【正文】 劃,景觀特色未來是賣點。216。 位于徐州市區(qū)內，又鬧中取靜。216。 道路出行狀況較好，公交路線發(fā)達。216。 周邊有成熟的中高檔小區(qū)，離徐州市區(qū)傳統(tǒng)的豪宅聚集區(qū)鳳鳴路也僅兩站路。216。 開發(fā)商具有一定的品牌優(yōu)勢。216。 項目規(guī)模較小，市場壓力較小。項目劣勢分析（W）216。 徐州別墅市場憑內部關系，低價購買別墅的現(xiàn)象非常普遍，這將減少項目的利潤。216。 項目周邊配套較少，檔次也不高。216。 項目規(guī)模較小，無規(guī)模效應。216。 地塊不夠方正，對規(guī)劃施工產生一定影響。 上述弱勢點都為暫時性的，只要規(guī)避得當，可以進行有效的弱化。項目市場機會分析（O）216。 國家宏觀調控，不會再批別墅用地。216。 徐州別墅市場不會再出現(xiàn)如本案區(qū)位的別墅，本案將成為真正的絕版。216。 徐州別墅市場供需狀況較好。項目市場威脅分析（T）216。 未來別墅供應將有所放量。216。 競爭個案規(guī)模、價格優(yōu)勢明顯。四、項目定位房地產發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項目所應具備的基本地產因子有所不同，具體如下表：地產因子單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅中高檔住宅附加說明本項目符合情況對公共交通的依賴性很 強強一般弱不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū)符合對噪音、環(huán)境干擾的適應性強較 強弱很弱不宜緊臨交通主（快）干道、高壓線、工廠等。符合對小區(qū)周邊市政配套要求高很 高高高符合小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高可達到建筑、質量裝修要求低一般高很高精品設計可達到容積率、覆蓋率要求無一般低低符合對休閑空間，綠化要求無一般高很高具有品味的專用康樂、商務會所及小區(qū)內環(huán)境符合景觀要求無一般高很高最好具有天然稀缺景觀資源符合以上分析表明，本項目地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產因子，是理想的高檔物業(yè)地塊. 產品定位1）產品的概念u 云龍湖風景區(qū)里的別墅u 高水準規(guī)劃、高水準的物業(yè)管理、高品味生活的純別墅社區(qū)u 徐州市區(qū)、云龍湖風景區(qū)絕版地標u 與大自然擁抱在一起的別墅u 回歸自然（親自然主義）u 徐州頂級別墅u 成功人士的棲息地2）產品描述項目定位針對于徐州的高收入階層，突出顯示項目的地理位置（云龍湖風景區(qū)旁）、稀缺性以及小區(qū)的高品質規(guī)劃、設計。3）產品主題簡析回歸自然（親自然主義）充分利用本案距云龍湖、云龍山一路之隔的地理優(yōu)勢及云龍湖、云龍山在徐州人心目中的地位。u 她在市區(qū)，卻遠離喧囂，鬧中取靜的享受著比效區(qū)更充分的大自然——云龍湖風景區(qū)。u 龍潤山莊在云龍湖畔享受大自然更好的呵護。u 龍潤山莊——大自然里的家園。u 龍潤山莊——在云龍湖畔呤聽著大自然的聲音。 客源定位1） 特征描述★ 居住/工作區(qū)域：徐州市區(qū)為主、項目周邊也將占據一部分、下屬縣及江淅滬投資客等★ 年齡：以3560歲為主★ 家庭結構：三口之家為主★ 職業(yè)：高級公務員、企事業(yè)單位領導、私營企業(yè)主、記者、編輯等文化領域工作者及大學老師等2） 客戶層源描述★ 企事業(yè)單位領導、私營企業(yè)主、高級公務員、其中，企事業(yè)單位負責人是有灰色收入的群體。企事業(yè)單位領導、私營企業(yè)主是高收入的群體，根據研展部前期市調發(fā)現(xiàn)：他們是別墅消費群體的主力軍?！?大學老師、記者、編輯等文化領域工作者 研展部調查發(fā)現(xiàn)：他們是別墅消費群體的生力軍；尤其項目周邊礦大、師大的教授是本案的重要客源。★ 來自江浙滬等周邊區(qū)域的投資客這部分客源以主要看重徐州別墅市場價格低，性價比合理，升值空間大，是本案的重要客源。 戶型配比建議徐州別墅市場呈現(xiàn)疊加別墅供應量較小、聯(lián)排別墅市場需求較大、雙拼別墅市場供需較為平穩(wěn)、獨棟上市量較大的局勢，以及經濟性（小面積）別墅去化較快的狀況，戶型配比如下：物業(yè)類型 面積（㎡）比例疊加 170200 40%聯(lián)排 200230 20%雙拼 220260 30%獨棟 30035010% 價格定位： 根據竟爭個案的價格、區(qū)位及面積落，價格如下：物業(yè)類型 建議價格（RMB/㎡）疊加 3500聯(lián)排 4500雙拼 5200獨棟 8800 以上價格未來將有每平方米500元的上升空間。 營銷策略建議1） 、一期先推出沿馬路的疊加、及位置較差的聯(lián)排別墅，以低價格資態(tài)入市，搶占市場，形成低開高走的態(tài)勢。2） 、推出時間：等到現(xiàn)房或準現(xiàn)房開始銷售，這也是上海高端房地產市場的經驗。3） 、針對項目周邊開發(fā)較早的別墅區(qū)住戶，做樓盤宣傳——投資、居住兩相宜。龍潤山莊總結：地標價值龍潤山莊所處的地標，是徐州現(xiàn)有別墅中最佳的——位于市區(qū)（別墅均在效區(qū)）、僅距云龍湖風景區(qū)50米；未來徐州別墅市場不會有龍潤山莊如此區(qū)的別墅出現(xiàn)。別墅開發(fā)門檻提高 1）、龍潤山莊產品類型豐富、高端，小區(qū)規(guī)劃有疊加、聯(lián)排、雙拼、獨棟別墅，涵蓋別墅的各種物業(yè)類型。 2）、加拿大Pamp。H國際建筑師事務所負責龍潤山莊整體規(guī)劃、景觀設計；加拿大Pamp。H國際建筑師事務所于1998年進入中國市場，以專業(yè)的水準和技術演繹了建筑和環(huán)境藝術，贏得政府、開發(fā)商和同行的高度認可。 3）、龍潤山莊建筑施工工藝一流，將成徐州別墅市場的精品工程。社區(qū)綜合品質高 1）、龍潤山莊配套完善，有會所、生活設施、商業(yè)等配套。 2）、新材料、新工藝、環(huán)保、節(jié)能等技術在龍潤山莊完美體現(xiàn)。 3）、龍潤山莊是徐州別墅市場為數(shù)不多的純別墅社區(qū)、生態(tài)社區(qū)。營銷價值 龍潤山莊由上海安瑞機構精英團隊全程企劃營銷；上海安瑞機構有近十年的代理經歷，成功操作了上海、福州、沈陽、石家莊、蘇州、常州、徐州、蕭山、貴陽、南寧、西安等地多個項目，項目涵蓋住宅（包括別墅）、寫字樓、商鋪等全部房地產物業(yè)類型；上海安瑞機構在徐州成功操作了風華南苑、陽光名門等項目；龍潤山莊將會成為上海安瑞機構在徐州房地產市場上的又一力作。附：項目投資財務可行性分析（框架）一、 成本估算土地費用=土地面積土地單價=萬元樓板價=土地單價247。容積率=元/平方米建筑安裝費用依據：各地域特點；本項目中高檔的開發(fā)定位；政府對本項目的規(guī)劃要求特點進行調整。n元/平方米總建筑安裝費用：n建筑面積= 萬元前期費用：A+B=萬元A、設計費 0萬元B、其他前期費主要包括人防設計費、質監(jiān)費、監(jiān)理和招投標費、標底編制費、地質勘探費、可行性研究費等，按照 (各地不一樣)元/平方米計算。配套費根據貴陽政府規(guī)定為 元/平方米 計算 萬元工程不可預見費不可預見費的預計按照投入總額的4%左右計算 3%= 萬元管理費用管理費用按每月 萬元計算 各種稅費主要包括營業(yè)稅、印花稅、教育附加稅、城建稅，按照營業(yè)額的 %計算。 %= 萬元銷售費用 按照銷售額的 %左右計算。 %= 萬元貸款利息按照資金占用情況進行計算，預計資金最大占用量為n 億元。 貸款利息=n [（1+%）31] = 萬元投資成本總額=∑1+2+3+4+5+6+7+8+9= 萬元二、銷售額銷售收入=銷售面積銷售單價= 萬元三、利潤預測利潤總額=銷售額投資總成本= 萬元利潤率=利潤總額247。投資總成本=利潤分析表序號項目金額（元）　1營業(yè)額　2營業(yè)稅率　3銷售凈收入　4直接成本總額　5毛利貢獻總額　6期間費用　61營銷費用62管理費用63利息開支7經營利潤　8利潤率　四．財務與敏感性分析盈利能力分析稅前成本利潤率： 稅后成本利潤率： 財務內部收益率：財務凈現(xiàn)值：投資回收期（動態(tài)）：根據以上數(shù)據判斷該項目在財務上是否可行。項目不確定性分析①.風險因素作為一個房地產開發(fā)資金貸款項目，其主要風險來源于以下幾個方面：1）建設資金風險：由于開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后繼資金跟不上，從而很可能造成“爛尾樓”工程。2）由于人為或非人為的因素，直接導致開發(fā)成本的增加，影響項目的盈利能力，從而增加貸款的償還風險。3）銷售風險：由于房地產供應市場在短期內缺乏彈性，其未來需求市場難以定量分析，這要求開發(fā)商在項目動工前做好市場需求預測，進行正確的市場定位。4）開發(fā)商資信風險：開發(fā)商資信風險來源于開發(fā)商以往與銀行合作履約信用程度。其履約信用程度好的，則貸款風險小。反之則將面臨較大風險。5）政府政策風險：這與國家政策緊密相關，尤其是國家對房地產業(yè)的宏觀調控影響。 ②. 敏感性分析我們對本項目建造成本和售價的風險作定量分析，針對2種最不利的情況：總投資增加 %、售價下降 %，來分別分析該項目的主要經濟評價指標的變動情況。從項目敏感性分析得出，總投資增加 %及售價下降 %對本項目的經濟效益的影響 ③項目盈虧平衡分析3．社會效益和影響分析：五、可行性研究結論（是否可行）56 /