【正文】 銷售均價（作為定價修正參數(shù)）中、高檔公寓部分　項目名稱物業(yè)類別開盤均價(元/平方米)銷售均價(元/平方米)戶型類型戶型面積(平方米)1幸福村公寓1500015000一居空中四合院2御東花園公寓1680018000二居四居1202803百富國際大廈寫字樓1400016000//4華陽家園(二期)普通住宅66507300一居三居581605紫荊豪庭（源公館）公寓1050013000//6棕櫚泉國際公寓公寓1100019500二居四居1293647龍閣公寓95009500一居四居892038北京golf公寓公寓1380017800三居四居1503019康堡花園公寓880011000一居四居9821310光彩國際公寓公寓1360016000三居六居21050011鉑宮公寓1350019800三居四居20132212維多利亞花園公寓公寓1580015800二居四居13515313國興觀湖國際公寓830010000二居四居10929314天安豪園公寓1390013900三居五居躍層24544315公園5號住宅71507500二居三居11415516皇家港灣酒店式公寓1600016000一居二居39120結(jié)論：區(qū)域內(nèi)中、高檔公寓售價區(qū)間為最低6650元/平米（建面），最高19800元/平米（建面）。底商部分：項目名稱商業(yè)最高價格 （元/平方米）最低銷售價格最高租金價格 （元/天/平方米）最低租金價格 （元/天/平方米）萬達(dá)商業(yè)廣場4500040000$80 $35 北京財富中心4500040000//棕櫚泉國際公寓//1810建外SOHO6000030000//萬通中心4000034000//富爾大廈3500030000//尚都國際5500045000//結(jié)論:區(qū)域內(nèi)底商售價區(qū)間為最低30000元/平米（建面），最高60000元/平米（建面）。以土地、建安成本加推廣費用、營銷費用計算預(yù)期銷售均價（也作為定價修正參數(shù)）全市符合本案定位的典型性商業(yè)租金水平（定價的基礎(chǔ)參數(shù)）典型性商業(yè)租金匯總序號市場原始日租金轉(zhuǎn)讓日租金目前平均日租金轉(zhuǎn)讓費（萬）交租方式1雅秀332820一年半付2佳藝33――15年付3那里1723――――年付4同里1723――――年付5日壇商務(wù)20――5押二付一6秀水2號――3押二付三7北京攻略2330――－――季付8隆福寺1530203押二付三9新街口2530――2半年或年付10五道口2833――2年付典型性商業(yè)商戶總量（服裝、服飾類）序號市場商戶數(shù)量經(jīng)營面積（平米）1雅秀63454902佳藝37718853那里192004同里11965日壇商務(wù)4020006秀水2號5010007北京攻略21216968隆福寺23759109新街口120235010五道口37725總計173721352典型性商業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)情況服務(wù)業(yè)態(tài)基本情況美容美發(fā)面積：100—2 00平方米（使用）租金：8—12元/天/平方米裝修：自己設(shè)計裝修其他：要上下水客戶：詩婷美容院、今日美容美體、伊婷美容院、露媚安美容美發(fā)等美甲面積：1050平方米（使用）租金：8—16元/天/平方米裝修：自己設(shè)計裝修其他：要上下水客戶：千指秀、佳億美甲、京東美甲等紋身面積：1050平方米（使用）租金：8—16元/天/平方米裝修：自己設(shè)計裝修其他：最好有上下水客戶：頂尖一族紋身、圖騰紋身、京東紋身等音像店面積：50100平方米（使用）租金：4—6元/天/平方米裝修：自己設(shè)計裝修其他：無客戶：好望角、華人音像、大地音像等美思圖MSTUDIO數(shù)碼影像（印尼產(chǎn)品）面積：60平方米（使用）租金：6元/天/平方米裝修：自己設(shè)計裝修其他：無西餐、咖啡廳面積：100200平方米（使用）租金：610元/天/平方米裝修：自己設(shè)計裝修其他：上下水、電量不少于150千瓦客戶：星巴克、上島咖啡、百一咖啡、吉野家等中餐廳面積：3001000平方米（使用）租金：610元/天/平方米裝修：自己設(shè)計裝修其他：上下水客戶：渝鄉(xiāng)人家呷哺火鍋面積：100150平方米（使用）租金：812元/天/平方米裝修：自己設(shè)計裝修其他：上下水、電量不少于150千瓦水吧面積：1525平方米（使用）租金：1520元/天/平方米裝修：可以自己設(shè)計裝修，最好已有裝修其他：上下水補充兩個典型性商業(yè)個案簡介北京攻略基本情況項目名稱概況標(biāo)攤面積租金價格交租方式轉(zhuǎn)讓費經(jīng)營特點進(jìn)貨渠道消費特點北京攻略西單華威大廈五層，建筑面積5000平米，商戶276余家，賣場整體風(fēng)格統(tǒng)一，各店裝修獨具特色6500元/月，每天每平米2330元押金13萬，月付租金25萬個性時尚服裝為主，有異國風(fēng)情服飾：埃及飾品、印巴服飾及工藝品、泰國服飾、唐裝、藏飾等，美容、美甲、美發(fā)店、水吧各一家以廣州、深圳、香港進(jìn)貨為主，少量韓國、日本、印巴、泰國等時尚前衛(wèi)2030歲年輕人為主，有模特,學(xué)生,外企人員,公司白領(lǐng),旅游人員,自由職業(yè)者,無業(yè)人員,自辦公司等,女性居多，一般有相對固定的消費群體，每次消費約5002000元綜合評定是西單商圈公認(rèn)的高檔、前衛(wèi)形市場，商價平均每天營業(yè)額約2000元，10天就有新產(chǎn)品上市，是一家成功的高端產(chǎn)品零售市場客流量:2000人左右/小時隆福寺市場基本情況項目名稱概況標(biāo)攤面積租金價格交租方式轉(zhuǎn)讓費經(jīng)營特點進(jìn)貨渠道消費特點隆福寺街邊店屬傳統(tǒng)零售商業(yè)地區(qū)，部分店面檔次很高，約占30%，20平米12000元/月（水電稅自理）押二付三3萬元時尚、前衛(wèi)，貨品繁雜，涉及面較寬高檔店進(jìn)貨多為廣州、深圳、香港、臺灣等，多數(shù)為A貨及動物園批發(fā)北京1625歲青年為主，娛樂業(yè)人士居多，平均每次消費100500元綜合評定今不如昔，基本能維持經(jīng)營，多數(shù)攤主在其他市場有第二家店六、立地條件分析商業(yè)的成功除了受到政府的政策、業(yè)態(tài)的接受程度、進(jìn)入商家的品牌知名度等因素的影響，商業(yè)中心的立地條件是非常重要的要素。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會導(dǎo)致失之千里。立地條件是指商業(yè)中心區(qū)周圍的環(huán)境是否適合能支撐商業(yè)中心的建設(shè)。它包括道路類別、顧客來店的方便度、周邊社區(qū)及配套商業(yè)的類別等分析。道路的類別及其建議道路是立地的第一要素，其通達(dá)性直接影響商圈范圍和消費行為。項目處于東二、三環(huán)之間、工人體育場北路北側(cè)、東直門外大街南側(cè)、三里屯路西側(cè)，所在區(qū)域道路交通縱橫交錯十分便捷，這種“井”字形網(wǎng)狀道路交通有利于吸引各個方向的人流。從東西方向前來的人流可以通過工人體育場北路和東直門外大街，進(jìn)入三里屯街；從南北方向前來的客流可以通過東二環(huán)、東三環(huán)并經(jīng)東西向區(qū)域內(nèi)部道路到達(dá)三里屯街。從道路等級來看，區(qū)域內(nèi)擁有東二環(huán)、東三環(huán)以及東直門外大街、工人體育場北路多條城市主干道，可以吸引城市內(nèi)部更多的人流；南北向的三里屯路與東西向的三里屯東三街、三里屯東四街等若干條道路支線，形成對區(qū)域內(nèi)城市主干道的有益補充。另一方面區(qū)域內(nèi)可以說是軌道交通便捷，地鐵二號線承擔(dān)著大量城市內(nèi)部的交通運輸作用，已經(jīng)成為城市中心區(qū)人群交通的主要方式之一；預(yù)計2008年前建成的地鐵十號線，對本案的影響將會更大，其途徑的區(qū)域為城市北部的高科技產(chǎn)業(yè)密集地區(qū)中關(guān)村、城市高檔住宅區(qū)太陽宮地區(qū)以及CBD商務(wù)中心區(qū)，可以預(yù)計未來區(qū)域內(nèi)，通過十號線帶來的客流群體將是一個龐大的高素質(zhì)人群。本案項目宗地東側(cè)路三里屯路現(xiàn)狀15米寬，道路主要供前往三里屯酒吧街消費的人群以及一定社會車輛出入使用，宗地道路條件適宜商業(yè)步行街人流使用?；剡x擇商業(yè)建筑基地的選擇對商家的經(jīng)營狀況和營業(yè)性質(zhì)有很大的影響，它影響著顧客光顧頻率的高低。除基本的商業(yè)選址的考慮如人口聚集、交通集散、幾何中心因素等外，其中基地宜選擇地理和地形位置的突出點，以提高能見系數(shù)，并根據(jù)基地的特點制定響應(yīng)的設(shè)計手段，為未來的經(jīng)營狀況打下良好的基礎(chǔ)。從本案項目商業(yè)基地情況看，從人流角度考慮，規(guī)劃商業(yè)主入口臨三里屯街，從微觀情況來看，不能最大吸引更多方向人流。進(jìn)入宗地主臨道路三里屯街的人流主要是從工人體育場北路進(jìn)入的人流，人流動線主要是在道路東側(cè)的酒吧一條街，根據(jù)人群消費心理，較多的人群會仍然集中在東側(cè)路上，這對本案位于道路西側(cè)來說較為不利。顧客到商業(yè)消費的方便度分析顧客是否容易接近門店，除了道路類別外還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔或斑馬線、紅綠燈，道路是否平整，道路的性質(zhì)。本案宗地前的交通主干道是三里屯路，其通行的車輛主要是出租車和市內(nèi)交通車輛為主，該道路是項目的主干道，目前道路未設(shè)置交通欄隔設(shè)施，對商業(yè)的經(jīng)營影響較小。吸引顧客到商業(yè)消費的另一個重要因素是公共交通，從本案的地理特征來看，三里屯道路內(nèi)沒有設(shè)置的公共汽車交通方式，對顧客方便進(jìn)入本案商業(yè)消費來說，只能依靠步行、自行車或者出租車，形成一定不利因素。能夠到達(dá)的主要公交線路有：1111407011416 三里屯站，1140118工人體育場站。鄰居的類別分析 宗地處三里屯酒吧街，本案商業(yè)的鄰居主要將以專業(yè)酒吧街、服裝市場以及特色服裝專賣等行業(yè)為主，其中雅秀服裝市場地處三里屯北街路口位置，從上述基地選擇條件分析來看，對本案商業(yè)將有一定分流影響，對其應(yīng)從定位角度出發(fā)，彌補商業(yè)硬傷。從相鄰商業(yè)房地產(chǎn)功能上看，可以支撐餐飲、娛樂、休閑購物等行業(yè)，有利于帶來滾滾人流，且顧客群體的活動具有一定的相容性和連帶性，可以共同培育市場、培育商圈、互惠互利。