房地產(chǎn)信貸的風險分析和防范對策-資料下載頁
2025-07-26 21:01本頁面
【正文】 賃合同在有效期內(nèi)仍然對抵押物的受讓人有效；若是抵押在前，就有權(quán)解除租賃關(guān)系。從這種道理上來說，若是“先租后抵”，后期銀行拿不到借款人所還貸款，也不好處理抵押的房產(chǎn)，因為此時的租賃關(guān)系沒有解除，仍然有效。 抵押物的處置不當銀行有權(quán)處置不按期還貸者抵押給銀行的房產(chǎn)，以此歸還貸款。其中存在問題。一是房產(chǎn)的拍賣價格一般都不足以償還貸款，給銀行造成損失；二是我國目前的法律規(guī)定，承租人具有優(yōu)先購買權(quán)，如果銀行要拍賣抵押的房產(chǎn)，此時的承租人也許會采取措施故意壓低房產(chǎn)的拍賣價格，從而造成銀行的損失。 評估機構(gòu)不規(guī)范 由于申請貸款時的評估費用由借款人支付，就無法避免暗箱操作的可能性。借款人有辦法使得評估機構(gòu)評估出超出房產(chǎn)本身價值的價格，從而使自己從中獲利，申請到更多的貸款；后期還不上貸款時，銀行有權(quán)對抵押的房產(chǎn)進行拍賣，此時評估機構(gòu)也可能低估房產(chǎn)價格。即使不故意降低，現(xiàn)今的價格與當時的評估價格也不相符，受損的仍然是銀行。 房產(chǎn)處置執(zhí)行難我國法律對個人必需的居住房屋是有所保護的，若是人民法院需要對這樣的房產(chǎn)進行處理，可以查封，但不得執(zhí)行其它行為。如果這套房產(chǎn)是借款人辦理抵押貸款時唯一的住房，無論法院還是銀行，都無權(quán)處置。3 防范對策（一）拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道受各種因素影響，包括政府施壓，銀行承擔了太多壓力，政府為促進經(jīng)濟發(fā)展，刺激經(jīng)濟，采取的財政政策需要銀行給予支持，地方性的投資項目也離不開銀行供給資金?，F(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)的資金過度依賴銀行，很大程度上是融資渠道過于單一導致的。擴寬融資渠道，能夠分散金融風險。如抵押貸款證券化的實施，能夠?qū)⒁徊糠诛L險轉(zhuǎn)移到證券投資者身上?；蛘咴黾幼再Y本金，它能夠增加一部分前期開發(fā)的資金。這樣的優(yōu)點是不必擔心財務成本，因此基本上也沒有融資成本，因為企業(yè)的投資方是資金的匯入方。（二）改革目前的房貸評估系統(tǒng)對銀行來說，想要有效地規(guī)避風險，在事前做好預防工作顯然比事后的彌補重要得多。房地產(chǎn)項目開發(fā)能力、抵押資產(chǎn)、擔保資產(chǎn)的評估體系都應加以完善。（三）建立健全的個人信用評級體系由于缺少權(quán)威的、健全的個人信用評級體系，銀行缺乏全面客觀的了解個人信用的渠道。信息不對稱的緣故，個人稅單并不可靠，個人收入不透明，銀行無法通過少量的材料和信息去了解借款人的真實經(jīng)濟狀況和收入水平，難以判斷其是否具備還款能力。由于銀行所能獲取的材料十分有限，其真實性和完整性并不可靠，從而造成潛在的危機。（四）銀行應當考慮擁有自己的房產(chǎn)評估師房地產(chǎn)估價事務所需要房產(chǎn)評估師，銀行也同樣需要，這能夠在一定程度上規(guī)避信息不對稱帶來的一部分風險。（五）加強抵押物價值管理，做好抵押登記在房地產(chǎn)貸款中普遍實行項目抵押。對抵押房產(chǎn)所做評估的準確性十分重要。而且房地產(chǎn)貸款的抵押物能夠在不同的情況下不斷變化。如果抵押物價格合理且抵押率合適，開發(fā)商便不會輕易舍棄抵押物，從而形成一定的約束。銀行就在很大程度上規(guī)避了風險。反之，如果抵押物價格與實際價格嚴重不符，過度抬高，就會缺少對開發(fā)商的約束力，開發(fā)商若是經(jīng)營不善，資金鏈出現(xiàn)問題，完全可以舍棄抵押物，損失的大頭還是由銀行承擔。（六）改變“僵尸經(jīng)濟”的現(xiàn)狀 中國經(jīng)濟近30年來大約保持了年均百分之八的增長，雖然不是十分穩(wěn)定，但也并沒有發(fā)生嚴重的、典型的經(jīng)濟危機。但這并不意味著是中國克服了經(jīng)濟危機，而是中國政府較之于歐美各國，往往是用更大的代價來化解危機，在經(jīng)濟中并非簡單介入。但僵尸機制會使得發(fā)展動力逐漸衰減，大量消耗金融資源。僵尸經(jīng)濟不是短期內(nèi)能夠改變的，與多種因素相關(guān)。樓市泡沫若是破裂，并不會帶來毀滅性的危機，但是潛在的危機和壓力，是經(jīng)濟體的調(diào)整所必需的。只有僵尸經(jīng)濟的現(xiàn)狀得到改變，不再繼續(xù)，新的動能才能為經(jīng)濟發(fā)展的促進做出貢獻，樓市才會煥發(fā)生機，從而緩解銀行現(xiàn)有的壓力，對風險起到良好的控制作用。參考文獻 [1] .[D].河北大學 2010 [2]Paul Hilbers,QinLei and Lisbeth Zachol, Real Estate Development and Financial Sector Soundness .[M] IMF Working paper , wp/01/129,2001 [3]Kennen [J]．The American Economic Eview，2006 [4][D],北京：首都經(jīng)濟貿(mào)易大學，2014 [5]林毅夫．中國的奇跡：發(fā)展戰(zhàn)略與經(jīng)濟改革[M]．北京：中國經(jīng)濟出版社，1994 [6][M]．上海：復旦大學出版社，2006 [7] .[D].北京：首都經(jīng)濟貿(mào)易大學，2013 [8]《2015 年全國房價會呈什么趨勢？ 經(jīng)濟 知乎》[R].20150921 [9]《房貸斷供與房地產(chǎn)金融風險之間有什么關(guān)系？ 匿名用戶的回答 知乎》[R].20150403 [10] .[R].2014121514
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