【文章內容簡介】 問卷法缺點：? 選擇的訪問群體較隨意，訪問時間不能太長59本報告是嚴格保密的。問卷設計注意事項問卷設計注意事項 u 一般來說，問卷最好不要超過 4頁，填寫時間不超過 30分鐘。u在設計問卷的項目之前，最好先列出所調查內容的理論框架。u每項內容至少包括 3~4個題目。u在中間盡量避免使用開放式問題。u盡量少用涉及個人隱私的項目。u如果一定要觸及敏感話題，一定要謹慎措詞。u在問卷的開頭部分避免出現(xiàn)與調查目的無關的項目。u 問卷的編排思路應當清晰、合理。u有關個人信息的部分應當放在最后填寫。u開放式問題最好出現(xiàn)在問卷末尾。u盡量使調查問卷的外觀顯得很專業(yè) u如果問卷中，有填寫人不熟悉的問題類型或答題形式，最好給出一個答題范例。u在問卷末尾，再次對填寫人的合作表示感謝。u如果要把問卷施測于大規(guī)模人群，最好在小范圍先試用，發(fā)現(xiàn)問題，及時修改60本報告是嚴格保密的。訪談形式u街訪u訪談會粗略對象精準對象u深度訪談u電話訪談u郵件專訪特點：形式靈活，結果真實，實用性高，對訪談人員要求高。使用頻率及重要性 ★ ★ ★ ★ ★四、入戶訪談法? 入戶訪問優(yōu)點： 時間上相對比較充裕適合內容較復雜、題目較多的調查 直接面對面，可同時出示樣品、圖片、包裝等 所獲數(shù)據質量高 能滿足隨機化抽樣要求? 缺點 ： 費用高、入戶困難 對調查人員的管理比較困難61本報告是嚴格保密的。 五、網絡調查法? 網絡調查法是指企業(yè)利用互聯(lián)網 進行有系統(tǒng)，有計劃，有組織地收集，調查，記錄，整理，分析與產品、勞務有關的市場信息的一種調查方法。目前，網絡調查采用的方法主要有： E173。mail法、 web 站點法、 Net173。meeting法、 OICQ網絡尋呼機法或在聊天室選擇網民進行調查，在 BBS電子公告牌上發(fā)布調查信息，或采取 IRC網絡實時交談等方式。使用頻率及重要性 ★ ★ ★1．網絡調研信息收集的廣泛性。 2．網絡調研信息的及時性和共享性。3．網絡調研的便捷性和經濟性。 4．調研結果有較強的準確性。網絡調查法的優(yōu)勢62本報告是嚴格保密的。? 網上調查的實施方式? （ 1）站點法網? （ 2）采用電子郵件? （ 3）網上討論法? 有 BBS、 newsgroup、網絡實時交談 (IRC)、網絡會議 (Net meeting)等方式。將分散在不同地域的被調查者通過互聯(lián)網視訊會議功能虛擬地組織起來，在主持人的引導下進行討論。 ? （ 4） 搜索引擎法 ? （ 5） 網上觀察法 ? 網上觀察法是對網站的訪問情況和網民的網上行為進行觀察和監(jiān)測 63本報告是嚴格保密的。網絡調研需注意的問題 　（ 1）了解市場需求。從顧客的角度來了解客戶需求?！。?2） 制定網絡調研提綱。調研提綱是調查者與被調查者兩者結合的工具，調研項目也許會成為品牌和溝通工具?！。?3） 尋找競爭對手。利用各種方式搜集競爭對手信息，注意競爭對手的網絡中值得借鑒的地方，并注意競爭對手是否已做過類似的市場調研?！。?4） 適當?shù)募畲胧?。如提供樣刊贈閱，積分優(yōu)惠等。?。?5）數(shù)量調研與質量調研相結合。 64本報告是嚴格保密的。六、電話訪談法? 電話訪問的抽樣及隨機撥號方法? (1）是利用現(xiàn)成的電話黃頁簿作為抽樣框，借助隨機的數(shù)字表，然后隨機的選取號碼進行撥打，或采用分類型、分屬性或等距抽樣的方法從電話黃頁簿中抽取撥打被調查者的號碼。? （ 2）通過有關部門去獲取調查對象的號碼，計算機輔助電話訪問? 是將傳統(tǒng)電話調查的問卷設計、調查實施管理、數(shù)據錄入和統(tǒng)計等步驟計算機化的調查方法 ? 特點：速度快、減少訪問誤差、方便統(tǒng)計傳統(tǒng)電話訪問 216。 優(yōu)點：速度快、成本低、易于控制、覆蓋面廣 216。 缺點：選擇對象局限，不適合復雜的調查，容易被拒絕65本報告是嚴格保密的。七、郵寄調查法? 郵寄調查是一種通過向選取的調查對象郵寄調查問卷，讓被訪者按問卷填寫說明填寫并寄回調查問卷的調查方式。? 優(yōu)點：調查面廣、調查費用最經濟? 缺點：回收率低、回收時間長? 如何提高郵寄問卷的回收率? 是這種調查方式的關鍵點 ? 提高郵寄調查回收率的方法：? 物質上的激勵? 與促銷活動結合在一起? 選擇受訪者所關心的話題? 采取固定樣本組的方式66本報告是嚴格保密的。商業(yè)地產市場調研步驟確定調研目標 /調研方案設計 /調研資料準備 /……Part2：商業(yè)地產市場調研67本報告是嚴格保密的。商業(yè)地產商業(yè)地產 市場調研市場調研 —— 步驟步驟確定調研目標制定調研計劃及操作方案一手資料二手資料質量控制 數(shù)據處理分析 形成報告準備階段 實施階段 結果處理階段市場調研大致來說可分為三個階段、七個步驟。（ 1）準備階段：它一般分為界定調研問題、設計調研方案、設計調研問卷或調研提綱三個部分。（ 2）實施階段：根據調研要求，采用多種形式，由調研人員廣泛地收集與調查活動有關的信息。（ 3）結果處理階段：將收集的信息進行匯總、歸納、整理和分析，并將調研結果以書面的形式 —— 調研報告表述出來。68本報告是嚴格保密的。確定調研目標? 為什么要調研？? 需要什么信息？? 怎樣得到這些信息？? 進行探索性調查? 與決策者探討? 采訪有關專家為什么要進行調研？客戶為什么要進行調研？客戶想知道什么？知道以后有想知道什么？知道以后有什么用處？什么用處？ 69本報告是嚴格保密的。設計調研方案? 整個項目各個方面和各個階段任務的一個通盤的考慮和安排，是整個調研項目的一個 框架或藍圖– 調研目的與內容– 調查對象與范圍– 調查方法與抽樣– 質量控制與復核– 調查人員的安排– 時間與費用安排70本報告是嚴格保密的。調研資料準備1）、 工作計劃 Why、 What、 Where、 When、 Who、 How、 Money（ 5wlhlm）； 2）、 資料預熱 有關調查城市區(qū)位（商圈、項目的書刊、報紙、網站等公開信息與內部資料）； 3）、 配齊工具 準備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數(shù)碼相機、攝像機等； 4）、 考察線路 前往考察區(qū)域對象的交通工具、入口、行走方向、重要節(jié)點、出口等的預計、判斷及分工安排；5）、 時間安排 市調時段的安排（平日、周末、節(jié)假日、白天、夜晚），考察時間長短的估算，考察項目、地段的時序安排等 71本報告是嚴格保密的。調研計劃實施? 采用多種形式，由調研人員廣泛地收集與調查活動有關的信息? 進行調研工作的質量監(jiān)控? 查收和評價調研員的工作72本報告是嚴格保密的。調研數(shù)據分析? 資料查收和數(shù)據校對? 信息編碼? 錄入數(shù)據，建立數(shù)據庫? 查錯和數(shù)據凈化? 數(shù)據處理、制表作圖? 統(tǒng)計分析73本報告是嚴格保密的。調研報告提交? 調研報告是調研工作的最終產品? 書面報告– 報告摘要：主要發(fā)現(xiàn) /結論– 詳細目錄：各部分標題 /頁碼– 報告正文：基本情況 /主要發(fā)現(xiàn) /小結與建議– 報告附錄：問卷 /數(shù)據 /圖表? 口頭報告74本報告是嚴格保密的。? 追蹤調查前一段工作的成效 ? 調查結果的采納情況 75本報告是嚴格保密的。Part3：商業(yè)地產市場調研案例分析合肥市房地產市場調研216。合肥市土地開發(fā)情況216。合肥市商品房竣工情況216。合肥市商品房銷售情況216。合肥市商品房空置情況216。合肥市商品房售價情況宏觀經濟調研216。合肥市整體概況216。合肥市經濟指標216。合肥市人口分析216。與合肥市未來規(guī)劃合肥市商業(yè)地產市場調研216。商圈調研216。商業(yè)街專項調研216。項目商圈調研216。專業(yè)市場專項調研216。周邊項目專項調研216。消費者調研216。投資者調研76本報告是嚴格保密的。u合肥是安徽省省會，位于中國中部長江淮河之間、巢湖之濱，通過南淝河通江達海，具有承東啟西、接連中原、貫通南北的重要區(qū)位優(yōu)勢。u合肥市轄瑤海、廬陽、蜀山、包河 4區(qū)和肥東、肥西、長豐 3縣，并賦予合肥高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、合肥經濟技術開發(fā)區(qū)、合肥新站綜合試驗區(qū)市級管理權限。 合肥市整體概況合肥市轄瑤海、廬陽、蜀山、包河 4區(qū)和肥東、肥西、長豐 3，并賦予合肥高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、合肥經濟技術開發(fā)區(qū)、合肥新站綜合試驗區(qū)市級管理權限。 2023年全市常住人口為 。77本報告是嚴格保密的。20232023年，合肥 GDP累計增長 258%，平均年增長率高達 %，高于同期全國平均水平的 %。合肥 2023年 GDP達 元，產業(yè)結構表明，合肥市總體表現(xiàn)為社會成熟階段，城市化水平 20%—30% ，消費潛力大。 合肥市經濟指標產業(yè)結構與城市發(fā)展形態(tài)模型78本報告是嚴格保密的。西蒙 .庫茲涅茨經濟理論模型216。2023年合肥人均 GDP達到 28,125元（折合美元為 3,853美元），增長達到 21%，增長速度遠遠高于國內平均速度。 2023年合肥人均 GDP約 5,000美元 ,屬于改善需求為主。216。西蒙 .庫茲涅茨經濟理論是 80年代后期提出的，以當時的美元價格為參考，相應的邊界應該適度增加。人均 GDP達到 5000美元，房地產處于從滿足生存需求逐步轉向滿足改善需求的階段 合肥市經濟指標79本報告是嚴格保密的。2023年合肥市常住人口為 491萬人，外來人口為 ，占總人口的 %，可見合肥的人口構成以當?shù)厝藶橹?。?2023年合肥市高校在校學生人數(shù)約 30萬人，占合肥總人口的 %，是合肥人口的重要組成部分。作為中部省份，合肥的農業(yè)人口仍占據大部分比例，但是正在逐年減少。 合肥市人口分析80本報告是嚴格保密的。u根據《合肥市城市總體規(guī)劃 (2023173。2023年 )》 ,u合肥市的定位為：u 安徽省政治、經濟、文化中心。u全國重要的科研教育區(qū)域。u現(xiàn)代制造業(yè)基地、高新技術產業(yè)基地、現(xiàn)u代服務業(yè)基地。u區(qū)域性交通樞紐。u區(qū)域旅游會展、商貿物流、金融信息中心。81本報告是嚴格保密的。?? 合肥分為八個城市分區(qū)：老城區(qū)、東區(qū)、北區(qū)、西區(qū)、南區(qū)、經開區(qū)、高新區(qū)和濱湖新區(qū)。城市分區(qū)：城市人口規(guī)模：216。近期 2023年，中心城區(qū)城市人口 300萬人；216。遠期 2023年，中心城區(qū)城市人口 360萬人。216。城市建設用地規(guī)模：216。近期 2023年，中心城區(qū)建設用地 300平方公里，人均建設用地 100平方米；216。遠期 2023年，中心城區(qū)建設用地 360平方公里，人均建設用地 100平方米。城市分區(qū)規(guī)劃：82本報告是嚴格保密的。216。目前合肥市 “外三環(huán)路 ”正在加緊制定規(guī)劃，范圍為：東至三十埠；南至濱湖新城北部；西至大蜀山；北至火車站北 216。根據合肥市規(guī)劃局委托中國城市規(guī)劃設計研究院編制的方案，合肥未來的軌道交通將分為 3條線，總長度約 100公里 。交通規(guī)劃83本報告是嚴格保密的。Part3：商業(yè)地產市場調研案例分析合肥市房地產市場現(xiàn)狀土地開發(fā)情況 /房地產概況 /歷年房地產價格變化趨勢84本報告是嚴格保密的。土地開發(fā)情況216。 城市化進程的加速及國家宏觀經濟面看好、區(qū)域客戶住房升級換代，追求舒適的居住環(huán)境使得在 2023年土地開發(fā)面積達到新高，市場前景看好，開發(fā)商拿地活躍；資料來源：合肥市統(tǒng)計局年鑒216。 2023年宏觀經濟基本面及房地產開發(fā)市場一片紅火，區(qū)域年購置土地近 10萬平米， 2023年金融危機席卷全球，區(qū)域受金融危機影響，土地全部流拍，一級市場一片蕭條，區(qū)域購置土地為零；85本報告是嚴格保密的。商品房竣工情況資料來源：合肥市統(tǒng)計局年鑒216。 2023年開發(fā)商購置土地面積為零，商品房竣工面積的增加主要是消化市場存量土地；216。 2023年竣工面積達到頂峰，主要原因為前兩年開發(fā)商囤積了大量的土地，受政策限制，兩年內必須開發(fā)，故 2023年商品房竣工面積急劇放大；86本報告是嚴格保密的。 商品房銷售情況資料來源：合肥市統(tǒng)計局年鑒216。 在金融危機未發(fā)生之前，區(qū)域經濟面持續(xù)上升，區(qū)域商品房銷售面積呈逐年遞增趨勢，尤其是商業(yè)營業(yè)用房，達到近 ；216。 07年下半年金融危機席卷中國，受宏觀基本面影響，自住客及投資客均持