【正文】 第一章 引 論在當代世界潮流日趨強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，強調(diào)建筑的社會化，強調(diào)社會效益與環(huán)境效益的統(tǒng)一，強調(diào)經(jīng)濟效益以及建筑活動日趨商品化的潮流下，建筑師仍在傳統(tǒng)的運行模式中被動地按照業(yè)主所擬定的設計任務書進行設計顯得缺乏科學性與邏輯性。對建筑設計依據(jù)研究的缺乏已經(jīng)成為從立項到設計之間的一個“斷層”，針對這個斷層，二十世紀后期國際上興起了“建筑策劃”的理論。在一些發(fā)達國家，甚至立法規(guī)定對超過一定規(guī)模的大型項目必須經(jīng)過建筑策劃后才能通過政府主管部門的審批。中國推出住房制度改革以來，房地產(chǎn)業(yè)進入了快速發(fā)展的軌道，房地產(chǎn)市場日漸成熟。隨著城市化水平的提高和人民生活水平的不斷改善，房地產(chǎn)市場對商品住宅的要求呈現(xiàn)出快速提升和復雜多變的狀態(tài)，于是，“房地產(chǎn)策劃”成為開發(fā)商越來越熟悉的詞匯，甚至發(fā)展為一個方興未艾的行業(yè)。但是，這種現(xiàn)象中的“策劃”大多數(shù)都缺乏應有的規(guī)范和科學的方法，尤其是與建筑技術體系嚴重脫節(jié)。對市場的研究，不僅不能有效地指導建筑設計，反而因表達語言等形式上的限制和策劃內(nèi)容與建筑技術的脫節(jié)，成為項目開發(fā)任務向建筑技術轉化的障礙。因此，引進“建筑策劃”理論，建立適合中國國情的“住宅產(chǎn)品策劃”的科學體系，是十分必要而迫切的。一、什么是住宅產(chǎn)品策劃——從建筑策劃說起建筑策劃就是研究如何科學地制定建設項目在立項之后建筑設計的依據(jù)問題，摒棄單純依靠經(jīng)驗確定設計內(nèi)容及依據(jù)（設計任務書）的不科學、不合理的傳統(tǒng)方法，利用對建設目標所處社會環(huán)境及相關因素的邏輯數(shù)理分析，研究項目任務書對設計的合理導向，制定和論證建筑設計依據(jù)，科學地確定設計的內(nèi)容，并尋找達到這一目標的科學方法。住宅產(chǎn)品策劃并行于城市規(guī)劃、城市設計和建筑設計，是建筑活動中一個獨立環(huán)節(jié)。二、建筑策劃的由來發(fā)端于20世紀中葉，成熟于20世紀90年代在國外，建筑策劃（Architectural Programming）研究的雛形始于二戰(zhàn)以后。當時城市的重建與修復是在資金匱乏、基礎設施破壞嚴重的情形下展開的，為了保證建設項目投入資金的高回報，保證建筑的功能和空間發(fā)揮最大的效益，將浪費降到最低點，城市建設當局、開發(fā)商和建筑師、規(guī)劃師開始對建筑設計的先導理論如信息論、系統(tǒng)方法論、多元分析論及可行性研究等傾注極大的熱情，并積極地運用到城市重建中去，這為后來建筑策劃理論框架的形成作了物質(zhì)準備。近年來強調(diào)人的因素第一，社區(qū)建設公眾參與，使建筑策劃的意識大大加強。國外有些國家已經(jīng)有法律規(guī)定，何種等級上的建筑必須要進行建筑策劃的研究，方可進行下一步委托建筑設計。中國建筑界的新課題我國在改革開放之后，隨著大規(guī)模城市建設和房地產(chǎn)的開發(fā)，特別是市場經(jīng)濟機制的引入，要求建設項目提高經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益的呼聲日益高漲。但我們也清楚地看到，有些建設項目組織投標競賽，似乎強調(diào)了高效率和高水準，但恰恰忽視了組織者即建設部門（業(yè)主）對設計任務書的研究，使得各參賽設計單位以此任務書作為設計依據(jù)，最終造成設計方案的不合理。歷時數(shù)月的設計競賽，只因提供的設計條件和依據(jù)不盡合理使得幾個方案毀于一旦，造成極大損失和浪費。因此，建筑策劃理論框架的提出和研究，對我國國民經(jīng)濟建設和建筑業(yè)的科學合理的發(fā)展有重要的現(xiàn)實理論和價值。目前，我國建設項目的可行性研究已經(jīng)法律化了，這為建筑策劃提供了一個良好的前期環(huán)境。但我們必須清楚地看到，由于建筑策劃和可行性研究在操作主體、研究領域和結論對象三方面的不同，兩者不可相互替代。三、住宅產(chǎn)品策劃——住宅產(chǎn)品開發(fā)的核心環(huán)節(jié)盡管由于中國現(xiàn)行經(jīng)濟體制的原因，尚未從總體上使所有建設業(yè)主對所開發(fā)的建設項目提出建筑策劃的要求，但隨著房地產(chǎn)業(yè)和民營經(jīng)濟的發(fā)展，尤其是隨著住房制度改革的全面到位，住宅產(chǎn)品開發(fā)已率先提出建筑策劃的迫切要求，甚至在一些開發(fā)商和“策劃公司”那兒，已明確提出“住宅產(chǎn)品策劃”的概念，然而，由于理論建設和技術體系的滯后，目前社會上流行的所謂策劃基本上停留在對產(chǎn)品進行感性設想的階段，充其量也只是停留在可行性研究階段。這種被許多開發(fā)商認為中看不中用的策劃，其基本特征就是在內(nèi)容上的隨意性和形式上的非建筑化，這種策劃所提出的意見往往讓建筑設計師不知所措和不知所云。就其原因，還是策劃的操作主體、操作方法和操作領域三方面均停留在市場與經(jīng)濟研究階段，缺乏將項目的經(jīng)濟性與技術性融會一體的科學體系。住宅產(chǎn)品策劃同建筑設計、城市規(guī)劃和城市設計一樣，是建筑學的一部分。一般認為，傳統(tǒng)建筑的創(chuàng)作進程是首先由城市規(guī)劃師進行規(guī)劃立項，業(yè)主投資方根據(jù)這一規(guī)劃立項確立建設項目并上報主管部門立項，建筑師按照業(yè)主的設計委托書進行設計，而后由施工單位進行建設施工，最后付諸使用。城市規(guī)劃建設立項建 筑施 工使 用運 營建 筑設 計圖1 傳統(tǒng)建筑活動的程序城市規(guī)劃是由國家和地方權力機構從全局出發(fā)，考慮經(jīng)濟、政治、地理、人文、社會等宏觀因素，依靠規(guī)劃師制訂的。而投資活動則是由業(yè)主單方面進行的，建筑師只是在規(guī)劃立項的基礎上，接受了任務委托書后進行具體設計，而施工單位則只是按設計圖紙進行施工。從字面上來看這是一個單向的流程，但事實上建筑師的工作既屬于建設投資方的工作范疇，又屬于建筑施工方的工作范疇，其工作立場是多元的。為確保住宅開發(fā)實現(xiàn)最大效益，不妨將住宅項目立項與建筑設計從中剪開，插入一個獨立的環(huán)節(jié)，這就是住宅產(chǎn)品策劃。城市規(guī)劃建設立項住宅產(chǎn)品策劃建 筑設 計建 筑施 工使 用運 營理論指導反饋修正圖2 建筑創(chuàng)作的全過程框圖這一過程是與住宅建設規(guī)模的擴大化、住宅建設技術的高科技化和社會結構的復雜化等現(xiàn)代社會發(fā)展特征相適應的。住宅開發(fā)項目立項是對建筑設計的條件進行宏觀的、概念上的確定，但對設計的細節(jié)不加以具體的限制，是一項指導建設規(guī)模、建設內(nèi)容以及建設周期等的指令性工作。但隨著社會生活的變更和豐富，設計條件的確定工作逐漸變成了一項異常繁雜的、多元的、多向性的系統(tǒng)工程。于是，自成一體、專事研究這一復雜多向的設計依據(jù)問題、在住宅產(chǎn)品開發(fā)過程中處于核心地位的住宅產(chǎn)品策劃就應運而生了。第二章 住宅產(chǎn)品策劃原理一、 住宅產(chǎn)品策劃概述在一般的建設程序中，住宅產(chǎn)品策劃應由建筑師（或建筑師和業(yè)主）來承擔，是緊跟隨著住宅產(chǎn)品立項之后的一個環(huán)節(jié)。業(yè)主應在委托設計前，首先委托或住宅產(chǎn)品策劃機構進行住宅產(chǎn)品策劃的研究，以求得設計階段的理論依據(jù)。前面已經(jīng)提到，住宅產(chǎn)品策劃就是在市場研究的基礎上，在建筑學范疇內(nèi)根據(jù)總體規(guī)劃的目標設定，從建筑學的學科角度出發(fā)，不僅依賴于經(jīng)驗和規(guī)范，更以實態(tài)調(diào)查為基礎，通過運用計算機等近現(xiàn)代科技手段對研究目標進行客觀的分析，最終定量地得出實現(xiàn)既定目標所應遵循的方法及程序的研究工作。它為建筑設計能夠最充分地實現(xiàn)總體規(guī)劃的目標，保證項目在設計完成之后具有較高的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益而提供科學的依據(jù)，對人和建筑環(huán)境的客觀信息建立起綜合分析評價系統(tǒng)，將總體規(guī)劃目標設定的定性信息轉化為對建筑設計的定量的指令性信息。其中對人在建筑環(huán)境中的活動及使用的實態(tài)調(diào)查是它的關鍵所在。由于住宅產(chǎn)品策劃的原始思想是來源于“民眾參與與聽詢設計”，以避免居住環(huán)境的創(chuàng)作思想有悖于使用者，有悖于民眾自身期望的居住環(huán)境，所以，住宅產(chǎn)品策劃首先是對使用者的目標及環(huán)境進行階段層性、地方性、歷史性的考察，以此為出發(fā)點，進一步調(diào)查分析人居住環(huán)境在社會、空間、時間三方面的信息交流及相互干涉的狀況，歸納出人類對居住環(huán)境的使用模式，以及帶有社會、歷史、科技和時空信息的環(huán)境評價，以此得出定量的結果來指導或修正目標的設計。對居住環(huán)境的這種研究，盡管在最初是由建筑師在設計工作前期或過程中捎帶進行的不甚明確或下意識的活動，但它卻已成為今天由目標到設計實施進程中住宅產(chǎn)品策劃的雛形。此后這種實態(tài)調(diào)查、信息攝取、數(shù)據(jù)分析的研究對象由居住環(huán)境拓展到了更大的范圍，視野已不僅局限于建筑物的使用狀況，而進一步擴大到全社會的活動中去。近代數(shù)學的發(fā)展使這一研究更加信息化、完整化、獨立