天津某換乘綜合樓項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告-資料下載頁
2025-08-03 11:08本頁面
【正文】 非機(jī)動(dòng)車及行人專用橋。內(nèi)部交通組織安排：機(jī)動(dòng)車進(jìn)入建筑物的入口均安排于地塊環(huán)路西側(cè)而出口則位于環(huán)路東側(cè)。公交大巴、出租車及小型汽車依次進(jìn)出建筑物首層及地下停車場(chǎng)。非機(jī)動(dòng)車出入口靠近車庫位置設(shè)于地塊東側(cè)，而私家車停車位，貨車泊位及卸貨平臺(tái)則位于地塊西南兩側(cè)，方便到達(dá)客梯及卸貨平臺(tái)。行人對(duì)外交通以地面原有橋梁及二層步行天橋解決，行人經(jīng)過地面商場(chǎng)入口及私家車停車位進(jìn)入綜合樓，由電梯及扶梯等垂直交通進(jìn)入各層。無障礙坡道在該兩個(gè)位置亦有考慮。主要規(guī)劃指標(biāo)：22 / 30按照指標(biāo)規(guī)定，本項(xiàng)目需提供機(jī)動(dòng)車位464 部，非機(jī)動(dòng)車位1436 輛，現(xiàn)方案僅能提供機(jī)動(dòng)車位181 部，非機(jī)動(dòng)車位792輛， 擬定未來將地塊東側(cè)已停建的信譽(yù)杯商城改為本項(xiàng)目二期地面停車場(chǎng)以滿足車位要求。本項(xiàng)目以商業(yè)公建為主要特性，其中非營利性公建占全部建面的比例是 20%，而營利性公建占 80%。2. 基本布局與功能規(guī)劃本項(xiàng)目的各樓層的功能規(guī)劃如下表所示：23 / 30圖：各樓層不同功能立體分布圖24 / 303. 各樓層定位及面積分布確定各樓層功能的依據(jù)是同類型業(yè)態(tài)的定性要求，以及對(duì)消費(fèi)者的方便實(shí)用性考慮；而確定各業(yè)態(tài)的面積主要是依賴于商戶的需求，以及消費(fèi)市場(chǎng)的容納量。依據(jù)前期的市場(chǎng)數(shù)據(jù)調(diào)查，結(jié)合項(xiàng)目的定位及平面布局形式而得出下列關(guān)于樓層業(yè)態(tài)組合及面積的分布建議。二層：? 平面布局形式? 理由：通暢的交通走廊，以方便乘客疏散；快餐業(yè)設(shè)在最南側(cè)，引導(dǎo)乘客穿過專賣店到達(dá)快餐，刺激消費(fèi)欲望；預(yù)測(cè)快餐將是乘客的主要消費(fèi)點(diǎn)之一，可適當(dāng)加大面積，中西結(jié)合豐富品種，檔次各異，目的是提供快速實(shí)惠的就25 / 30餐場(chǎng)所，可考慮的業(yè)態(tài)如中西快餐廳、茶餐廳、咖啡吧、飲品店等；專賣店品種多樣（可設(shè)計(jì)為小商鋪的形式），休閑類可包括：服裝、飾品、運(yùn)動(dòng)系列、箱包、皮具、音像、兒童用品、專業(yè)禮品店、鮮花店等，定位在中檔次的品牌，各專賣店鋪出入口位置盡量安排在疏散通道的一側(cè)，或者交通走廊的兩側(cè)，來吸引即時(shí)性消費(fèi)；日常消費(fèi)品如報(bào)刊廳、銀行及ATM、修理店等，為消費(fèi)者提供豐富的消費(fèi)品種，以完善的綜合服務(wù)提升項(xiàng)目的便利性；注意與超市業(yè)態(tài)區(qū)分；可留一定的商場(chǎng)空間做展廳，或者做促銷、其它活動(dòng)場(chǎng)地。三層：? 平面布局形式超市（6352 平米）26 / 30? 理由：超市成為居民日常生活必需的消費(fèi)場(chǎng)所，根據(jù)前面章節(jié)的論述，本項(xiàng)目適宜做大型超市；品牌超市逐漸贏得消費(fèi)者的青睞，品種豐富、物優(yōu)價(jià)廉、信譽(yù)可靠的特點(diǎn)都是小型超市無可比擬的；項(xiàng)目周邊尚無同類業(yè)態(tài)，競(jìng)爭(zhēng)性??；超市應(yīng)滿足快速消費(fèi)的特點(diǎn)，商品擺設(shè)位置及交通走線合理，多設(shè)置收銀處，以節(jié)省消費(fèi)者購物時(shí)間，達(dá)到更優(yōu)效果。四、五層：平面布局形式中小商品批發(fā)市場(chǎng)（6352+6190 平米）? 理由：通過對(duì)天津市及項(xiàng)目周邊小商品市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查，消費(fèi)者27 / 30對(duì)大型中小商品批發(fā)市場(chǎng)需求較強(qiáng)，由于此種業(yè)態(tài)屬于目的性消費(fèi)，控制在12022 平米左右，即五、六層做一大型中小商品批發(fā)市場(chǎng)；由于周邊居民普遍收入水平較低，對(duì)中低擋中小商品需求極其強(qiáng)烈；項(xiàng)目周邊緊鄰三大居民區(qū)，且缺少該類業(yè)態(tài)，競(jìng)爭(zhēng)性微乎其微；具有較好的交通條件，是輕軌在市區(qū)的第一站，除了吸引周邊地區(qū)消費(fèi)外，還可吸引市內(nèi)其他區(qū)居住區(qū)人群的消費(fèi)；就位置講，要優(yōu)于紅橋區(qū)的大胡同小商品批發(fā)城；六層：平面布局形式餐飲/娛樂（6352 平米）? 理由：28 / 30通過對(duì)天津市餐飲市場(chǎng)調(diào)查，消費(fèi)者對(duì)大型特色餐飲市場(chǎng)需求較好，面積可適當(dāng)放大，在6000 平米左右，即四層做一家大型餐飲；目前在本市較流行的餐飲類型有海鮮類、火鍋、各地方菜系如粵菜、川菜、上海菜等風(fēng)味；項(xiàng)目周邊缺少該類業(yè)態(tài)，競(jìng)爭(zhēng)性小；具有較好的交通條件，是輕軌在市區(qū)的第一站，除了吸引周邊地區(qū)消費(fèi)外，還可吸引開發(fā)區(qū)工作市區(qū)居住的白領(lǐng)消費(fèi)；就位置講，要優(yōu)于東麗區(qū)的家和海鮮巨無霸；也可考慮多個(gè)餐飲店的組合，基本為獨(dú)家特色餐廳，適合公司聚會(huì)、高級(jí)白領(lǐng)的消費(fèi)；而也有部分面積做休閑式餐廳，更適合年輕人消費(fèi)，突出輕松、幽雅的就餐環(huán)境。也可選擇咖啡廳、茶藝廳等，使消費(fèi)者在就餐之后仍有交談、聊天的場(chǎng)所；也可考慮作為休閑洗浴、大型健身、KTV 等休閑場(chǎng)所，這些設(shè)施就都是周邊缺少的。如果能夠?qū)⒘鶎咏o一家大租戶或者買家，做以餐飲娛樂為一體的休閑中心，效果更加，形式可類似于東方之珠等。29 / 3030 / 30
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