【正文】 價(jià)區(qū)間小高層126平方米3500元/平方米房型配比多層 150套 面積88119平方米 均價(jià)3500元/平方米小高層 152套 面積126平方米 均價(jià)3500元/平方米銷售狀況該案位于銀河路與海虹路路口，規(guī)劃總建筑面積約20萬(wàn)平方米，由多層、小高層和高層住宅組成。該案從2008年10月1日開(kāi)始對(duì)外預(yù)定，一期暫定09年上半年開(kāi)盤(pán)8幢住宅,其中6幢多層(5+1),共150戶,30套3房。小高層2幢(17+1),共34戶,意向客戶可以交納1000元辦理會(huì)員卡,待開(kāi)盤(pán)時(shí)有一定的優(yōu)惠,12月對(duì)外報(bào)均價(jià)3600元,呈下降趨勢(shì).項(xiàng)目八案名長(zhǎng)順 格林陽(yáng)光電話57273666地址商泱路與海虹路交叉口投資商amp。開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)順集團(tuán)營(yíng)銷策劃金達(dá)利基本資料占地面積50000平方米公開(kāi)日期2007年11月中旬總建筑面積82080萬(wàn)平方米交房日期及標(biāo)準(zhǔn)2009年6月底交房標(biāo)準(zhǔn)為毛坯容積率總戶數(shù)200戶物業(yè)規(guī)劃多層、小高層工程進(jìn)度89層建筑樓高12層物業(yè)管理費(fèi)單層層高綠化率40%銷售資料類型價(jià)格區(qū)間均價(jià)區(qū)間小高層34004000元/平方米3600元/平方米類型面積區(qū)間主力面積小高層88150平方米88平方米房型配比2/2/1：88平方米 90%2/2/1：150平方米（復(fù)式）10%銷售狀況該案地處張浦鎮(zhèn)商泱路與海虹路交叉口，周邊有較完善的配套設(shè)施張浦農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、張浦中學(xué)等都在附近，交通也比較方便，12109均可到達(dá)該案。該案一、二、三期已經(jīng)售罄，戶型主要有兩房三房，面積80126平米不等。該案四期小高層，（屬最后一期），均價(jià)在3600元/平方米，面積以88平方米為主，頂層為150平方米左右的復(fù)式。該案四期的房型、面積均主要針對(duì)外來(lái)人口推出，根據(jù)國(guó)家政策規(guī)定90平方米以下、第一次購(gòu)房的就可以享受20%的首付，對(duì)工薪階層的客戶來(lái)說(shuō)壓力就可以減輕很多?，F(xiàn)樓層較底的均已售出，現(xiàn)僅剩80多套房源未銷，只剩下8樓以上的樓層，均為88平方米的小高層為主，均價(jià)3700元/平方米，每平方可以優(yōu)惠150元以上。最近，該案在南港派發(fā)宣傳資料，但收效甚微。項(xiàng)目九：案名上海星城花園電話地址張浦鎮(zhèn)新吳街288號(hào)投資商amp。開(kāi)發(fā)商昆山嘉屯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司營(yíng)銷策劃天音基本資料占地面積112953M2公開(kāi)日期2005年5月總建筑面積176039m2交房日期及標(biāo)準(zhǔn)2006年12月（第一批）容積率總戶數(shù)1266戶物業(yè)規(guī)劃。商鋪工程進(jìn)度封頂建筑樓高物業(yè)管理費(fèi)（）單層層高（小高層）（多層）3（別墅）綠化率41%銷售資料類型價(jià)格區(qū)間均價(jià)區(qū)間小高層340041003600類型面積區(qū)間主力面積小高層82211平方米房型配比2/2/1：， 68%3/2/2： 26%復(fù)式： 6% 注： 以上為小高層和多層的配比 銷售狀況目前前期推出的5幢小高層已經(jīng)售完，多層也已售完。聯(lián)體和疊加去化率在15%左右（），商鋪去化70%左右，近期推出的四幢小高層去化在75%左右。樓盤(pán)分析及銷售形勢(shì)回顧：本案位于張浦未來(lái)的新政府所在地對(duì)面，是未來(lái)的張浦鎮(zhèn)核心位置，目前周邊有5條公交線路至昆山市區(qū)，有一定的配套設(shè)施。本案原本規(guī)劃為小高層和別墅的混合小區(qū)，并配備一條沿街的步行街。05年5月28日開(kāi)盤(pán)正值宏觀調(diào)控，市場(chǎng)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，而小高層的開(kāi)盤(pán)價(jià)位并不低，創(chuàng)了當(dāng)?shù)氐男赂撸ň鶅r(jià)3080），同時(shí)戶型90%為大面積的三房及復(fù)式，不符合區(qū)域內(nèi)剛性自住購(gòu)房群體對(duì)小戶型需求的市場(chǎng)特征，并且當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)對(duì)小高層建筑形態(tài)存有一定的傳統(tǒng)抗性，所以后期的疊加改成了多層，全以小面積兩房為主，把客源目標(biāo)鎖定在當(dāng)?shù)毓ぷ鞯墓ば诫A層，價(jià)格也適當(dāng)調(diào)整，同時(shí)針對(duì)目標(biāo)客戶的喜好增加了一系列的促銷活動(dòng)，并取得了良好的效果。目前去化的難點(diǎn)仍然是聯(lián)體和疊加以及小高層10層以上的樓層。本案前期已建成部分綠化環(huán)境較差，物業(yè)管理不佳，再加上每期都延期交房，在購(gòu)房者圈中口碑不佳，從而對(duì)后期的銷售帶來(lái)一定負(fù)面影響。本案的客戶來(lái)源主要以在當(dāng)?shù)毓ぷ鞯墓ば诫A層為主，還有部分昆山及蘇州市靠近張浦的地區(qū)（主要是甪直）的客戶。張浦：成交下滑，后市供應(yīng)放量、競(jìng)爭(zhēng)激烈。目前張浦的交易十分冷清，較之前成交不斷下滑，張浦成交量212113148隨著后市房源的不斷推出，張浦鎮(zhèn)上的競(jìng)爭(zhēng)是日趨激烈。除去現(xiàn)有的《舜江碧水豪園》、《銀河新都》、《上海星城花園》外，在銀河景觀大道旁另一個(gè)大盤(pán)《順城名灣》也在近期強(qiáng)勢(shì)出擊，又一輪殘酷的銷售大戰(zhàn)已經(jīng)拉開(kāi)帷幕。客源層：新昆山人占40%,本地人占30%,蘇州人占20%,上海人占5%,臺(tái)灣人占5%國(guó)際商務(wù)城（花橋）項(xiàng)目一：案名綠地國(guó)際花園電話56799000地址花橋綠地大道291號(hào)投資商amp。開(kāi)發(fā)商上海綠地集團(tuán)(昆山)置業(yè)有限公司物業(yè)管理戴德梁行物業(yè)管理有限公司基本資料占地面積公開(kāi)日期2008年6月7日總建筑面積15萬(wàn)平方米交房日期及標(biāo)準(zhǔn)2009年9月底,交房標(biāo)準(zhǔn)精裝修容積率總戶數(shù)500多戶物業(yè)規(guī)劃商鋪,電梯公寓工程進(jìn)度結(jié)構(gòu)封頂建筑樓高23層物業(yè)管理費(fèi)4元/平方米/月。單層層高綠化率25%銷售資料類型價(jià)格區(qū)間均價(jià)區(qū)間辦公房6000~10000元/平方米7800元/平方米類型面積區(qū)間主力面積辦公房80~175平方米120平方米房型配比13層為商鋪323層為寫(xiě)字樓銷售狀況綠地總部大道，是綠地集團(tuán)繼綠地21城、綠地孝賢坊、綠地啟航社之后，由獨(dú)棟花園“總部辦公”和集中式高層智能化“雙子塔樓”兩種辦公形態(tài)，輔以集中商務(wù)配套組成?？勺杂煞指?、組合辦公空間，靈活機(jī)動(dòng)，適合不同行業(yè)、類型、規(guī)模企業(yè)的需求.綠地總部大道，聯(lián)動(dòng)綠地21城超大居住社區(qū)，依托花橋國(guó)際商務(wù)城50萬(wàn)平方公里重點(diǎn)規(guī)劃，貫穿綠地家世界30萬(wàn)平方米商業(yè)巨擎，構(gòu)建起一站式的創(chuàng)新辦公模式。獨(dú)特的天然水系和內(nèi)庭公園設(shè)計(jì)，營(yíng)造出濱水景觀的花園式辦公環(huán)境。建筑外墻采用全玻璃幕墻，1500平超豪華辦公大堂和全石材鋪地設(shè)計(jì).該案一期05年開(kāi)盤(pán)價(jià)為5500元，06年開(kāi)盤(pán)價(jià)為6000元，07年9月開(kāi)盤(pán)價(jià)均價(jià)為6200元，08年5月開(kāi)盤(pán)均價(jià)為6500元，最高賣到7200元。受上海房?jī)r(jià)和成交率低迷影響，從5月份開(kāi)始，成交率下降，目前5期總成交套數(shù)僅為70套左右。國(guó)際商務(wù)城（花橋）：目前花橋的住宅樓盤(pán)較少,商業(yè)項(xiàng)目較多,但由于距離上海非常近,交通比較方便,人們從花橋到市中心的時(shí)間幾乎等同于上海郊區(qū),但花橋的樓盤(pán)價(jià)格比上海郊區(qū)低很多,交通較方便的樓盤(pán)也深具吸引力,近年來(lái),上?？蛻糁脴I(yè)花橋人數(shù)逐年攀升,很多上海人和白領(lǐng)紛紛置業(yè)花橋。陸家項(xiàng)目一：案名華強(qiáng)青春雅居電話57078288地址陸家鎮(zhèn)合豐珠竹路投資商amp。開(kāi)發(fā)商昆山華強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷策劃基本資料占地面積12萬(wàn)平方米公開(kāi)日期2007年1月總建筑面積26萬(wàn)平方米交房日期及標(biāo)準(zhǔn)2008年12月底,2008年6月交房標(biāo)準(zhǔn)為毛胚房容積率總戶數(shù)1900戶物業(yè)規(guī)劃多層,小高層住宅工程進(jìn)度一期完工,二期封頂 建筑樓高6+1。11+1物業(yè)管理費(fèi)。單層層高綠化率36%銷售資料類型價(jià)格區(qū)間均價(jià)區(qū)間多層3400~3900元/平方米3700元/平方米類型面積區(qū)間主力面積多層82~89平方米89平方米房型配比2/2/1：,。70%3/2/2：,。30%小公寓:45~54平方米.歷史價(jià)格2007年7月2950元/平米，2007年10月3000元/平米，2007年12月3600元/平米。2008年3月3600元/平米，2008年7月3800元/平米，2008年8月3700元/平米，2008年10月3700元/平米。銷售狀況華強(qiáng)青春雅居地處陸家合豐成熟工業(yè)區(qū)，其周邊聚集者幾十家大型知名企業(yè)，與昆山出口加工區(qū)緊密相鄰,周邊有規(guī)劃中的京滬高速鐵路、滬寧城際軌道陸家站，、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。周邊學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施齊全，為合最大規(guī)模社區(qū)。一期主力戶型為精致多層住宅、,去年開(kāi)盤(pán)銷售較好,基本售完,二期今年開(kāi)盤(pán)后銷售緩慢,估計(jì)和周邊工廠裁員降薪有較大關(guān)系。該案一期2007年5月開(kāi)始銷售，共推出23幢樓,1100套(400套小公寓),目前銷售95以上。二期2008年5月開(kāi)盤(pán),共推出16幢樓,800套(320套小公寓),目前銷售在30%,已銷售了2535套. 9月13日起,每個(gè)周末推出4套指定的特價(jià)房。特價(jià)房在原優(yōu)惠基礎(chǔ)上,多層再享受100元/平方米的特別優(yōu)惠。小高層再享受150元/平方米的特別優(yōu)惠.該案是陸家地區(qū)銷售最好的樓盤(pán),銷售量一直是該地區(qū)排名第一的樓盤(pán),該案07年7月開(kāi)盤(pán)時(shí)銷售了259套,8月銷售創(chuàng)該案最高銷售記錄287套,但是進(jìn)入08年8月后,成交量一直低迷,9月成交20套10月成交25套,客戶層基本已外來(lái)務(wù)工人員為主,而陸家工業(yè)區(qū)也是已加工業(yè)和外貿(mào)出口為主,受金融危機(jī)影響,工薪階層普遍降薪,購(gòu)買(mǎi)力下降,故銷售量低迷.該案主要客源為周邊公司員工占70%,本地人25%,少量上?？蛻?%。陸家： 陸家地區(qū)在08年年初延續(xù)了07年良好的銷售勢(shì)頭,08年5月,配合5月1日房展會(huì)青春雅居開(kāi)盤(pán),800套住房推出,當(dāng)月銷售200余套,而該月陸家另一大盤(pán)搏雅景園也銷售了100余套.08年6月因?yàn)闆](méi)有新的予售推出,和新樓盤(pán)開(kāi)盤(pán),總成交只有96套,其中青春雅居25套,博雅景園16套.08年7月博怡軒開(kāi)盤(pán),推出300套,08年8月總銷售了93套,其中青春雅居45套, 08年9月成交123套,其中博怡軒開(kāi)盤(pán)銷售了61套,青春雅居15套.08年10月總成交66套,其中博怡軒25套,青春雅居25套,東景園5套08年11月總成交93套,其中博怡軒30套,博雅景園35套,青春雅居36套.陸家銷售較好的樓盤(pán)是博怡軒, 博雅景園, ,大型工廠較多,目標(biāo)客戶群以2535歲外來(lái)務(wù)工人員組成(占70%).在年初經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較好的情況下,目標(biāo)客戶群有能力購(gòu)買(mǎi)婚房,所以以上3個(gè)樓盤(pán)銷售情況良好,進(jìn)入8月后,由于美國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)開(kāi)始影響中國(guó),受害程度最大的是加工業(yè)和出口為主的工廠,而陸家大多數(shù)的工廠都以此為生,所以員工大幅度降薪和裁員,受此影響,多數(shù)目標(biāo)客戶采取觀望,或是沒(méi)有能力買(mǎi)房,(每個(gè)周末推出4套指定的特價(jià)房。特價(jià)房在原優(yōu)惠基礎(chǔ)上,多層再享受100元/平方米的特別優(yōu)惠。小高層再享受150元/平方米的特別優(yōu)惠),但成交量也未見(jiàn)上升.南部水鄉(xiāng)項(xiàng)目一：案名龍隱水莊電話57206888地址周莊鎮(zhèn)大學(xué)路66號(hào)投資商amp。開(kāi)發(fā)商蘇州美林集團(tuán)有限公司蘇州金科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理江蘇萬(wàn)潤(rùn)物業(yè)管理有限公司基本資料占地面積公開(kāi)日期2008年7月總建筑面積交房日期2010年12月底,容積率總戶數(shù)145戶全裝修酒店公寓784套電梯多層物業(yè)規(guī)劃電梯多層,酒店式公寓工程進(jìn)度即將結(jié)構(gòu)封頂 建筑樓高58層物業(yè)管理費(fèi)。單層層高綠化率40%銷售資料類型價(jià)格區(qū)間均價(jià)區(qū)間電梯多層酒店式公寓37004200元/平方米49005400元/平方米4000元/平方米5200元/平方米類型面積區(qū)間主力面積電梯多層酒店式公寓90140平方米40平方米119平方米房型配比2/2/2: , 45%3/2/2： ,。 40%酒店式公寓:4050平方米. 15%銷售狀況“龍隱水莊”位于周莊古鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府旁邊。㎡，，包含電梯花園洋房、酒店式公寓、%，東鄰占地163公頃的太史淀生態(tài)濕地公園，緊鄰蘇州大學(xué)應(yīng)用技術(shù)學(xué)院，西邊河道與白蜆湖相連，南接周莊鎮(zhèn)人民政府，北側(cè)毗鄰云海農(nóng)夫山莊別墅區(qū)。小區(qū)外銀行、醫(yī)院、超市、飯店等生活設(shè)施面面俱到。項(xiàng)目一期于2008年7月1日公開(kāi),共推出了約200套電梯多層及80套左右的全裝修酒店式公寓,電梯多層的主力戶型是90平方米的兩房和120左右的三房,均價(jià)在4000元/平方米。全裝修酒店式公寓面積在40平方米左右,均價(jià)在5200元/,已售出73套.二期還有600套左右多層電梯公寓預(yù)計(jì)要到年底或明年初推出，具體未定.項(xiàng)目住宅市場(chǎng)總體分析本項(xiàng)目位于張浦鎮(zhèn)上銀河路與京東路上，是在張浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)的核心位置。張浦鎮(zhèn)以機(jī)場(chǎng)路為界可分為現(xiàn)代工業(yè)和生態(tài)農(nóng)業(yè)兩個(gè)區(qū)。北部是現(xiàn)代工業(yè)區(qū)，主要分布了普通住宅、商業(yè)項(xiàng)目和少量別墅。由于現(xiàn)代工業(yè)吸引的大量外來(lái)務(wù)工者以及本地居民的需求使得多個(gè)項(xiàng)目在這拔地而起?，F(xiàn)在張浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)上共有7個(gè)樓盤(pán)正在銷售，它們是：上海星城花園、森隆藍(lán)波灣、銀鹿新城、長(zhǎng)順格林陽(yáng)光、恒源尚座、銀河新都以及舜江碧水豪園。附圖一：從目前來(lái)看張浦鎮(zhèn)上的房產(chǎn)市場(chǎng)是群雄并立，但隨著09年《舜江碧水豪園》（后期）、《順城名灣》（20萬(wàn)㎡）以