【正文】 第六部分 項(xiàng)目營(yíng)銷、招商、商運(yùn)建議（詳見(jiàn)附后）。本項(xiàng)目啟動(dòng)資金最少4000萬(wàn)，開(kāi)發(fā)周期為6年?？偯娣e控制在22萬(wàn)方。棟距間用底商圍合，底商北面設(shè)走廊式通道進(jìn)入二層后分單源入戶。（三） 總支標(biāo)： 、。底商北面設(shè)走廊式通道進(jìn)入二層后分單源入戶。（二） 其它建議采用南北朝向雙面市場(chǎng)街形式來(lái)布置底商上公寓、小戶型住宅、（34層）。總面積可在7萬(wàn)方左右（包括負(fù)一層）。一、 A地塊（一） A地塊可設(shè)一棟（二棟）室內(nèi)步行街（四層）用垂直觀光電梯、自動(dòng)人行道梯、自動(dòng)扶梯，垂直貨梯等有效解決人群流動(dòng)及貨物移動(dòng)問(wèn)題。第四部分 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議本擬定地塊共696畝，不舍規(guī)劃的學(xué)校，其中A塊用地（西北）395畝，B塊用地（301畝）。（三） 機(jī)會(huì)點(diǎn)（O） 符合商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)——多功能、多元化、綜合性發(fā)展； 根據(jù)調(diào)查了解，目前有較多投資客和經(jīng)營(yíng)戶持資等待機(jī)會(huì)，置業(yè)投資需求較大； 當(dāng)?shù)卣o予較大力度的政策性支持，以尋求城市的進(jìn)一步快速發(fā)展； 房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目有利，商業(yè)潛力較足； 目前巴彥淖爾市還沒(méi)有真正意義上的一站式商貿(mào)中心。（二） 劣勢(shì)（W） 目前所處區(qū)域商業(yè)氛圍和規(guī)模尚需一定的培育期； 前期資金需量較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)。在項(xiàng)目正式投產(chǎn)之前宜成立市場(chǎng)管理委員會(huì)或引進(jìn)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理公司統(tǒng)一管理。根據(jù)巴彥淖爾市作為地級(jí)市整體經(jīng)濟(jì)水平和生活水平處于中下的一個(gè)現(xiàn)狀，可得出一個(gè)結(jié)論：目標(biāo)地塊適合經(jīng)營(yíng)的層次屬于中檔和中高檔兩種。其較為充足的客流為本項(xiàng)目的旺場(chǎng)提供了客戶支持。沿新華街向東直走可達(dá)五原。在看到臨河房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r(shí)，我們也應(yīng)清楚的看到其存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，包括：臨河二手房市場(chǎng)發(fā)展與一手房市場(chǎng)不能協(xié)調(diào)發(fā)展；土地成本存在強(qiáng)勢(shì)上漲趨勢(shì)，效益降低的風(fēng)險(xiǎn)加大；臨河居民收入處于較低的水平，沒(méi)有足夠的有效需求支持房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲；目前，深圳、上海等大城市房地產(chǎn)虛高引發(fā)下降趨勢(shì)，各類媒體相繼報(bào)道，對(duì)本地消費(fèi)者購(gòu)房行為形成較大威脅。二是政策因素。一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素。目前臨河房地產(chǎn)市場(chǎng)所取得的發(fā)展是在房地產(chǎn)業(yè)真正意義上進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的情況下由銷售熱帶動(dòng)的，也就是由消費(fèi)拉動(dòng)投資，而且這種消費(fèi)是以居民購(gòu)房自住消費(fèi)為主。日月星苑文化氛圍較為濃郁龐大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)地理位置優(yōu)越，交通便利現(xiàn)場(chǎng)形象推廣方面欠佳公司實(shí)力不足項(xiàng)目的啟動(dòng)時(shí)間較長(zhǎng)缺乏開(kāi)發(fā)理念6金都華庭成立時(shí)間較長(zhǎng)，有成功項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目一期價(jià)位偏低，銷售較好已形成一定的品牌地產(chǎn)商不注重廣告推廣二期僅1棟高層7錦繡家園位于新區(qū)，升值潛力較大項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較大，形成規(guī)模定位中低收入家庭周邊配套不完善施工進(jìn)度較慢自去年開(kāi)始，房地產(chǎn)項(xiàng)目均發(fā)生了根本性的變化，不論從項(xiàng)目的規(guī)模，還是從項(xiàng)目的品質(zhì)或理念方面都有明顯的提高，為得到市場(chǎng)消費(fèi)者的認(rèn)可，紛紛步入差異化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)道路。峰景C座華裕地產(chǎn)的品牌優(yōu)勢(shì)良好的地段優(yōu)勢(shì)，占據(jù)商業(yè)核心區(qū)營(yíng)銷策劃方面較好，得到多數(shù)人的認(rèn)可沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)劃戶型面積偏大、結(jié)構(gòu)方面不太合理2陽(yáng)光 根據(jù)客戶求最低價(jià)位的心理，以上數(shù)據(jù)僅供參考，可能不完全的反映消費(fèi)者的真正購(gòu)買能力。年項(xiàng)目名稱新城康都銷售主題構(gòu)造和諧生活之都建設(shè)單位內(nèi)蒙古雙河集團(tuán)海天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司物業(yè)管理海天物業(yè)管理有限公司地理位置開(kāi)原路以東、匯豐街以北建設(shè)規(guī)模規(guī)劃456畝，一期8萬(wàn)平米周邊環(huán)境開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、車輛管理所相關(guān)配套幼兒園、老年活動(dòng)中心、開(kāi)盤(pán)日期2008年10月客戶群體有固定收入的中端收入家庭開(kāi)工日期2007年7月竣工日期2009年6月銷售現(xiàn)場(chǎng)約120平米銷售道具單頁(yè)，戶型圖結(jié)構(gòu)分布多層11棟、小高層11層3棟主力戶型㎡；㎡；㎡；㎡；單元戶數(shù)共計(jì)700多戶銷售價(jià)位起價(jià)2150元推廣方式市區(qū)銷售點(diǎn)與現(xiàn)場(chǎng)相結(jié)合樓層差價(jià)平均相鄰樓層差價(jià)為60元付款方式一次性付款、銀行按揭、公積金貸款優(yōu)惠政策一次性付款優(yōu)惠2%物業(yè)服務(wù)一般物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)費(fèi)用——（五） 價(jià)格及銷售現(xiàn)狀分析銷售價(jià)格是購(gòu)房者最敏感的問(wèn)題之一，目前市場(chǎng)上的商品房均價(jià)在23003000元/ m2的占80%以上，在調(diào)查過(guò)程中我們發(fā)現(xiàn)需求單價(jià)在2500~2850元/ m2占85%，單價(jià)需求在2850元/ m2以上的占15%，高端商品房要讓客戶認(rèn)可需要一個(gè)過(guò)程，這里不排除調(diào)查人群的局限性，調(diào)查中許多客戶都希望商品房?jī)r(jià)格越低越好，所以選擇最低范圍的較多。新都二期銷售主題舊城繁華新地標(biāo)建設(shè)單位巴彥淖爾華裕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司物業(yè)管理陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司地理位置人民路建設(shè)規(guī)模約7萬(wàn)平方米（3棟高層）周邊環(huán)境金川購(gòu)物廣場(chǎng)、人民公園、中國(guó)移動(dòng)公司，工商銀行，曙光醫(yī)院等等相關(guān)配套一層獨(dú)立大堂，三部品牌電梯、地暖輻射、屋面外墻保溫開(kāi)盤(pán)日期2009年3月客戶群體中高端工薪階層開(kāi)工日期2008年11月竣工日期2010年5月銷售現(xiàn)場(chǎng)約100平米銷售道具樓書(shū)、沙盤(pán)、戶型圖結(jié)構(gòu)分布板式高層住宅；226聯(lián)體復(fù)式結(jié)構(gòu)主力戶型寬綽氣派（兩室一廳一衛(wèi)）㎡；方正流暢（兩室一廳一衛(wèi)）㎡；輕巧舒適（三室兩廳兩衛(wèi)）㎡；清新雅致（三室兩廳一衛(wèi)）㎡單元戶數(shù)2個(gè)單元，標(biāo)準(zhǔn)層一梯8戶銷售價(jià)位未定推廣方式銷售現(xiàn)場(chǎng)、墻體廣告、報(bào)紙樓層差價(jià)未定付款方式一次性付款、銀行按揭、公積金貸款優(yōu)惠政策一次性付款優(yōu)惠2%物業(yè)服務(wù)可視對(duì)講系統(tǒng)、可燃?xì)怏w泄露報(bào)警系統(tǒng)物業(yè)費(fèi)用6~8元/㎡層付款方式一次性付款、銀行按揭、公積金貸款優(yōu)惠政策一次性付款優(yōu)惠2%物業(yè)服務(wù)視頻監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)物業(yè)費(fèi)用㎡峰景C座銷售主題中央府邸 顛峰生活建設(shè)單位巴彥淖爾華裕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司物業(yè)管理陽(yáng)光物業(yè)管理有限公司地理位置勝利北路（原軍分區(qū)）建設(shè)規(guī)模C座約3萬(wàn)平方米周邊環(huán)境海天購(gòu)物中心，坐擁商業(yè)繁華區(qū)，中國(guó)移動(dòng)公司，工商銀行，曙光醫(yī)院等等相關(guān)配套入戶休息大堂、高級(jí)會(huì)所、游泳池、一層獨(dú)立大堂，三部品牌電梯、地暖輻射開(kāi)盤(pán)日期2008年8月28日客戶群體高收入、個(gè)體私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)等高端客戶群體開(kāi)工日期2008年3月竣工日期2009年10月銷售現(xiàn)場(chǎng)約400平米(前廳接待、后廳談判)銷售道具沙盤(pán)、樓書(shū)、單頁(yè)、光盤(pán)結(jié)構(gòu)分布板式高層住宅；228聯(lián)體復(fù)式結(jié)構(gòu)主力戶型美景軒（三室兩廳兩衛(wèi)）㎡；瑞景軒（三室兩廳兩衛(wèi)）㎡；耀景軒（三室兩廳兩衛(wèi)）㎡；逸景軒（三室兩廳一衛(wèi)）㎡單元戶數(shù)2個(gè)單元，標(biāo)準(zhǔn)層一梯4戶銷售價(jià)位起價(jià)2938元/㎡、2998元/㎡（五層）推廣方式銷售現(xiàn)場(chǎng)、工地圍檔、環(huán)渤海展銷會(huì)樓層差價(jià)20元/㎡ 解放街以北、建設(shè)路以東：華海尚都初步規(guī)劃小高層、高層住宅；玫瑰園是07年現(xiàn)房，主要以多層住宅為主，基本銷售完畢；尚林麗景為政府經(jīng)濟(jì)適用住房，建設(shè)規(guī)模17萬(wàn)平方米，買房程序都需要政府層層把關(guān)；海天家園現(xiàn)已全部售完；日月星苑項(xiàng)目的啟動(dòng)時(shí)間較長(zhǎng)、形象包裝基本沒(méi)有、銷售簡(jiǎn)單，如此判定公司實(shí)力有限。 附小、附中、大學(xué)路教育區(qū)附近及延展地帶：由于距離學(xué)校較近，受到了廣大業(yè)主青睞，健康