【正文】 平方公里，常住人口 32萬人，流動人口 萬人，外來人口 56萬人，是北京城一個富有朝氣、極具發(fā)展?jié)撡|(zhì)的新興城區(qū)，具備發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的堅實基 礎、環(huán)境容量、創(chuàng)新氛圍和成長條件。各個高科技產(chǎn)業(yè)及商務貿(mào)易產(chǎn)業(yè)正在逐步向西四環(huán)與西五環(huán)之間進駐，為本區(qū)域成為新的科貿(mào)產(chǎn)業(yè)帶打下了較為堅實的基礎體系，并將在本區(qū)域范圍內(nèi)創(chuàng)造良好發(fā)展環(huán)境及提升空間。 以八大處高科技園區(qū)為核心，放射性的建設以高新技術(shù)為內(nèi)核面向國內(nèi)、國際市場、未來將形成一區(qū)多元的發(fā)展格局，加快科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展，積極推進以微電子產(chǎn)業(yè)和軟件產(chǎn)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)，大力促進生物工程、醫(yī)療器械、新材料、新能源等的重點產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動中介服務業(yè)、文化體育產(chǎn)業(yè)、教育培訓產(chǎn)業(yè)以及商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 綜上所述，通過整體區(qū)域市場的現(xiàn)狀及未來規(guī)劃、發(fā)展規(guī)劃分析，本項目所在整體區(qū)域存有較深的潛質(zhì)及較大的開發(fā)前景，良好的區(qū)域環(huán)境為本項目提供了較為優(yōu)越的發(fā)展空間，在區(qū)域市場整體未來發(fā)展創(chuàng)新的同時，本項目各方面均得到了全面提升的可能。 綜上所述，目前區(qū)域人群 月收入水平偏低，在一定程度上將給區(qū)域消費市場帶來壓力，區(qū)域消費市場具有局部性和片面性，整體表現(xiàn)并不十分活躍，因此我司建議在結(jié)合區(qū)域市場未來發(fā)展狀況的同時，要注意考慮本區(qū)域人群的消費現(xiàn)狀，制定與區(qū)域吻合之中檔次市場定位、經(jīng)營策略，充分迎合本項目之主流消費群體。雖然該地區(qū)交通線路完善，但目前除魯谷路外，其他路段目前均存在不同程度的問題，主要表現(xiàn)在道路路面不平、破損，道路照明及衛(wèi)生狀況較差，加之玉泉路南段、蓮花池高速路道路改擴建，目前該地區(qū)總體路況不佳，在一定程度上影響了該地區(qū)的對內(nèi)對外交通。 寫字樓：九州大廈、康瀛大廈等。 公共配套狀況 本項目所在區(qū)域周邊公共配套分布狀況主要包括：區(qū)域內(nèi)醫(yī)院、學校、銀行網(wǎng)點、證券交易大廳等，具體分布狀況如下。 區(qū)域內(nèi)機關(guān)、企事業(yè)單位分布狀況 本項目所在區(qū)域內(nèi)黨政機關(guān)、企事業(yè)單位共計為 83 個，如北京市第一中級人民法院、北京市人民檢察院、北京市人民高級法院、北京市公共交通總公司、中國測繪研究院、北京建筑工程研究院、空政歌舞團、石景山機動車監(jiān)測場、中鐵建設總公司、石景山供電局、北京中型電機廠、中國電子系統(tǒng)工程總公司、北京中鐵建筑工程公司的等。 圖表 22：區(qū)域范圍內(nèi)商業(yè)物業(yè)統(tǒng)計表 商場總量（個） 32 月均營業(yè)額（萬元） 3610 營業(yè)面積（平方米） 43840 綜合百貨商場（個） 8 綜合百貨商場營業(yè)額（萬元） 2025 綜合百貨商場營業(yè)面積（平方米） 21200 超市（個） 14 超市營業(yè)額（萬元） 1506 超市營業(yè)面積（平方米） 21030 便利店（個） 10 便利店營業(yè)額（萬元） 79 便利店營業(yè)面積（平方米） 1610 綜上所述，本區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場供應量相對不足，商業(yè)市場在供應量、供應業(yè)態(tài)等方面存在空白，面對區(qū)域內(nèi)消費人群，我司在分析本項目競爭對手的同時，將充分發(fā)揮本案的經(jīng)營特色及產(chǎn)品優(yōu)勢，并與區(qū)域現(xiàn)狀商業(yè)物業(yè)形成差異化、錯位化經(jīng)營。 充分利用現(xiàn)有優(yōu)良交通狀況最大限度吸引區(qū)域及區(qū)域外部之有效消費人群，擴大商業(yè)影響范圍 從而提升本項目之商業(yè)物業(yè)價值，使商業(yè)經(jīng)營得到有效保證并持續(xù)發(fā)展； 結(jié)合外部交通狀況，設計適合本項目之內(nèi)、外部交通組織，達到人流的合理、高效引入和疏散；依據(jù)項目周邊交通狀況，確定物業(yè)整體布局，在最佳之位置打造最有價值之商業(yè)物業(yè)； 最大限度增加本項目之臨街商業(yè)物業(yè)體量，達到商鋪銷售利潤最大化。本項目周邊交通狀況如下： 玉泉路為南北走向二車道，位于該項目東部邊緣，向東與石景山路相交，西至京石高速公路； 魯谷西路與玉泉路平行，位于該項目西部邊緣，南北與石景山路和蓮花池高速路相交； 魯谷村路為東西走向 4 車道，位于該項目北部邊緣，向東與石景山路相交，向西與蓮花池高速路相交； 蓮花池高速路為蓮花池路向西的 延伸，東西貫穿四環(huán)、五環(huán)，位于該項目的最南段。 綜上所述，在目前本區(qū)域市場相對較為混亂的境況下，本項目商業(yè)物業(yè)發(fā)展應著重考慮區(qū)域內(nèi)整體環(huán)境狀況，考慮區(qū)域消費市場對本案的接受程度，在商業(yè)主題定位、經(jīng)營特色等方面尋求突破。規(guī)劃建設魯谷高科技產(chǎn)業(yè)帶將成為本區(qū)域內(nèi)新的經(jīng)濟支撐點，形成大范圍輻射、集研發(fā)與交易為一體的“魯谷科貿(mào)帶”，發(fā)展成為電子產(chǎn)品、技術(shù)研發(fā)、技術(shù)交易、信息集散之特色市場，構(gòu)筑產(chǎn)、銷、研緊密銜接的新格局，使之成為本區(qū)域及整個石景山區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的新支柱，乃至將成為北京 市經(jīng)濟新的增長點。石景山區(qū)將充分借助和發(fā)揮各方面優(yōu)勢，站在時代發(fā)展的前沿，按照布局、產(chǎn)業(yè)及項目、政策集中的原則，以八大處高科技園區(qū)為重點，加快建設石景山科技園區(qū)，真 正形成市場化、信息化、國際化、法制化程度較高的科技園區(qū)。本區(qū)域整體現(xiàn)狀仍然處于調(diào)整期階段，發(fā)展狀況穩(wěn)中有升，隨著北京市規(guī)劃的逐步完善會使得本案所在區(qū)域在一個較為平穩(wěn)的態(tài)勢下規(guī)范化發(fā)展。 輔助區(qū)域：由于本項目所在區(qū)域隸屬石景山區(qū)，區(qū)域內(nèi)存在大量消費人群，并擁有較強的消費力度，區(qū)域市場仍有很大的需求量；同時石景山地區(qū)大量人群到市中心路徑將途經(jīng)本項目所在位置，一定程度上可 以給本項目帶來較大消費客群，此為我司在界定本區(qū)為輻射區(qū)域的重要原因。按照北京市目前之租金收益程度，臨街商鋪租金水平可分為三個階段，即35 元 /天 /平方米、 58 元 /天 /平方米及 810 元以上 /天 /平方米，其中 38 元 /天 /平方米商鋪租金價格供應相對較為集中， 810 元以上 /天 /平方米商鋪租賃價格較高，除地段因素外，其租賃之目標經(jīng)營商戶范圍較為狹窄。 高檔寫字樓、公寓底商：此類型物業(yè) 具有相對較高的商業(yè)投資價值，已經(jīng)完全成為獨立的商鋪經(jīng)濟形態(tài)，市場需求較為旺盛，此類型商業(yè)物業(yè)銷售價格大約為 萬 /平方米之間，甚至更高?，F(xiàn)階段北京市社區(qū)商業(yè)往往由于工程進展、招商引資、經(jīng)營管理等 因素的限制而相對滯后，而實際上對于一個房地產(chǎn)項目而言，風格獨特、具有特色的社區(qū)商業(yè)的及早落成，將成為項目較有吸引力之市場亮點，通過社區(qū)商業(yè)的提早運作使項目自身和商業(yè)物業(yè)相互配合，獲得商業(yè)收益的同時項目自身業(yè)也將得到有效的推動，從而實現(xiàn)項目整體效益的最大化。切合實際的供量與項目商圈范圍內(nèi)實際消費力相統(tǒng)一是社區(qū)商業(yè)街開發(fā)成功的前提。預計 在北京市周邊城市建設、居住社區(qū)邊緣化發(fā)展、現(xiàn)代商業(yè)理念的作用之下，北京市外圍區(qū)域大型商業(yè)物業(yè)將得到較大發(fā)展空間。 圖表 7： 20202020 年間北京市商業(yè)物業(yè)供應量表 物業(yè)名稱 地理位置 竣工時間 供應面積（㎡） 王府井百貨大樓二期 東城區(qū)王府井 2020 100,000 太平洋百貨西單店 西城區(qū)西單 2020 60,000 莊勝麗晶店 宣武區(qū)宣武門 2020 45,000 大都會商業(yè)步行街 崇文區(qū)兩廣大街 20202020 300,000 中關(guān)村西區(qū)商業(yè)區(qū) 中關(guān)村 20202020 300,000 建外 SOHO 建國門外大街 20202020 8,0000 菜市口百貨商場 宣武區(qū)菜市口 2020 40,000 百強商貿(mào)中心 東城區(qū)朝陽門 2020 81,000 回龍觀購物中心 回龍觀 2020 58,497 LG大廈 永安里 2020 50,000 銀都中心 西直門 2020 50,000 北京 MALL 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 2020 400,000 西環(huán)廣場 西直門 2020 91,000 中關(guān)村國際商場 昌平辛莊橋西北角 2020 300,000 中關(guān)村文化商廈 中關(guān)村 2020 80,000 金融街四季天地 金融街 2020 71,000 馬甸地區(qū) 馬甸地區(qū) 2020 200,000 萬柳地區(qū) 萬柳地區(qū) 2020 70,000 大西洋新城 望京 2020 30,000 西西工程 4 號地 西城區(qū)西單 2020 60,000 銀泰中心 朝陽區(qū)大北窯 2020 30,000 帥府大廈 帥府胡同 2020 30,000 財富中心 東三環(huán)北路 2020 35,000 新城國際 朝陽區(qū)朝外大街 2020 30,000 回龍觀地區(qū) 回龍觀 20202020 100,000 北京市商業(yè)物業(yè)分布現(xiàn)狀分析 北京市商業(yè)中心一直集中于舊城區(qū)的核心位置，王府井、西單、前門三足鼎立的格局是北京傳統(tǒng)商業(yè)中心分布的重要特征。相對而言，小型商業(yè)場所和中、小型店鋪的數(shù)量增長速度較快，同時年租賃成交量較大，對商業(yè)物業(yè)的供應、需求增長較大。 北京市商業(yè)物業(yè)供需分析 北京市商業(yè)物業(yè)總體供需狀況 在逐步開放和激烈競爭的宏觀形勢中，北京市商業(yè)市場已經(jīng)進入高速發(fā)展階段，在其自身進行多次結(jié)構(gòu)調(diào)整的推動下，現(xiàn)階段北京商業(yè)市場發(fā)展水平已明顯升級，個性鮮明的特色商業(yè)街、大型現(xiàn)代化購物場所、連鎖超市、便利店等商業(yè)物業(yè)星羅棋布，商業(yè)市場呈現(xiàn)出現(xiàn)代化、市場化、多元化的發(fā)展趨勢。 生態(tài)與娛樂化、休閑化傾向 所謂生態(tài)化、娛樂化、休閑化是指在現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)中，圍繞項目主題定位之要求，通過物業(yè)硬件設施、軟件設施等元素的設計與規(guī)劃，營造商業(yè)物業(yè)整體休閑、輕松的購物環(huán)境，以此迎合現(xiàn)代消費購物的發(fā)展需求，提高商業(yè)購物場所人性化、舒適化程度，從而增強消費者消費購物之可能。隨著經(jīng)濟水平的高速發(fā)展，社會空閑時間已經(jīng)明顯增多，消費者消費心理逐漸由單一需求向多元化需求轉(zhuǎn)化，集購物、餐飲、娛樂、健身、辦公、居住等功能于一體的復合型商業(yè)物業(yè)（部分物業(yè)還包括劇場、會議中心、藝術(shù)畫廊、教堂等內(nèi)容）將成為現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢。同時，商業(yè)物業(yè)本身的產(chǎn)品設計應給予產(chǎn)品布局、功能分布等規(guī)劃預留足夠的發(fā)展空間 ，并充分考慮顧客休息、倉儲運輸、智能系統(tǒng)、停車設施、公共共享空間等配套設施的合理設置。 產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象明顯 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展與成熟，產(chǎn)品同質(zhì)化日趨嚴重，商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化問題的出現(xiàn)也不可避免。由于對商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品認識不夠充分，缺乏相應開發(fā)經(jīng)驗，因此在開發(fā)決策、整體策劃、市場運作、經(jīng)營管理等方面均有待發(fā)展和完善?？梢钥隙?，本項目商業(yè)物業(yè)啟動將具備良好的宏觀市場環(huán)境基礎。 B．土地政策方面 房地產(chǎn)土地調(diào)控政策主要包括：《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)的規(guī)定》、《關(guān)于嚴格實行經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓的通知》、《關(guān)于進一步規(guī)范建設用地審查報批工作有關(guān)問題的通知》 、《北京市國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃程序（試行）》、新的《北京市基準地價表》、北京市實施國土資源部《劃撥用地目錄》細則等。 首先降息能改變目前國內(nèi)通縮的狀況，大幅度提高房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)總值；其次，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營有高負債的特點，降息減輕了企業(yè)還貸的負擔，降低了企業(yè)經(jīng)營成本；再次，對房地產(chǎn)消費市場而言，由于每次貸款利率的降低幅度大大高于存款利率的降低幅度，雖然降息幅度不大，但仍能有效的增強部分投資者的投資信心，開始進行房地產(chǎn)、尤其是擁有高額回報之 商業(yè)物業(yè)的投資，商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展已經(jīng)逐漸受到更多投資者的關(guān)注，商業(yè)物業(yè)的投資氛圍開始形成。而 1～ 3月份城鎮(zhèn)居民可支配收入增長 %，農(nóng)村居民現(xiàn)金收入增長 %。良好的經(jīng)濟發(fā)展狀況、良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，為本項目各物業(yè)的發(fā)展提供了優(yōu)越的宏觀經(jīng)濟環(huán)境，客觀上給予了本項目極大的支持和推動，為項目的成功啟動奠定了良好的市場和經(jīng)濟基礎。 北京市經(jīng)濟環(huán)境分析 在全國經(jīng)濟發(fā)展大好形勢的帶動下，北京市總體經(jīng)濟狀況在 2020 年度表現(xiàn)較為突出，全年經(jīng)濟發(fā)展制定的各項目標均順利實現(xiàn)，經(jīng)濟發(fā)展綜合素質(zhì)在全國名列首位。 遠洋山水專案組 2020 年，我國城鄉(xiāng)居民消費穩(wěn)定增長，人民生活水平不斷提高，經(jīng)濟增長速度遠高于世界平均水平，表明現(xiàn)階段我國經(jīng)濟正處于高速、平穩(wěn)、健康的發(fā)展階段，經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢明顯并具有較大的市場潛力。由此可見，北京市房地產(chǎn)市場目前正處于快速成長階段，根據(jù)國民經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀（人均 GDP約為 3000 美元）分析，北京市房地產(chǎn)業(yè)在未來相當長時間內(nèi)將維持快速、穩(wěn)定的發(fā)展狀態(tài)，具備較強的發(fā)展?jié)摿洼^大的發(fā)展空間。 同時，根據(jù)北京信息統(tǒng)計中心 2020年一季度統(tǒng)計公報顯示，北京市城鎮(zhèn)居民儲蓄余額 億元，同比增長 %；農(nóng)村居民儲蓄余額 億元，同比增長 %。房地產(chǎn)行業(yè)對通脹本身有很強的依賴性，降息對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，與對其他行業(yè)的影響比較，效用最為明顯。 A．房地