡的方式 , 在取得預(yù)售證前變向的收 取客戶誠(chéng)意金的方式積累具有一定忠誠(chéng)度的客戶，為有效的留存此類客 戶，避免競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分流本案客戶，設(shè)定開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠，使得客戶在未購(gòu)房前 感覺(jué)已得到優(yōu)惠，增加對(duì)本項(xiàng)目的忠誠(chéng)度。 活動(dòng)主題：仲夏夜晚會(huì) ? 活動(dòng)目的：維系市場(chǎng)熱銷度 ? 活動(dòng)時(shí)間： 07年 8月 18日 (暫定 ) ? 活動(dòng)形式：露天電影與民間小吃結(jié)合的活動(dòng) ? 活動(dòng)介紹： ? 周末播放露天電影，并舉辦蘇州民間小吃節(jié) ? 邀請(qǐng)業(yè)主及意向客戶參加 ,共賞佳片美食 ,同時(shí)與夏季晚上看房活動(dòng)相結(jié)合 8月 18日仲夏夜晚會(huì) 活動(dòng)意義 :在炎熱的夏季 ,在房市銷售的淡季 ,通過(guò)舉辦清涼休閑的夏夜晚會(huì) (露天電影 ,民間小吃 )吸引客戶 ,回報(bào)客戶 ,促進(jìn)口碑傳播效應(yīng) 活動(dòng)主題：房展會(huì) ? 活動(dòng)目的：促進(jìn)銷售，維持市場(chǎng)熱度 ? 活動(dòng)時(shí)間： 9月底 (暫定 ) ? 活動(dòng)形式：參展 ? 活動(dòng)介紹： ? 特色布展 ? 專業(yè)表演 ? 為小高層第二批房源積累客戶 9月底市區(qū)房交會(huì) 意義 :房交會(huì)作為樓盤(pán)展示的盛會(huì)對(duì)項(xiàng)目品牌傳播和銷售促進(jìn)具有非常重要的作用 ,在 910月樓市黃金月參加房展會(huì)收獲良多 . 小高層二次開(kāi)盤(pán)期 時(shí)間： 2023年 10月 6日 — 11月 10日 目的： 引爆第二批小高層房源，同時(shí)去化剩余多 層房源 策略 ：太湖旅游線路現(xiàn)場(chǎng)封殺，吳中山水地產(chǎn)越溪版快雙盤(pán)聯(lián)動(dòng) 網(wǎng)絡(luò)游戲（探山尋寶）帶動(dòng)銷售 推進(jìn)事宜：小高層樣板房方案討論確定、各活動(dòng)方案確認(rèn)執(zhí)行、 二次開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期 策劃推廣示意圖 (1012月 ) 二次開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期 (促進(jìn)銷售 強(qiáng)化認(rèn)同感 ) 12月 24日圣誕夜狂歡酒會(huì) 10月 6日盛大開(kāi)盤(pán) 11月 28日冰舞晚會(huì) 10月二次盛大開(kāi)盤(pán)活動(dòng) 時(shí)間 : 10月 6日 (暫定 ) 地點(diǎn) : xxxx售樓處 活動(dòng)方式 :開(kāi)盤(pán)儀式 +認(rèn)購(gòu) 推案量 : 小高層高層二批房源 共計(jì) 200套左右 活動(dòng)介紹 :舞獅表演 ,小型 樂(lè)隊(duì)演奏 ,排號(hào) 認(rèn)購(gòu) ,簽約 活動(dòng)目的 :盛大的開(kāi)盤(pán)儀式體現(xiàn)大盤(pán)氣勢(shì) ,二次開(kāi)盤(pán)作為實(shí)現(xiàn)小高層二批房源銷售的一個(gè)關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)非常重要 活動(dòng)主題：冰舞晚會(huì) ? 活動(dòng)目的：維持項(xiàng)目熱銷度 ? 活動(dòng)時(shí)間： 11月 28日 (暫定 ) ? 活動(dòng)形式：歌舞晚會(huì) ? 活動(dòng)介紹： ? 組織蘇州各知名大學(xué)的樂(lè)隊(duì)共同舉辦冰舞晚會(huì) ,邀請(qǐng)業(yè)主參加 . 冰舞晚會(huì) 舉辦意義 :客戶 ,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值的人 ,我們將努力給予他們自豪感 ,讓他們體會(huì) xxxx社區(qū)的博大胸懷 ,組織精彩晚會(huì) ,邀請(qǐng)四方賓朋 ,開(kāi)懷大笑 ,使項(xiàng)目品牌深入人心 . 活動(dòng)主題：圣誕夜狂歡酒會(huì) ? 活動(dòng)目的：業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng) ? 活動(dòng)時(shí)間： 12月 24日 (暫定 ) ? 活動(dòng)形式：派對(duì)活動(dòng) ? 活動(dòng)介紹： ? 邀請(qǐng)