【正文】 16 / 16。3）決策咨詢顧問(wèn)服務(wù)主要為客戶提供戰(zhàn)略決策顧問(wèn)、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃及研究、城市經(jīng)營(yíng)、城市品牌建設(shè)、土地的整體拍賣(mài)、以及土地的投資決策分析及策略設(shè)計(jì)，舊城改造及重大市政項(xiàng)目的顧問(wèn)服務(wù)等等。策劃?rùn)C(jī)構(gòu)的梯度形成隨著策劃行業(yè)的洗牌和分工越來(lái)越細(xì)，策劃行業(yè)也將因其業(yè)務(wù)方向的不同而形成有梯度的三大版塊：1）信息咨詢顧問(wèn)服務(wù)主要以常規(guī)的市場(chǎng)調(diào)查、數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析、市場(chǎng)情報(bào)檢索、競(jìng)爭(zhēng)信息提供等。3）、整合資源的能力形成：新的市場(chǎng)形勢(shì)下，要求策劃?rùn)C(jī)構(gòu)具備全面整合資源的能力，即掌握資源和利用資源，整合資源的能力。策劃?rùn)C(jī)構(gòu)未來(lái)發(fā)展方向未來(lái)市場(chǎng)對(duì)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)已提出新的要求，因此其綜合服務(wù)能力將形成三大方向：1）、核心能力的形成：即策劃?rùn)C(jī)構(gòu)要有自己的核心優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)項(xiàng)目，要有殺手锏。隨著市場(chǎng)的不斷成熟和多變，開(kāi)發(fā)商越來(lái)越需要策劃?rùn)C(jī)構(gòu)提供全程的策劃服務(wù)，從過(guò)去單一項(xiàng)目服務(wù)或項(xiàng)目某一階段的服務(wù)轉(zhuǎn)向項(xiàng)目的全程策劃、長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作、長(zhǎng)期的跟蹤貼身服務(wù)。土地進(jìn)入市場(chǎng)化后，土地的取得方式越來(lái)越體現(xiàn)資本的意志，但為了減少風(fēng)險(xiǎn)，避免拿到高價(jià)土地后的市場(chǎng)壓力，開(kāi)發(fā)商不得不在土地未競(jìng)拍前就要對(duì)土地進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。從過(guò)去的修房子轉(zhuǎn)向修策略。如4月份拍賣(mài)的成都地王。服務(wù)流程的變化從“屁股指揮腦袋”到“腦袋指揮屁股”過(guò)去，開(kāi)發(fā)商是先拿地，再規(guī)劃，后營(yíng)銷。由于規(guī)模趨大，整合的因素（資源）增多，衍生出旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、宗教地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等等。服務(wù)規(guī)模的變化從常規(guī)地產(chǎn)向復(fù)合地產(chǎn)轉(zhuǎn)變過(guò)去策劃公司多是服務(wù)于中小盤(pán)項(xiàng)目，而隨著城市化進(jìn)程的加快和舊城改造的完畢，服務(wù)規(guī)模將動(dòng)輒上千畝，甚至上萬(wàn)。因此策劃?rùn)C(jī)構(gòu)的服務(wù)理念也要跟上，本土策劃?rùn)C(jī)構(gòu)除了對(duì)本地市場(chǎng)熟悉這一優(yōu)勢(shì)外，還需要以全球化的思維和先進(jìn)的理念武裝自己，要站在戰(zhàn)略的高度與市場(chǎng)對(duì)接，才能尋找市場(chǎng)共同語(yǔ)言和對(duì)話平臺(tái)。服務(wù)內(nèi)容的變化，要求策劃?rùn)C(jī)構(gòu)服務(wù)水平更專業(yè)。隨著外地資本和地產(chǎn)大享不斷的進(jìn)入成都市場(chǎng)，策劃?rùn)C(jī)構(gòu)也要全面提升自己的專業(yè)水平。服務(wù)對(duì)象的變化從區(qū)域品牌到國(guó)內(nèi)外品牌服務(wù)對(duì)象不再以本土中小開(kāi)發(fā)商為主。現(xiàn)在很多品牌實(shí)力的開(kāi)發(fā)商從拿地開(kāi)始就重視對(duì)土地的投資分析和策略策劃。由于土地是開(kāi)發(fā)商生存的重要條件，土地及產(chǎn)品價(jià)值的最大化實(shí)現(xiàn)就需要策劃?rùn)C(jī)構(gòu)認(rèn)真對(duì)土地和產(chǎn)品進(jìn)行科學(xué)研究。市場(chǎng)給策劃行業(yè)提出新的研究課題 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)真正進(jìn)入市場(chǎng)化階段后，對(duì)策劃行業(yè)提出了更高的要求和新的發(fā)展課題。，更關(guān)注對(duì)土地策略的研究和投資策劃土地價(jià)值最大化的要求。消費(fèi)者是越來(lái)越理性和聰明，因此市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)促使開(kāi)發(fā)商越來(lái)越關(guān)注對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的研究和分析，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分和重新定位。開(kāi)發(fā)商靠拍腦袋和主觀經(jīng)驗(yàn)的做法，將是完全行不通的，事實(shí)上市場(chǎng)已證明，科學(xué)正確的前營(yíng)銷策劃是決定房地產(chǎn)項(xiàng)目成功的重要因素。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逼迫開(kāi)發(fā)商開(kāi)始重視前期策劃與市場(chǎng)研究國(guó)內(nèi)各房地產(chǎn)巨頭在成都的排兵布陣，促使成都房市格局向更激烈的方向發(fā)展，因此市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)迫使開(kāi)發(fā)商不得不從拿地開(kāi)始重視項(xiàng)目的前期策劃。從目前情況來(lái)看，1999年～2000年曾風(fēng)光一時(shí)的本土企業(yè)絕大多數(shù)已在市場(chǎng)的擠壓下沒(méi)有了蹤影。隨著市場(chǎng)越來(lái)越透明，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越規(guī)范，沒(méi)有強(qiáng)硬的資本優(yōu)勢(shì)，本土企業(yè)是很難取得市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)的。一方面，海外資本和國(guó)內(nèi)地產(chǎn)大鱷紛紛搶灘登陸，以強(qiáng)硬的資本取得對(duì)成都市場(chǎng)的話語(yǔ)權(quán)；另一方面，銀行貸款已不再那么容易了，土地競(jìng)拍資本說(shuō)了算，系列金融調(diào)控舉措和土地政策把成都的中小企業(yè)逼到了生存的底線，要么破產(chǎn)，要么把自己出賣(mài)甚至賤賣(mài)，要么聯(lián)合起來(lái)共同競(jìng)爭(zhēng)或者轉(zhuǎn)入二三級(jí)市場(chǎng)。本土企業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入二三級(jí)市場(chǎng)目前，房地產(chǎn)企業(yè)的巨大利潤(rùn)主要來(lái)自于土地儲(chǔ)備及地價(jià)運(yùn)作。海外基金加快了進(jìn)入成都的步伐，而更多的資金在觀望，尋找市場(chǎng)入口。因此現(xiàn)在和未來(lái)的成都房地產(chǎn)市場(chǎng)是資本投資的上佳籌碼，將有越來(lái)越多的地產(chǎn)巨頭開(kāi)始進(jìn)入并分享高速增長(zhǎng)的成都樓市。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)處于最好的發(fā)展時(shí)期。目前住宅市場(chǎng)的消費(fèi)與供應(yīng)呈高速度增長(zhǎng)，2004年新地產(chǎn)雜志《中國(guó)樓市紅皮書(shū)》將成都列為投資最熱的城市之一。　三、 市場(chǎng)的變化：競(jìng)爭(zhēng)更激烈，市場(chǎng)用資本說(shuō)話投資潛力巨大，海外資本紛紛進(jìn)駐成都房產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑是塊大蛋糕，市場(chǎng)需求巨大，成都人口上千萬(wàn)，流動(dòng)人口近500萬(wàn)，自然居家環(huán)境優(yōu)越，雖然GDP并不高，但成都人的整體消費(fèi)能力極強(qiáng)。隨著土地政策的完全市場(chǎng)化，一些新的服務(wù)領(lǐng)域?qū)a(chǎn)生，如土地價(jià)值評(píng)估、土地發(fā)展策略、投資可行性分析、市場(chǎng)前期研究、投資策劃等。尤其是對(duì)土地價(jià)值的評(píng)估和可行性投資分析成為開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注的一個(gè)新的研究課題。4月份的“成都地王之爭(zhēng)”已經(jīng)使本土企業(yè)明白這樣一個(gè)事實(shí)， “排排坐，吃果果”的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。對(duì)成都本土開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，土地交易的陽(yáng)光化操作（招拍掛），將全面終結(jié)房地產(chǎn)業(yè)暴利時(shí)代，以前，成都本土企業(yè)憑著兼價(jià)的土地價(jià)格，只要房子有均好性就不愁賣(mài)不出去，但現(xiàn)在，土地交易的市場(chǎng)化，將大大提高土地的競(jìng)得成本。新的《成都市土地市場(chǎng)管理辦法》出臺(tái)后，政府將全面壟斷一級(jí)市場(chǎng)，按照統(tǒng)一征地、統(tǒng)一供地的原則，集中統(tǒng)一管理土地。但隨著土地政策的變化，這種局面將被徹底打破。而大部分條件好的項(xiàng)目都已名花有主，再加上一系列繁雜的前期手續(xù)讓外地開(kāi)發(fā)商卻步，所以大多數(shù)外地開(kāi)發(fā)商都選擇了開(kāi)發(fā)二手地，有的甚至是拿的三手地。二、土地政策的變化：交易市場(chǎng)化，開(kāi)發(fā)商結(jié)束暴利時(shí)代2000年以前，外地開(kāi)發(fā)商要在成都市取得一手地幾乎是很難的。政府金融調(diào)控這一 “緊箍咒”，必將提高成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)門(mén)檻，增加融資難度，同時(shí)將加劇成都房地產(chǎn)業(yè)的分化、淘汰與重新洗牌。但隨著有關(guān)方面對(duì)房地產(chǎn)信托監(jiān)管力度的加強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商的其它融資渠道也將變得艱難起來(lái)。單一的融資渠道已經(jīng)打破，這樣逼使開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛開(kāi)始積極尋求新的融資渠道，譬如企業(yè)改制上市、企業(yè)間的兼并與重組、尋求信托與基金的合作與投資等。進(jìn)入２００４年以來(lái)，在經(jīng)歷一系列土地、貸款政策后，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始感到資金吃緊，前期資金運(yùn)作面臨極大考驗(yàn)。單一融資渠道打破，房企接受資金考驗(yàn)?zāi)壳胺康禺a(chǎn)行業(yè)融資渠道單一已是業(yè)界共識(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)商業(yè)銀行的貸款資金依賴程度很大。而具有資信和品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)兼并、收購(gòu)和重組，形成一批實(shí)力雄厚、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)。因此系列金融政策的實(shí)施，將使成都本土企業(yè)實(shí)行優(yōu)勝劣汰。無(wú)疑，一系列房貸新政的實(shí)施將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的沖擊，一些較差的企業(yè)肯定會(huì)被淘汰出局。這對(duì)于普遍具有企業(yè)規(guī)模小、自有資金不足的成都中小開(kāi)發(fā)商而言將是致命的一擊。成都絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商普遍采取期房銷售的形式，利用個(gè)人按揭的資金滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，不少公司自有資金只有10％，卻敢向銀行貸款90％，因此121文件的出臺(tái)，使得開(kāi)發(fā)商以往的那種“以小博大”甚至“空手套白狼”的非法經(jīng)營(yíng)基本上行不通了。市場(chǎng)變局，優(yōu)勝劣汰成為必然資料表明，目前成都的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中有70%～80%的資金是來(lái)自于銀行。對(duì)于成都的房地產(chǎn)業(yè)而言，這諸多頻頻出臺(tái)的金融調(diào)控舉措，無(wú)疑是一道道極其嚴(yán)厲的“緊箍咒”。根據(jù)目前各項(xiàng)出臺(tái)的系列房地產(chǎn)金融調(diào)控舉措表明政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控正在由溫和向更加嚴(yán)厲的方向發(fā)展。這一系列的政策變化，無(wú)疑使房地產(chǎn)行業(yè)置身于金融調(diào)控的風(fēng)口浪尖上。緊接著時(shí)隔兩天，國(guó)務(wù)院就下發(fā)通知，明令將“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目（不包含經(jīng)濟(jì)適用房）資本金比例從20％及以上提高到35％及以上”。先是央行規(guī)定，從4月25日開(kāi)始，以進(jìn)一步防止貨幣信貸總量過(guò)快增長(zhǎng)。雖然在最后國(guó)內(nèi)三大房產(chǎn)巨頭中海興業(yè)、上海綠地集團(tuán)、世茂集團(tuán)的“爭(zhēng)霸戰(zhàn)”中，以中海興業(yè)的成功競(jìng)拍而暫告一段落，但這場(chǎng)被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“地王之爭(zhēng)”卻引發(fā)了成都地產(chǎn)界更深層次的思考：面對(duì)日益強(qiáng)硬的資本市場(chǎng)，成都本土企業(yè)向何處去？策劃?rùn)C(jī)構(gòu)應(yīng)如何應(yīng)變？一、金融政策的變化：大調(diào)整引發(fā)房市大變局2003年，針對(duì)國(guó)內(nèi)多數(shù)地區(qū)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅猛、商品房空置面積增加、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快及商品房結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡的局面，央行出臺(tái)了121文件，試圖對(duì)銀行的信貸格局有所調(diào)整，但收效甚微。市場(chǎng)沒(méi)有永遠(yuǎn)的王者，在1811畝土地的拍賣(mài)面前，也許昨天還在優(yōu)越的成都開(kāi)發(fā)商實(shí)在感受到了市場(chǎng)無(wú)形的壓力。為什么成都的本土企業(yè)在這次龍爭(zhēng)虎斗中集體失語(yǔ)？這就是資本的力量！“成都地王”是市政府精心策劃了兩年多的項(xiàng)目，雖然每畝起拍價(jià)只有35萬(wàn)元，但是近2000畝的用地規(guī)模，超過(guò)6億元的成交總價(jià)使得本土中小投資商不得不望而卻步。這50多家應(yīng)標(biāo)的投資商和房企全是國(guó)內(nèi)一流的房地產(chǎn)大享，其中就包括有福布斯上榜企業(yè)上海世茂集團(tuán)、李嘉誠(chéng)旗下的和記黃埔、郭炳聯(lián)的新鴻基和榮智健的中信泰富等，個(gè)個(gè)都是有實(shí)力背景的大財(cái)團(tuán)和地產(chǎn)大鱷。路漫漫其修遠(yuǎn)兮，吾還將上下而求索！ 房市變局催生成都策劃行業(yè)新機(jī)遇引子“地王之爭(zhēng)”與成都本土企業(yè)的集體失聲2004年的4月，一場(chǎng)關(guān)注度