【正文】 表現(xiàn)出四方面的問題：資金來源相對單一，銀行風(fēng)險大；房價增長過快，價格和市場風(fēng)險偏高：城市開發(fā)過快，土地成本升高；粗放式經(jīng)營，耗能過大。但同時，主營業(yè)務(wù)利潤率呈現(xiàn)出下降趨勢，存貨周轉(zhuǎn)率也放緩，反映出房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的同時，一些經(jīng)營風(fēng)險也正逐步顯現(xiàn)。其中，存貨凈額由 264 億增長到了 442 億，增長了 67． 78％。資產(chǎn)負(fù)債率 2021 年最低為49． 08％， 2021 最高為 54． 55％，并呈上升趨勢。 房地產(chǎn)作為一個典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大、回收期長與變現(xiàn)能力差 的特點決定了其必然會面臨巨大的財務(wù)風(fēng)險。 2021 年，在多輪 宏觀 調(diào)控政策下，我國的房地產(chǎn)市場先揚后抑，最終以觀望落幕，并且這種觀望的氣氛繼續(xù)延續(xù)至 2021 年的今天。由于我國的房 地產(chǎn)企業(yè) 步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，企業(yè)運行遠(yuǎn)未實現(xiàn)規(guī)范化，與國外房地產(chǎn)業(yè)相比 有很大差距。加之目前受國內(nèi)宏觀政策調(diào)控影響，國際經(jīng)濟(jì)變動的影響，金融政策的收緊，存在的財務(wù)風(fēng)險隱患已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展迫切需要解決的現(xiàn)實問題。 財務(wù)風(fēng)險預(yù)警相關(guān)理論 國內(nèi)對財務(wù)風(fēng)險預(yù)警的研究從二十世紀(jì)八十年代開始起步。近年來，我國對財務(wù)風(fēng)險預(yù)警的研究 也主要集中在建立數(shù)學(xué)模型，從定量方面進(jìn)行實證分析判斷，建立判別分析模型或邏輯回歸預(yù)測模型。佘廉教授在 1993 年首次提出了企業(yè)逆境管理理論， 1994 年創(chuàng)立了企業(yè)預(yù)警預(yù)控管理模式。 1999 年，陳靜發(fā)表了一篇以中國上市公司為樣本的實證研究 4 畢業(yè)論文 論 文，她使用 27 家 ST 和非 ST 公司為對比樣本，分別進(jìn)行了單變量分析和二類線性判定分析。 2021 年，吳世農(nóng)、盧賢義選取 70家處于財務(wù)困境的公式和 70 家對照公司為樣本，檢驗了 Fisher 線性判定分析、多元線性回歸分析和 logistic 回歸分析三種方法，結(jié)合中國的實際情況建立了相應(yīng)的模型。許建，姚琴 (2021)則以通信企業(yè)為例，提出采用多因素層次分析法，對影響通信企業(yè)財務(wù)風(fēng)險因素指標(biāo)進(jìn)行分層研究，建立通信企業(yè)的財務(wù)預(yù)警指標(biāo)體系并運用模糊綜合評判法的方法建立了評價模型。首先，國內(nèi)目前的研究樣本基本上都是建立在整個行業(yè)上，很少對具體 行業(yè)進(jìn)行分析、建模。因此，分行業(yè)研究更有價值。國外在分行業(yè)研究中發(fā)現(xiàn)，由于行業(yè)的不同，同一預(yù)警變量包含信息量有所不同，其預(yù)測效果大有差別。但 是，在目前國內(nèi)的相關(guān)研究中，大家通常假定這兩類錯誤成本是相同，這顯然會影響到模型的實用性。但是在實際情況中，經(jīng)營危機公司在全體公司中所占的比重較低。目前，已經(jīng)有針對航運業(yè)上市公司的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，針對我國制造業(yè)上市公司財務(wù)危機預(yù)警研究，油氣田企業(yè)財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)研究等等，但是對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)警研究還非常少。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險高、周期久、供應(yīng)鏈長、地域性強的特點。不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在 70％以上，有的高達(dá) 90％，企業(yè)承受著巨大的財務(wù)風(fēng)險。如何在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中有效控制財務(wù)風(fēng)險，防范財務(wù)風(fēng)險，實現(xiàn)長期的發(fā) 展，獲得持續(xù)性核心競爭能力，成為一個現(xiàn)實問題。 1． 3 研究方法 在研究方法上，本文主要采用了規(guī)范研究的方式。 1． 4 研究的內(nèi)容與框架 1． 4． 1 研究的基本內(nèi)容 論文基本內(nèi)容如下： 第 l 章 緒論：主要論述了本文的研究背景、意義；國內(nèi)外財務(wù)風(fēng)險相關(guān)理論研究現(xiàn)狀及其評價；以及本文所采納的研究方法。 第 3 章 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析：文中針對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點，從 一般企業(yè)資本循環(huán)運動過程的視角，分析其可能存在的融資風(fēng)險、投資風(fēng)險、資金回收風(fēng)險 6 畢業(yè)論文 和收益分配風(fēng)險，并迸一步深究房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生這些財務(wù)風(fēng)險的原因；同時，還從宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控和房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行財務(wù)管理機制兩個方面分別對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行了分析。 第 5 章 完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范的措施：文中在構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別系統(tǒng)與財務(wù)風(fēng)險預(yù)警 系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，針對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因，提出完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范的措施。隨著美國經(jīng)濟(jì)近年來的穩(wěn)步增長，美國的住宅價格更是讓人不可理解地快速上漲。美國的統(tǒng)計資料都是以單元住宅來計算房屋的價格，而不是按平方米來計算房價。美國 2021 年房地產(chǎn)價格平均上漲幅度接近 15％，這是該國自二十世紀(jì) 8 年代以來房價漲幅最大的一年。全美房地產(chǎn)商聯(lián)合會當(dāng)年 8 月的一份報告稱， 7 月份房地產(chǎn)商信心指數(shù)跌至 32 點，創(chuàng) 15 年來的最低點。 美國次房危機的苗頭，其實早在 2021 年底就開始了。次貸公司隨即成為直接受害者。只不過，從苗頭發(fā)生、問題累計到危機確認(rèn)，特別是到貝爾斯登、美林證券、花旗銀行和匯豐銀行等國際金 融機構(gòu)對外宣布數(shù)以百億美元的次貸危機損失，花了半年多的時間。有研究報告認(rèn)為，由于次貸危機導(dǎo)致美國經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入增長放緩時期，而房地產(chǎn)市場目前已處于衰退初期階段，短期難以復(fù)蘇。另一方面，美國通貨膨脹壓力加大，美聯(lián)儲連續(xù)降息的貨幣政策遭遇兩難境地，這都不利于房地產(chǎn)市場盡快回暖。日本房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天這樣的情況也是經(jīng)過幾輪發(fā)展和調(diào)整后逐漸形成的。在日本當(dāng)年的房地產(chǎn)熱中，最大投機者是財力雄厚的企業(yè)，它們在大量資金投入促使商業(yè)房地產(chǎn)價格快速抬高的同時，也拉抬了住宅房產(chǎn)的價格。隨著投資者大量拋售股票以填補土地市場的損失，或者拋售房產(chǎn)以彌補股市損失，促使日本的股市和樓市價格在短期內(nèi)直線下降，跌至低谷。這次泡沫不但沉重打擊了房地產(chǎn)業(yè)，還 接引發(fā)了嚴(yán)重的財政危機?，F(xiàn)今日本房市才得以恢復(fù)，進(jìn)入新一輪的增長周期。 2． 2 國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。隨著 WTO 各項有關(guān)條款的兌現(xiàn)和落實，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的我國 經(jīng)濟(jì)各方面都將發(fā)生新的變化。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險高、周期久、供應(yīng)鏈長、地域性強的特點。其發(fā)展過程可以劃分為 3 個階段： 1986 到 1991 年：我國房地產(chǎn)市場初步發(fā)育，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量增長緩慢。 199 199 1995年開發(fā)商隊伍仍在膨脹，但是增幅逐漸減緩。 (3)第三階段為 1997 年至今：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量出現(xiàn)穩(wěn)步增長局面。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計資料顯示 ： 內(nèi)資企業(yè)個數(shù)由 2021 年所占比例86． 32％上升到 2021 年所占比例 90． 73％。 2021 年與 2021 年相比，國有和集體企業(yè)個數(shù)分別減少了 35． 23％和 46． 97％，而民營和股份制企業(yè)個數(shù)則增加了 187． 49％。同時，港澳臺投資企業(yè)個數(shù)也由 2021 年所占比例 10． 01％下降到 2021 年所占比例 5． 99％；外商投資企業(yè)個數(shù)由 2021 年所占比例 3． 67％下降到 2021 年所占比例 3． 28％； 2021 年內(nèi)資企業(yè)個數(shù)分別是港澳臺投資企業(yè)、外商投資企業(yè)個數(shù)的 15． 14 倍和 27． 70 倍。此外，由于房地產(chǎn)是資金高度密集的企業(yè)，在開發(fā)和消費過程中離不開融資支持，同時，“ 121 號 文件有針對性地對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資 金貸款用途作了詳細(xì)規(guī)定，為房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置了較高的信貸門檻。 4．房地產(chǎn)企業(yè)資金來源自籌資金所占比例較小 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源自籌資金所占當(dāng)年資金來源一般為 30％左右，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源主要以外來資金為主，外來資金主要包括國內(nèi)貸款、利用外資 (指境外房地產(chǎn)投資基金和風(fēng)險投資基金以及大量的個人資金，通 過直接購買土地、房產(chǎn)、進(jìn)行項目合作、直接參股房地產(chǎn)公司等方式，集中投資于房地產(chǎn)行業(yè)。 )。從資金來源結(jié)構(gòu)來分析， 2021年是分水嶺， 2021 年之前房地產(chǎn)國內(nèi)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重一直保持在 20％左右的水平， 2021 年國家出臺了 121 號文，隨后又實行了一系列的調(diào)控政策，導(dǎo)致銀根緊縮，銀行貸款明顯下降， 2021 年國內(nèi)貸款比 2021 年下降了近 5 個百分點，房地產(chǎn)自籌資金和其他資金來源比例持續(xù)提高。盡管經(jīng)過幾年來的宏觀調(diào)控，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的風(fēng)險整體下降，但由于房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金的比例逐年提高，實際上，這部分資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付 30％計算，有大約 70％來自銀行貸款，以此計算在房屋銷售的過程中使用銀行貸款的比重在 55％以上 ，定金和預(yù)收款比重的增加加大了消費者的購房風(fēng)險，而銀行作為個人住房貸款的提供方，仍然承擔(dān)著巨大的金融風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資將繼續(xù)受到宏觀調(diào)控和開發(fā)企業(yè)資金壓力的限制，后續(xù)投資增速有繼續(xù)下降的可能?？梢?，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資額近幾年雖有所降緩，但還是保持在較高水平，而商品房屋銷售情況卻節(jié)節(jié)下降，這種逆向反差有其深刻的背景，受政策因素的限制，開發(fā)商高價獲地后在核定周期內(nèi)要追加投資，加速開發(fā)進(jìn)度，導(dǎo)致了投資額同比上升；受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，樓市彌漫的觀望情緒并未消退，銷售情況因此比以往同期下降。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計資料顯示 ： 雖然 1989 年我國房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)利潤僅為 7． 86 億元，但隨后的幾年，尤其是 1993 年，房地產(chǎn)行業(yè)開始出現(xiàn)投資熱潮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)利潤和行業(yè)平均利潤率都不斷攀升， 1993 年行業(yè)平均利潤率高達(dá) 13． 7％， 1994 年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)利潤達(dá)到 167． 44 億元的高峰。隨后形勢有所好轉(zhuǎn)，營業(yè)利潤不斷持續(xù)上升， 2021 年達(dá) 到了 1669． 89億元。 1998 到 2021 年底這段時期，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了一個前所未有的高潮期，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢；然而近幾年來，也出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增速過快，空置率上升及房地產(chǎn)價格迅猛上漲等一系列問題。 2．空置率過高 據(jù)國家電網(wǎng)公司調(diào)查顯示，中國 660 多個城市現(xiàn)有連續(xù)六個月以上電表讀數(shù)為零的空置房有 6540 萬套，足夠兩億人居住，而這僅是房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)交易了的居民持有的住房數(shù)據(jù)，如果加上房地產(chǎn) 商已經(jīng)蓋好沒有交易出去的住房，當(dāng)前國內(nèi)空置房率之 高令人驚人 。 3．房地產(chǎn)價格上漲過快 盡管我國的房地產(chǎn)市場仍然處于快速發(fā)展期，房價收入比也可以適當(dāng)高一些，但是，如果房價嚴(yán)重偏離了居民的收入水平和購買能力，就會造成一方面房屋大量空置，另一方面居民買不起的嚴(yán)重供求脫節(jié)現(xiàn)象，從長遠(yuǎn)的眼光看，對于整個行業(yè)的發(fā)展有弊而無利。 4．房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過度依賴銀行信貸 房地產(chǎn)是一種投入大、價值高的資產(chǎn)，無論其投資與消費都離不開金融的支持。而消費者購房的預(yù)付款一部分個人儲蓄金外，相當(dāng)一大部分來自銀行貸款。換言之，房地產(chǎn)投資與消費都與銀行信貸支持密不可分。不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在 70％以上，企業(yè)承受著巨大的財務(wù)風(fēng)險。如何在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中有效控制防范財務(wù)風(fēng)險，成為一個現(xiàn)實問題。 分析 3． 1 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生環(huán)節(jié) 財務(wù)風(fēng)險在不同的理財環(huán)境和理財階段，有不同的表現(xiàn)形式。企業(yè)財務(wù)風(fēng)險按其在資本運動各環(huán)節(jié)節(jié)點的實物載體上所積聚的風(fēng)險性質(zhì)分類，可分為 1． 籌 資風(fēng)險 即到期無法償還本金和償付資本的可能性。 2．投資風(fēng)險 即無法取得期望投資報酬的可能性。 3．資金回收風(fēng)險 即無法賣出的產(chǎn)品 并收回墊支本金可能性。 4．收益分配風(fēng)險 15 畢業(yè)論文 即由于收益取得和分配而對資本價值產(chǎn)生影響的可能性。 房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)往往有較大比重的資金需要向金融部門、其他企業(yè)籌措，一般貸款額都很大。這些特點決定了 房地產(chǎn)企業(yè)必然會面臨巨大的財務(wù)風(fēng)險。 3． 2 融資風(fēng)險分析 3． 2． 1 房地產(chǎn)企業(yè)的 籌 資現(xiàn)狀 房地產(chǎn)開發(fā) 籌 資是指為支持房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)的流通及消費，通過各種渠道和方式為房地產(chǎn)項目的生產(chǎn)、再生產(chǎn)及銷售籌集與融通資金的金融活動。所謂從數(shù)量上保證，就是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)生 產(chǎn)經(jīng)營任務(wù)和合同要求，按照必須的資金數(shù)量來籌措資金；所謂從時間上保證，就是要適時地籌措資金，有計劃地調(diào)度資金，既要實現(xiàn)資金鏈在收支時間上銜接，又盡可能地降低融資成本。作為典型的高投入、高風(fēng)險、高產(chǎn)出的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)對金融市場具有天然的高度依賴。如果不利用外源性融資獲得有效融通資金進(jìn) 行支持，企業(yè)將陷入投資回收期長和再生產(chǎn)連續(xù)性要求的矛盾，而無法實現(xiàn)良勝循環(huán)。 1． 籌 資規(guī)模持續(xù)增長 16 畢業(yè)論文 由上表 3． 1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)業(yè)每年的資金來源總量不斷上漲， 20212021 年 6 年間，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總量由 2021年的 7696． 39 億元規(guī)模增加到 2021 年 27135． 55 億元，上漲了 3． 5 倍。房地產(chǎn)開 發(fā)投資資金主要來源于自籌資金和傳統(tǒng)的外源融資。根據(jù)國家統(tǒng)計局年報數(shù)據(jù)，由以上表 3． 1 數(shù)據(jù)可見，我國房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源歷年來呈現(xiàn)三足鼎立的局勢，國內(nèi)銀行貸款、自籌資金、其他資金來源 (定金及預(yù)付款 )這三項就占據(jù)了全部資金來源的 80％以上?？雌饋肀容^合理，但實際上，房地產(chǎn)開發(fā)資金三大來源中，自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的住房按揭貸款，如按首付 30％計算，自籌資 17 畢業(yè)論文 金有大約 70％來自銀行貸款，其余部分還包含了施工企業(yè)的工程墊款，其中又有很大一部分來源于建筑業(yè)貸款；同樣，定金及預(yù)付款中也有 60％一 70％來自銀行貸款。盡管貸款依賴型的融資結(jié)構(gòu)并非必然造成金融風(fēng)險，但問題的關(guān)鍵在銀行體系是否健全及房地產(chǎn)經(jīng)營模式等外部環(huán)境是否完善。這種經(jīng)營模式導(dǎo)致銀行與開發(fā)商 (或者