【正文】 當(dāng)代城市商品住宅建筑策劃研究第1章 緒論1．1 課題研究的概念界定在論述主要內(nèi)容之前，先對論文的研究范圍和重要概念予以界定。1．1．1 策劃（Program）策劃，屬社會科學(xué)范疇，是最具戰(zhàn)略性的計劃步驟，是為完成某一任務(wù)或為達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，對所采取的方法、途徑、程序等進(jìn)行周密而邏輯的考慮而擬出具體的文字與圖紙的方案計劃。對于策劃究竟是什么，目前國內(nèi)主要有幾大研究方向：其一是從建筑設(shè)計的需要出發(fā)對設(shè)計的前提進(jìn)行研究，代表是清華大學(xué)莊惟敏教授提出的“建筑策劃”（Architectural Programming）；其二是從項目管理出發(fā)，對項目策劃（Project Planning）進(jìn)行研究，由于受狹義項目管理概念的影響，其策劃更多側(cè)重于項目實(shí)施策劃（Project Implementation Planning），代表是以同濟(jì)大學(xué)丁士昭教授為首的同濟(jì)大學(xué)工程管理研究所；其三是從房地產(chǎn)營銷角度出發(fā)，對房地產(chǎn)項目進(jìn)行策劃，重點(diǎn)在于房地產(chǎn)的營銷策劃（Marketing Planning），目前在市場中較為普遍的正是這一類策劃；其四是從物業(yè)管理角度，通過物業(yè)管理的提前介入，對項目開發(fā)提出條件，也稱物業(yè)策劃（Facility Planning）及戰(zhàn)略性物業(yè)策劃（Strategic Facility Planning），以新加坡和香港的房地產(chǎn)及物業(yè)代理咨詢機(jī)構(gòu)在國內(nèi)的活動為代表，如戴德梁行。1．1．2 建筑策劃（Architectural Programming）本文研究的“策劃”是從上文最先提出的“建筑策劃”出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)的營銷策劃，即是在建筑學(xué)領(lǐng)域內(nèi)，建筑師根據(jù)總體規(guī)劃的目標(biāo)設(shè)定，從建筑學(xué)的學(xué)科角度出發(fā)，不僅依賴于經(jīng)驗和規(guī)范，更以實(shí)態(tài)調(diào)查為基礎(chǔ)，通過運(yùn)用計算機(jī)等近現(xiàn)代科技手段對研究目標(biāo)進(jìn)行客觀的分析，最終定量地得出實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)所應(yīng)遵循的方法及程序的研究工作。它為建筑設(shè)計能夠最充分地實(shí)現(xiàn)總體規(guī)劃的目標(biāo)，保證項目在設(shè)計完成之后具有較高的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會效益而提供科學(xué)的依據(jù)。 實(shí)態(tài)調(diào)查使用施工建筑設(shè)計建筑總體規(guī)劃立項 反饋反饋策劃 設(shè)計依據(jù) 廣義建筑設(shè)計 1．1．3 商品住宅建筑策劃在城市建設(shè)項目中，商品住宅建設(shè)非常普遍，因此其建筑策劃非常具有典型意義。商品住宅建筑策劃是通過調(diào)查研究社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等情報，確定開發(fā)的社會作用，建立科學(xué)的設(shè)計理念，創(chuàng)造建筑設(shè)計中的“賣點(diǎn)”，并以技術(shù)為后盾，進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)和概念設(shè)計。這部分工作是在具體建筑設(shè)計之前進(jìn)行的，執(zhí)行主體是建筑師。1．2 課題研究的背景1．2．1 當(dāng)前住宅開發(fā)設(shè)計存在的問題居住是人類最基本的生存需求之一，住宅是家庭最基本的居住單位，人生的2/3的時間在住宅及周圍的居住環(huán)境中度過。“民以食為天，以住為地”，住宅作為人類生存和發(fā)展不可缺少的重要物質(zhì)條件，在人類社會的進(jìn)程中，始終占據(jù)著特殊的基礎(chǔ)性地位。可以說住宅建筑的建造一起伴隨著人類歷史的進(jìn)程。自從工業(yè)革命以來，住宅建筑形成產(chǎn)業(yè)化，也成為一個國家經(jīng)濟(jì)活動的主要構(gòu)成部分。根據(jù)聯(lián)合國統(tǒng)計，一個國家正常的住宅建設(shè)指標(biāo)為：每年住宅建設(shè)投資一般占基本建設(shè)投資的30~50%，約占國民生產(chǎn)總值（GNP）的5%；住宅的建設(shè)量約占國家工程建設(shè)量的50~60%，可見住宅建設(shè)在社會發(fā)展中的地位。以中國的情況來看，從1979年~1997年的19年中，全國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資共13650億元，，建成5萬m2以上的住宅小區(qū)達(dá)5000個，約1/2城鎮(zhèn)居民搬進(jìn)了新居，而住宅建設(shè)的總投資量從1998年以來有了更大的飛躍，住宅的開發(fā)興建發(fā)展驚人，現(xiàn)已達(dá)到每年竣工超過3億m2這樣一個階段性水平。進(jìn)入21世紀(jì)，國家經(jīng)濟(jì)管理部門提出，要把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，使住宅成為人們的消費(fèi)熱點(diǎn)。目前我國房地產(chǎn)業(yè)年開發(fā)建設(shè)的增長率已達(dá)3%的比例，并逐步形成了以普通商品房為主的投資結(jié)構(gòu)。誠然，在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，住宅建設(shè)提供了大量的房屋建筑供應(yīng)與進(jìn)步的營建技術(shù)引進(jìn)，但在倉促的建設(shè)與決策過程背后，以及房屋市場上追求利益掛帥的銷售導(dǎo)向中，也帶來了高密度、低質(zhì)量的居住環(huán)境，并造成了傳統(tǒng)住區(qū)中寶貴的人性關(guān)懷與鄰里關(guān)系的急劇消失。前述這些城市住宅的人性關(guān)懷消失與鄰里關(guān)系改變經(jīng)常反應(yīng)在居民對傳統(tǒng)居住空間的懷念，即人們常會懷念舊時在傳統(tǒng)鄰里住居中的親切的空間尺度與美好的人際關(guān)系，而感慨今日高居住空間品質(zhì)的價高不可攀、人際關(guān)系的冷漠，以及對現(xiàn)有居住空間的不滿與對環(huán)境品質(zhì)的無可奈何。這些對居住空間環(huán)境品質(zhì)的深切感受，尤其以急劇都市化的地區(qū)與高密度、高層化的現(xiàn)象更為明顯，也可以說城市住宅及社區(qū)生活空間的單調(diào)與混亂，幾乎已成為居民對城市居住環(huán)境的一種普通印象。這些城市住宅的重要問題歸納起來主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：（1）房地產(chǎn)開發(fā)商在利益至上思想驅(qū)動下，盲目地大量開發(fā)商品住房，使用各種噱頭，使房價居高不下，一方面使得社會中占絕大多數(shù)的中、低收入階層購不起房，沒有擁有自己住房的機(jī)會，而另一方面使得極少數(shù)的高收入階層互相攀比，不惜一擲千金，擁有兩套、三套或更多的住房，造成商品房大量積壓，空置率高，并造成社會的不公平與不穩(wěn)定。（2）建筑師在住宅方案設(shè)計之前，缺乏或沒有對居住空間進(jìn)行實(shí)態(tài)調(diào)查，完全依賴于經(jīng)驗、規(guī)范和任務(wù)書，導(dǎo)致最后的商品住宅設(shè)計與民眾自身期望的居住環(huán)境有所偏差、矛盾甚至違背，造成了巨大的浪費(fèi)。（3）在住宅開發(fā)設(shè)計、施工及使用的過程中，缺乏居民參與或者說沒有居民參與的渠道，使居民在購買住房問題上沒有足夠的發(fā)言權(quán)與規(guī)劃設(shè)計參與的機(jī)會。（4）居住環(huán)境惡化，除實(shí)質(zhì)與非實(shí)質(zhì)環(huán)境的污染外，還包括居住空間狹小，居住密度過高及公共設(shè)施不足等問題?；谝陨蠋讉€問題，本文提出當(dāng)代城市商品住宅建筑策劃研究，這對于住宅的開發(fā)建設(shè)具有深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。1．2．2 當(dāng)代城市商品住宅問題的根源在當(dāng)代城市商品住宅問題的背后，我們可以看到問題的根源：在經(jīng)濟(jì)效益以及建筑活動日趨商品化的潮流下，建筑師仍在傳統(tǒng)的運(yùn)行模式中被動地按照開發(fā)商所擬定的設(shè)計任務(wù)書進(jìn)行設(shè)計，缺乏科學(xué)性與邏輯性。對建筑設(shè)計依據(jù)研究的缺乏已經(jīng)成為從規(guī)劃到設(shè)計之間的一個“斷層”。現(xiàn)從主客觀原因，分述如下：1．2．2．1 歷史的原因（客觀）作為中國的建筑師，多年來執(zhí)行國家的建設(shè)計劃指令，很少接觸設(shè)計前期工作——建筑策劃，或者說這一部分前期工作已由國家、省、市各級建委、計委相應(yīng)完成，因此建筑師所承擔(dān)的建設(shè)項目大部分是較單純的設(shè)計工作，而不做建筑策劃、項目選址、條件調(diào)查、使用后評價等事項，所以對建筑策劃工作相對較陌生，致使建筑設(shè)計缺乏科學(xué)性與邏輯性。1．2．2．2 現(xiàn)行建設(shè)程序原因（客觀）建筑的興建來自于現(xiàn)實(shí)的需要。新中國成立以來，國家進(jìn)行大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，投資興建了大量基礎(chǔ)設(shè)施，成績輝煌，舉世矚目，但慘痛的教訓(xùn)也不少，花掉的“學(xué)費(fèi)”也相當(dāng)可觀。最主要的問題是建設(shè)效益欠佳，浪費(fèi)嚴(yán)重，究其原因，主要是對建設(shè)前期工作重視不足，缺乏充分的科學(xué)論證。其中盲目上馬，急于求成固然是重要原因，而基本建設(shè)程序不科學(xué)、不完善則是其中的關(guān)鍵因素。改革開放后，我國逐步引進(jìn)發(fā)達(dá)國家的一些成功經(jīng)驗，開始在投資活動中引入可行性研究、咨詢評估機(jī)制等，為投資決策做出了一定的貢獻(xiàn)。但是，由于處于起步階段，很多可行性研究依據(jù)不足、缺乏遠(yuǎn)見，只重視近期的經(jīng)濟(jì)效益，而忽視了長期的社會效益、環(huán)境效益?，F(xiàn)行的可行性研究基本上完成于立項之前，為立項服務(wù)，主要是對項目投資的經(jīng)濟(jì)損益的分析，其服務(wù)對象是投資者，工作主體是經(jīng)濟(jì)師。而對這些項目的設(shè)計內(nèi)容、規(guī)模、性質(zhì)等功能性和使用性的問題卻很少研究，并沒有進(jìn)行科學(xué)的論證，這也正是當(dāng)代建筑師職責(zé)之所在。目前，在商品住宅設(shè)計中，建筑設(shè)計人員所能獲得的設(shè)計依據(jù)只有由規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計條件與由開發(fā)商擬制的設(shè)計任務(wù)書，建筑師只能按此兩個文件，憑自己的工程經(jīng)驗設(shè)計。因此，如果設(shè)計任務(wù)書制定得不合理、不科學(xué)，建筑設(shè)計如何能夠科學(xué)合理。1．2．2．3 開發(fā)商的原因（客觀）從商業(yè)住宅區(qū)的開發(fā)過程來看，項目中不同的參與方有自己不同的訴求，如果從開發(fā)商的角度來說，他們是希望能夠利用有限的資源（土地、資金）達(dá)到最快和最大的利潤目標(biāo)。在具體規(guī)劃和動作上，房地產(chǎn)開發(fā)商往往會有一些從單純利潤角度出發(fā)，而影響到整體發(fā)展水平的動作，往往比較集中在以下三個方面：（1）從投資利潤的角度來考慮，一般希望住宅區(qū)的容積率越高越好，提高建筑的密度，是一個增加利益的主要方面。（2）為了達(dá)到更好的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，在住宅設(shè)計時會比較隨意地增減項目內(nèi)容。有些房地產(chǎn)開發(fā)商出于對資金通道、市場變化等因素考慮，增加或刪改原設(shè)計任務(wù)，而使成品住宅水平與預(yù)計目標(biāo)不一致。（3）因為本身是投資者和開發(fā)者，更多的是考慮自身房地產(chǎn)發(fā)展的要求，孤立地考慮住宅問題，而忽視住宅開發(fā)和城市總體規(guī)劃的關(guān)系，忽視開發(fā)中的環(huán)境保護(hù)、污染（比如汽車造成的大氣污染）問題，缺乏長遠(yuǎn)的可持續(xù)發(fā)展眼光。1．2．2．4 建筑師的原因（1）主觀原因[觀念]自古以來，建筑界一直在爭論“建筑是物質(zhì)還是藝術(shù)”。建筑師所受的教育及其職業(yè)氛圍往往有意無意地使其把建筑當(dāng)作藝術(shù)來對待。建筑界關(guān)心的是“民族形式”、“風(fēng)格”、“創(chuàng)新”等等，而對建筑的經(jīng)濟(jì)性、適用性卻缺乏應(yīng)有的重視與研究。建筑師滿足于“接受任務(wù)”，然后盡可能好地“完成任務(wù)”，卻很少問任務(wù)的來源是否恰當(dāng)，選址是否得當(dāng)，投資是否妥當(dāng)，標(biāo)準(zhǔn)是否適當(dāng)，是否能真正滿足使用者的需要等等。建筑師全身心地投入建筑創(chuàng)作的自由王國：方、圓、三角形的結(jié)合；虛、實(shí)、切、割、扭及比喻、象征、對比、節(jié)奏、灰空間……等等。最終的結(jié)果是絢麗的表現(xiàn)圖及精美的模型，可供開發(fā)商（甲方）欣賞，并由他們依其審美標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)可或否決。至于方案的合理性、經(jīng)濟(jì)性及實(shí)際效果如何，卻沒有人真正關(guān)心。建筑師應(yīng)該認(rèn)識到建筑物不僅是個人創(chuàng)作作品，更是為他人服務(wù)的，與人們生活息息相關(guān)。使用者的滿意才是設(shè)計成功的標(biāo)志。這是過去建筑師很少考慮的。使用者僅被當(dāng)作抽象的群體而存在，很少在設(shè)計中真正考慮他們的需求及愛好。設(shè)計突破狹隘的職業(yè)意識，讓大眾接受和理解，這必將是未來建筑的發(fā)展方向。因此，建筑師所面臨的主要問題，不是關(guān)于“風(fēng)格與形式”、“現(xiàn)代派”與“后現(xiàn)代派”之間的爭論，而是經(jīng)濟(jì)與社會生活狀況問題；建筑師應(yīng)把“95%的精力用于建筑的適用性、經(jīng)濟(jì)性的研究與實(shí)踐中，剩下5%才是建筑師自我表達(dá)和自己感興趣的藝術(shù)探索”。（建筑師不應(yīng)滿足于狹隘的傳統(tǒng)專業(yè)知識和視野）。[思維方式]與本方人的思維方式相比，中國式的思維是感覺的而非理性的，是歸納綜合的而非邏輯分析的，是內(nèi)斂的而非外射的。至今為止，中國建筑師仍在沿用著傳統(tǒng)的思維方式從事環(huán)境設(shè)計，這種思維方式就是重感性判斷，輕理性推理；重定性表達(dá)，輕定量研究。他們習(xí)慣以一種手工業(yè)的獨(dú)立方式進(jìn)行工作，從未企圖嘗試現(xiàn)代意義上的工作及研究方式。因而對于西方系統(tǒng)化、科學(xué)化的建筑設(shè)計方法，中國建筑師也許會覺得其過于理性、繁瑣，認(rèn)為這樣會限制創(chuàng)造力的發(fā)揮。其實(shí)，思維方式和現(xiàn)代化是設(shè)計方法現(xiàn)代化的核心，也是最困難的一環(huán)。今天，建筑師的工作方法及思維方式已到了非改不可的時候了。借鑒西方先進(jìn)的觀念和方法，對建筑走向現(xiàn)代化具重要的意義。[設(shè)計程序]目前中國的建筑設(shè)計部門主要仍沿襲傳統(tǒng)的經(jīng)驗型設(shè)計程序進(jìn)行工作。這種設(shè)計程序建立在條件與目標(biāo)均不十分明確的基礎(chǔ)上，設(shè)計人員接到簡單粗疏的設(shè)計要求后便開始設(shè)計。典型的做法是先平面后立面、剖面，再作透視；或先有大型體型后拼湊其中的內(nèi)容。一般要經(jīng)過先內(nèi)后外或先外后內(nèi)的多次反復(fù)。其間要與甲方多次討論、修改，但雙方對設(shè)計最終達(dá)到的目標(biāo)及設(shè)計過程到底考慮哪些因素往往沒有明確的看法。同時，設(shè)計過程也缺乏明確的評估體系。對于設(shè)計過程涉及的各種復(fù)雜的矛盾沖突，如何平衡、取舍，這一切只存在于設(shè)計者的頭腦中，只能憑經(jīng)驗去把握。在現(xiàn)代社會建筑規(guī)模不斷擴(kuò)大、要求不斷復(fù)雜的情況下，設(shè)計如果仍主要依賴個人的經(jīng)驗和能力，無疑會越來越不適合需要，同時也難以使設(shè)計水平不斷提高。（1）客觀原因中國建筑師在建筑設(shè)計環(huán)工較少觸及前期策劃工作還有一個原因——設(shè)計報酬低，是美國建筑設(shè)計費(fèi)用的1/5，新加坡的1/3，英國的1/8。在此低廉的設(shè)計報酬情況下，建筑師只能加大服務(wù)量，以保證工作正常運(yùn)營，奢求他們在目前狀況下對每一個項目的建筑策劃投入很多的時間、精力顯然是不可能的。1．3 課題研究的意義1．3．1 對現(xiàn)有程序有積極改進(jìn)作用從城市商品住宅開發(fā)出發(fā)，增加建筑策劃工作以后，必然會對現(xiàn)存的程序進(jìn)行調(diào)整，開發(fā)程序、設(shè)計程序、審核程序、評定程序、融資程序都將發(fā)生變化。一方面增加了住宅小區(qū)的前期策劃環(huán)節(jié)，一方面前期策劃報告將成為評估、定案、融資的重要參考文件。這會使住宅開發(fā)向更加科學(xué)、完善的方向發(fā)展。當(dāng)然，建筑策劃的發(fā)展離不開國家管理部門的相應(yīng)措施及建筑界的研究重視。在美國，正是由于政府及美國建筑師協(xié)會（AIA）的推動，建筑策劃才得以成為一項獨(dú)立的專業(yè)活動而得到長足的發(fā)展。而建設(shè)單位一旦逐漸認(rèn)識到建筑策劃的作用，則必將成為積極參與者。從被動到主動是需要時間的，轉(zhuǎn)變速度快的可以占領(lǐng)較大的市場份額，并在服務(wù)過程中積累經(jīng)驗，建筑師必須對此有充分的認(rèn)識并做好相應(yīng)的準(zhǔn)備。1．3．2 對開發(fā)商有借鑒作用開發(fā)商作為市場獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)人，是商品住宅開發(fā)的主體，承擔(dān)了更大的責(zé)任。過去由于僅憑規(guī)劃部門的些許技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，加上自己的直覺、經(jīng)驗，任務(wù)書，使得預(yù)期目標(biāo)并不清晰，結(jié)果并不令人滿意。在新的形勢下，要想從開發(fā)中獲得較高的經(jīng)濟(jì)回報，就必須調(diào)整心態(tài)，轉(zhuǎn)換自己的角色，明確由建筑師作前期策劃工作，將設(shè)計依據(jù)以及開發(fā)中的市場定位清晰化、科學(xué)化，從而全面地提高住宅開發(fā)設(shè)計水平。同時，開發(fā)商需為建筑師的策劃工作予以時間上、費(fèi)用上的支持。對于一個10萬m2的住宅小區(qū)來講，前期策劃工作至少需要二個月的時間，費(fèi)用包括基本服務(wù)費(fèi)及市場反應(yīng)良好時的獎勵兩部分。1．3．3 對建筑師有激勵作用科學(xué)技術(shù)迅猛發(fā)展的今天，舊有的工作方式已遠(yuǎn)不能適應(yīng)需要。市場經(jīng)濟(jì)的建立和發(fā)展，按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事已成為各行各業(yè)的準(zhǔn)則。新的形勢對我們建筑師提出了新的要求。如何利用有限的人力和物質(zhì)資源，創(chuàng)造出優(yōu)美、高效、文明的生活環(huán)境，節(jié)約城市用地，已成為城市規(guī)劃和建筑設(shè)計的當(dāng)務(wù)之急。建筑師在設(shè)