【正文】 在許多朋友的一再催促下，抱著“有勝于無”的念頭，不揣簡陋地將這份十分粗糙的東西拿出來，作為討論稿，以更多地取得批評意見、更好地完善我們的體系。一位著名的開發(fā)商說：“在房地產開發(fā)過程中，投資、經營、設計、施工、監(jiān)理、營銷，各個專業(yè)都有自己的位置和作用，但我就是不明白：策劃在這里是做什么的？”面對泛濫成災的“策劃大師”，開發(fā)商們困惑了：究竟是我們不需要策劃，還是我們所需要的策劃沒有出現(xiàn)？我們——來自于開發(fā)商、建筑師和海外歸國學者的房地產專家群體，試圖以自己長期的理論研究和開發(fā)實踐回答“策劃”這個長期困擾中國住宅產業(yè)的問題。國外建筑策劃已成為建筑活動中一個獨立的必不可少的環(huán)節(jié)，其研究成果具有相當大的理論和實踐價值。住宅項目策劃沒有被當成設計前期不可缺少的一個必要的建筑專業(yè)環(huán)節(jié)來對待。然而，目前我國大多數(shù)開發(fā)商在項目開發(fā)過程中，往往在經過簡單的立項研究以后，就急于進入委托設計階段，一些重視前期策劃的開發(fā)商，也往往由于建筑專業(yè)認識的欠缺，而受到那些滿天飛舞的策劃公司的誤導，將策劃停留在對項目進行感性研判和概念描述層面。除了建筑師本身隨近代建筑科學和其他學科的發(fā)展知識越來越廣博外，住宅產品策劃群體中其他成員的知識結構也相應發(fā)生了變化。但在與總體策劃、投資立項的信息交換中，開發(fā)商或其代理者也要充當建筑策劃組織中的一分子。在進行住宅產品策劃的過程組織中，受過系統(tǒng)的建筑師專業(yè)訓練并通曉住宅產品策劃規(guī)律的專家是掌握全局的關鍵人物。住宅產品策劃有自己的理論體系、研究目標、研究領域和獨特的研究方法。 住宅產品策劃的專門化及其組織管理在前面我們已經論述了住宅產品策劃的重要性及建立這一科學體系的歷史意義和現(xiàn)實意義?，F(xiàn)代住宅產品策劃的特點也就是站在使用者立場上的使用者理念的建筑創(chuàng)作過程。以這兩上節(jié)點聯(lián)系起來的住宅產品策劃的框架是合乎邏輯、全面而科學的。第一節(jié)點是原始信息庫的建立，以此作為住宅產品策劃的物質理論依據(jù)。接下來是依定量的分析結果，將開發(fā)項目建立起模型，并將設計條件和內容圖式、表格化，產生出完整的、合乎邏輯的設計任務書，這是最終住宅產品策劃信息的生成過程。而后，在既定的目標及規(guī)模性質下，進行全方位的實態(tài)調查，擬定調查表，將調查結果進行多因子變量分析，并將結果定量化，這是信息加工過程。其一是信息吸收過程，它是將規(guī)劃立項、投資狀況、分項條件、原始參考資料等進行全面的收集，存入原始信息庫。五、 住宅產品策劃的構成框架根據(jù)住宅產品策劃所涉及的領域及內容，我們可以得出其構成框架。力求多樣性的價值觀為公共性和理性所概括和包含。那種憑借投資資本的大小各唱各的調的時代已被“尊重市場、用戶至上”和社區(qū)居民運動的趨勢所取代。另一方面住宅產品策劃也更重視地域、規(guī)模、文化對建設目標的影響。建設目標的實現(xiàn)越來越不只是一個單純孤立的事件了。這是強調在策劃中對環(huán)境––––行為的理論與研究方法的運用。第二、繼續(xù)強調人是策劃主體的指向。這種基于實態(tài)調查的設計方法論，完全都是以客觀化、合理化的立意為出發(fā)點的。第一，住宅產品策劃決策根據(jù)客觀化、合理化的指向。在如此立場分岐、價值觀迥異的今天，住宅產品策劃則應更重視本地區(qū)社會經濟文化中住宅發(fā)展的共性，立足國情展望未來，這也是現(xiàn)代住宅產品策劃論所應持有的立場。即便是站在民眾的立場上，那么民眾對何為好、何為壞的觀點也是各異的。而在現(xiàn)代高技術發(fā)展下所進行的住宅產品策劃研究，其新技術新裝備的引進以及與新興學科融匯，則使住宅產品策劃價值觀帶有更濃的資本和商品的氣息。以居住者、使用者的立場為理論出發(fā)點，住宅產品策劃的價值觀某種程度上反映了民眾的價值觀。那時的設計者即建筑師是站在業(yè)主的立場上的，無疑是業(yè)主的代言人，那時的建設思想多是反映業(yè)主個人的價值觀。這里所謂的綜合是要求建筑師通過住宅產品策劃使各相關因素在整體構成中各自占有正確的位置，也就是對于各個要素進行個別的評價，評價的方法不同，則綜合的方法也就有可能不同。此外，建筑的社會環(huán)境、時代要求、物質條件及人文因素的影響都單獨構成對建筑的制約條件。住宅產品策劃是以達成目標為軸心，而現(xiàn)實中目標單一性的場合是很少的。住宅產品策劃的抽象將住宅中的共性抽出加以綜合，使其具有普遍的指導意義。但我們同時要看到，住宅生產又是一種大規(guī)模的社會化生產。因此住宅產品策劃也就非做不可，而不可借用。由于地域、開發(fā)商和使用者的不同，即使是由國家投資統(tǒng)一興建的居住區(qū)，業(yè)主和建筑師以及使用者們也費盡心機地使它們各自顯出不同的面貌。建設目標建筑設計實體空間空間形式的抽象象形字使用方式的抽象象形字動線流程的抽象象形字物質實體抽象模式物質實體圖7 住宅產品策劃的物質性住宅產品策劃的另一個特征是個別性。抽象模式是對實態(tài)空間的一種邏輯的描述方式，建筑的全部層面可由若干個抽象模式來組合表示，通過對這些模式的推敲和分析，最終可以綜合出建筑實體空間的全息模型。如前所述，住宅產品策劃總是以合理性、客觀性為軸心，以住宅的空間和實體的創(chuàng)作過程為首要點，其任務之一就是對未來目標的空間環(huán)境與建筑形象進行構想，以各種圖式、表格和文字的形式表現(xiàn)出來。這對于追求最大效益的商品住宅開發(fā)來說，具有極大的指導意義。B大致可歸納為以下幾點：（1）住宅產品策劃的物質性；（2）住宅產品策劃的個別性；（3）住宅產品策劃的綜合性；（4）住宅產品策劃價值觀的多樣性。要研究建設項目運作的方法和程序，應如我們上面所說的需全面了解與項目運作有關的因素，即住宅產品策劃的相關因素，并將它們系統(tǒng)化地聯(lián)系起來加以研究，這是住宅產品策劃得以進行的必要條件。住宅產品策劃如同樂隊的指揮和電影導演的工作，把作曲者和編劇的思想，通過自身巧妙、科學、邏輯的處理手法傳達給演奏者和演員，最終使作品得到實現(xiàn)。它的目的是要將規(guī)劃立項的思想科學地貫徹到設計中去，以達到預期的目標，并為實現(xiàn)其目標，綜合平衡各階段的各個因素與條件，積極協(xié)調各專業(yè)的關系。結構方式和設備系統(tǒng)的選型，與工業(yè)化、標準化生產有很大關系，它直接影響到設計階段的具體設計環(huán)節(jié)。因此法規(guī)和制度也是住宅產品策劃的一條基本依據(jù)。這里所說的項目運作的方法和程序主要是指由立項到策劃再到設計的運作過程，它關系到各個方面，不能簡單劃一，它涉及法規(guī)、行政管理的方法、設計者和施工者的選擇、結構方式和設備系統(tǒng)的選定等因素。模型由于其直觀性已被人所理解，而且建筑師又很容易對自己的構想通過模型進行三維立體空間的多方面探討，以修正最初的構想，所以這種構想的模型表達方式近年來越來越受建筑師和業(yè)主們的青睞。這一建筑化過程通?？梢酝ㄟ^圖面、模型來實現(xiàn)。影響抽象思想方法的因素可以是歷史、風土、環(huán)境、民族和社會制度等等，建筑形態(tài)抽象過程的這種多元性就決定了住宅產品策劃中單一的模式是不切合實際的。但是也應看到，這一抽象和圖式化過程對開發(fā)項目的全體來講往往是不大可能的，而且有些情形不可能進行抽象化和圖式化?？臻g形態(tài)及相關條件抽象得越精煉就越具有指導性，越不易受到傳統(tǒng)經驗的誤引，也就越容易產生全新建筑構想。這些圖式之間不可避免是會有相互矛盾的，這是因制圖的出發(fā)點不同而產生的，所以住宅產品策劃的任務之一也就是要分析和綜合這些圖式。如果建筑各部分可以圖式表達，那么建筑整體亦可以圖式表達，其圖式的形式選擇可與住宅產品策劃所要表達的意圖和對象的性格相對應地加以考慮。領域化近鄰交往外界交換視線交流私密性保護共有領域化安全感開放性圖5 按生活事象相關性劃分的住宅空間模式對于建筑空間模式及關系的表示，除框圖的抽象表示之外，還有其他表現(xiàn)形式。從各個動態(tài)角度出發(fā)加以抽象，繪制出功能圖、關系圖、組織圖、動線圖等等。這個求得模式的抽象變換過程可以是多側面、多方位的。T如果沒有了沖突，模式就是標準。與“傾向”相類似，反作用力、非人類的力、風雨等自然力、張力或壓力等構造力以及供需的經濟力，即各種群體因其所特有的傾向而產生的對系統(tǒng)的影響力就是“沖突”，就是傾向的明確表示。為了便于發(fā)現(xiàn)和研究人類活動