【正文】 展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 》） 經(jīng)過不斷調(diào)整， 2021 年煙臺市第一產(chǎn)業(yè)比例有所下降，第二產(chǎn)業(yè)比例增長近 7個百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)比例的提高更 進(jìn)一步奠定煙臺市沿海工業(yè)城市的地位。 第三產(chǎn)業(yè)比例的優(yōu)化、合理及 各產(chǎn)業(yè)總值不斷增加，煙臺市必將進(jìn)入一個新的發(fā)展階段。 全市境內(nèi)財(cái)政總收入達(dá)到 億元，實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入 億元，分別在 2021 年的基礎(chǔ)上增加 %、 %。 四、固定資產(chǎn)投資 與房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大 （一）煙臺市固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資額 0500100015002021固定資產(chǎn)投資（億元） 房地產(chǎn)投資（億元） 2021年 2021年 2021年 （資料來源：煙臺市歷年政府部分統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 2021 年煙臺市全年全社會完成固定資產(chǎn)投資 億元，占 GDP 總額的%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國家的 %平均水平， 固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持健康、穩(wěn)定的增長態(tài)勢 。 （二）與 山東發(fā)達(dá)城市比較 0500100015002021固定資產(chǎn)投資（億元） 房地產(chǎn)投資（億元） 青島 煙臺 濟(jì)南 淄博 威海 （資料來源：各城市政府部門統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 從固定資產(chǎn)投資額看，煙臺市已位居山東省前列； %%%%%%房地產(chǎn)投資占GDP比重% % % % %青島 煙臺 濟(jì)南 淄博 威海 （資料來源：各城市政府部門統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 從房地產(chǎn)投資額與占 GDP 比重看，煙臺市次于青島和濟(jì)南，這說明房地產(chǎn)仍有一定發(fā)展空間。其中出口 億美元，增長 %；進(jìn)口 億美元，增長 %。 第三節(jié)：居民生活 要點(diǎn)概述： ? 居民收入與支出都有一定幅度提升，消費(fèi)能力增強(qiáng)； ? 社會消費(fèi)品零售總額增長幅度較大，市場交易繁榮，居民購買力比較旺盛； ? 城鎮(zhèn)居民人均住房面積相對較少，房地產(chǎn)市場還有較大的需求空間； ? 居民存款繼續(xù)增長， 市場消費(fèi)需求未充分釋放 。 % 農(nóng)村 居民 人均純收入（元） 4120 4660 5347 人均生活支出（元） —— 2809 3138 居住消費(fèi)支出比重 % % % 恩格爾系數(shù) 2494 % % （資 料來源：煙臺市政府部門統(tǒng)計(jì)公報(bào)、年鑒） 2021 年，城鎮(zhèn)、農(nóng)村 居民 收入與支出比 2021 年均有較大幅度提升 ，居住消費(fèi)支出占消費(fèi)支出的比例較小且浮動不大，可以看出住房支出并未給居民帶來較大經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在 59%以上為貧困， 5059%為溫飽， 4050%為小康， 3040%為富裕，低于 30%為最富裕。 二、社會消費(fèi)品零售總額增長幅度較大 2021 年 2021 年 2021 年 億元 億元 億元 （資料來源：煙臺市歷年政府部門統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 2021年煙臺市社會消費(fèi)品零售總額接近 600億，在 2021年的基礎(chǔ)上增長 %， 這表明 消費(fèi)品市場交易繁榮，居民購買力比較旺盛。 四、銀行存款繼續(xù)增加 2021 年 2021 年 2021 年 億元 億元 億元 （資料來源：煙臺市歷年政府部門統(tǒng)計(jì)公報(bào)、年鑒） 2021 年，煙臺市居民存款額達(dá)到 億元。 小結(jié)： 煙臺市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增加標(biāo)志著城鎮(zhèn)居民收入進(jìn)入快速增長階段。 城市居民人均現(xiàn)房面積 煙臺市 ㎡ 山東省 ㎡ 全國 26 ㎡ 第四節(jié)：煙臺市城市規(guī)劃及各區(qū)功能分析 要點(diǎn)概述： 煙臺市城市向東西兩翼拓展，在城市規(guī)劃大局的指引下，萊山區(qū)具有更強(qiáng)勁 的發(fā)展?jié)摿Α?2021 年，城市對舊居民區(qū)環(huán)境綜合整治扎實(shí)推進(jìn)：對市區(qū) 14 個社區(qū)、 平方公里范圍進(jìn)行了全方位、立體化綜合整治，城市形象大大提升。 二、城市規(guī)劃 （一）城市發(fā)展戰(zhàn)略部署原則 壯大中心城市，發(fā)展八大組團(tuán) ? 加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和環(huán)境綜合整治，壯大中心城市，加快五區(qū)融合，膨脹中心區(qū)規(guī)模和實(shí)力。 膨脹發(fā)展萊山區(qū)、完善提高芝罘區(qū)、壯大開發(fā)區(qū) ? 膨脹發(fā)展萊山區(qū)，完善提高芝罘區(qū)，加快建設(shè)福山現(xiàn)代化工業(yè)城區(qū)，強(qiáng)化牟平綜合發(fā)展區(qū)，壯大煙臺經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，完善城市功能，規(guī)范城市管理，提升城市形象。 （三） 城市規(guī)模 規(guī)劃煙臺中心城區(qū) 2021 年城市人口規(guī)模為 170 萬人，城市建設(shè)用地為 200 平方公里。 （四 ） 規(guī)劃范圍 萊山機(jī)場東西方向以北至海濱，東到牟平沁水河和養(yǎng)馬島，西至福山區(qū)八角鄉(xiāng)和蓬萊市大季家鎮(zhèn)，總面積 470 平方公里。 以天然河流、山體和永久性綠帶分隔，組成濱海組團(tuán)式大城市的空間結(jié)構(gòu)，八大組團(tuán)及自然隔離帶分布如下： ? 劃分為芝罘、福山、開發(fā)區(qū)、黃務(wù)、萊山、初家、牟平、八 角八個組團(tuán)。 （六）城市性質(zhì)與各區(qū)功能定位 城市性質(zhì)定位 煙臺市城市性質(zhì)是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、旅游為主導(dǎo)的現(xiàn)代化、國際性港口城市。 第五節(jié)：萊山區(qū)現(xiàn)狀、規(guī)劃及發(fā)展 一、城市現(xiàn)狀 萊山區(qū)地形呈狹長型，區(qū)域擁有兩條主干道，即濱海路和觀海路，觀海路的延伸路段為迎春路，是目前萊山區(qū)主要城市干道。 20 世紀(jì) 90 年代以前的萊山區(qū)人煙稀少，經(jīng)濟(jì)落后， 20 世紀(jì) 90 年代后進(jìn)入快速發(fā)展期。 由于萊山區(qū)建區(qū)時(shí)間較短， 政府對該區(qū)域的規(guī)劃要求起點(diǎn)高，力求把萊山區(qū)建設(shè)成煙臺城市展示面。 二、城市規(guī)劃及未來發(fā)展 （一）城市定位及規(guī)劃原則 根據(jù)煙臺市“十一五規(guī)劃”， 萊山區(qū)將被定位于“行政、文教科研、高新 技術(shù)功能區(qū)”組團(tuán)。 （二）具體規(guī)劃 萊山區(qū)中心城區(qū) 萊山行政中心位于體育公園西側(cè)，北接煙臺大學(xué)和工商學(xué)院，由區(qū)政府辦公樓、行政審批中心樓為規(guī)劃軸線主體，沿東西兩翼建筑高度由低到高逐漸變化。 觀海路、迎春大街大道區(qū)域規(guī)劃 沿觀海路和迎春大街建筑高低錯落，形成富有節(jié)奏的空間序列。世貿(mào)中心規(guī)劃５星級酒店一座，超高層寫字樓和高級住宅公寓２樓，并擬建煙臺會展中心和商業(yè)娛樂設(shè)施。 第六節(jié)：本部分小結(jié) 三產(chǎn)比例日趨合理，投資、消費(fèi)、出口三大需求全方位拉動煙臺市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，促使固定 資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大、居民收入水平不斷提高，進(jìn)一步奠定了房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。如此，整個煙臺市及萊山區(qū)房地產(chǎn)必將迎來新的發(fā)展契機(jī)。 第一節(jié)：煙臺市房地產(chǎn)市場概況 要點(diǎn)概述： ? 近幾年煙臺市 房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)總 量穩(wěn)步上揚(yáng)，市場交易比較活躍， 總體 運(yùn)行 態(tài)勢良好； ? 二手房交易與租賃市場處于快速成長階段，雖不成熟，但為住宅投資打下良好基礎(chǔ)； ? 商品房價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)； ? 商業(yè)地產(chǎn)總體供應(yīng)量較大，市場逐漸接近飽和； ? 外地消費(fèi)者購房比例較高，成為房地產(chǎn)市場一個重要消費(fèi)力量； ? 市場物業(yè)檔次、價(jià)格差異化較大，整體銷售情況不錯； ? 市場整體開發(fā)及營銷水平不一，隨著品牌企業(yè)的進(jìn)入，開發(fā)理念逐步提高； ? 目前整個房地產(chǎn)市場有樣板展示單位的樓盤較少。除了住宅用地外，商業(yè)用地增幅不減，酒店和寫字樓用地則比重加大，這兩者比例接近土地供用總量的 30%。 （二） 商品房施工、竣工面積大幅提升 ， 2021 年分別達(dá)到 1050 萬㎡、 500 萬㎡ 。 三、二手市場處于快速發(fā)展階段 煙臺市區(qū)已存在較多二手房交易、租賃中介機(jī)構(gòu)，萊山區(qū)埠嵐附近就有 三家，有些中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)達(dá)到比較專業(yè)的水平。 2021 年全市商品房平均售價(jià)達(dá)每平方米 2649 元，同比增長 12%，其中住宅 2523 元 /平方米，增長 16%。 據(jù)統(tǒng)計(jì) ， 2021 年 5 月份煙臺房屋銷售價(jià)格比 4 月份增長 1％。 五、商業(yè)地產(chǎn)總體供應(yīng)量較大，市場逐漸接近飽和。由此可見，近兩年煙臺市商業(yè)地產(chǎn)市場供應(yīng)量已超過 100 萬方， 加上已營業(yè)的商業(yè)場所及尚待開發(fā)的土地，不難發(fā)現(xiàn)，煙臺商業(yè)地產(chǎn)總體供應(yīng)量較大，市場逐漸飽和。 隨著改革開放的深入發(fā)展，膠東半島加工基地已經(jīng)形成。 近幾年外地客戶在煙臺市購房比例較大并持續(xù)上升（外來人口包括煙臺市下屬縣市、鎮(zhèn)區(qū)居民、外市、外省、華僑及部分外國人等），主要集中地是開發(fā)區(qū)和萊山區(qū)。 七、市場物業(yè)檔次、價(jià)格差異化較大，兩極分化嚴(yán)重，整體銷售情況不錯。 通過對各種檔次樓盤的實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，由于產(chǎn)品所針對的消費(fèi)群體各有不同，目前整體銷售情況良好。 煙臺市整個房地產(chǎn)開發(fā)、營銷水平不一，有些本地開發(fā)商開發(fā)水平較高，如祥隆集團(tuán)開發(fā)的海天名人廣場、南山集團(tuán)開發(fā)的南山世紀(jì)城成為當(dāng)?shù)卮硇詷潜P；但有的開發(fā)商還停留在較低級開發(fā)層面上，對市場營銷不太重視且樓盤推廣途徑有限，從 而制約項(xiàng)目銷售。 九、市場有樣板房和樣板景觀的樓盤較少。 目前市場上有樣板房和樣板景觀的樓盤并不多，很多項(xiàng)目在建筑主體封頂后或二期才開始選擇不同戶型做樣板展示單位；如目前在售的樂天國際公寓只有一套樣板展示單位；嶺秀閣、海天名人廣場到了第二期才有樣板房。 小結(jié)： 從近兩年房地產(chǎn)市場宏觀數(shù)據(jù)來看，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)量均有較大幅度上升，市場發(fā)展勢頭強(qiáng)勁、交易活躍，整體市場銷售情況良好，呈現(xiàn)供需兩旺態(tài)勢，但樓盤開發(fā)、營銷水平等方面有待進(jìn)一步提高。下面就這三個主要區(qū)域房地產(chǎn)市場概況及板塊進(jìn)行分析。 萊山區(qū)近 10 年商品房價(jià)格一覽表如下： 年份 1994— 1996 年 1997— 1999 年 2021— 2021 年 2021— 2021 年 銷售均價(jià) 約 1000 元 /m2 約 1800 元 /m2 約 2600 元 /m2 約 3800 元 /m2 （資料來源：政府部門網(wǎng)站） 短短 10 年，萊山區(qū)房價(jià)已由 1000 元 /平方米上升到數(shù)千甚至上萬元，全市房價(jià)最高就在萊山區(qū)產(chǎn)生。 萊山區(qū)房價(jià)突漲，主要 是居住環(huán)境好、市政府的遷入、體育公園、高校云集有重要關(guān)系，同時(shí)大量投資者對萊山區(qū)非常關(guān)注。 （一）板塊劃分原則 根據(jù)區(qū)域樓盤集中區(qū)域位置、檔次、價(jià)格等，將萊山區(qū)分為觀海路以東、觀海路以西兩個板塊較為合理。 板塊現(xiàn)狀 該板塊濱海中路沿線是煙臺提升城市景觀建設(shè)的重要工程之一。 該板塊主要以海景房為主，盡管項(xiàng)目較多，但都定位于高檔海景住宅，高層、多層、別墅等多種物業(yè)形態(tài)并存，該板塊在項(xiàng)目開發(fā)、設(shè)計(jì)、營銷、物業(yè)管理等各個方面在煙臺市來說做的比較到位。 客戶構(gòu)成 該板塊客戶是煙臺市高收入人群代表， 他們當(dāng)中有的是私企老總，有的是開發(fā)區(qū)企業(yè)高層管理人員，也有外國人和華僑在這里居住，如石溝屯一帶是煙臺市韓國人居住比較集中的地方。所以，他們一般喜歡開車去市中心購物。 發(fā)展趨勢 由于一線海景屬稀缺產(chǎn)品，經(jīng)過多年的開發(fā)，目前一線海景 可供開發(fā)的土地所剩無幾，該板塊發(fā)展受到限制 ， 預(yù)計(jì)今明兩年高端市場的供應(yīng)量在 20 萬平方米左右。 （三） 觀海路以西板塊 板塊范圍 紅旗路以南，觀海路以西至塔山路以東范圍。 該板塊北面由于山景等原因，居住環(huán)境相對較好，小區(qū)規(guī)劃、建筑、園林景觀設(shè)計(jì)水平較高，整體銷售情況比較理想；板塊南面區(qū)域 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)處于起步階段，由于區(qū)域配套、環(huán)境等原因而使項(xiàng)目銷售遇到阻力，隨著區(qū)域與小區(qū)配套等不斷成熟，該區(qū)域樓盤銷售情況逐 漸轉(zhuǎn)好，目前整體銷售都接近尾聲，已交樓的小區(qū)入住率比較高。 客戶構(gòu)成 該板塊客戶構(gòu)成比較復(fù)雜，有煙臺市本地居民，也有來自下屬縣市、市外居民、 外省、外國人，其中以韓國人和東北人為多。 發(fā)展趨勢 由于市政府的南遷、廣電中心、科技大廈、體育公園等在建企事業(yè)單位緊隨市政府，且市政功能配套、居住環(huán)境不斷改善，該板塊具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展前景，其中以 市政府周邊區(qū)域?yàn)殚_發(fā)熱土，價(jià)格呈現(xiàn)較快的增長趨勢。 二、芝罘區(qū)房地產(chǎn)市場情況 2021 年芝罘區(qū)商品房均價(jià) 3000 元 / m2，目前已突破 3500 元 /m2。 由于多年綜合開發(fā)，目前已無地可批，以舊城改造和周邊區(qū)域興起為主。 （二） 市中心板塊 板塊范圍 青年路以東、北馬路以南、勝利路以西、紅旗路以北區(qū)域。 2021 年，在政府高起點(diǎn)規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)商共同打造下，房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，逐步形成天鴻 由于配套成熟、地價(jià)昂貴，加上 城市規(guī)劃及較優(yōu)秀的產(chǎn)品，所以市中心樓盤價(jià)格在這該板塊也是最高的，如陽光 100、凱旋城均價(jià)都在 8000 元 /m2以上。 由于地段、配套、交通等 差異，該板塊也存在一些價(jià)位較低的樓盤。 客戶構(gòu)成 由于配套的成熟，該板塊是煙臺市很多中層以上收入市民的購房首選。 代表樓盤 陽光 100、凱旋城、陽光麗景、雪玉花園、陽光御景、今日花園、華僑新城。同時(shí)受開發(fā)成本高、拆遷難度大等因素影響，因而市中心區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)主要指標(biāo)總體呈逐年下降的趨勢。 同時(shí)， 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)向著單一化、專業(yè)化的方向發(fā)展，開發(fā)范圍突破傳統(tǒng)區(qū)域，向芝罘周邊區(qū)域擴(kuò)散。 （三）周邊區(qū)域板塊 板塊范圍 市中心板塊其他區(qū)域統(tǒng)稱為周邊區(qū)域板塊。 幸福區(qū)域 屬舊城改造區(qū)域，居住地段成熟，配套完備，但周圍環(huán)境整體較差，待整個 幸福片區(qū)改造完成后可望得到解決，價(jià)格有