【正文】 銷(xiāo)售均價(jià)（作為定價(jià)修正參數(shù)）中、高檔公寓部分　項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)別開(kāi)盤(pán)均價(jià)(元/平方米)銷(xiāo)售均價(jià)(元/平方米)戶(hù)型類(lèi)型戶(hù)型面積(平方米)1幸福村公寓1500015000一居空中四合院2御東花園公寓1680018000二居四居1202803百富國(guó)際大廈寫(xiě)字樓1400016000//4華陽(yáng)家園(二期)普通住宅66507300一居三居581605紫荊豪庭（源公館）公寓1050013000//6棕櫚泉國(guó)際公寓公寓1100019500二居四居1293647龍閣公寓95009500一居四居892038北京golf公寓公寓1380017800三居四居1503019康堡花園公寓880011000一居四居9821310光彩國(guó)際公寓公寓1360016000三居六居21050011鉑宮公寓1350019800三居四居20132212維多利亞花園公寓公寓1580015800二居四居13515313國(guó)興觀(guān)湖國(guó)際公寓830010000二居四居10929314天安豪園公寓1390013900三居五居躍層24544315公園5號(hào)住宅71507500二居三居11415516皇家港灣酒店式公寓1600016000一居二居39120結(jié)論：區(qū)域內(nèi)中、高檔公寓售價(jià)區(qū)間為最低6650元/平米（建面），最高19800元/平米（建面）。底商部分：項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)最高價(jià)格 （元/平方米）最低銷(xiāo)售價(jià)格最高租金價(jià)格 （元/天/平方米）最低租金價(jià)格 （元/天/平方米）萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)4500040000$80 $35 北京財(cái)富中心4500040000//棕櫚泉國(guó)際公寓//1810建外SOHO6000030000//萬(wàn)通中心4000034000//富爾大廈3500030000//尚都國(guó)際5500045000//結(jié)論:區(qū)域內(nèi)底商售價(jià)區(qū)間為最低30000元/平米（建面），最高60000元/平米（建面）。以土地、建安成本加推廣費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用計(jì)算預(yù)期銷(xiāo)售均價(jià)（也作為定價(jià)修正參數(shù)）全市符合本案定位的典型性商業(yè)租金水平（定價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)）典型性商業(yè)租金匯總序號(hào)市場(chǎng)原始日租金轉(zhuǎn)讓日租金目前平均日租金轉(zhuǎn)讓費(fèi)（萬(wàn)）交租方式1雅秀332820一年半付2佳藝33――15年付3那里1723――――年付4同里1723――――年付5日壇商務(wù)20――5押二付一6秀水2號(hào)――3押二付三7北京攻略2330――－――季付8隆福寺1530203押二付三9新街口2530――2半年或年付10五道口2833――2年付典型性商業(yè)商戶(hù)總量（服裝、服飾類(lèi)）序號(hào)市場(chǎng)商戶(hù)數(shù)量經(jīng)營(yíng)面積（平米）1雅秀63454902佳藝37718853那里192004同里11965日壇商務(wù)4020006秀水2號(hào)5010007北京攻略21216968隆福寺23759109新街口120235010五道口37725總計(jì)173721352典型性商業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)情況服務(wù)業(yè)態(tài)基本情況美容美發(fā)面積：100—2 00平方米（使用）租金：8—12元/天/平方米裝修：自己設(shè)計(jì)裝修其他：要上下水客戶(hù)：詩(shī)婷美容院、今日美容美體、伊婷美容院、露媚安美容美發(fā)等美甲面積：1050平方米（使用）租金：8—16元/天/平方米裝修：自己設(shè)計(jì)裝修其他：要上下水客戶(hù)：千指秀、佳億美甲、京東美甲等紋身面積：1050平方米（使用）租金：8—16元/天/平方米裝修：自己設(shè)計(jì)裝修其他：最好有上下水客戶(hù)：頂尖一族紋身、圖騰紋身、京東紋身等音像店面積：50100平方米（使用）租金：4—6元/天/平方米裝修：自己設(shè)計(jì)裝修其他：無(wú)客戶(hù)：好望角、華人音像、大地音像等美思圖MSTUDIO數(shù)碼影像（印尼產(chǎn)品）面積：60平方米（使用）租金：6元/天/平方米裝修：自己設(shè)計(jì)裝修其他：無(wú)西餐、咖啡廳面積：100200平方米（使用）租金：610元/天/平方米裝修：自己設(shè)計(jì)裝修其他：上下水、電量不少于150千瓦客戶(hù)：星巴克、上島咖啡、百一咖啡、吉野家等中餐廳面積：3001000平方米（使用）租金：610元/天/平方米裝修：自己設(shè)計(jì)裝修其他：上下水客戶(hù)：渝鄉(xiāng)人家呷哺火鍋面積：100150平方米（使用）租金：812元/天/平方米裝修：自己設(shè)計(jì)裝修其他：上下水、電量不少于150千瓦水吧面積：1525平方米（使用）租金：1520元/天/平方米裝修：可以自己設(shè)計(jì)裝修，最好已有裝修其他：上下水補(bǔ)充兩個(gè)典型性商業(yè)個(gè)案簡(jiǎn)介北京攻略基本情況項(xiàng)目名稱(chēng)概況標(biāo)攤面積租金價(jià)格交租方式轉(zhuǎn)讓費(fèi)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)進(jìn)貨渠道消費(fèi)特點(diǎn)北京攻略西單華威大廈五層，建筑面積5000平米，商戶(hù)276余家，賣(mài)場(chǎng)整體風(fēng)格統(tǒng)一，各店裝修獨(dú)具特色6500元/月，每天每平米2330元押金13萬(wàn)，月付租金25萬(wàn)個(gè)性時(shí)尚服裝為主，有異國(guó)風(fēng)情服飾：埃及飾品、印巴服飾及工藝品、泰國(guó)服飾、唐裝、藏飾等，美容、美甲、美發(fā)店、水吧各一家以廣州、深圳、香港進(jìn)貨為主，少量韓國(guó)、日本、印巴、泰國(guó)等時(shí)尚前衛(wèi)2030歲年輕人為主，有模特,學(xué)生,外企人員,公司白領(lǐng),旅游人員,自由職業(yè)者,無(wú)業(yè)人員,自辦公司等,女性居多，一般有相對(duì)固定的消費(fèi)群體，每次消費(fèi)約5002000元綜合評(píng)定是西單商圈公認(rèn)的高檔、前衛(wèi)形市場(chǎng)，商價(jià)平均每天營(yíng)業(yè)額約2000元，10天就有新產(chǎn)品上市，是一家成功的高端產(chǎn)品零售市場(chǎng)客流量:2000人左右/小時(shí)隆福寺市場(chǎng)基本情況項(xiàng)目名稱(chēng)概況標(biāo)攤面積租金價(jià)格交租方式轉(zhuǎn)讓費(fèi)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)進(jìn)貨渠道消費(fèi)特點(diǎn)隆福寺街邊店屬傳統(tǒng)零售商業(yè)地區(qū)，部分店面檔次很高，約占30%，20平米12000元/月（水電稅自理）押二付三3萬(wàn)元時(shí)尚、前衛(wèi)，貨品繁雜，涉及面較寬高檔店進(jìn)貨多為廣州、深圳、香港、臺(tái)灣等，多數(shù)為A貨及動(dòng)物園批發(fā)北京1625歲青年為主，娛樂(lè)業(yè)人士居多，平均每次消費(fèi)100500元綜合評(píng)定今不如昔，基本能維持經(jīng)營(yíng)，多數(shù)攤主在其他市場(chǎng)有第二家店六、立地條件分析商業(yè)的成功除了受到政府的政策、業(yè)態(tài)的接受程度、進(jìn)入商家的品牌知名度等因素的影響，商業(yè)中心的立地條件是非常重要的要素。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會(huì)導(dǎo)致失之千里。立地條件是指商業(yè)中心區(qū)周?chē)沫h(huán)境是否適合能支撐商業(yè)中心的建設(shè)。它包括道路類(lèi)別、顧客來(lái)店的方便度、周邊社區(qū)及配套商業(yè)的類(lèi)別等分析。道路的類(lèi)別及其建議道路是立地的第一要素，其通達(dá)性直接影響商圈范圍和消費(fèi)行為。項(xiàng)目處于東二、三環(huán)之間、工人體育場(chǎng)北路北側(cè)、東直門(mén)外大街南側(cè)、三里屯路西側(cè)，所在區(qū)域道路交通縱橫交錯(cuò)十分便捷，這種“井”字形網(wǎng)狀道路交通有利于吸引各個(gè)方向的人流。從東西方向前來(lái)的人流可以通過(guò)工人體育場(chǎng)北路和東直門(mén)外大街，進(jìn)入三里屯街；從南北方向前來(lái)的客流可以通過(guò)東二環(huán)、東三環(huán)并經(jīng)東西向區(qū)域內(nèi)部道路到達(dá)三里屯街。從道路等級(jí)來(lái)看，區(qū)域內(nèi)擁有東二環(huán)、東三環(huán)以及東直門(mén)外大街、工人體育場(chǎng)北路多條城市主干道，可以吸引城市內(nèi)部更多的人流；南北向的三里屯路與東西向的三里屯東三街、三里屯東四街等若干條道路支線(xiàn)，形成對(duì)區(qū)域內(nèi)城市主干道的有益補(bǔ)充。另一方面區(qū)域內(nèi)可以說(shuō)是軌道交通便捷，地鐵二號(hào)線(xiàn)承擔(dān)著大量城市內(nèi)部的交通運(yùn)輸作用，已經(jīng)成為城市中心區(qū)人群交通的主要方式之一；預(yù)計(jì)2008年前建成的地鐵十號(hào)線(xiàn)，對(duì)本案的影響將會(huì)更大，其途徑的區(qū)域?yàn)槌鞘斜辈康母呖萍籍a(chǎn)業(yè)密集地區(qū)中關(guān)村、城市高檔住宅區(qū)太陽(yáng)宮地區(qū)以及CBD商務(wù)中心區(qū)，可以預(yù)計(jì)未來(lái)區(qū)域內(nèi)，通過(guò)十號(hào)線(xiàn)帶來(lái)的客流群體將是一個(gè)龐大的高素質(zhì)人群。本案項(xiàng)目宗地東側(cè)路三里屯路現(xiàn)狀15米寬，道路主要供前往三里屯酒吧街消費(fèi)的人群以及一定社會(huì)車(chē)輛出入使用，宗地道路條件適宜商業(yè)步行街人流使用?；剡x擇商業(yè)建筑基地的選擇對(duì)商家的經(jīng)營(yíng)狀況和營(yíng)業(yè)性質(zhì)有很大的影響，它影響著顧客光顧頻率的高低。除基本的商業(yè)選址的考慮如人口聚集、交通集散、幾何中心因素等外，其中基地宜選擇地理和地形位置的突出點(diǎn)，以提高能見(jiàn)系數(shù)，并根據(jù)基地的特點(diǎn)制定響應(yīng)的設(shè)計(jì)手段，為未來(lái)的經(jīng)營(yíng)狀況打下良好的基礎(chǔ)。從本案項(xiàng)目商業(yè)基地情況看，從人流角度考慮，規(guī)劃商業(yè)主入口臨三里屯街，從微觀(guān)情況來(lái)看，不能最大吸引更多方向人流。進(jìn)入宗地主臨道路三里屯街的人流主要是從工人體育場(chǎng)北路進(jìn)入的人流，人流動(dòng)線(xiàn)主要是在道路東側(cè)的酒吧一條街，根據(jù)人群消費(fèi)心理，較多的人群會(huì)仍然集中在東側(cè)路上，這對(duì)本案位于道路西側(cè)來(lái)說(shuō)較為不利。顧客到商業(yè)消費(fèi)的方便度分析顧客是否容易接近門(mén)店，除了道路類(lèi)別外還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔或斑馬線(xiàn)、紅綠燈，道路是否平整，道路的性質(zhì)。本案宗地前的交通主干道是三里屯路，其通行的車(chē)輛主要是出租車(chē)和市內(nèi)交通車(chē)輛為主，該道路是項(xiàng)目的主干道，目前道路未設(shè)置交通欄隔設(shè)施，對(duì)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)影響較小。吸引顧客到商業(yè)消費(fèi)的另一個(gè)重要因素是公共交通，從本案的地理特征來(lái)看，三里屯道路內(nèi)沒(méi)有設(shè)置的公共汽車(chē)交通方式，對(duì)顧客方便進(jìn)入本案商業(yè)消費(fèi)來(lái)說(shuō)，只能依靠步行、自行車(chē)或者出租車(chē)，形成一定不利因素。能夠到達(dá)的主要公交線(xiàn)路有：1111407011416 三里屯站，1140118工人體育場(chǎng)站。鄰居的類(lèi)別分析 宗地處三里屯酒吧街，本案商業(yè)的鄰居主要將以專(zhuān)業(yè)酒吧街、服裝市場(chǎng)以及特色服裝專(zhuān)賣(mài)等行業(yè)為主，其中雅秀服裝市場(chǎng)地處三里屯北街路口位置，從上述基地選擇條件分析來(lái)看，對(duì)本案商業(yè)將有一定分流影響，對(duì)其應(yīng)從定位角度出發(fā)，彌補(bǔ)商業(yè)硬傷。從相鄰商業(yè)房地產(chǎn)功能上看，可以支撐餐飲、娛樂(lè)、休閑購(gòu)物等行業(yè)，有利于帶來(lái)滾滾人流，且顧客群體的活動(dòng)具有一定的相容性和連帶性，可以共同培育市場(chǎng)、培育商圈、互惠互利。