華南國際市場調(diào)研報告(編輯修改稿)
2024-11-15 12:49 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 模較大、已呈現(xiàn)走中高檔路線；以別墅高檔房產(chǎn)為主、打造教育品牌；安居片區(qū)、小戶型為主。各片區(qū)在售代表樓盤具體情況： 江北片區(qū)： 樓盤名稱 建筑面積(平方米 ) 綠化率 正售戶型面積(平方米 ) 均價 (元 /平方米 ) 金世界花園 36萬 % 125145\216296 2800/3300 金裕碧水灣 40萬 54% — 2900 金寶江畔花園 25萬 39% — 3200 金城廣場 8278 41% — 3000 東平片區(qū)： 樓盤名稱 建筑面積(平方米 ) 綠化率 正售戶型面積 (平方米 ) 均價 (元 /平方米 ) 東湖花園 生態(tài)綠化 88—308 （四區(qū)三期） 2500 長湖苑 32萬 65% 二期正建 / 荷蘭水鄉(xiāng) 10萬 43% 正建 / 陽光 100 5432 40% 63—127 2500 金山湖片區(qū)： 樓盤名稱 建筑面積 (平方米 ) 綠化率 正售戶型面積(平方米 ) 均價 (元/平方米 ) 東江學府 95萬 46% 87—158 1656 金山花園 70萬 65% 50—260 3500 演達片區(qū) : 樓盤名稱 建筑面積(平方米 ) 綠化率 正售戶型面積 (平方米 ) 均價 (元 /平方米 ) 風華世家 58380 80% 69—183 189—248 2400 3200 金碧花園 8萬 41% 60—210 2021 世紀新天 57932 20% 76—130 / 惠陽片區(qū)： 樓盤名稱 建筑面積 (平方米 ) 綠化率 正售戶型面積 (平方米 ) 均價 (元 /平方米 ) 熊貓碧富新城 850000㎡ 56% 120㎡ 180㎡ 2700元 /㎡ 瑞景居 120210㎡ 30% 96㎡ 至 154㎡ 2045元 /㎡ 昊康廣場花園 41000㎡ % 96㎡ 至 163㎡復(fù)式 252345㎡ 2200元 /㎡ 中銘豪園 245195㎡ % 二房至四房(77㎡ 至 150㎡ ) 2300元 /㎡ 信和苑小區(qū) 8695㎡ 20% 三至三房 120130㎡ 1530元 /㎡ 2. 2惠州惠陽區(qū)的房地產(chǎn)市場研究 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 2021年，惠陽城區(qū)的工地交易面積約 174萬 m2,，這些土地交易均主要是二手轉(zhuǎn)讓行為，或是 90年代中前期批出土地的補辦手續(xù)行為。但由于當?shù)卣]有作詳細的城市規(guī)劃，因此 2021年大部分地塊沒有具體的用途限制。加上當?shù)胤康禺a(chǎn)市場一直處于寂靜狀態(tài)，因此許多地塊仍被閑置，地塊使用者保持觀望態(tài)度。 2021年惠陽區(qū)共賣出 1500套商品房，遺留樓盤基本消化完畢。絕大部分都有是 199 1993兩年遺留的房產(chǎn)，新建的樓盤比較少。批準預(yù)售、在建和籌建的房地產(chǎn)項目近20個，其中多個是占地超過 50萬平方米的超大型樓盤，主要是開發(fā)中、高檔住宅。大亞灣去年動工或竣工的房地產(chǎn)項目有 6個。 目前惠陽城區(qū)內(nèi)的住宅商品房無電梯房價格為 13001800元 /平方米（毛壞房）。也有少量的高層電梯房，價格在 20212500元 /平方米的幅度。 2021年稱得上是惠陽區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折的一年，已批準預(yù)售、建設(shè)中和籌建中的各種花園、大廈、商住樓等將近 20個，僅今年開張的樓盤便有 6個。 2021年至 2021年，惠陽房地產(chǎn)開工建設(shè)項目累計 41個，商品房施工面積為 27。 76萬平方米，其中 2021年的施工面積僅為 3。 5平方米，至去年已達到了 20個項目，共 18。 3萬平方米。房地產(chǎn)施工面積年均增長 138%。去年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額 1。 75億元，投資以住宅為主，占了九成二。 2021年惠陽空置商品房比 1999年下降了75%。經(jīng)過大起大落的惠陽房產(chǎn)業(yè)，開發(fā)企業(yè)以實力雄厚的民營企業(yè)為主，開發(fā)投資少了盲目，多了理性和成熟，而且開發(fā)的房產(chǎn)項目規(guī)劃水平高，配套設(shè)施完善，環(huán)境好，一期的銷售率都在 70%以上。 惠陽的房地產(chǎn)客源構(gòu)成 住宅： 一是本地居民，他們中不少人已不滿意自己所建或所買的 住房，欲 “ 二次構(gòu)房 ” ； 二是 “ 殼牌 ” 的工作人員； 三深圳、香港的買家與珠三角其他地區(qū)的惠陽籍外出人 員。 商業(yè)： 一由本地經(jīng)商投資者做為長期性固定資產(chǎn)投資，作為租 賃、二手買賣 或做為開廠、開店鋪使用； 二國內(nèi)部分投資者進行項目投資，如建廠、開公司及貨品 流通站； 三外商港商來惠進行項目合作，大型倉儲（國外貨物的物 流渠道）、 設(shè)廠、現(xiàn)代化寫字樓等的投資。 房地產(chǎn)前景分析 廣東經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略要向重工業(yè)發(fā)展，惠陽作為重工業(yè)的核心區(qū)域，工業(yè)產(chǎn)值、商業(yè)貿(mào)易、外來人口、流動人口將劇增。外來人口、流動人口及其高收入將大大地刺激惠陽房地產(chǎn)需求。 : 隨著惠州近幾年經(jīng)濟狀況的良好發(fā)展和南海石化項目拉動 ,及惠州市民受到深圳、廣州、東莞等邊緣區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的影響，部分先富消費人群已由過去幾年“ 置業(yè)純粹是為了居住 ” 觀念轉(zhuǎn)變?yōu)橹脴I(yè)是體現(xiàn)自我價值、享受尊貴生活的需求，他們選擇樓盤熱衷于中高檔項目，居家環(huán)境、質(zhì)量、品味、戶型結(jié)構(gòu)是他們最關(guān)心的。 2021年，此部分人群對戶型結(jié)構(gòu)是否美觀的要求會更加重視，此部分消費人群占整體消費人群的 35%—40%， 125—250平方米戶型面積最為看好，承受均價價位在1800—2300元 /平方米之間；其他 60%左右置業(yè)人群的需求仍處于異地居家的需要，價格、位置、戶型面積大小是他們選擇樓盤的主要考慮因素，他們熱衷的戶型面積與均價價位分別是 100—120平方米、 1300—1700元 /平方米。 客戶對不同房屋面積需求情況： 需求面積（平米） 小于 100 100— 120 125— 150 大于 150 人數(shù) 3 26 20 1 百分比 6% 52% 40% 18% 第三部分 建材市場研究 3. 1 全國建材專業(yè)市場現(xiàn)狀 我國建材市場經(jīng)歷上個世紀 80年代的孕育萌芽， 90年代的大發(fā)展。進入本世紀，全國經(jīng)營面積在 3000m2以上，年交易額在 3000萬元以上的建材市場約有 2500家，全年交易額達到 2021億元左右，約占全國建材市場需求總額的三分之二，管理模式是多元化格局。多數(shù)為門店集市型、攤
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