房地產信貸的風險分析和防范對策-資料下載頁
2025-07-26 21:01本頁面
【正文】 賃合同在有效期內仍然對抵押物的受讓人有效；若是抵押在前，就有權解除租賃關系。從這種道理上來說，若是“先租后抵”，后期銀行拿不到借款人所還貸款，也不好處理抵押的房產，因為此時的租賃關系沒有解除，仍然有效。 抵押物的處置不當銀行有權處置不按期還貸者抵押給銀行的房產，以此歸還貸款。其中存在問題。一是房產的拍賣價格一般都不足以償還貸款，給銀行造成損失；二是我國目前的法律規(guī)定，承租人具有優(yōu)先購買權，如果銀行要拍賣抵押的房產，此時的承租人也許會采取措施故意壓低房產的拍賣價格，從而造成銀行的損失。 評估機構不規(guī)范 由于申請貸款時的評估費用由借款人支付，就無法避免暗箱操作的可能性。借款人有辦法使得評估機構評估出超出房產本身價值的價格，從而使自己從中獲利，申請到更多的貸款；后期還不上貸款時，銀行有權對抵押的房產進行拍賣，此時評估機構也可能低估房產價格。即使不故意降低，現(xiàn)今的價格與當時的評估價格也不相符，受損的仍然是銀行。 房產處置執(zhí)行難我國法律對個人必需的居住房屋是有所保護的，若是人民法院需要對這樣的房產進行處理，可以查封，但不得執(zhí)行其它行為。如果這套房產是借款人辦理抵押貸款時唯一的住房，無論法院還是銀行，都無權處置。3 防范對策（一）拓寬房地產企業(yè)融資渠道受各種因素影響，包括政府施壓，銀行承擔了太多壓力，政府為促進經濟發(fā)展，刺激經濟，采取的財政政策需要銀行給予支持，地方性的投資項目也離不開銀行供給資金?，F(xiàn)今房地產業(yè)的資金過度依賴銀行，很大程度上是融資渠道過于單一導致的。擴寬融資渠道，能夠分散金融風險。如抵押貸款證券化的實施，能夠將一部分風險轉移到證券投資者身上?；蛘咴黾幼再Y本金，它能夠增加一部分前期開發(fā)的資金。這樣的優(yōu)點是不必擔心財務成本，因此基本上也沒有融資成本，因為企業(yè)的投資方是資金的匯入方。（二）改革目前的房貸評估系統(tǒng)對銀行來說，想要有效地規(guī)避風險，在事前做好預防工作顯然比事后的彌補重要得多。房地產項目開發(fā)能力、抵押資產、擔保資產的評估體系都應加以完善。（三）建立健全的個人信用評級體系由于缺少權威的、健全的個人信用評級體系，銀行缺乏全面客觀的了解個人信用的渠道。信息不對稱的緣故，個人稅單并不可靠，個人收入不透明，銀行無法通過少量的材料和信息去了解借款人的真實經濟狀況和收入水平，難以判斷其是否具備還款能力。由于銀行所能獲取的材料十分有限，其真實性和完整性并不可靠，從而造成潛在的危機。（四）銀行應當考慮擁有自己的房產評估師房地產估價事務所需要房產評估師，銀行也同樣需要，這能夠在一定程度上規(guī)避信息不對稱帶來的一部分風險。（五）加強抵押物價值管理，做好抵押登記在房地產貸款中普遍實行項目抵押。對抵押房產所做評估的準確性十分重要。而且房地產貸款的抵押物能夠在不同的情況下不斷變化。如果抵押物價格合理且抵押率合適，開發(fā)商便不會輕易舍棄抵押物，從而形成一定的約束。銀行就在很大程度上規(guī)避了風險。反之，如果抵押物價格與實際價格嚴重不符，過度抬高，就會缺少對開發(fā)商的約束力，開發(fā)商若是經營不善，資金鏈出現(xiàn)問題，完全可以舍棄抵押物，損失的大頭還是由銀行承擔。（六）改變“僵尸經濟”的現(xiàn)狀 中國經濟近30年來大約保持了年均百分之八的增長，雖然不是十分穩(wěn)定，但也并沒有發(fā)生嚴重的、典型的經濟危機。但這并不意味著是中國克服了經濟危機，而是中國政府較之于歐美各國，往往是用更大的代價來化解危機，在經濟中并非簡單介入。但僵尸機制會使得發(fā)展動力逐漸衰減，大量消耗金融資源。僵尸經濟不是短期內能夠改變的，與多種因素相關。樓市泡沫若是破裂，并不會帶來毀滅性的危機，但是潛在的危機和壓力，是經濟體的調整所必需的。只有僵尸經濟的現(xiàn)狀得到改變，不再繼續(xù)，新的動能才能為經濟發(fā)展的促進做出貢獻，樓市才會煥發(fā)生機，從而緩解銀行現(xiàn)有的壓力，對風險起到良好的控制作用。參考文獻 [1] .[D].河北大學 2010 [2]Paul Hilbers,QinLei and Lisbeth Zachol, Real Estate Development and Financial Sector Soundness .[M] IMF Working paper , wp/01/129,2001 [3]Kennen [J]．The American Economic Eview，2006 [4][D],北京：首都經濟貿易大學，2014 [5]林毅夫．中國的奇跡：發(fā)展戰(zhàn)略與經濟改革[M]．北京：中國經濟出版社，1994 [6][M]．上海：復旦大學出版社，2006 [7] .[D].北京：首都經濟貿易大學，2013 [8]《2015 年全國房價會呈什么趨勢？ 經濟 知乎》[R].20150921 [9]《房貸斷供與房地產金融風險之間有什么關系？ 匿名用戶的回答 知乎》[R].20150403 [10] .[R].2014121514
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