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正文內(nèi)容

鄭州某國際公寓市場調(diào)研報告(編輯修改稿)

2024-08-16 07:31 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 捧。近年來,受臨近本區(qū)域的鄭東新區(qū)良好發(fā)展前景所帶動,更加使得該區(qū)域的房地產(chǎn)市場,受到了鄭州市以及河南省各地級市的眾多消費者的認(rèn)可,從使這一區(qū)域的房地產(chǎn)煥發(fā)出強(qiáng)大的市場生機(jī),經(jīng)過多年的發(fā)展,本區(qū)域逐漸形成如下幾種特點:一、東區(qū)多個以路帶點的開發(fā)熱點區(qū)域,發(fā)展成熟而均衡區(qū)內(nèi)各主要干道沿線都成了近幾年開發(fā)的熱點區(qū)域,如107國道沿線的新鑫花園、金色年華、金成宜家美景、德億時代城和鑫苑名家等;未來大道沿線的錦江國際花園、吉祥花園和未來花園等;鄭汴路沿線的建業(yè)城市花園、英協(xié)花園、鳳凰城、中凱海上香頌和長城康橋花園等;東明路沿線東明花園、東明濱河苑、佳億花園和仟禧金水灣等。二、東區(qū)以高層、高檔次住宅樓盤開發(fā)為主,高層高端市場已近飽和狀態(tài)本區(qū)域主要集中在高檔次的樓盤開發(fā)為主,且大部分住宅以高層為主,輔以適量的多層,如建業(yè)城市花園、錦江國際花園、新鑫花園、長城康橋花園、仟禧金水灣等;也有部分樓盤以純高層住宅出現(xiàn)在市場,如中凱海上香頌、東明花園和未來花園等。上述樓盤的推出,使東區(qū)的高層房地產(chǎn)市場處于飽和狀態(tài),因推出的樓盤檔次相對較高,又是高層住宅,其單價和總價相對其它多層類型的住宅高出一大截,其單價可直追別墅的價格,在這樣高價格所形成激烈的市場競爭狀態(tài)下,迫使發(fā)展商主動思考精細(xì)化、差異化的定位和以相對高的附加值,增加產(chǎn)品綜合價值,支持產(chǎn)品居高不下的價格。三、區(qū)域樓盤開發(fā)規(guī)模大,有良好的城市居住氛圍本區(qū)域的樓盤開發(fā)規(guī)模相對較大,且多數(shù)樓盤形成了良好的城市區(qū)域氛圍,聚集了相當(dāng)?shù)娜藲?。如未來花園已全面入住,建業(yè)城市花園已開發(fā)到第四期;此外本區(qū)域的英協(xié)花園、新鑫花園和鳳凰城等也已前后開發(fā)了好幾期。第三章 項目片區(qū)市場分析一、項目位置本項目位于鄭州金水東路與民航路交匯處興亞建國酒店后側(cè),東靠107國道、南臨金水東路、西距未來大道幾百米遠(yuǎn)。項目距正在建設(shè)的鄭東新區(qū)CBD商務(wù)區(qū)僅一路之隔。二、片區(qū)范圍項目片區(qū)范圍為:東起107國道,西至東明路,北起黃河路,南到鄭汴路。三、項目街區(qū)特點地塊位置、環(huán)境及交通 本項目位于金水東路北面,周邊現(xiàn)為鄭州的高檔樓盤集中地——金水花園和未來花園,項目地塊兩側(cè)的興亞國際俱樂部和鞍鋼大酒店,及不遠(yuǎn)德億大酒店是項目地塊中的配套亮點。金水路是鄭州最主要的交通干道,兩側(cè)分布著眾多省各級機(jī)關(guān)單位,這里配套齊全,聚集了眾多的學(xué)校,醫(yī)院和生活設(shè)施。同時金水路還連接市區(qū)內(nèi)多條主要交通干線(如107國道、經(jīng)三路、花園路和人民路等),交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá),鄭州東站就坐落在金水東路與107國道交匯處(項目的東面),來往各地極其便利;從金水路可直接到達(dá)鄭州市二大商圈——紫金山商圈和二七中心商圈僅需10分鐘;從金水路到火車站,時間僅為15分鐘左右;而從金水路(項目所在地)到達(dá)機(jī)場則只需30分鐘。交通路線主要以金水路為主,設(shè)有2237587和209等十多條市內(nèi)公交線路。人口分布及收入構(gòu)成由于該區(qū)(東區(qū):經(jīng)三路和城東路以東)主要以中區(qū)為鄰(農(nóng)業(yè)路以南、城東路以西、淮河路以北、嵩山路以東),而中區(qū)主要包含著金水區(qū)與管城區(qū)。由于金水區(qū)分布著大量的省、市等各級行政機(jī)關(guān),也是這些省相關(guān)單位的家屬樓所在地,這些住宅樓屬于早期所起的樓房,無論是樓宇外觀還是使用功能等都不能滿足現(xiàn)有的住戶,隨著國家停止分配住房和公房上市等多種利好消息的刺激之下,這批工作比較穩(wěn)定,收入較有保障的公務(wù)員,特別是各級政府機(jī)關(guān)有灰色收入的機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo),更成為了鄭州購房置業(yè)的主力軍團(tuán)。據(jù)政府相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計,鄭州中區(qū)、北區(qū)和東區(qū)的房地產(chǎn)市場置業(yè)人士有近75%以上的人來自于金水區(qū),其中有公務(wù)員或公務(wù)員背景的置業(yè)人數(shù)占50%左右,其余的多為經(jīng)商人士(含企業(yè)老板和小私營業(yè)主等)、外地市的企業(yè)老板和政府官員等。項目周邊配套1)周邊商業(yè)分布、經(jīng)營狀況項目所在的金水東路嚴(yán)重缺乏大型或高檔次的商業(yè)配套,現(xiàn)有的商業(yè)配套分布凌亂,規(guī)模小、檔次低,如小商店、超市等。注:經(jīng)德鄰公司了解,周邊的高檔次的餐飲及娛樂配套主要以興亞國際俱樂部和德億大酒店為主,此外,還在金水中路的國際飯店、中州皇冠假日酒店、索菲特國際飯店、威威娛樂廣場和熱舞會所等也是一個娛樂、休閑和飲食的好去處。2)項目周邊教育配套項目周邊主要的教育配套分布在經(jīng)一路和經(jīng)二路周邊,有經(jīng)三路小學(xué)、省實驗小學(xué)和二十三中等。此外,還有各社區(qū)自身的教育配套,如新鑫花園幼兒園和銀基花園小學(xué)等。3)項目周邊金融配套項目周邊(主要為金水東路)有多間銀行,其中交行、中國銀行、鄭州商業(yè)銀行各一家,這此銀行網(wǎng)點多為分理處,規(guī)模普遍較小。此外,項目周邊的未來大道也有多間銀行。4)項目周邊醫(yī)療配套金水路作為河南省政府所在地,醫(yī)療配套設(shè)施齊全,周邊有多個醫(yī)院、小診所和眾多藥房等。醫(yī)院:河南省中醫(yī)院,河南中醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院等;診所:強(qiáng)中診所和鄭州美信醫(yī)院等;藥房:長遠(yuǎn)大藥房和仟禧堂藥店等。 從項目周邊配套情況看:規(guī)模相對較大、檔次較高的商業(yè)配套設(shè)施,目前還處于空白階段,有一定的市場空間和生命力;周邊的高檔次休閑娛樂設(shè)施相對較多,如興亞國際俱樂部和德億大酒店等,但缺少像上島咖啡、名典咖啡、迪歐咖啡和歌德咖啡等較中等檔次的休閑場所;周邊沒有一個大型綜合性購物商城(如家樂福和沃爾瑪?shù)却笮偷馁徫飶V場等),缺少一個起帶頭作用的商業(yè)中心;缺少以供一般業(yè)主使用的體育運(yùn)動或體育休閑設(shè)施,如健身房和保齡球館等;缺少一些文化場館設(shè)施。四、項目周邊房地產(chǎn)狀況 項目所處的金水路,它是鄭州最重要的一條東西主干道,兩側(cè)分布著河南省各級行政機(jī)關(guān)單位。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快,城市規(guī)劃的進(jìn)一步加強(qiáng)(尤其是建設(shè)鄭東新區(qū)相關(guān)政策得到進(jìn)一步的實施),現(xiàn)在金水路沿線,特別是金水東路的人文環(huán)境和投資環(huán)境已發(fā)生了極大變化,該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)得日趨活躍,物業(yè)開發(fā)量不斷增多,形成較為激烈的競爭局面。 根據(jù)鄭東新區(qū)的遠(yuǎn)景總體發(fā)展概念規(guī)劃,鄭東新區(qū)西起107國道,東至京珠高速公路,北起連霍高速公路,南至機(jī)場快速路。新區(qū)總體規(guī)劃面積約150平方公里,近期建設(shè)45平方公里。在規(guī)劃中,鄭東新區(qū)將引入了生態(tài)城市、共生城市、新陳代謝城市和環(huán)形城市的先進(jìn)理念,立意新穎,風(fēng)格獨特,體現(xiàn)出以人為本的精神和改善人居環(huán)境的意愿。新的規(guī)劃把城市結(jié)構(gòu)分為CBD、龍湖地區(qū)、商住物流區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等若干組團(tuán),從而為鄭州城市遠(yuǎn)景建設(shè)制定出具有中國特色的可持續(xù)性城市發(fā)展方案。而第一階段建設(shè)的CBD商務(wù)中心離本項目只有一路之隔。受上述利好因素所影響,眾多發(fā)展商紛紛搶占107國道兩側(cè)或金水路、鄭汴路周邊的土地市場(主要表現(xiàn)為都市村莊和一些老城區(qū)的改造等),與此同時,現(xiàn)已在該區(qū)域開發(fā)的發(fā)展商,已逐漸發(fā)展成為鄭州綜合實力較強(qiáng)的知名企業(yè),如建業(yè)集團(tuán)(建業(yè)城市花園)和河南天鷹(大河錦江花園)等,這些實力較強(qiáng)的發(fā)展商進(jìn)駐該區(qū)域,進(jìn)一步加劇了本區(qū)域競爭力度。 近年來,本項目周邊區(qū)域的開發(fā)樓盤逐漸增多,較有知名度和代表性的有新鑫花園、未來花園和大河錦江花園等。 第四章 項目片區(qū)在售樓盤及競爭對手分析本項目周邊目前開發(fā)的樓盤相對較多,主要集中在107國道、未來大道、鄭汴路和東明路這四條主干道的沿線,在售的樓盤如下:金水路沿線:銀基花園、金燕趣園、蓮花嘉園107國道沿線: 新鑫花園、金色年華、金成宜家美景、德億時代城、鑫苑名家等;未來大道沿線:錦江國際花園、未來花園、吉祥花園等;鄭汴路沿線:建業(yè)桂園新天地、英協(xié)花園、百合花苑香儐桂俯、鳳凰城、中凱海上香頌、長城康橋花園等;東明路沿線:東明花園、佳億花園、仟禧金水灣通過對項目周邊樓盤的調(diào)查,我們對競爭對手的界定,分析如下——一、項目競爭樓盤及分析根據(jù)對周邊樓盤各方面的分析,我們認(rèn)為,本項目的競爭對手應(yīng)為如下幾個:建業(yè)新天地(尾盤)※樓盤概況: 項目位于鄭汴路與107國道交叉口西北角,由建業(yè)住宅集團(tuán)(中國)有限公司投資建設(shè),一期規(guī)劃建筑6棟12層的小高層及1棟7層的多層建筑,均價3800元/㎡,綠化率約25% 。該項目東臨107國道,噪音影響較為嚴(yán)重,南臨近鄭汴路建材市場,人流車流量大,流動人口多,整體外部環(huán)境差。目前推出的是二期,為3棟12層的小高層,共13個單元,272套,得房率為85%,目前項目已完成全部銷售工作。※交通情況: 項目緊鄰107國道,出入市區(qū)交通便利,門前為主干道鄭汴路,路面寬闊平整,路況良好。項目對面為建材市場,日常人流車流量大。周邊公交線路只有50385路,公交站點的不足,不能保證業(yè)主的日常出行方便?!鶓粜头治觯?一房兩房三房四房面積40—50㎡80—110㎡150—160㎡180—190㎡復(fù)式面積140—150㎡170—180㎡230—240㎡270—280㎡330—340㎡由上表看出,面積區(qū)間從40—340㎡跨度較大,戶型規(guī)劃多元化,從一定程度上擴(kuò)大了客源范圍。根據(jù)銷售現(xiàn)場及內(nèi)部了解,該項目的主力房型為復(fù)式,約有100余套,占總戶數(shù)的40%;其余為三房和四房,各占15%左右。由于建業(yè)集團(tuán)在前期開發(fā)的建業(yè)城市花園、金水花園均以“大面積舒適戶型”進(jìn)入市場,并確立其品牌,所以此次開發(fā)的項目的戶型仍以大面積為方向,符合其品牌效應(yīng),但時至今日該區(qū)域內(nèi)大面積戶型充斥市場,競爭激烈,可見其市場定位難以脫離同質(zhì)化競爭,影響其銷售速度?!鶅r格分析: 目前均價為3800元/㎡ ,價位居高區(qū)域市場。主力面積規(guī)劃大,主力總價在80—135萬之間,在該區(qū)域內(nèi)屬高總價樓盤。且區(qū)域內(nèi)大面積戶型充斥市場,競爭激烈,與區(qū)域內(nèi)其他樓盤相比,在價格上完全不占優(yōu)勢。※銷售分析:前期內(nèi)部認(rèn)購多為老業(yè)主購買,正式銷售中市場反映較為一般,甚至與推廣成本投入相比較而言并不理想,高總價對客戶的經(jīng)濟(jì)實力提出了較高的要求,從而導(dǎo)致客源相對狹窄。但其新穎的創(chuàng)意和產(chǎn)品設(shè)計,征服了眾多的購房者,目前項目已完成100%銷售工作?!驮纯蛯樱河捎陂_發(fā)商企業(yè)在河南具有較高的知名度,從而吸納了相當(dāng)多的外地客源,占50%居多,是典型的外銷型樓盤??蛻舳酁檎吖伲须[形收入者、外企公司的高層管理者、大公司如證券公司、銀行的老總等,整體素質(zhì)高,年齡在40—50歲的取得事業(yè)成功的人士,多為二次、三次置業(yè)者,他們極為身份地位與居住檔次的相符。每月固定收入在5000—6000元,且有額外收入的家庭?!椖績?yōu)劣勢:優(yōu)勢:發(fā)商實力雄厚,具有很高的品牌知名度與美譽(yù)度,名牌效應(yīng)在客戶的購買因素中占主導(dǎo)地位,有利于項目的銷售。戶型規(guī)劃合理,符合大面寬、小進(jìn)深;動靜分離的設(shè)計理念。內(nèi)部配套設(shè)施相對完善,保證業(yè)主日常生活的便利,會所設(shè)計提升業(yè)主的高品質(zhì)生活。項目有少量的一房戶型投放,擴(kuò)大其客源范圍,加快銷售速度。社區(qū)內(nèi)綠化面積較大,達(dá)25%左右,桂花樹的栽植收到客戶喜愛,提高業(yè)主的生活品質(zhì)。劣勢:107國道,平時車流量大,有嚴(yán)重的噪音及灰塵污染。開發(fā)商注重對商業(yè)市場價值的挖掘,將項目臨街的門面房規(guī)劃作為高檔的家具市場,人流車流量大,使環(huán)境嘈雜,從而使樓盤住宅的整體品質(zhì)大打折扣,直接影響業(yè)主未來生活品質(zhì)。主力戶型面積規(guī)劃大,總價在80—135萬之間,使客源過于狹窄,不利于項目的快速銷售。此區(qū)域大面積戶型集中供應(yīng),競爭激烈,價格并不優(yōu)勢。周邊公交線路少,只有50385路公交站點,不能保證業(yè)主的日常出行方便快捷。期房且建設(shè)工期慢,客戶在觀望較中容易流失
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