【正文】 。3）決策咨詢顧問服務(wù)主要為客戶提供戰(zhàn)略決策顧問、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃及研究、城市經(jīng)營、城市品牌建設(shè)、土地的整體拍賣、以及土地的投資決策分析及策略設(shè)計，舊城改造及重大市政項目的顧問服務(wù)等等。策劃機構(gòu)的梯度形成隨著策劃行業(yè)的洗牌和分工越來越細(xì)，策劃行業(yè)也將因其業(yè)務(wù)方向的不同而形成有梯度的三大版塊：1）信息咨詢顧問服務(wù)主要以常規(guī)的市場調(diào)查、數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析、市場情報檢索、競爭信息提供等。3）、整合資源的能力形成：新的市場形勢下，要求策劃機構(gòu)具備全面整合資源的能力，即掌握資源和利用資源，整合資源的能力。策劃機構(gòu)未來發(fā)展方向未來市場對策劃機構(gòu)已提出新的要求，因此其綜合服務(wù)能力將形成三大方向：1）、核心能力的形成：即策劃機構(gòu)要有自己的核心優(yōu)勢和競爭強項目，要有殺手锏。隨著市場的不斷成熟和多變，開發(fā)商越來越需要策劃機構(gòu)提供全程的策劃服務(wù)，從過去單一項目服務(wù)或項目某一階段的服務(wù)轉(zhuǎn)向項目的全程策劃、長期的戰(zhàn)略合作、長期的跟蹤貼身服務(wù)。土地進(jìn)入市場化后，土地的取得方式越來越體現(xiàn)資本的意志，但為了減少風(fēng)險，避免拿到高價土地后的市場壓力，開發(fā)商不得不在土地未競拍前就要對土地進(jìn)行價值評估。從過去的修房子轉(zhuǎn)向修策略。如4月份拍賣的成都地王。服務(wù)流程的變化從“屁股指揮腦袋”到“腦袋指揮屁股”過去，開發(fā)商是先拿地，再規(guī)劃，后營銷。由于規(guī)模趨大，整合的因素（資源）增多，衍生出旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、宗教地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等等。服務(wù)規(guī)模的變化從常規(guī)地產(chǎn)向復(fù)合地產(chǎn)轉(zhuǎn)變過去策劃公司多是服務(wù)于中小盤項目，而隨著城市化進(jìn)程的加快和舊城改造的完畢，服務(wù)規(guī)模將動輒上千畝，甚至上萬。因此策劃機構(gòu)的服務(wù)理念也要跟上，本土策劃機構(gòu)除了對本地市場熟悉這一優(yōu)勢外，還需要以全球化的思維和先進(jìn)的理念武裝自己，要站在戰(zhàn)略的高度與市場對接，才能尋找市場共同語言和對話平臺。服務(wù)內(nèi)容的變化，要求策劃機構(gòu)服務(wù)水平更專業(yè)。隨著外地資本和地產(chǎn)大享不斷的進(jìn)入成都市場，策劃機構(gòu)也要全面提升自己的專業(yè)水平。服務(wù)對象的變化從區(qū)域品牌到國內(nèi)外品牌服務(wù)對象不再以本土中小開發(fā)商為主。現(xiàn)在很多品牌實力的開發(fā)商從拿地開始就重視對土地的投資分析和策略策劃。由于土地是開發(fā)商生存的重要條件，土地及產(chǎn)品價值的最大化實現(xiàn)就需要策劃機構(gòu)認(rèn)真對土地和產(chǎn)品進(jìn)行科學(xué)研究。市場給策劃行業(yè)提出新的研究課題 房地產(chǎn)開發(fā)真正進(jìn)入市場化階段后，對策劃行業(yè)提出了更高的要求和新的發(fā)展課題。，更關(guān)注對土地策略的研究和投資策劃土地價值最大化的要求。消費者是越來越理性和聰明，因此市場的競爭促使開發(fā)商越來越關(guān)注對消費市場的研究和分析，進(jìn)行市場細(xì)分和重新定位。開發(fā)商靠拍腦袋和主觀經(jīng)驗的做法，將是完全行不通的，事實上市場已證明，科學(xué)正確的前營銷策劃是決定房地產(chǎn)項目成功的重要因素。 市場競爭逼迫開發(fā)商開始重視前期策劃與市場研究國內(nèi)各房地產(chǎn)巨頭在成都的排兵布陣，促使成都房市格局向更激烈的方向發(fā)展，因此市場競爭迫使開發(fā)商不得不從拿地開始重視項目的前期策劃。從目前情況來看，1999年～2000年曾風(fēng)光一時的本土企業(yè)絕大多數(shù)已在市場的擠壓下沒有了蹤影。隨著市場越來越透明，競爭越來越規(guī)范，沒有強硬的資本優(yōu)勢，本土企業(yè)是很難取得市場話語權(quán)的。一方面，海外資本和國內(nèi)地產(chǎn)大鱷紛紛搶灘登陸，以強硬的資本取得對成都市場的話語權(quán)；另一方面，銀行貸款已不再那么容易了，土地競拍資本說了算，系列金融調(diào)控舉措和土地政策把成都的中小企業(yè)逼到了生存的底線，要么破產(chǎn)，要么把自己出賣甚至賤賣，要么聯(lián)合起來共同競爭或者轉(zhuǎn)入二三級市場。本土企業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入二三級市場目前，房地產(chǎn)企業(yè)的巨大利潤主要來自于土地儲備及地價運作。海外基金加快了進(jìn)入成都的步伐，而更多的資金在觀望，尋找市場入口。因此現(xiàn)在和未來的成都房地產(chǎn)市場是資本投資的上佳籌碼，將有越來越多的地產(chǎn)巨頭開始進(jìn)入并分享高速增長的成都樓市。因此房地產(chǎn)市場處于最好的發(fā)展時期。目前住宅市場的消費與供應(yīng)呈高速度增長，2004年新地產(chǎn)雜志《中國樓市紅皮書》將成都列為投資最熱的城市之一。　三、 市場的變化：競爭更激烈，市場用資本說話投資潛力巨大，海外資本紛紛進(jìn)駐成都房產(chǎn)市場無疑是塊大蛋糕，市場需求巨大，成都人口上千萬，流動人口近500萬，自然居家環(huán)境優(yōu)越，雖然GDP并不高，但成都人的整體消費能力極強。隨著土地政策的完全市場化，一些新的服務(wù)領(lǐng)域?qū)a(chǎn)生，如土地價值評估、土地發(fā)展策略、投資可行性分析、市場前期研究、投資策劃等。尤其是對土地價值的評估和可行性投資分析成為開發(fā)商重點關(guān)注的一個新的研究課題。4月份的“成都地王之爭”已經(jīng)使本土企業(yè)明白這樣一個事實， “排排坐，吃果果”的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了。對成都本土開發(fā)企業(yè)而言，土地交易的陽光化操作（招拍掛），將全面終結(jié)房地產(chǎn)業(yè)暴利時代，以前，成都本土企業(yè)憑著兼價的土地價格，只要房子有均好性就不愁賣不出去，但現(xiàn)在，土地交易的市場化，將大大提高土地的競得成本。新的《成都市土地市場管理辦法》出臺后，政府將全面壟斷一級市場，按照統(tǒng)一征地、統(tǒng)一供地的原則，集中統(tǒng)一管理土地。但隨著土地政策的變化，這種局面將被徹底打破。而大部分條件好的項目都已名花有主，再加上一系列繁雜的前期手續(xù)讓外地開發(fā)商卻步，所以大多數(shù)外地開發(fā)商都選擇了開發(fā)二手地，有的甚至是拿的三手地。二、土地政策的變化：交易市場化，開發(fā)商結(jié)束暴利時代2000年以前，外地開發(fā)商要在成都市取得一手地幾乎是很難的。政府金融調(diào)控這一 “緊箍咒”，必將提高成都房地產(chǎn)市場的開發(fā)門檻，增加融資難度，同時將加劇成都房地產(chǎn)業(yè)的分化、淘汰與重新洗牌。但隨著有關(guān)方面對房地產(chǎn)信托監(jiān)管力度的加強，開發(fā)商的其它融資渠道也將變得艱難起來。單一的融資渠道已經(jīng)打破，這樣逼使開發(fā)企業(yè)紛紛開始積極尋求新的融資渠道，譬如企業(yè)改制上市、企業(yè)間的兼并與重組、尋求信托與基金的合作與投資等。進(jìn)入２００４年以來，在經(jīng)歷一系列土地、貸款政策后，不少開發(fā)企業(yè)開始感到資金吃緊，前期資金運作面臨極大考驗。單一融資渠道打破，房企接受資金考驗?zāi)壳胺康禺a(chǎn)行業(yè)融資渠道單一已是業(yè)界共識，房地產(chǎn)開發(fā)對商業(yè)銀行的貸款資金依賴程度很大。而具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)通過兼并、收購和重組，形成一批實力雄厚、競爭力強的大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)。因此系列金融政策的實施，將使成都本土企業(yè)實行優(yōu)勝劣汰。無疑，一系列房貸新政的實施將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的沖擊，一些較差的企業(yè)肯定會被淘汰出局。這對于普遍具有企業(yè)規(guī)模小、自有資金不足的成都中小開發(fā)商而言將是致命的一擊。成都絕大多數(shù)開發(fā)商普遍采取期房銷售的形式，利用個人按揭的資金滾動開發(fā)，不少公司自有資金只有10％，卻敢向銀行貸款90％，因此121文件的出臺，使得開發(fā)商以往的那種“以小博大”甚至“空手套白狼”的非法經(jīng)營基本上行不通了。市場變局，優(yōu)勝劣汰成為必然資料表明，目前成都的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目中有70%～80%的資金是來自于銀行。對于成都的房地產(chǎn)業(yè)而言，這諸多頻頻出臺的金融調(diào)控舉措，無疑是一道道極其嚴(yán)厲的“緊箍咒”。根據(jù)目前各項出臺的系列房地產(chǎn)金融調(diào)控舉措表明政府對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控正在由溫和向更加嚴(yán)厲的方向發(fā)展。這一系列的政策變化，無疑使房地產(chǎn)行業(yè)置身于金融調(diào)控的風(fēng)口浪尖上。緊接著時隔兩天，國務(wù)院就下發(fā)通知，明令將“房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目（不包含經(jīng)濟(jì)適用房）資本金比例從20％及以上提高到35％及以上”。先是央行規(guī)定，從4月25日開始，以進(jìn)一步防止貨幣信貸總量過快增長。雖然在最后國內(nèi)三大房產(chǎn)巨頭中海興業(yè)、上海綠地集團(tuán)、世茂集團(tuán)的“爭霸戰(zhàn)”中，以中海興業(yè)的成功競拍而暫告一段落，但這場被炒得沸沸揚揚的“地王之爭”卻引發(fā)了成都地產(chǎn)界更深層次的思考：面對日益強硬的資本市場，成都本土企業(yè)向何處去？策劃機構(gòu)應(yīng)如何應(yīng)變？一、金融政策的變化：大調(diào)整引發(fā)房市大變局2003年，針對國內(nèi)多數(shù)地區(qū)房地產(chǎn)投資增長迅猛、商品房空置面積增加、房價上漲過快及商品房結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡的局面，央行出臺了121文件，試圖對銀行的信貸格局有所調(diào)整，但收效甚微。市場沒有永遠(yuǎn)的王者，在1811畝土地的拍賣面前，也許昨天還在優(yōu)越的成都開發(fā)商實在感受到了市場無形的壓力。為什么成都的本土企業(yè)在這次龍爭虎斗中集體失語？這就是資本的力量！“成都地王”是市政府精心策劃了兩年多的項目，雖然每畝起拍價只有35萬元，但是近2000畝的用地規(guī)模，超過6億元的成交總價使得本土中小投資商不得不望而卻步。這50多家應(yīng)標(biāo)的投資商和房企全是國內(nèi)一流的房地產(chǎn)大享，其中就包括有福布斯上榜企業(yè)上海世茂集團(tuán)、李嘉誠旗下的和記黃埔、郭炳聯(lián)的新鴻基和榮智健的中信泰富等，個個都是有實力背景的大財團(tuán)和地產(chǎn)大鱷。路漫漫其修遠(yuǎn)兮，吾還將上下而求索！ 房市變局催生成都策劃行業(yè)新機遇引子“地王之爭”與成都本土企業(yè)的集體失聲2004年的4月，一場關(guān)注度極高、牽