【正文】 象競爭激烈。 近期周邊物業(yè)市場銷售情況不活躍。 社區(qū)配套設施較完善，有學校、醫(yī)院、市場、天河公園、 賽馬場等； 戶型可供選擇多； 有停車場，物業(yè)收費合理。 臨近珠江新城，可盡享區(qū)內的成熟配套。1． 3． 項 目 分 析：海景中心：由 2 幢 28 層組成：現推都景軒，海都軒的 7～28 層：只交一成，即做業(yè)主 格：4076～5598 元/m 2，均價 4708 元/m 2 （復式）4228～7289 元/m 2，均價 6255 元/m 2：一級一類裝修（高級錦磚地面，雙面豪華門，全景落地玻璃門）5 / 52⑴ 優(yōu)勢分析 本項目由海景公司開發(fā)，發(fā)展商實力雄厚，能給買家充足的信心。但由于臨近天河區(qū)政府，員村有特殊的優(yōu)越性，而天河區(qū)政府的搬遷則大大有利于帶動東部地區(qū)的規(guī)劃發(fā)展和經濟繁榮。4 / 52由于房地產業(yè)發(fā)展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使該區(qū)城內開發(fā)了不少不同性質的房地產，有商品房、安居房、集資房、宅基地等，成了廣州市典例，區(qū)域市場競爭十分激烈。附近工廠較多，居民較為密集，消費群體以工薪階層為主。天府路為中軸線的新城市中心，根據其發(fā)展的特點，東移重心將會沿著中山大道沿線發(fā)展起來，而黃埔大道沿線則因為工廠、企業(yè)眾多，村落范圍廣闊等負面特點，使得此帶區(qū)域向現代化城市規(guī)劃邁進受到一定程度的阻礙。天河區(qū)樓盤分布相對集中，主要分布在以天河北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區(qū)域。區(qū)內社會保障事業(yè)發(fā)展較快。全區(qū)有中山大道，黃埔大道等 63 條主要干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車東站和地鐵號線天河終點位于區(qū)內?？偯娣e 平方公里，人口 萬人。就本項目的重新策劃包裝和銷售代理，敝司成立專項小組，以專業(yè)的市場調研為基礎，根據整體市場的現狀和區(qū)域市場的特性，發(fā)掘項目的優(yōu)點加以專業(yè)發(fā)揮，配合貴司盡快完成項目的銷售目標。海景中心全程策劃報告前 言 ________________________________________________________________1 ______________________________________________________________21． 1．區(qū)域市場分析 __________________________________________________________21． 2．定向市場分析 __________________________________________________________41． 3．項目分析 ______________________________________________________________51． 4．競爭對手資料分析 ______________________________________________________71． 5．項目周邊配套狀況 _____________________________________________________15 ____________________________________________________________152．項目市場定位 _______________________________________________________202． 1 市場定位 _______________________________________________________________202． 2．項目形象定位 _________________________________________________________222． 3．目標客戶定位 _________________________________________________________242． 4．目標市場細分 _________________________________________________________282． 5．目標客戶 _____________________________________________________________313．銷售策略建議 _______________________________________________________323． 1．市場氣氛培養(yǎng) _________________________________________________________323． 2．促銷手段建議 _________________________________________________________343． 3．付款方式建議 _________________________________________________________394．宣傳策略 ___________________________________________________________404． ___________________________________________________________414． _______________________________________________________________434． 3 廣告創(chuàng)意及訴求 _________________________________________________________474． 4 廣告宣傳推廣策略 _______________________________________________________484． 媒介的組合策略 _______________________________________________________49結 束 語 ______________________________________________________________511 / 52前 言經與貴司就海景中心的銷售代理進行了初步接觸。就此，敝司對貴司能給予機會發(fā)揮深表謝意，并誠懇地預祝合作愉快，成功地將項目推出市場，為貴司獲取最大的經濟效益和社會效益。2 / 52 場 分 析1． 1． 區(qū) 域 市 場 分 析 天河區(qū)位于廣州市東部，東與黃埔區(qū)相連，南瀕珠江，西南接東山區(qū)、北連白云區(qū)。天河區(qū)交通四通八達，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區(qū)的要通。天河區(qū)是廣州著名的科研高教區(qū)，有超過 22 所大專院校，34 間科研院所，15 所中學、1 所職中、61 所小學、95 所幼兒園。由于城市中心東移，天河區(qū)作為新興區(qū)域，也就成為了廣州市商品樓集中地。隨著城市向東移的規(guī)劃現狀日漸成熟，有關新城市中心的利好信息不斷展示在人們眼前，故天河將發(fā)展成為以天河政府為中心。3 / 521． 2． 定 向 市 場 分 析 員村位于天河區(qū)南部，毗鄰天河公園和天河區(qū)政府，地理位置優(yōu)越。隨著多年發(fā)展，該外來人口越來越多，逐漸發(fā)展成了外來人口聚居地，由于天河區(qū)政府的搬遷和落成，使該區(qū)