房地產(chǎn)抵押貸款的法律風(fēng)險與防范-在線瀏覽
2024-09-14 15:49本頁面
【正文】 。三是通過借款人要求建筑商對借款本息承擔(dān)連帶保證責(zé)任。《最高人民法院關(guān)于建筑工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條規(guī)定：“消費者交付購買商品房的全部或大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人?！彼詮纳鲜鲆?guī)定可以看出來，即使辦理了抵押貸款登記，銀行的房產(chǎn)抵押貸款也排在商品房預(yù)購者、建筑商優(yōu)先受償權(quán)之后。實踐當(dāng)中房屋管理部門內(nèi)部規(guī)定貸款期限與抵押權(quán)必須一致，人為地為抵押權(quán)設(shè)定了期限，如貸款到期未還，抵押權(quán)過期失效或房產(chǎn)部門主動撤銷抵押權(quán)，給貸款造成很大的風(fēng)險，而按照《擔(dān)保法》及司法解釋的規(guī)定，抵押權(quán)與債權(quán)同時存在，同時消滅?！ ∫虼?，銀行應(yīng)看到這種矛盾情況，從法理上講，行政部門內(nèi)部規(guī)定與法律相抵觸的，部門內(nèi)部規(guī)定自然無效，但為減少貸款風(fēng)險和避免不必要的法律糾紛，可采取變通做法，在到房產(chǎn)部門辦理登記時，把房產(chǎn)抵押擔(dān)保合同中的貸款期限盡量約定較長一些，這樣就避免了抵押權(quán)過期問題。家庭房產(chǎn)房產(chǎn)證上雖然注明房產(chǎn)屬于一人，但實質(zhì)上屬于家庭共有財產(chǎn)，只有一人辦理抵押手續(xù)，將導(dǎo)致抵押無效。” 因此銀行在辦理此類貸款時，應(yīng)讓房產(chǎn)共有人即夫妻雙方都簽字，表示夫妻雙方都同意用家庭房產(chǎn)抵押貸款，防止因一方不知情、離婚、假離婚等導(dǎo)致抵押無效?！ ∫皇前凑铡稉?dān)保法》司法解釋第六十五條規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押的受讓人繼續(xù)有效。為防范此類風(fēng)險，對未出租的抵押人要求出具未出租書面證明，對已出租的要求承租人書面放棄優(yōu)先權(quán)?！币虼算y行應(yīng)弄清楚出租是在抵押前，還是在抵押后，如果是在抵押后出租的，租賃合同對銀行不具有約束力?！ ∫虼算y行在辦理“借新還舊”過程中，舊的房產(chǎn)抵押貸款還清后，在辦理新貸款的同時，應(yīng)重新辦理房產(chǎn)抵押登記，以保證新抵押權(quán)對新貸款的有效擔(dān)保性?！ ∫虼算y行要防范這種風(fēng)險，必須做好貸款前調(diào)查，對房產(chǎn)的市場價值進行評估，充分考慮房產(chǎn)變賣的難易程度，盡量壓低房產(chǎn)抵押貸款的抵借比。 發(fā)展商延期交房,監(jiān)管銀行是否承擔(dān)連帶責(zé)任 二手房“意轉(zhuǎn)定”前中介有義務(wù)告知房屋實情 在建工程和房屋期權(quán)能否進行典當(dāng)
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