【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 及感觀環(huán)境進(jìn)行策劃，最終將空間形式導(dǎo)入。這一過程，已為最終的形式創(chuàng)造建構(gòu)基本模型的過程，所以這一階段的決策對(duì)最終的形式起決定性的作用。2．4．4 建筑技術(shù)構(gòu)想建筑技術(shù)構(gòu)想又稱建筑技術(shù)策劃，它是以空間構(gòu)想為前提條件，研究構(gòu)想空間中的建筑材料、構(gòu)造方式、施工技術(shù)手段，設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等技術(shù)條件和因素的過程。因?yàn)槠渖婕翱臻g中的結(jié)構(gòu)構(gòu)造、設(shè)備材料等技術(shù)及硬件裝備，故又稱為“硬構(gòu)想”，是為設(shè)計(jì)提供支持（是居住空間策劃——“軟構(gòu)想”同時(shí)進(jìn)行的）。2．4．5 經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)商品住宅開發(fā)以獲得為目的，其規(guī)模的確定主要取決于投資情況，而投資的活動(dòng)關(guān)系到經(jīng)濟(jì)效益和經(jīng)濟(jì)模式，所以經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)與評(píng)價(jià)就是反饋修正項(xiàng)目規(guī)模構(gòu)想的重要環(huán)節(jié)。這一環(huán)節(jié)可以根據(jù)居住空間策劃與建筑技術(shù)構(gòu)想，委托經(jīng)濟(jì)師草擬分項(xiàng)投資估算，計(jì)算住宅開發(fā)成本及可能的回報(bào)率，做出宏觀的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)。2．4．6 報(bào)告書擬定這是將整個(gè)策劃工作文件化、邏輯化、規(guī)范化的過程，它的結(jié)果是建筑策劃全部工作的總結(jié)和表達(dá)，將對(duì)下一步建筑設(shè)計(jì)工作起科學(xué)的指導(dǎo)作用，是項(xiàng)目進(jìn)行具體建筑設(shè)計(jì)的科學(xué)的、合乎邏輯的依據(jù)，也便于投資者做出正確的選擇與決策。2．5 商品住宅建筑策劃方法建筑策劃在運(yùn)行過程中，內(nèi)外部條件調(diào)查、居住空間策劃、經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)各階段有特定的方法，其方法的掌握是進(jìn)行建筑策劃的技術(shù)準(zhǔn)備和手段。2．5．1 SD法－語(yǔ)義解析法SD法是Semantic Differential法的略稱，是一種心理測(cè)定的方法，是評(píng)分方法的一種。SD法運(yùn)用語(yǔ)義學(xué)中“言語(yǔ)”為尺度進(jìn)行心理實(shí)驗(yàn)，對(duì)相關(guān)心理量進(jìn)行概念化、“詞匯”化的描述，研究被驗(yàn)者對(duì)目標(biāo)空間的各品質(zhì)特征的心理反應(yīng)，并對(duì)這些心理反應(yīng)擬定出“建筑語(yǔ)義”上的度量，以便定量地描述出目標(biāo)空間的品質(zhì)特征。“詞匯”的擬定是特征描述的起點(diǎn)，例如對(duì)空間美學(xué)特征的調(diào)查，建筑師就要分別對(duì)相關(guān)心理量進(jìn)行規(guī)定，如明暗、開敞、封閉、壓抑等等。這些概念的擬定，應(yīng)當(dāng)具有明確的可判定性，同時(shí)還要有一定的可度量性，以此保證在建筑策劃中對(duì)各信息量的采集和交換時(shí)進(jìn)行建筑化的描述。SD法的度量是以程度的級(jí)別轉(zhuǎn)化來實(shí)現(xiàn)的。出于對(duì)評(píng)價(jià)的精度與數(shù)據(jù)處理量的綜合考慮，一般經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為評(píng)定尺度以5～7級(jí)為宜。結(jié)合形容詞設(shè)定得正、反義兩方面即非常、很、一般、兩可、一般、很、非常（如圖?。?。SD法就是建筑師根據(jù)空間環(huán)境的特征和研究目標(biāo)，運(yùn)用建筑學(xué)的概念和語(yǔ)匯對(duì)空間環(huán)境的相關(guān)信息進(jìn)行語(yǔ)義學(xué)的描述和修飾的過程。2．5．2 WTP法WTP（Willingness to Pay）法，即支付意愿法，通過以消費(fèi)者或其他相關(guān)主體意愿為某項(xiàng)品質(zhì)付出的貨幣代價(jià)來衡量此項(xiàng)特征的價(jià)值。在現(xiàn)實(shí)操作中最直接也最容易的調(diào)查方法就是調(diào)查售價(jià)上的差別。因?yàn)閷?shí)際上影響購(gòu)房的因素是很多的，一方面難以在設(shè)計(jì)調(diào)查問卷時(shí)全面考慮，一方面居民在填寫調(diào)查表時(shí)也只是在預(yù)想自己的偏好，不一定是在真正了解市場(chǎng)情況的前提下做出的決策。因此問卷調(diào)查的方式只是從某個(gè)側(cè)面了解消費(fèi)者偏好，而在售價(jià)上的這些差別是經(jīng)過市場(chǎng)的檢驗(yàn)的，更有綜合性與說服力。WTP法的局限性在于有些時(shí)候沒有可供參考的先例，如在當(dāng)前的住宅設(shè)計(jì)中，常常在住宅綜合體中有庭院、空中花園等，這些空間內(nèi)容的增加為整體建筑的售價(jià)提高了多少，居民對(duì)這些的住宅如何看待，這些資料可能都只能在調(diào)查表中以設(shè)問的方式獲得，如“如果……，您愿意付出……”等字樣的問句不可避免。ＷＴＰ法主要是通過填寫征詢表完成的，另外，調(diào)查表也可以采用一種市場(chǎng)試驗(yàn)的方法來估計(jì)結(jié)果，即以某種暫時(shí)性的促銷手段來考察居民對(duì)某項(xiàng)特征的偏好度。第3章 商品住宅建筑策劃內(nèi)容與方法展開3．1 目標(biāo)規(guī)模確定3．2 制約條件調(diào)查商品住宅的開發(fā)與設(shè)計(jì)是一個(gè)復(fù)雜的過程，其中的影響因素很多。有來自市場(chǎng)內(nèi)部供求關(guān)系的因素，也有來自宏觀政策走向、基地特征等外部因素。作為一種產(chǎn)品的商品住宅不可避免要受到市場(chǎng)因素的影響。3．2．1 市場(chǎng)外部條件（因素）調(diào)查市場(chǎng)外部條件調(diào)查是發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，進(jìn)行目標(biāo)消費(fèi)群選擇，初步?jīng)Q定產(chǎn)品定位的前提。在目標(biāo)消費(fèi)群初步確定之后，才能進(jìn)一步確定面對(duì)的消費(fèi)者的效用偏好與效用組合，主要的外部因素如下圖所示：（圖　）下面對(duì)各條件的內(nèi)涵加以解釋，以掌握其紋理脈絡(luò)。3．2．1．1 社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境包括宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)人文環(huán)境、城市總體規(guī)劃三方面，是在做外部條件調(diào)查，首先應(yīng)掌握的宏觀信息。其中，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要指欲開發(fā)的商品住宅所在城市的市域經(jīng)濟(jì)狀況，即城市化水平、近期人口數(shù)量懷未來變化趨勢(shì)、從業(yè)比例與人數(shù)及未來趨勢(shì)、個(gè)人收入的增長(zhǎng)趨勢(shì)與家庭收入分布、城市失業(yè)狀況等等；社會(huì)人文環(huán)境包括基地內(nèi)或附近人口構(gòu)成的特征、人口文化素質(zhì)的比例現(xiàn)狀、年齡與職業(yè)構(gòu)成、城市歷史文脈與傳統(tǒng)習(xí)俗等等；城市總體規(guī)劃則包括所在城市類型、城市總體結(jié)構(gòu)及主要設(shè)施分布、城市發(fā)展方向等等。3．2．1．2 技術(shù)環(huán)境這里提到的技術(shù)環(huán)境主要指技術(shù)水平，既包括大型現(xiàn)代技術(shù)機(jī)械的使用水平、建筑材料的運(yùn)用及效益，也包括一般技術(shù)手段的利用情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施近期和無(wú)期的配備狀況等等。3．2．1．3 政策法規(guī)我國(guó)政府為有效地控制土地開發(fā)、保證地區(qū)的生活品質(zhì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展利益，制定了一些相應(yīng)的政策法規(guī)，如土地功能劃分法規(guī)、住宅設(shè)計(jì)一般規(guī)范、衛(wèi)生安全和消防法規(guī)、市政要求等政策。3．2．1．4 基地環(huán)境以上三點(diǎn)屬影響商品住宅開發(fā)設(shè)計(jì)的宏觀信息，而基地環(huán)境指具體所在地塊的狀況，所以屬微觀信息因素。1．在構(gòu)成基地環(huán)境各要素中，基地自然地理?xiàng)l件相對(duì)比較復(fù)雜。它包括如下各點(diǎn)：（1） 地理位置：是南方還是北方，是內(nèi)陸還是沿海；（2） 地形地貌：包括商程、坡度、植被等，是山區(qū)還是平原；（3） 工程地質(zhì)：包括地質(zhì)構(gòu)造（如活動(dòng)斷層、滑坡、溶巖、泥石流等位置、成因和活動(dòng)特性）、土層構(gòu)造、地震情況、地基承載力等；（4） 水文：地下水的等水位淺和基本流向、水質(zhì)、含水層厚度、水源補(bǔ)給區(qū)位置和范圍等；（5） 氣候：包括年平均、最高與最低溫度、風(fēng)向及其頻率、降水量和日照等；以哈爾濱為例：哈爾濱屬于溫帶大陸型氣候，℃，最低氣溫－℃，冬季主導(dǎo)風(fēng)向：南向 ，夏季主導(dǎo)風(fēng)向：南向，四季分明； 八月份為雨季。2．基地景觀情況這里指地塊本身在城市中的景觀效應(yīng)、周圍景觀資源以及景觀特征，如基地內(nèi)有無(wú)綠化、水面，附近有無(wú)景觀標(biāo)志物、規(guī)劃中有無(wú)景觀走廊穿過，哪一方位的景觀對(duì)市民最具吸引力、城市設(shè)計(jì)對(duì)景觀提出哪些要求等等。3．基地公共設(shè)施基地公共設(shè)施主要指基地周圍的交通條件及周圍現(xiàn)有非住宅建筑情況。前者包括道路、交通狀況、公交車站位置、地鐵出入口位置等，后者包括有無(wú)商業(yè)建筑及經(jīng)營(yíng)狀況、公共建筑（如政府、學(xué)校、醫(yī)院）等。在以上這些外部條件中，有一些是明顯屬于客觀資料型的條件，如地理?xiàng)l件、城市總體規(guī)劃條件、政策法規(guī)和有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范等，屬于其相對(duì)應(yīng)部門和單位的特別研究的范疇，如國(guó)土規(guī)劃局、經(jīng)濟(jì)地理研究所、地區(qū)規(guī)劃局等等。這些部門的研究成果文件，即構(gòu)成商品住宅建筑策劃的外部條件的資料文件。對(duì)于這些文件和資料，建筑策劃可以直接引用，而無(wú)需再行調(diào)查和研究。我們將這些資料稱為既存資料，具體的獲取途徑如下圖。另外互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展與普及也為訊息的獲取提供了更便捷的途徑。各大門戶站點(diǎn)都設(shè)有房產(chǎn)頻道（、），在國(guó)研網(wǎng)（）等專業(yè)的咨詢站點(diǎn)可以獲得更深一步的分析與統(tǒng)計(jì)資料，另外還有很多專業(yè)的房產(chǎn)咨詢公司的站點(diǎn)（、）可提供更詳實(shí)的資料。除這些既存資料即直接條件之外，余下的就是間接條件了，如景觀條件、人文環(huán)境、社會(huì)環(huán)境等等。它們沒有直接或明確的資料來源，需要建筑師進(jìn)行調(diào)查研究和分析把握。下面就簡(jiǎn)要談?wù)勥@些間接條件獲得的方法?？疾爝@些間接條件，我們又可將它們分為客觀條件和主觀條件?？陀^條件即客觀存在的、有普遍認(rèn)同性的物質(zhì)現(xiàn)實(shí)；主觀條件即通過對(duì)主觀心理判斷的調(diào)查分析而獲得的條件。客觀條件通?？梢酝ㄟ^建筑師直接進(jìn)行實(shí)地采訪，拍攝照片、錄像、匯集有關(guān)資料而獲得。如人口的年齡構(gòu)成、職業(yè)構(gòu)成等可通過對(duì)當(dāng)?shù)貞艏芾聿块T的采訪而獲得。而景觀特征則可通過寒地拍攝的照片、錄像來獲取并加以反映。調(diào)查的結(jié)果可以用表格、圖示方式表達(dá)出來，也可以建立起模型；主觀條件則不同客觀條件，須通過對(duì)不同被試的心理調(diào)查而綜合獲得。如對(duì)社會(huì)條件的調(diào)查、人民生活狀況以及景觀效應(yīng)的心理反應(yīng)都要通過對(duì)社會(huì)成員的心理量的調(diào)查分析獲得。這一調(diào)查可以通過民意測(cè)驗(yàn)，以直接問答形式獲得結(jié)果，也可以通過模擬法，對(duì)住宅項(xiàng)目外部條件進(jìn)行模擬，建立相應(yīng)的模型，分析、掌握其條件特征。如在對(duì)景觀條件的把握時(shí)，可以對(duì)用地及周圍環(huán)境進(jìn)行物理模擬，制作環(huán)境模型，按比例做出周圍主要建筑的高度、體量以及自然景觀如山脈、河流等等，再在模型上進(jìn)行分析。市場(chǎng)外部條件（因素）調(diào)查與把握，是一個(gè)復(fù)雜的多方位、多渠道、多手段的綜合過程。對(duì)其進(jìn)行單一的表述或簡(jiǎn)單方法的限定，顯然是不明智的。這里只能論述其涉及的范圍、主要內(nèi)容和相關(guān)的解決方法，具體情況需具體分析，在此不再贅述。3．2．2 市場(chǎng)內(nèi)部條件（因素）調(diào)查如果說對(duì)市場(chǎng)外部條件的分析把握是為了使項(xiàng)目遵循總體規(guī)劃思想，制定和修正項(xiàng)目的規(guī)模性質(zhì)，把握項(xiàng)目建設(shè)的宏觀方向，那么對(duì)內(nèi)部條件的分析把握則是考慮項(xiàng)目的具體設(shè)計(jì)和方法的關(guān)鍵。它使項(xiàng)目有一個(gè)更科學(xué)、更符合客觀現(xiàn)實(shí)、更經(jīng)濟(jì)適用的空間構(gòu)想。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，商品住宅與一般商品有明顯的不同，即其本身的特點(diǎn)，決定了建筑市場(chǎng)一些不同的特征，如：不可移動(dòng)性、市場(chǎng)供給調(diào)整緩慢；容易受到諸如城市規(guī)劃、建筑法規(guī)與政策等的影響。但其最主要的市場(chǎng)關(guān)系也是供給與需求關(guān)系。下面從需求與供給兩個(gè)方面來具體談?wù)勆唐纷≌氖袌?chǎng)內(nèi)部條件調(diào)查。3．2．2．1 商品住宅市場(chǎng)需求調(diào)查在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，“需求”是指消費(fèi)者在各種可能的價(jià)格下，對(duì)某種產(chǎn)品愿意并且能夠購(gòu)買的數(shù)量。這里包含了兩層含義，“愿意”與“能夠”，“愿意”表明了居民的購(gòu)買偏好，“能夠”則涉及家庭收入等因素。無(wú)論“愿意”還是“能夠”，都應(yīng)該從消費(fèi)者自身情況與需求偏好兩方面來考慮。1．消費(fèi)者自身情況調(diào)查消費(fèi)者自身情況包括人口構(gòu)成、家庭結(jié)構(gòu)、生活方式、出行規(guī)律等。消費(fèi)者自身的特點(diǎn)與需求偏好有內(nèi)在的相關(guān)性，例如……表　　消費(fèi)者自身情況調(diào)查指標(biāo)家庭結(jié)構(gòu)核心家庭三代居家庭老年家庭跨代家庭獨(dú)居家庭其他（DINK）年齡結(jié)構(gòu) 25歲以下 25 ~ 40 歲 40~ 50 歲 50歲以上家庭收入低收入中收入高收入生活方式生活節(jié)律風(fēng)俗習(xí)慣交流方式出行規(guī)律上下班的交通方式購(gòu)物、接送孩子、休閑等的出行順序出行的交通工具使用2．居民的需求偏好調(diào)查對(duì)居民需求的分析是商品住宅項(xiàng)目實(shí)施可能的前提，是住宅提倡“以人為本”的設(shè)計(jì)先導(dǎo)的具體表現(xiàn)。研究消費(fèi)者需求通過比較分析一個(gè)項(xiàng)目對(duì)消費(fèi)者效用滿足的程度，來判斷產(chǎn)品是否具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，它是決定產(chǎn)品是什么的第一步。這里“效用”指人們從消費(fèi)一種產(chǎn)品中所得到的滿足。居民購(gòu)買住宅的出發(fā)點(diǎn)在于住宅具有居住或出租的效用，空間的功能是效用的具體體現(xiàn)，而功能主要通過空間規(guī)模和空間質(zhì)量來確定，不同的居民對(duì)空間規(guī)模與空間質(zhì)量的選擇除了受到預(yù)算因素的影響外，個(gè)人需求偏好是另一個(gè)重要因素。居民對(duì)某類住宅的偏好使需求曲線整體右移，導(dǎo)致在同樣的價(jià)格下希望比原來?yè)碛械母?，在供給曲線不變的條件下，均衡價(jià)格也從P1增加到P2，而生產(chǎn)該類住宅的開發(fā)商能得到更高的利潤(rùn)。這也正是研究消費(fèi)者需求偏好的必要性所在。在現(xiàn)代西方社會(huì)中住宅問題吸引了大批行為主義的建筑師、規(guī)劃師以及社會(huì)學(xué)家、心理學(xué)家、生態(tài)學(xué)家的關(guān)注。他們針對(duì)住宅與人的生活、需求、行為、社會(huì)的相關(guān)問題進(jìn)行了大量的調(diào)查和研究。其中特別有關(guān)“人——居住者”的研究被稱為“居住者需求”研究。當(dāng)為私人設(shè)計(jì)住房時(shí)，設(shè)計(jì)者和居住者（業(yè)主或委托人）之間是一種純粹而直接的私人關(guān)系。業(yè)主的需求、愛好、興趣、住戶的身份、階層、職業(yè)以及生活方式、思想信念，在各個(gè)方面能進(jìn)行信息的相互傳遞，而且是十分直接和暢通的。因此，為他們?cè)O(shè)計(jì)的住宅往往富有個(gè)性、別具特色、很好滿足居住者的需求。然而在現(xiàn)代社會(huì)中，由于住戶情況異常復(fù)雜，在不同的社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)和文化背景下有著不同的家庭模式、人口結(jié)構(gòu)、生活習(xí)慣、價(jià)值觀念、審美要求等。設(shè)計(jì)者只有在設(shè)計(jì)前期考慮比以往更多、更復(fù)雜的因素，才能夠準(zhǔn)確地把握“住”的信息。人們對(duì)于住宅的需求若綜合起來，可以構(gòu)成互相矛盾的六對(duì)因素。下圖顯示了這六對(duì)矛盾需求之間的關(guān)系。(relatedness) 相關(guān)性——特征性(identity)(affordability)能支付性——豪華性(luxury)(tradition) 傳統(tǒng)—— 創(chuàng)意(innovation)(unity) 統(tǒng)一性——多樣性(variety)(safety) 安全性——興奮性(excitement)(separation) 分隔性——方便性(convenience)由于這六對(duì)因素互相矛盾，比如希望價(jià)格合適，又希望超價(jià)格的豪華，希望自己能夠方便穿越住宅區(qū)內(nèi)部，但是又不希望別人到自己的住宅圈里來，希望建筑與環(huán)境設(shè)計(jì)有傳統(tǒng)特征，但是又不希望回復(fù)到傳統(tǒng)鄰里，期望設(shè)計(jì)有創(chuàng)意，等等。因此，人們?cè)谶x擇住宅和住宅小區(qū)的時(shí)候，往往會(huì)出現(xiàn)矛盾性的情況，因?yàn)橐环矫媸莻鹘y(tǒng)價(jià)值觀影響，同時(shí)個(gè)人的需要也具有很大的影響力。在六對(duì)矛盾之間找到平衡點(diǎn)，是住宅區(qū)開發(fā)的觀念形成、規(guī)劃和設(shè)計(jì)的首要工作，如果房地產(chǎn)開發(fā)商、規(guī)劃師和建筑師處理得當(dāng)，這些矛盾之間是能夠取得平衡點(diǎn)的。（比如說，針對(duì)要求住區(qū)環(huán)境高雅的客戶群，可以用集中設(shè)計(jì)具有細(xì)節(jié)的環(huán)境來達(dá)到目的，或者在同一個(gè)小區(qū)內(nèi)部設(shè)計(jì)重點(diǎn)不同的幾個(gè)區(qū)域，來滿足不同類型人的需求。其他矛盾也可以通過具體的措施來解決?？傊?，研究消費(fèi)者需求偏好的范疇非常大，通常是在對(duì)某些調(diào)查目標(biāo)預(yù)先確定的情況下根據(jù)具體的目標(biāo)選擇偏好度指標(biāo)。應(yīng)該一方面掌握居民帶有普遍性的需求；另一方面調(diào)查不同主體的特殊要求。3．2．2．2 商品住宅市場(chǎng)供給調(diào)查需求與供給是互動(dòng)的，對(duì)需求狀況的預(yù)測(cè)，不可能離開對(duì)供給現(xiàn)狀的考察。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)建筑師在開發(fā)與設(shè)計(jì)商品住宅時(shí)，欲想真正打動(dòng)消費(fèi)者，必須對(duì)相關(guān)產(chǎn)品的供應(yīng)量、售價(jià)與成本調(diào)查了