地產(chǎn)項目全程策劃案(已改無錯字)
2023-05-18 00:21:20 本頁面
【正文】 戶。216。 海景優(yōu)勢： 近年來，后海片區(qū)海景住宅崛起，呼應(yīng)者眾。由于本項目地理位置優(yōu)越，海景優(yōu)勢明顯，福田、羅湖區(qū)部分追求優(yōu)質(zhì)生活的有車族將會放棄市區(qū)的喧囂，選擇后海。選擇本項目。216。 價格優(yōu)勢：南山區(qū)的商品住宅價格比福田、羅湖區(qū)為低，本項目也有部分小戶型單位占據(jù)價格優(yōu)勢，相信會吸引一部分其它兩個區(qū)域客戶。 目標(biāo)市場定位結(jié)論： 綜上所述，由于考慮到本項目的地理位置、周邊交通、價格因素和物業(yè)質(zhì)素等諸多方面的局限，并結(jié)合深港置業(yè)者消費差異性分析，以及對現(xiàn)時深港兩地房地產(chǎn)市場狀況的判斷，預(yù)計本項目以內(nèi)銷為主，尤其是南山區(qū)市場，并據(jù)此建議本項目的目標(biāo)市場定位為： 以內(nèi)銷為主，外銷為輔以南山區(qū)為主，福田、羅湖為輔二、 項目的目標(biāo)客戶群定位（一） 內(nèi)銷市場目標(biāo)客戶定位 內(nèi)銷客戶購買行為特征分析216。 對深圳市各片區(qū)的地理位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施情況相當(dāng)熟悉；216。 了解深圳住宅大致價格水平及房地產(chǎn)市場價格變化行情；216。 面對眾多的房源，在考慮是否認(rèn)購過程中，會對欲認(rèn)購物業(yè)進(jìn)行貨比三家、反復(fù)比較，購買行為較為理智，下定速度較慢；216。 對物業(yè)單價反應(yīng)較為敏感；216。 能極其方便地從報紙、電視等各類傳媒獲得房地產(chǎn)信息資源，但人們對廣告信息抱一定質(zhì)疑態(tài)度。對于內(nèi)銷客戶來說，實地樓盤考察更能影響其購買決策，故項目售樓處及示范單位的裝修設(shè)計水平將對銷售進(jìn)度有很大程度的影響。 內(nèi)銷客戶群細(xì)分內(nèi)銷客戶群細(xì)分為: 實際用家、投資客戶 實際用家：這里實際用家的含義指購房目的為實際需要，自住或給親人住或養(yǎng)老渡假等；購房絕非一時沖動，而是一直在市場上找尋合適的房屋?？紤]的因素比較多。特征★ 重視價格水平購房款項對絕大多數(shù)置業(yè)者而言是一筆不菲的支出，故價格是大多數(shù)置業(yè)者擇房時考慮的首要條件。作為實際需要基礎(chǔ)上的用家，都有既定的買房預(yù)算安排，其中大部分的客戶會不停地搜集資料，進(jìn)行比較，對市場價格信息尤為敏感。★ 追求價廉物美從位置、采光、朝向、戶型，到裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施，凡居家實際相關(guān)的因素，每個用家都會仔細(xì)比較斟酌，且有著不同的主觀上的喜好，但共同的標(biāo)準(zhǔn)都是“價廉物美”、“質(zhì)量保證”與“真實可靠”?！?偏向購買優(yōu)質(zhì)樓花實際用家出于對價格的考慮，愿意購買優(yōu)質(zhì)樓花，超過一年的中遠(yuǎn)期樓花用家普遍比較抗拒。據(jù)調(diào)查資料顯示，超過六成的用家傾向于選擇優(yōu)質(zhì)樓花。目前來說，實力雄厚的發(fā)展商有助于增強用家購買樓花的信心。 投資客戶：這里投資者的含義指購買目的并非自住，而是在于看好物業(yè)前景，打算作長線收租，或?qū)砣牖镆院笃笸麡莾r升值而購房。特征：★ 宏觀投資環(huán)境是否樂觀，是否呈利好局面宏觀經(jīng)濟的走勢，常常左右投資者的消費和投資決策，當(dāng)人們對宏觀經(jīng)濟前景持樂觀態(tài)度時，消費與投資活動會相應(yīng)活躍，投資的市場風(fēng)險也會相應(yīng)降低；當(dāng)人們對經(jīng)濟前景不樂觀時，消費和投資也會相應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度，消費和投資的機會也會相應(yīng)降低?！?注重物業(yè)升值潛力物業(yè)位處區(qū)位成熟度高的黃金地段，配套設(shè)施完善，會所舒適，視野開揚、飽覽美景的樓宇；或規(guī)劃超前、目前價位較低、有較強發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，通常具備較高的升值潛力，最受投資者的青睞?！?關(guān)心物業(yè)升值率或租金回報率絕大部分的投資者都要在確信所投資的物業(yè)具備十分良好的租售前景后，才會落實購買意愿。高租金回報不僅可以抵消貸款利率利息負(fù)擔(dān)，而且亦成為長線投資增值的途徑?！?控制前期投入成本投資者往往注重控制前期投入的資金，寧愿多付利息，選擇按揭付款，而不愿將太多資金積壓在個別項目上。所以，相對更加靈活的付款方式、較大年限的按揭，都是吸引投資者目光的賣點。小結(jié)：基于以上分析，結(jié)合本項目各條件因素及市場環(huán)境，預(yù)計本項目之客戶以實際用家為主，投資者只占較小比例。同時，認(rèn)為本項目小戶型（2房2廳），單靠實際用家消化，會直接導(dǎo)致銷售期延長，對項目銷售不利，建議小戶型全部包裝修出售，吸引投資客購買放租，加快銷售速度，縮短銷售期，實現(xiàn)銷售目標(biāo)。 內(nèi)銷目標(biāo)客戶定位綜合以上分析和本項目的自身特點，確定內(nèi)銷目標(biāo)客戶細(xì)分為：目標(biāo)一：二次置業(yè)人士目標(biāo)所在區(qū)域：關(guān)內(nèi)為主，少量關(guān)外換房人士目標(biāo)細(xì)分：216。 有一定資歷，收入水平較高的中層管理人員%左右，構(gòu)成深圳二次置業(yè)群體的主力軍。他們有較高且穩(wěn)定的收入，屬社會的精英人士，向往而且極有機會向上發(fā)展，與社會頂級人士看齊。可以說，居所也是他們追求的一個重要目標(biāo)，他們對物業(yè)的檔次和品位相當(dāng)注重，同時也強調(diào)物業(yè)未來的升值潛力。一般而言，他們會選擇檔次與其身份相配而且價格實惠的物業(yè)，屬于理性型客戶群體。216。 自由職業(yè)者、私營企業(yè)小老板%左右，大多為二次或以上置業(yè)人士，是中大戶型的推廣對象；這部分客戶有自己的事業(yè)基礎(chǔ)，在社會上已闖出自己的一片天地，他們深知創(chuàng)業(yè)艱難，對消費和投資極為謹(jǐn)慎，購房時同樣會非常謹(jǐn)慎，精打細(xì)算，多方比較，力求物超所值，價格是影響他們的購買決策的最重要因素之一。216。 企業(yè)的高級管理階層或金融證券界從業(yè)人員這部分客戶大多為二次或以上置業(yè)人士，%左右，他們來深圳已有多年，有豐厚的經(jīng)濟積累及收入來源，社會地位較高。他們對家居的品味和檔次要求較高，力求體現(xiàn)他們與眾不同的成功形象和身份地位，是中大戶型的推廣對象。買樓時他們更多是憑心理感覺，注重物業(yè)的形象定位、設(shè)計格調(diào)是否與其身份
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