【正文】 在許多朋友的一再催促下，抱著“有勝于無”的念頭，不揣簡(jiǎn)陋地將這份十分粗糙的東西拿出來，作為討論稿，以更多地取得批評(píng)意見、更好地完善我們的體系。一位著名的開發(fā)商說：“在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，投資、經(jīng)營(yíng)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、營(yíng)銷，各個(gè)專業(yè)都有自己的位置和作用，但我就是不明白：策劃在這里是做什么的？”面對(duì)泛濫成災(zāi)的“策劃大師”，開發(fā)商們困惑了：究竟是我們不需要策劃，還是我們所需要的策劃沒有出現(xiàn)？我們——來自于開發(fā)商、建筑師和海外歸國(guó)學(xué)者的房地產(chǎn)專家群體，試圖以自己長(zhǎng)期的理論研究和開發(fā)實(shí)踐回答“策劃”這個(gè)長(zhǎng)期困擾中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的問題。國(guó)外建筑策劃已成為建筑活動(dòng)中一個(gè)獨(dú)立的必不可少的環(huán)節(jié)，其研究成果具有相當(dāng)大的理論和實(shí)踐價(jià)值。住宅項(xiàng)目策劃沒有被當(dāng)成設(shè)計(jì)前期不可缺少的一個(gè)必要的建筑專業(yè)環(huán)節(jié)來對(duì)待。然而，目前我國(guó)大多數(shù)開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)過程中，往往在經(jīng)過簡(jiǎn)單的立項(xiàng)研究以后，就急于進(jìn)入委托設(shè)計(jì)階段，一些重視前期策劃的開發(fā)商，也往往由于建筑專業(yè)認(rèn)識(shí)的欠缺，而受到那些滿天飛舞的策劃公司的誤導(dǎo)，將策劃停留在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行感性研判和概念描述層面。除了建筑師本身隨近代建筑科學(xué)和其他學(xué)科的發(fā)展知識(shí)越來越廣博外，住宅產(chǎn)品策劃群體中其他成員的知識(shí)結(jié)構(gòu)也相應(yīng)發(fā)生了變化。但在與總體策劃、投資立項(xiàng)的信息交換中，開發(fā)商或其代理者也要充當(dāng)建筑策劃組織中的一分子。在進(jìn)行住宅產(chǎn)品策劃的過程組織中，受過系統(tǒng)的建筑師專業(yè)訓(xùn)練并通曉住宅產(chǎn)品策劃規(guī)律的專家是掌握全局的關(guān)鍵人物。住宅產(chǎn)品策劃有自己的理論體系、研究目標(biāo)、研究領(lǐng)域和獨(dú)特的研究方法。 住宅產(chǎn)品策劃的專門化及其組織管理在前面我們已經(jīng)論述了住宅產(chǎn)品策劃的重要性及建立這一科學(xué)體系的歷史意義和現(xiàn)實(shí)意義?，F(xiàn)代住宅產(chǎn)品策劃的特點(diǎn)也就是站在使用者立場(chǎng)上的使用者理念的建筑創(chuàng)作過程。以這兩上節(jié)點(diǎn)聯(lián)系起來的住宅產(chǎn)品策劃的框架是合乎邏輯、全面而科學(xué)的。第一節(jié)點(diǎn)是原始信息庫(kù)的建立，以此作為住宅產(chǎn)品策劃的物質(zhì)理論依據(jù)。接下來是依定量的分析結(jié)果，將開發(fā)項(xiàng)目建立起模型，并將設(shè)計(jì)條件和內(nèi)容圖式、表格化，產(chǎn)生出完整的、合乎邏輯的設(shè)計(jì)任務(wù)書，這是最終住宅產(chǎn)品策劃信息的生成過程。而后，在既定的目標(biāo)及規(guī)模性質(zhì)下，進(jìn)行全方位的實(shí)態(tài)調(diào)查，擬定調(diào)查表，將調(diào)查結(jié)果進(jìn)行多因子變量分析，并將結(jié)果定量化，這是信息加工過程。其一是信息吸收過程，它是將規(guī)劃立項(xiàng)、投資狀況、分項(xiàng)條件、原始參考資料等進(jìn)行全面的收集，存入原始信息庫(kù)。五、 住宅產(chǎn)品策劃的構(gòu)成框架根據(jù)住宅產(chǎn)品策劃所涉及的領(lǐng)域及內(nèi)容，我們可以得出其構(gòu)成框架。力求多樣性的價(jià)值觀為公共性和理性所概括和包含。那種憑借投資資本的大小各唱各的調(diào)的時(shí)代已被“尊重市場(chǎng)、用戶至上”和社區(qū)居民運(yùn)動(dòng)的趨勢(shì)所取代。另一方面住宅產(chǎn)品策劃也更重視地域、規(guī)模、文化對(duì)建設(shè)目標(biāo)的影響。建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)越來越不只是一個(gè)單純孤立的事件了。這是強(qiáng)調(diào)在策劃中對(duì)環(huán)境––––行為的理論與研究方法的運(yùn)用。第二、繼續(xù)強(qiáng)調(diào)人是策劃主體的指向。這種基于實(shí)態(tài)調(diào)查的設(shè)計(jì)方法論，完全都是以客觀化、合理化的立意為出發(fā)點(diǎn)的。第一，住宅產(chǎn)品策劃決策根據(jù)客觀化、合理化的指向。在如此立場(chǎng)分岐、價(jià)值觀迥異的今天，住宅產(chǎn)品策劃則應(yīng)更重視本地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化中住宅發(fā)展的共性，立足國(guó)情展望未來，這也是現(xiàn)代住宅產(chǎn)品策劃論所應(yīng)持有的立場(chǎng)。即便是站在民眾的立場(chǎng)上，那么民眾對(duì)何為好、何為壞的觀點(diǎn)也是各異的。而在現(xiàn)代高技術(shù)發(fā)展下所進(jìn)行的住宅產(chǎn)品策劃研究，其新技術(shù)新裝備的引進(jìn)以及與新興學(xué)科融匯，則使住宅產(chǎn)品策劃價(jià)值觀帶有更濃的資本和商品的氣息。以居住者、使用者的立場(chǎng)為理論出發(fā)點(diǎn)，住宅產(chǎn)品策劃的價(jià)值觀某種程度上反映了民眾的價(jià)值觀。那時(shí)的設(shè)計(jì)者即建筑師是站在業(yè)主的立場(chǎng)上的，無疑是業(yè)主的代言人，那時(shí)的建設(shè)思想多是反映業(yè)主個(gè)人的價(jià)值觀。這里所謂的綜合是要求建筑師通過住宅產(chǎn)品策劃使各相關(guān)因素在整體構(gòu)成中各自占有正確的位置，也就是對(duì)于各個(gè)要素進(jìn)行個(gè)別的評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)的方法不同，則綜合的方法也就有可能不同。此外，建筑的社會(huì)環(huán)境、時(shí)代要求、物質(zhì)條件及人文因素的影響都單獨(dú)構(gòu)成對(duì)建筑的制約條件。住宅產(chǎn)品策劃是以達(dá)成目標(biāo)為軸心，而現(xiàn)實(shí)中目標(biāo)單一性的場(chǎng)合是很少的。住宅產(chǎn)品策劃的抽象將住宅中的共性抽出加以綜合，使其具有普遍的指導(dǎo)意義。但我們同時(shí)要看到，住宅生產(chǎn)又是一種大規(guī)模的社會(huì)化生產(chǎn)。因此住宅產(chǎn)品策劃也就非做不可，而不可借用。由于地域、開發(fā)商和使用者的不同，即使是由國(guó)家投資統(tǒng)一興建的居住區(qū)，業(yè)主和建筑師以及使用者們也費(fèi)盡心機(jī)地使它們各自顯出不同的面貌。空間形式的抽象象形字使用方式的抽象象形字建設(shè)目標(biāo)建筑設(shè)計(jì)實(shí)體空間動(dòng)線流程的抽象象形字物質(zhì)實(shí)體物質(zhì)實(shí)體抽象模式圖7 住宅產(chǎn)品策劃的物質(zhì)性住宅產(chǎn)品策劃的另一個(gè)特征是個(gè)別性。抽象模式是對(duì)實(shí)態(tài)空間的一種邏輯的描述方式，建筑的全部層面可由若干個(gè)抽象模式來組合表示，通過對(duì)這些模式的推敲和分析，最終可以綜合出建筑實(shí)體空間的全息模型。如前所述，住宅產(chǎn)品策劃總是以合理性、客觀性為軸心，以住宅的空間和實(shí)體的創(chuàng)作過程為首要點(diǎn)，其任務(wù)之一就是對(duì)未來目標(biāo)的空間環(huán)境與建筑形象進(jìn)行構(gòu)想，以各種圖式、表格和文字的形式表現(xiàn)出來。這對(duì)于追求最大效益的商品住宅開發(fā)來說，具有極大的指導(dǎo)意義。B大致可歸納為以下幾點(diǎn)：（1）住宅產(chǎn)品策劃的物質(zhì)性；（2）住宅產(chǎn)品策劃的個(gè)別性；（3）住宅產(chǎn)品策劃的綜合性；（4）住宅產(chǎn)品策劃價(jià)值觀的多樣性。要研究建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)作的方法和程序，應(yīng)如我們上面所說的需全面了解與項(xiàng)目運(yùn)作有關(guān)的因素，即住宅產(chǎn)品策劃的相關(guān)因素，并將它們系統(tǒng)化地聯(lián)系起來加以研究，這是住宅產(chǎn)品策劃得以進(jìn)行的必要條件。住宅產(chǎn)品策劃如同樂隊(duì)的指揮和電影導(dǎo)演的工作，把作曲者和編劇的思想，通過自身巧妙、科學(xué)、邏輯的處理手法傳達(dá)給演奏者和演員，最終使作品得到實(shí)現(xiàn)。它的目的是要將規(guī)劃立項(xiàng)的思想科學(xué)地貫徹到設(shè)計(jì)中去，以達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，并為實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)，綜合平衡各階段的各個(gè)因素與條件，積極協(xié)調(diào)各專業(yè)的關(guān)系。結(jié)構(gòu)方式和設(shè)備系統(tǒng)的選型，與工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)有很大關(guān)系，它直接影響到設(shè)計(jì)階段的具體設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。因此法規(guī)和制度也是住宅產(chǎn)品策劃的一條基本依據(jù)。這里所說的項(xiàng)目運(yùn)作的方法和程序主要是指由立項(xiàng)到策劃再到設(shè)計(jì)的運(yùn)作過程，它關(guān)系到各個(gè)方面，不能簡(jiǎn)單劃一，它涉及法規(guī)、行政管理的方法、設(shè)計(jì)者和施工者的選擇、結(jié)構(gòu)方式和設(shè)備系統(tǒng)的選定等因素。模型由于其直觀性已被人所理解，而且建筑師又很容易對(duì)自己的構(gòu)想通過模型進(jìn)行三維立體空間的多方面探討，以修正最初的構(gòu)想，所以這種構(gòu)想的模型表達(dá)方式近年來越來越受建筑師和業(yè)主們的青睞。這一建筑化過程通常可以通過圖面、模型來實(shí)現(xiàn)。影響抽象思想方法的因素可以是歷史、風(fēng)土、環(huán)境、民族和社會(huì)制度等等，建筑形態(tài)抽象過程的這種多元性就決定了住宅產(chǎn)品策劃中單一的模式是不切合實(shí)際的。但是也應(yīng)看到，這一抽象和圖式化過程對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的全體來講往往是不大可能的，而且有些情形不可能進(jìn)行抽象化和圖式化?？臻g形態(tài)及相關(guān)條件抽象得越精煉就越具有指導(dǎo)性，越不易受到傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)的誤引，也就越容易產(chǎn)生全新建筑構(gòu)想。這些圖式之間不可避免是會(huì)有相互矛盾的，這是因制圖的出發(fā)點(diǎn)不同而產(chǎn)生的，所以住宅產(chǎn)品策劃的任務(wù)之一也就是要分析和綜合這些圖式。如果建筑各部分可以圖式表達(dá)，那么建筑整體亦可以圖式表達(dá)，其圖式的形式選擇可與住宅產(chǎn)品策劃所要表達(dá)的意圖和對(duì)象的性格相對(duì)應(yīng)地加以考慮。領(lǐng)域化外界交換共有領(lǐng)域化視線交流近鄰交往安全感私密性保護(hù)開放性圖5 按生活事象相關(guān)性劃分的住宅空間模式對(duì)于建筑空間模式及關(guān)系的表示，除框圖的抽象表示之外，還有其他表現(xiàn)形式。從各個(gè)動(dòng)態(tài)角度出發(fā)加以抽象，繪制出功能圖、關(guān)系圖、組織圖、動(dòng)線圖等等。這個(gè)求得模式的抽象變換過程可以是多側(cè)面、多方位的。T如果沒有了沖突，模式就是標(biāo)準(zhǔn)。與“傾向”相類似，反作用力、非人類的力、風(fēng)雨等自然力、張力或壓力等構(gòu)造力以及供需的經(jīng)濟(jì)力，即各種群體因其所特有的傾向而產(chǎn)生的對(duì)系統(tǒng)的影響力就是“沖突”，就是傾向的明確表示。為了便于發(fā)現(xiàn)和研究人類活動(dòng)