【文章內容簡介】 及感觀環(huán)境進行策劃，最終將空間形式導入。這一過程，已為最終的形式創(chuàng)造建構基本模型的過程，所以這一階段的決策對最終的形式起決定性的作用。2．4．4 建筑技術構想建筑技術構想又稱建筑技術策劃，它是以空間構想為前提條件，研究構想空間中的建筑材料、構造方式、施工技術手段，設備標準等技術條件和因素的過程。因為其涉及空間中的結構構造、設備材料等技術及硬件裝備，故又稱為“硬構想”，是為設計提供支持（是居住空間策劃——“軟構想”同時進行的）。2．4．5 經濟預測評價商品住宅開發(fā)以獲得為目的，其規(guī)模的確定主要取決于投資情況，而投資的活動關系到經濟效益和經濟模式，所以經濟預測與評價就是反饋修正項目規(guī)模構想的重要環(huán)節(jié)。這一環(huán)節(jié)可以根據(jù)居住空間策劃與建筑技術構想，委托經濟師草擬分項投資估算，計算住宅開發(fā)成本及可能的回報率，做出宏觀的經濟預測。2．4．6 報告書擬定這是將整個策劃工作文件化、邏輯化、規(guī)范化的過程，它的結果是建筑策劃全部工作的總結和表達，將對下一步建筑設計工作起科學的指導作用，是項目進行具體建筑設計的科學的、合乎邏輯的依據(jù)，也便于投資者做出正確的選擇與決策。2．5 商品住宅建筑策劃方法建筑策劃在運行過程中，內外部條件調查、居住空間策劃、經濟預測和評價各階段有特定的方法，其方法的掌握是進行建筑策劃的技術準備和手段。2．5．1 SD法－語義解析法SD法是Semantic Differential法的略稱，是一種心理測定的方法，是評分方法的一種。SD法運用語義學中“言語”為尺度進行心理實驗，對相關心理量進行概念化、“詞匯”化的描述，研究被驗者對目標空間的各品質特征的心理反應，并對這些心理反應擬定出“建筑語義”上的度量，以便定量地描述出目標空間的品質特征?！霸~匯”的擬定是特征描述的起點，例如對空間美學特征的調查，建筑師就要分別對相關心理量進行規(guī)定，如明暗、開敞、封閉、壓抑等等。這些概念的擬定，應當具有明確的可判定性，同時還要有一定的可度量性，以此保證在建筑策劃中對各信息量的采集和交換時進行建筑化的描述。SD法的度量是以程度的級別轉化來實現(xiàn)的。出于對評價的精度與數(shù)據(jù)處理量的綜合考慮，一般經驗認為評定尺度以5～7級為宜。結合形容詞設定得正、反義兩方面即非常、很、一般、兩可、一般、很、非常（如圖　）。SD法就是建筑師根據(jù)空間環(huán)境的特征和研究目標，運用建筑學的概念和語匯對空間環(huán)境的相關信息進行語義學的描述和修飾的過程。2．5．2 WTP法WTP（Willingness to Pay）法，即支付意愿法，通過以消費者或其他相關主體意愿為某項品質付出的貨幣代價來衡量此項特征的價值。在現(xiàn)實操作中最直接也最容易的調查方法就是調查售價上的差別。因為實際上影響購房的因素是很多的，一方面難以在設計調查問卷時全面考慮，一方面居民在填寫調查表時也只是在預想自己的偏好，不一定是在真正了解市場情況的前提下做出的決策。因此問卷調查的方式只是從某個側面了解消費者偏好，而在售價上的這些差別是經過市場的檢驗的，更有綜合性與說服力。WTP法的局限性在于有些時候沒有可供參考的先例，如在當前的住宅設計中，常常在住宅綜合體中有庭院、空中花園等，這些空間內容的增加為整體建筑的售價提高了多少，居民對這些的住宅如何看待，這些資料可能都只能在調查表中以設問的方式獲得，如“如果……，您愿意付出……”等字樣的問句不可避免。ＷＴＰ法主要是通過填寫征詢表完成的，另外，調查表也可以采用一種市場試驗的方法來估計結果，即以某種暫時性的促銷手段來考察居民對某項特征的偏好度。第3章 商品住宅建筑策劃內容與方法展開3．1 目標規(guī)模確定3．2 制約條件調查商品住宅的開發(fā)與設計是一個復雜的過程，其中的影響因素很多。有來自市場內部供求關系的因素，也有來自宏觀政策走向、基地特征等外部因素。作為一種產品的商品住宅不可避免要受到市場因素的影響。3．2．1 市場外部條件（因素）調查市場外部條件調查是發(fā)現(xiàn)市場機會，進行目標消費群選擇，初步決定產品定位的前提。在目標消費群初步確定之后，才能進一步確定面對的消費者的效用偏好與效用組合，主要的外部因素如下圖所示：（圖?。┫旅鎸Ω鳁l件的內涵加以解釋，以掌握其紋理脈絡。3．2．1．1 社會經濟環(huán)境社會經濟環(huán)境包括宏觀經濟環(huán)境、社會人文環(huán)境、城市總體規(guī)劃三方面，是在做外部條件調查，首先應掌握的宏觀信息。其中，宏觀經濟環(huán)境主要指欲開發(fā)的商品住宅所在城市的市域經濟狀況，即城市化水平、近期人口數(shù)量懷未來變化趨勢、從業(yè)比例與人數(shù)及未來趨勢、個人收入的增長趨勢與家庭收入分布、城市失業(yè)狀況等等；社會人文環(huán)境包括基地內或附近人口構成的特征、人口文化素質的比例現(xiàn)狀、年齡與職業(yè)構成、城市歷史文脈與傳統(tǒng)習俗等等；城市總體規(guī)劃則包括所在城市類型、城市總體結構及主要設施分布、城市發(fā)展方向等等。3．2．1．2 技術環(huán)境這里提到的技術環(huán)境主要指技術水平，既包括大型現(xiàn)代技術機械的使用水平、建筑材料的運用及效益，也包括一般技術手段的利用情況、城市基礎設施近期和無期的配備狀況等等。3．2．1．3 政策法規(guī)我國政府為有效地控制土地開發(fā)、保證地區(qū)的生活品質和經濟發(fā)展利益，制定了一些相應的政策法規(guī)，如土地功能劃分法規(guī)、住宅設計一般規(guī)范、衛(wèi)生安全和消防法規(guī)、市政要求等政策。3．2．1．4 基地環(huán)境以上三點屬影響商品住宅開發(fā)設計的宏觀信息，而基地環(huán)境指具體所在地塊的狀況，所以屬微觀信息因素。1．在構成基地環(huán)境各要素中，基地自然地理條件相對比較復雜。它包括如下各點：（1） 地理位置：是南方還是北方，是內陸還是沿海；（2） 地形地貌：包括商程、坡度、植被等，是山區(qū)還是平原；（3） 工程地質：包括地質構造（如活動斷層、滑坡、溶巖、泥石流等位置、成因和活動特性）、土層構造、地震情況、地基承載力等；（4） 水文：地下水的等水位淺和基本流向、水質、含水層厚度、水源補給區(qū)位置和范圍等；（5） 氣候：包括年平均、最高與最低溫度、風向及其頻率、降水量和日照等；以哈爾濱為例：哈爾濱屬于溫帶大陸型氣候，℃，最低氣溫－℃，冬季主導風向：南向 ，夏季主導風向：南向，四季分明； 八月份為雨季。2．基地景觀情況這里指地塊本身在城市中的景觀效應、周圍景觀資源以及景觀特征，如基地內有無綠化、水面，附近有無景觀標志物、規(guī)劃中有無景觀走廊穿過，哪一方位的景觀對市民最具吸引力、城市設計對景觀提出哪些要求等等。3．基地公共設施基地公共設施主要指基地周圍的交通條件及周圍現(xiàn)有非住宅建筑情況。前者包括道路、交通狀況、公交車站位置、地鐵出入口位置等，后者包括有無商業(yè)建筑及經營狀況、公共建筑（如政府、學校、醫(yī)院）等。在以上這些外部條件中，有一些是明顯屬于客觀資料型的條件，如地理條件、城市總體規(guī)劃條件、政策法規(guī)和有關設計規(guī)范等，屬于其相對應部門和單位的特別研究的范疇，如國土規(guī)劃局、經濟地理研究所、地區(qū)規(guī)劃局等等。這些部門的研究成果文件，即構成商品住宅建筑策劃的外部條件的資料文件。對于這些文件和資料，建筑策劃可以直接引用，而無需再行調查和研究。我們將這些資料稱為既存資料，具體的獲取途徑如下圖。另外互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展與普及也為訊息的獲取提供了更便捷的途徑。各大門戶站點都設有房產頻道（、），在國研網(wǎng)（）等專業(yè)的咨詢站點可以獲得更深一步的分析與統(tǒng)計資料，另外還有很多專業(yè)的房產咨詢公司的站點（、）可提供更詳實的資料。除這些既存資料即直接條件之外，余下的就是間接條件了，如景觀條件、人文環(huán)境、社會環(huán)境等等。它們沒有直接或明確的資料來源，需要建筑師進行調查研究和分析把握。下面就簡要談談這些間接條件獲得的方法?？疾爝@些間接條件，我們又可將它們分為客觀條件和主觀條件?？陀^條件即客觀存在的、有普遍認同性的物質現(xiàn)實；主觀條件即通過對主觀心理判斷的調查分析而獲得的條件?？陀^條件通?？梢酝ㄟ^建筑師直接進行實地采訪，拍攝照片、錄像、匯集有關資料而獲得。如人口的年齡構成、職業(yè)構成等可通過對當?shù)貞艏芾聿块T的采訪而獲得。而景觀特征則可通過寒地拍攝的照片、錄像來獲取并加以反映。調查的結果可以用表格、圖示方式表達出來，也可以建立起模型；主觀條件則不同客觀條件，須通過對不同被試的心理調查而綜合獲得。如對社會條件的調查、人民生活狀況以及景觀效應的心理反應都要通過對社會成員的心理量的調查分析獲得。這一調查可以通過民意測驗，以直接問答形式獲得結果，也可以通過模擬法，對住宅項目外部條件進行模擬，建立相應的模型，分析、掌握其條件特征。如在對景觀條件的把握時，可以對用地及周圍環(huán)境進行物理模擬，制作環(huán)境模型，按比例做出周圍主要建筑的高度、體量以及自然景觀如山脈、河流等等，再在模型上進行分析。市場外部條件（因素）調查與把握，是一個復雜的多方位、多渠道、多手段的綜合過程。對其進行單一的表述或簡單方法的限定，顯然是不明智的。這里只能論述其涉及的范圍、主要內容和相關的解決方法，具體情況需具體分析，在此不再贅述。3．2．2 市場內部條件（因素）調查如果說對市場外部條件的分析把握是為了使項目遵循總體規(guī)劃思想，制定和修正項目的規(guī)模性質，把握項目建設的宏觀方向，那么對內部條件的分析把握則是考慮項目的具體設計和方法的關鍵。它使項目有一個更科學、更符合客觀現(xiàn)實、更經濟適用的空間構想。從經濟學的角度分析，商品住宅與一般商品有明顯的不同，即其本身的特點，決定了建筑市場一些不同的特征，如：不可移動性、市場供給調整緩慢；容易受到諸如城市規(guī)劃、建筑法規(guī)與政策等的影響。但其最主要的市場關系也是供給與需求關系。下面從需求與供給兩個方面來具體談談商品住宅的市場內部條件調查。3．2．2．1 商品住宅市場需求調查在經濟學中，“需求”是指消費者在各種可能的價格下，對某種產品愿意并且能夠購買的數(shù)量。這里包含了兩層含義，“愿意”與“能夠”，“愿意”表明了居民的購買偏好，“能夠”則涉及家庭收入等因素。無論“愿意”還是“能夠”，都應該從消費者自身情況與需求偏好兩方面來考慮。1．消費者自身情況調查消費者自身情況包括人口構成、家庭結構、生活方式、出行規(guī)律等。消費者自身的特點與需求偏好有內在的相關性，例如……表　　消費者自身情況調查指標家庭結構核心家庭三代居家庭老年家庭跨代家庭獨居家庭其他（DINK）年齡結構 25歲以下 25 ~ 40 歲 40~ 50 歲 50歲以上家庭收入低收入中收入高收入生活方式生活節(jié)律風俗習慣交流方式出行規(guī)律上下班的交通方式購物、接送孩子、休閑等的出行順序出行的交通工具使用2．居民的需求偏好調查對居民需求的分析是商品住宅項目實施可能的前提，是住宅提倡“以人為本”的設計先導的具體表現(xiàn)。研究消費者需求通過比較分析一個項目對消費者效用滿足的程度，來判斷產品是否具有市場競爭力，它是決定產品是什么的第一步。這里“效用”指人們從消費一種產品中所得到的滿足。居民購買住宅的出發(fā)點在于住宅具有居住或出租的效用，空間的功能是效用的具體體現(xiàn)，而功能主要通過空間規(guī)模和空間質量來確定，不同的居民對空間規(guī)模與空間質量的選擇除了受到預算因素的影響外，個人需求偏好是另一個重要因素。居民對某類住宅的偏好使需求曲線整體右移，導致在同樣的價格下希望比原來擁有的更多，在供給曲線不變的條件下，均衡價格也從P1增加到P2，而生產該類住宅的開發(fā)商能得到更高的利潤。這也正是研究消費者需求偏好的必要性所在。在現(xiàn)代西方社會中住宅問題吸引了大批行為主義的建筑師、規(guī)劃師以及社會學家、心理學家、生態(tài)學家的關注。他們針對住宅與人的生活、需求、行為、社會的相關問題進行了大量的調查和研究。其中特別有關“人——居住者”的研究被稱為“居住者需求”研究。當為私人設計住房時，設計者和居住者（業(yè)主或委托人）之間是一種純粹而直接的私人關系。業(yè)主的需求、愛好、興趣、住戶的身份、階層、職業(yè)以及生活方式、思想信念，在各個方面能進行信息的相互傳遞，而且是十分直接和暢通的。因此，為他們設計的住宅往往富有個性、別具特色、很好滿足居住者的需求。然而在現(xiàn)代社會中，由于住戶情況異常復雜，在不同的社會、政治、經濟和文化背景下有著不同的家庭模式、人口結構、生活習慣、價值觀念、審美要求等。設計者只有在設計前期考慮比以往更多、更復雜的因素，才能夠準確地把握“住”的信息。人們對于住宅的需求若綜合起來，可以構成互相矛盾的六對因素。下圖顯示了這六對矛盾需求之間的關系。(relatedness) 相關性——特征性(identity)(affordability)能支付性——豪華性(luxury)(tradition) 傳統(tǒng)—— 創(chuàng)意(innovation)(unity) 統(tǒng)一性——多樣性(variety)(safety) 安全性——興奮性(excitement)(separation) 分隔性——方便性(convenience)由于這六對因素互相矛盾，比如希望價格合適，又希望超價格的豪華，希望自己能夠方便穿越住宅區(qū)內部，但是又不希望別人到自己的住宅圈里來，希望建筑與環(huán)境設計有傳統(tǒng)特征，但是又不希望回復到傳統(tǒng)鄰里，期望設計有創(chuàng)意，等等。因此，人們在選擇住宅和住宅小區(qū)的時候，往往會出現(xiàn)矛盾性的情況，因為一方面是傳統(tǒng)價值觀影響，同時個人的需要也具有很大的影響力。在六對矛盾之間找到平衡點，是住宅區(qū)開發(fā)的觀念形成、規(guī)劃和設計的首要工作，如果房地產開發(fā)商、規(guī)劃師和建筑師處理得當，這些矛盾之間是能夠取得平衡點的。（比如說，針對要求住區(qū)環(huán)境高雅的客戶群，可以用集中設計具有細節(jié)的環(huán)境來達到目的，或者在同一個小區(qū)內部設計重點不同的幾個區(qū)域，來滿足不同類型人的需求。其他矛盾也可以通過具體的措施來解決。總之，研究消費者需求偏好的范疇非常大，通常是在對某些調查目標預先確定的情況下根據(jù)具體的目標選擇偏好度指標。應該一方面掌握居民帶有普遍性的需求；另一方面調查不同主體的特殊要求。3．2．2．2 商品住宅市場供給調查需求與供給是互動的，對需求狀況的預測，不可能離開對供給現(xiàn)狀的考察。房地產開發(fā)商對建筑師在開發(fā)與設計商品住宅時，欲想真正打動消費者，必須對相關產品的供應量、售價與成本調查了