【正文】 蓄 的增量來自于居民和企業(yè)的增收，另一方面揭示出，其中一部分來自居民的“超儲(chǔ)蓄” ,這種超儲(chǔ)蓄現(xiàn)象表明現(xiàn)階段投資和消費(fèi)市場仍亟待激活?？梢灶A(yù)計(jì)，在宏觀經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展、居民 整體消費(fèi)能力穩(wěn)步提高等各項(xiàng)利好因素的推動(dòng)下，商業(yè)消費(fèi)需求市場將進(jìn)一步放大，未來一段時(shí)間內(nèi)北京市商業(yè)市場將面臨最好的發(fā)展契機(jī)，商業(yè)物業(yè)開發(fā)將具備良好的市場前景和發(fā)展可行性。據(jù)專家預(yù)測，舉辦奧運(yùn)會(huì)可使北京經(jīng)濟(jì)年平均增長率提高約 個(gè)百分點(diǎn)，近期對于北京經(jīng)濟(jì)的影響不言而喻； 啟動(dòng)消費(fèi)將被放在經(jīng)濟(jì)工作更重要的位置，根據(jù)部署北京市將在增加農(nóng)民收入、擴(kuò)大就業(yè)和增強(qiáng)社會(huì)保障能力等方面采取一系列相關(guān)措施，以提高居民整體收入水平，促進(jìn)消費(fèi)市場的穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)對通脹本身有很強(qiáng)的依賴性，降息對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，與對其他行業(yè)的影響比較，效用最為明顯。 加入 WTO 對商業(yè)物業(yè)市場的影響 商業(yè)物業(yè)如寫字樓、商務(wù)中心等服務(wù)對象是主要從事第三產(chǎn)業(yè)的公司或者企業(yè)，加入 WTO對商業(yè)房地產(chǎn)市場會(huì)產(chǎn)生“量”和“質(zhì)”的影響。但由于我國寫字樓等商業(yè)物業(yè)市場的發(fā)展時(shí)間不長，國際互聯(lián)網(wǎng)的普及度尚待提高，物業(yè)和各種附屬設(shè)施還沒有很好地配套完善，國際上流行的專業(yè)化寫字樓在我國也是鳳毛麟角。 產(chǎn)業(yè)政策對房地產(chǎn)市場的影響 由于房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所處的特殊地位和房地產(chǎn)經(jīng)營的特殊性質(zhì)，其受國家產(chǎn)業(yè)政策的影響相對其他行業(yè)較大。 A．房地產(chǎn)整體市場宏觀調(diào)控方面 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要包括：《關(guān)于印發(fā)建設(shè)部 2020年整頓和規(guī)范建筑市場秩序工作安排的通知》、《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知》、《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》、《建設(shè)領(lǐng)域違法違規(guī)行為舉報(bào)管理辦法》、《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》、內(nèi)外銷商品房并軌、解決空置房問題等。 2020 年度，北京市對商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的區(qū)域和功能進(jìn)行了較為詳細(xì)的規(guī)范，新的規(guī)定指出： 北京市商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)將轉(zhuǎn)移到三環(huán)路、四環(huán)路以及五環(huán)路以外的周邊地區(qū)； 新發(fā)展的 5000 平米以上的大型超市（包括大型倉儲(chǔ)式商場），與鄉(xiāng)鄰大型超市之間的距離不得小于 4000 米； 二環(huán)路以內(nèi)近期不再發(fā)展大型百貨店； 三環(huán)以內(nèi)將以商場、購物中心等綜合性大型零售商業(yè)物業(yè)為主；營業(yè)面積 1 萬平米以上大型倉儲(chǔ)商場僅能布局在三環(huán)路以外的商業(yè)中心； 四環(huán)以外以及遠(yuǎn)郊區(qū)域?qū)⒁蚤_發(fā)大型集散型物流中心為主。 上述政策的出臺(tái)和實(shí)施將對北京市房地 產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響。而商業(yè)物業(yè)由于其高額利潤已經(jīng)引起各開發(fā)商的高度重視，供應(yīng)量也會(huì)有所增加；需求方面，由于商業(yè)物業(yè)投資回報(bào)率較高且近期已經(jīng)形成一定的市場氛圍，隨市場發(fā)展其需求將逐漸增多，前景較為樂觀。 綜上所述，雖然北京市房地 產(chǎn)市場存在諸多不利因素的干擾和影響，但是通過宏觀經(jīng)濟(jì)的有力推動(dòng)、政策法規(guī)的規(guī)范和控制，房地產(chǎn)市場正逐步走向成熟和完善，整體形勢看好。 北京市商業(yè)物業(yè)發(fā)展概述 商業(yè)物業(yè)（商業(yè)地產(chǎn)）是指在房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)范疇內(nèi)集合各種商業(yè)形式的綜合建筑物業(yè)，是人們從事各種商業(yè)活動(dòng)的共享平臺(tái)和交流場所，其發(fā)展是商品經(jīng)濟(jì)繁榮與房地產(chǎn)市場成熟共同作用的結(jié)果。 現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)（建筑）是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然產(chǎn)物，商業(yè)物業(yè)的發(fā)展將伴隨房地產(chǎn)整體市場的發(fā)展而逐漸成熟和完善。因此可以預(yù)計(jì)，作為新生物業(yè)形式出現(xiàn)的現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)依靠其強(qiáng)大的市場需求、高額的回報(bào)、良好的投資環(huán)境等元素的推動(dòng)和支撐，未來將 擁有更為廣闊的市場發(fā)展空間。 圖表 5：北京商業(yè)物業(yè)發(fā)展分析 階段 時(shí)間 商業(yè)物業(yè)市場特征 租售方式 1 北京房地產(chǎn)市場起步階段 臨建商鋪或由其他建筑物改建的商鋪 商住混合，樓宇的群樓或底層之商業(yè)物業(yè) 自用經(jīng)營為主 非產(chǎn)權(quán)物業(yè)，以租賃形式為主 2 20 世紀(jì) 90 年代中期 純商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)以商廈的形式誕生 引發(fā)出投資商業(yè)物業(yè)的營銷概念 發(fā)展商 忽視商業(yè)物業(yè)日后的經(jīng)營管理 產(chǎn)權(quán)物業(yè)，銷售模式出現(xiàn) 3 1998 年 2020 年 地鐵概念商場 盛行返租政策 以主力商家進(jìn)駐帶動(dòng)商業(yè)物業(yè)銷售 產(chǎn)權(quán)物業(yè)，銷售為主，既售又租 4 2020 年開始至今 商業(yè)龍頭以點(diǎn)帶面形成商業(yè)網(wǎng)絡(luò) 商業(yè)物業(yè)帶租約發(fā)售 發(fā)展商注重商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理 產(chǎn)權(quán)物業(yè)，銷售為主，既售又租 北京市房地產(chǎn)市場起步較早，但商業(yè)物業(yè)的開發(fā)相對滯后。但是 目前在整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境和商業(yè)環(huán)境等利好因素的推動(dòng)下，商業(yè)物業(yè)市場已經(jīng)得到初步培育，其蘊(yùn)藏的巨大潛力開始逐漸得以釋放，北京商業(yè)物業(yè)已經(jīng)進(jìn)入高速、理性的發(fā)展時(shí)期?？梢钥隙ǎ瑴?zhǔn)確的市場定位、有效的營銷方式、合理的招商策略、科學(xué)完善的經(jīng)營管理將推動(dòng)商業(yè)物業(yè)根本價(jià)值得以體現(xiàn)。雖然近期商業(yè)物業(yè)開發(fā)受到市場追捧，供應(yīng)量明顯增加，但是作為一種市場需求大、變現(xiàn)能力強(qiáng)、能夠產(chǎn)生較大商業(yè)利潤的特殊房地產(chǎn)產(chǎn)品，商業(yè)物業(yè)總體供應(yīng)量相對偏小。由此可以看出，北京市商業(yè) 物業(yè)總體儲(chǔ)量明顯偏小，商業(yè)物業(yè)開發(fā)將具備良好的發(fā)展空間和投資潛力。房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象主要表現(xiàn)在建筑風(fēng)格、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面，而商業(yè)物業(yè)同質(zhì)化現(xiàn)象主要集中在概念和推廣手法上，比如地鐵概念、步行街概念等。 面對激烈的市場競爭，商業(yè)物業(yè)開發(fā)應(yīng)在 以市場為依據(jù)的同時(shí)，著重提升項(xiàng)目自身品質(zhì)，注重整體策劃、突出項(xiàng)目個(gè)性、充分體現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)有的優(yōu)勢資源才是增加項(xiàng)目競爭力的關(guān)鍵因素。 由于北京市商業(yè)物業(yè)開發(fā)相對滯后，市場上大部分產(chǎn)品缺乏具體化、可感性強(qiáng)的形象表現(xiàn)，導(dǎo)致項(xiàng)目本身產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品個(gè)性、產(chǎn)品吸引力不能得到有效展示，物業(yè)投資的核心價(jià)值不能充分 體現(xiàn)。 建筑設(shè)計(jì)不能滿足多功能的商貿(mào)要求 高速增長的消費(fèi)需求及不斷更新的消費(fèi)理念和消費(fèi)模式要求現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)應(yīng)具備多元化的發(fā)展趨勢，因此合理的商業(yè)建筑在設(shè)計(jì)上應(yīng)充分考慮到購物、娛樂、餐飲、休閑、文化、展示等各種功能業(yè)態(tài)的特征、要求及組合形式，保證現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)多功能的商貿(mào)要求得以實(shí)現(xiàn)。 目前北京商業(yè)物業(yè)市場雖然處于高速發(fā)展階段，但是高素質(zhì)、現(xiàn)代化的大型商業(yè)建筑為數(shù)不多，商業(yè)建筑落后、老化、建筑與商業(yè)經(jīng)營不能合理配套（不能符合高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的商戶經(jīng)營要求）等現(xiàn)象尤為嚴(yán)重，物業(yè)發(fā)展受到建筑產(chǎn)品的制約。 商業(yè)經(jīng)營管理發(fā)展水平尚有待提高 根據(jù)市場現(xiàn)狀分 析，目前北京房地產(chǎn)市場的物業(yè)管理水平已經(jīng)發(fā)展到可與國外先進(jìn)水平比美的程度，相繼涌現(xiàn)出了一批以物業(yè)管理作為項(xiàng)目優(yōu)勢的強(qiáng)勢地產(chǎn)品牌，但是商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理則相對較為滯后，在商業(yè)經(jīng)營管理的專業(yè)性、成熟性、商業(yè)性、社會(huì)性等方面仍然有待提高。因此，在商業(yè)物業(yè)全程運(yùn)作中，應(yīng)特別注重商業(yè)經(jīng)營管理與項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的早期配合，并在物業(yè)后期 經(jīng)營中采用較為合理的經(jīng)營管理策略，加強(qiáng)管理力度，從而保證物業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)和持續(xù)的投資回報(bào)。 復(fù)合化發(fā)展傾向 所謂復(fù)合化傾向是指將多種 形態(tài)的商業(yè)功能有機(jī)的組合在一起表現(xiàn)的現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)的設(shè)計(jì)傾向。多種功能的有機(jī)結(jié)合，將有效的協(xié)調(diào)和促進(jìn)大規(guī)模、復(fù)合化、現(xiàn)代化的整體商業(yè)環(huán)境的形成，從而通過功能的合理設(shè)置，提升商業(yè)物業(yè)價(jià)值并推動(dòng)其合理發(fā)展和良好經(jīng)營。上述文化觀念在現(xiàn)代商業(yè)市場、消費(fèi)市場中同樣得到充分體現(xiàn)。所以在滿足局部區(qū)域市場消費(fèi)需求的同時(shí)，應(yīng)通過有效途徑適當(dāng)擴(kuò)大物業(yè)商業(yè)影響范圍，從而提升物業(yè)價(jià)值。因此，在目前商業(yè)市場普遍講究經(jīng)濟(jì)效益、較少注重區(qū)域特色的整體環(huán)境中，合理挖掘區(qū)域特色，在融會(huì)現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)創(chuàng)作原則的基礎(chǔ)上，注重區(qū)域文化內(nèi)涵的表達(dá)，充分反映區(qū)域風(fēng)情和地域風(fēng)格將提升商業(yè)項(xiàng)目市場影響力、形象力及物業(yè)價(jià)值，將 為物業(yè)后期的經(jīng)營提供良好的發(fā)展基礎(chǔ)。 現(xiàn)階段，雖然北京市整體商業(yè)物業(yè)市場格局已經(jīng)基本確定，大型商業(yè)物業(yè)發(fā)展開始逐漸成熟和完善，但是由于現(xiàn)狀商業(yè)物業(yè)開發(fā)較早，各物業(yè)場所在生態(tài)化、娛樂化、休閑化 等方面存在明顯缺陷。 個(gè)性化、主題化傾向 鮮明的主題、迥異的風(fēng)格可以推動(dòng)商業(yè)物業(yè)的文化、休閑氛圍得以實(shí)現(xiàn)，使商業(yè)物業(yè)的獨(dú)特個(gè)性得以體現(xiàn)，避免“千店一面”的尷尬境地，個(gè)性化、主題化已經(jīng)成為現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)良好發(fā)展的必備條件 ,追求獨(dú)特且充滿人情味的商業(yè)購物空間形式，將成為現(xiàn)階段大型商業(yè)物業(yè)的發(fā)展趨勢。同時(shí)，具有豐富文化、休閑品位的商業(yè)物業(yè)將更具商業(yè)魅力和商業(yè)價(jià)值，更符合現(xiàn)代消費(fèi)者的消費(fèi)需求并適當(dāng)引導(dǎo)消費(fèi)者之購物行為。 北京市商業(yè)物業(yè)市場供需分析 隨著國民經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)行，居民對消費(fèi)品的需求開始逐年上升，同時(shí)由于房地產(chǎn)市場、商業(yè)市場的積極、平穩(wěn)發(fā)展，北京市商業(yè)物業(yè)市場得到了極大的推動(dòng)和促進(jìn)，現(xiàn)階段北京市商業(yè)物業(yè)市場總體呈現(xiàn)出供銷兩旺的局面，商業(yè)物業(yè)成為 置業(yè)投資的焦點(diǎn)，市場發(fā)展前景較為樂觀。 根據(jù) 2020 年北京市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前北京市商業(yè)零售業(yè)市場總建筑面積 萬平方米，營業(yè)面積 529 萬平 方米；餐飲業(yè)建筑面積 ，營業(yè)面積 130 萬平方米；各類商業(yè)機(jī)構(gòu) 萬個(gè)，其中零售貿(mào)易業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量約 萬個(gè)。根據(jù)北京市商委的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計(jì)在 2020年人均商業(yè)面積將達(dá)到 平方米，到 2020年達(dá)到 1 平方米。 北京市商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)供需狀況 現(xiàn)階段，北京市商業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出多元化趨勢，從現(xiàn)代化大型購物中心、中檔、高檔綜合性商場、大型、中型、小型超級市場、不同業(yè)態(tài)之專業(yè)市場等到各種中、小型專業(yè)店、專賣店都有不同程度的供應(yīng)和需求。 2020 年北京市新開業(yè)之大型商場有安貞華聯(lián)、方莊貴友、亞運(yùn)村華堂、莊勝崇光二期等，消化了大量的市場供 應(yīng)面積，累計(jì)超過 20 萬平方米。按行業(yè)劃分，北京市對商業(yè)物業(yè)的消費(fèi)集中在超市連鎖業(yè)、餐飲服務(wù)業(yè)、服裝服飾業(yè)等行業(yè)，具體市場狀況如下表所示?？傮w來講，目前北京市商業(yè)物業(yè)市場尚處于高速發(fā)展階段 ,供給和需求均遠(yuǎn)未達(dá)到飽和狀態(tài)，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間內(nèi)市場容量相對較大。 在 20202020 年間，北京市商業(yè)物業(yè)市場預(yù)計(jì)共有 294萬平方米建筑面積的各類大型商業(yè)面積竣工， 2020 年將是北京市各類商業(yè)面積新增供應(yīng)量最大的年份，供應(yīng)量共有 149 萬平方米。同時(shí)，北京市未來將出現(xiàn)數(shù)量較多的大型購物設(shè)施和購物街，面積多在 1530 萬平方米之間。隨著城市規(guī)模、格局的不斷變化、消費(fèi)人流逐漸分散，現(xiàn)階段北京市商業(yè)市場已經(jīng)形成新的分布態(tài)勢。社區(qū)商業(yè)迅速發(fā)展，填充商業(yè)空白：隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，作為商業(yè)配套的社區(qū)商業(yè)開始浮出水面，并逐漸成為一種獨(dú)立的物業(yè)形態(tài)，支撐起自身特有的市場需求空間，并逐漸成為大型商圈的有利補(bǔ)充。預(yù)計(jì)在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展、城市建設(shè)逐漸擴(kuò)張的推動(dòng)下，伴隨消費(fèi)資源的轉(zhuǎn)移和區(qū)域集中在城市周邊將會(huì)出現(xiàn)新的商業(yè)中心。 圖表 9：行政區(qū)域劃分之主要商圈分布 地 區(qū) 朝陽 東城 西城 海淀 崇文 宣武 數(shù) 量 10 8 11 4 2 1 比 例 28% 22% 30% 11% 6% 3% B．按照地理位置劃分 從以下圖表中可以看出，在傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展觀念的影響下，現(xiàn)狀物業(yè)北京市二環(huán)以內(nèi)商業(yè)投資活動(dòng)及投資意向較為強(qiáng)烈，其次為二環(huán)到三環(huán)之間，而三環(huán)以外相對比較淡化。 圖表 10：地理位置劃分之主要商圈分布 區(qū) 域 二環(huán) 二環(huán)、三環(huán)間 三環(huán)外 數(shù) 量 17 13 6 比 例 47% 36% 17% C．按照街道劃分 從以下圖表可以看出，長安街沿線大型商場、購物中心數(shù)量相對較多，其次為西單北大街和王府井大街。 圖表 11：街道劃分之主要商圈分布 地 區(qū) 長安街 西單北大街 王府井大街 其它 數(shù) 量 12 5 4 15 比 例 33% 14% 11% 42% 特色社區(qū)商業(yè)分析 現(xiàn)階段市場上已經(jīng)涌現(xiàn)了多條社區(qū)商業(yè)街，如天創(chuàng)世緣的”第五大道商業(yè)街”、珠江帝景的“歐洲風(fēng)情商業(yè)街”、現(xiàn)代城 SOHO的“食街”、建外 SOHO的“特色商業(yè)群街”及上海沙龍的“新天地商業(yè)街”等，可以說，社區(qū)商業(yè)街 的開發(fā)已經(jīng)成為相應(yīng)項(xiàng)目的重要組成部分，對于項(xiàng)目構(gòu)成完整的功能、形成良好的形象給予了極大的支撐。同時(shí)，由于社區(qū)商業(yè)與相應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的從屬關(guān)系，社區(qū)商業(yè)區(qū)域分布并無顯著特點(diǎn)，且市場影響能力相對較低。 A．社區(qū)商業(yè)應(yīng)依附于項(xiàng)目本身，量身定做并適當(dāng)延展 作為社區(qū) 商業(yè)物業(yè)的一種形式，除個(gè)別項(xiàng)目、特殊環(huán)境外，大多數(shù)社區(qū)商業(yè)（街）并不具備廣泛的商業(yè)影響力和號召力，因此在建設(shè)之初必須以項(xiàng)目自身消費(fèi)資源作為主要參考要素，依據(jù)實(shí)際情況可以適當(dāng)延展，做到商業(yè)規(guī)模與項(xiàng)目規(guī)模相互吻合，盲目開發(fā)、好高騖遠(yuǎn)的開發(fā)理念將不可避免的為項(xiàng)目帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。 B．經(jīng)營業(yè)態(tài)比例應(yīng)嚴(yán)格控制 社區(qū)商業(yè)（街）作為服務(wù)于局部區(qū)域