【正文】 ／平方米，地上建筑面積288064平方米，土地成本費用共汁80480．66萬元。2)前期工程費用前期工程費用包括工程設計、勘探、審圖、竣工圖費用，還有。部分是社會中介咨詢服務費用，含咨詢、可研、交通影響評價、環(huán)評、評估測繪、地質(zhì)災害評估等，但前期工程費用是可以雙方協(xié)商確定，前期費用變數(shù)較大，不確定因素較多，一般根據(jù)過去類似項目實際費用支出和前期與相關合作單位的詢價和談判情況，測算出成本計劃。3)建安工程費用根據(jù)項目初步設計圖紙和工程量計算規(guī)則以及前面建立的工作分解結構，計算出工程各項活動的工程量，套用當?shù)仡A算定額和取費標準，并結合政府造價管理部門發(fā)布的當期工程造價信息的材料和設備價格進行材料差價訓整，以及向?qū)I(yè)承包商、設備供應商以及材料商的詢價情況，綜合估算出建安工程成本。4)小區(qū)配套基礎設施建設費小區(qū)項目建設，除了建造住宅樓外，還必須配套建設小區(qū)居民日常生活所需要的各類商業(yè)、教育、文化、體育設施、給水、排水、雨水、屯力、熱力、通訊、天燃氣管網(wǎng)系統(tǒng)、道路交通設施、以及綠地、環(huán)衛(wèi)設施等，才能滿足小區(qū)居民的居住生活、休閑、出行等方面的需要。該分項的費用因為涉及較多的地下隱蔽工程和涉及較多的專業(yè)，且沒有可以進行計量的工程設計圖紙，不確定因素較多，小區(qū)配套基礎設施建設費剛的測算主要根據(jù)本小區(qū)的市政規(guī)劃方案和過去類似項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)估算。5)管理費用主要包括項目管理公司的管理費、建設單位工程管理人員工資、辦公費和辦公設施費，業(yè)務招待費等等，項目管理公司的管理費按實際的合同額列入，建設單位管理費按經(jīng)濟適用房的管理規(guī)定按前四項費用總和的2％估計。6)行政事業(yè)性收費主要是政府法規(guī)、文件規(guī)定上交費用。包括市政公用設施建設費、防洪費、土地權屬調(diào)查地籍測繪費、建設工程許可證執(zhí)照費、招投標管理費、第三方檢測費、工程監(jiān)理費、節(jié)能磚墻體專向基金、房屋買賣手續(xù)費、房屋產(chǎn)權登記費、產(chǎn)權面積測繪費用等等共計二十余項，目前，我國的商品房開發(fā)模式主要有三種， 普通商品房；經(jīng)濟適用住房；集資合作建房。由于“運河公館”項目屬于國家公務員住宅的建設范疇，滿足經(jīng)濟適用房的三個基本條件：①土地性質(zhì)為劃拔；② 銷售價格預先確定；③交房日期預先確定。因此本項目可以享受經(jīng)濟適用房的各項優(yōu)惠政策，除了目前有些項目已經(jīng)停止收費項目外，本分項的費用測算是根據(jù)政府部門的相關規(guī)定和咨詢有關主管部門后據(jù)實列入。7)工程預備費對未來實旌的項目工程施工的估計，現(xiàn)代工程具有規(guī)模大、投資多、技術強， 工期、人工、材料、機械設備價格變化快的特點，使合同在訂立時不可能對未來所有可能出現(xiàn)的問題都做出全面正確的預見和約定，作為建設方也會根據(jù)情況變化提出許多新的要求和工程變更。工程施工多工種聯(lián)合施工，干擾因素多，此外， 市場價格、費用標準的變化和調(diào)整等都會直接影響。因此，為了客觀估計項目費用，保證項目在遇劍風險和末預見的不利因素時能順利進行，不可預見費必不可少。不可預見費按建安工程費用總和的5％估計。8)財務費用依據(jù)項日總進度計劃中各項活動的具體完成時間和工程量，編制工程施工進度付款計劃，按優(yōu)惠貸款年利琦夏5．09％進行估算本項目的貸款利息。9)稅金及其他費用按照國家稅法規(guī)定，房地產(chǎn)丌發(fā)企業(yè)應交稅金有城鎮(zhèn)土地使用稅，土地增值稅，企業(yè)所得稅，房產(chǎn)稅，契稅，印花稅，營業(yè)稅及其附加等。由于本項目屬于國家公務員住宅建設的性質(zhì)，作為本項目的開發(fā)企業(yè)承諾無利潤，并以實際工程建設成本價格進行房屋銷售，本項目不涉及土地增值稅和企業(yè)所得稅，因此稅金主要考慮營業(yè)稅及其附加。表3．6 項目總成本估算表第4章項目實施過程控制與管理4．1項目實施過程的風瞼識別4．1．1前期階段風險因素分析1)項目決策階段“運河公館”項目在策劃階段，對市場的凋研的程度和深度不夠，尤其是對項目建設地塊周邊區(qū)域的地價和房價估計不足，對同類性質(zhì)的住宅建設項目的土地成本構成分析不夠，以及對土地劃撥補償費用所涵蓋的內(nèi)容和范圍沒有進行細致的比較，不能給領導決策層提供比較可靠的相關信息，造成領導決策層對項目成奉重要構成部分的土地成奉估計不足，原先估算儲備用地的土地補償費為2400元／平米，且包含城市基礎設施配套建設費用；實際實施中合同簽訂的儲備用地的補償費為2560元／平米，增加160元／平米，且其中不含人地塊送域內(nèi)的城市基礎設施配套建設費用。在項目啟動之前，沒有對資金的來源渠道進行可行性研究，對建設資金的落實估計不足，領導“拍腦袋”就做出決定，認為只要單位職能部門墊付一部分、職工籌集一部分、銀行貸款一部分就可以籌集全部建設資金，晡到實際執(zhí)行階段卻遠沒有預想的那么順利。對項目的范圍比較模糊，項目開始前，沒有對項目要執(zhí)行的范圍進行準確定義，產(chǎn)品的標準沒有清晰的定位，哪些項目必須做、按什么標準做，哪些‘定不做，哪些根據(jù)情況再確定：有些項目甚至只有粗略的概念，如綠化、園林景觀、小品甚至沒有方案，連項目范圍都不能很好確定的項目，在設汁方案細化的探討過程中變更頻繁程度可想而知。2)勘察和設訃階段本項目一個突出的特點就是：沒有按照建設項目的規(guī)律，順序進展各項任務， 而是人們常說的“三邊”工程，即。邊跑前期手續(xù)， ‘邊設計、‘邊施工，這就導致開發(fā)項目在各個時期的不可預見因素會相應增多。下面對由勘察和設計階段產(chǎn)生的風險因素進行分析(1)項目處于設計階段出于設計還處在方案設計階段，本項目為了趕進度，必須先進行上方工程的旌工，在土方工程招標時，設計的結構計算尚未完成，便無法提供地基承載力技術參數(shù)，這樣就無法準確確定哪些部位需要進行地基處理，但為了不影響工程進度。又必須要求設計預先提出一個地基承載力技術參數(shù)，因此設計人員只能保守的進行估算，無形中就給項目額外增加了投資。(2)與市政等協(xié)調(diào)在向南京市規(guī)劃委員會上報設計方案時，設計人員在進行本項目的初步設計之前，本應該充分的與市政專業(yè)設計進行溝通和配合，取得供電部門的高低壓配合的設訃技術要求、取得供熱部門的規(guī)劃和專業(yè)設訃參數(shù)、取得市政部門自來水供應和雨污水排放的規(guī)劃和專業(yè)設計參數(shù)、道路交通部門的路網(wǎng)標高數(shù)據(jù)、天燃氣供應公司的規(guī)劃管網(wǎng)技術參數(shù)、有線電視和網(wǎng)絡的管網(wǎng)艦劃方案以及人防部門的要求等與設計有關的技術數(shù)據(jù)之后，綜合考慮建筑的設計格局和小區(qū)的整體布局，而事實上這個環(huán)節(jié)正好倒過來，今后，這些市政公用事業(yè)部門只要對方案稍微調(diào)整，那么項FI的設計方案就得跟著進行調(diào)整。曾經(jīng)有過一些房地產(chǎn)開發(fā)項目就因為給高壓供電預留的變配電室建筑尺寸滿足不了供電部門的要求，哺將已經(jīng)施工好的地下室砼墻砸掉，進行修改和加固。造成不必要的一些追加投資。(3)設備材料選擇在方案設計階段，由于建設方?jīng)]有清晰的產(chǎn)品功能定位，設計人員也沒有時間去對材料和設備選型進行充分的市場調(diào)研，特別是對影響今后功能性的材料進行市場比選和經(jīng)濟分析，只是按照以往的設計經(jīng)驗進行設計，結果方案出來之后， 不是滿足不了客，、的實際需求，就是選用的材料或設備不實用、不經(jīng)濟。例如， 對鋁合金門窗的選用上，設計為了立面效果，選用目前市場上比較新型的鋁窗產(chǎn)品，功能上比較好，但在價格上卻讓建設方接受不了：對暖氣片的選用上，目前市場上產(chǎn)品眾多，有傳統(tǒng)的鑄鐵暖氣片、比較時尚的鋼管柱式暖氣片、銅鋁復合暖氣片等不同的產(chǎn)品，由于不同的產(chǎn)品有不同安裝技術要求，如果選用不當，勢必造成今后住房的拆改，造成投資的浪費I還有外墻面磚和涂料材料的選用，防水材料、水暖材料和電氣材料的選用等，直接影確至Ⅱ建筑的立甄效果及產(chǎn)品的使用功能，并對造價的控制產(chǎn)生較大的影響。3)招標階段按照正常的招標程序，應該具備設計通過規(guī)劃審批，有正式的設計施工圖紙， 才能按圖紙編制符合建設方要求的招標文件和工程量清單。本項目的風險在于， 進行總承包招標，只有還沒有通過規(guī)塒審批的初步設計圖紙，其中地上部分招標的依據(jù)是初步設計圖，地F部分也只有設計趕工出來的施工準備圖，按照初步設計圖的設計深度，沒有結構設計圖，給排水、電氣、通風空調(diào)等大部分只是示意性的圖紙。在此基礎上，工程量清單的編制只能按照現(xiàn)有的圖紙資料和設計任務書的要求以及以往的類似工程經(jīng)驗進行工程項的工程內(nèi)容和特征描述及工程量的估算。在招標結束之后，確定了總承包施工單位，在工程施工階段，由于設計鋁的不完善，設計變更和材料設備的更換便給了施工單位很多的工程索賠機會，變更價格的確定便會因為沒有招投標的競爭而難于控制到合理的價格。4．1．2施工階段風險因素分析項目施工階段，項目主要風險是米自于施工承包單位的工程索賠。根據(jù)國內(nèi)外建設工程項目的經(jīng)驗，在施工過程中町能發(fā)生索賠事件的原因，大多為以下幾種： 1)合同文件合同文件引起的索賠，多數(shù)由于合同缺陷或合同規(guī)定的旌工實際情況相矛盾而產(chǎn)牛的變動，從而引起施T承包單位的索賠。2)業(yè)主方的責任業(yè)主方的責任引起的索賠如拖延施工場地，拖延工程款，提前入住，要求趕工等等。3)設計圖紙錯誤或變化設計圖紙錯誤或變化引起的索賠；包括設計圖紙的現(xiàn)場施工條件不符，工程量計算錯誤等等。4)現(xiàn)場工程師的責任現(xiàn)場工程師的責任引起施工承包單位的索賠；包括變更指令，增減工程量或質(zhì)量要求，拖延施工進度，增加額外的檢查和試驗，對承包商旌工進行不合理干預等等。5)物價引起的索賠物價引起的索賠，包括材料和設備的價格波動及T資的變化，都給承包商造成一定影響而引起施工承包單位的索賠。6)工程暫停和終止合同的索賠工程暫停和終止合同的索賠，由于業(yè)主指定分包人違約或其他不利施工的情況發(fā)生，工程師要求停止工作時，只要不是由于承包人責任引起的，都會引起施工承包單位的索賠。7)不可預見性的風險引起的索賠不可預見性的風險引起的索賠，包括自然災害，污染，戰(zhàn)爭，動亂，以及發(fā)現(xiàn)地下文物，建筑物，地質(zhì)斷層，溶洞，地下水，沉陷，等等引起的索賠。4．2制定項目風險的應對措施分析完本項目的風險因素之后，必須采取相應的應對措施，對風險進行降低、轉移、分擔和保留，針對上述風險主要采取以下一些應對措施： 1)實行限額設汁限額設計就是用批準的投資估算控制初步設計，以初步設計概算控制施工圖設計。簽定設計合同時，把設計費計取方法改為：設計費額=概算數(shù)額X基本費率十(概算數(shù)額一預算數(shù)額)獎勵費率。設計方案越經(jīng)濟，設計單位就能獲取越大的經(jīng)濟效益，從以引導設計人員為業(yè)主節(jié)約資金晤進行創(chuàng)造性的工作。在方案的確定過程中，運用價值工程把工程的功能和成本兩個方面綜合起來對設計方案進行經(jīng)濟比較，促使設計單位和設計人員不僅在建筑造型、使用功能上動腦筋，而且要在如何降低工程造價上下功夫。房地產(chǎn)開發(fā)商可以從銷售角度出發(fā)，要求設計人員在材料設備上要敢于使用性能價格比好的新材料、新設備、新工藝：在建筑結構設計上要科學化、合理化、規(guī)范化：在給排水、供電、煤氣、通訊、有線電視等方面通過與各有關部門的密切溝通，優(yōu)化每個配套系統(tǒng)方案，從面保證房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益?！?應該看到，技術與經(jīng)濟相結合是控制投資的最有效手段。長期以來，有些設計人員缺乏經(jīng)濟觀念，思想保守，一味追求建筑物的安全性，盲目提高安全系數(shù)，造成社會資源的不合理分配、投資失控，很難避免“三超現(xiàn)象”。其根本原因是沒有采用限額設計，為此，當前迫切需要解決的是以提高項日投資效益為目的，在工程建設過程中把技術與經(jīng)濟有機結合，通過技術比較、經(jīng)濟分析和效果評價， 正確處理技術先進與經(jīng)濟合理兩者之間的對立統(tǒng)一關系，力求在技術先進條件下的經(jīng)濟合理，在經(jīng)濟合理基礎上的技術先進，把控制工程項目投資觀念滲透劍設計的全過程。按批準的初步設計總概算控制施工圖設計，即將上階段設計審定的投資造價分成各專業(yè)，然后再分解到各單位工程和分部工程。在保證各專業(yè)使用功能的前提是，按分配的投資限額控制設訃，嚴格控制設訃出現(xiàn)不合理的變更，尤其是對影響工程造價的重大設計變更，要慎之又慎，以保證總投資限額不被突破。2)加強工程招投標管理，合理確定工程造價在工程招投標階段，編制招標文件時，客觀的對本項目工程現(xiàn)狀情況進行說明，包括現(xiàn)場出入口、施工用水用電及污水排放管線、工程地質(zhì)勘探資料和地下管線資料以及工地周邊的情況等等，對招標范圍進行詳細描述，報價的具體原則和方式，哪些材料和設備由建設方供應，對工程質(zhì)量標準和工期的要求，工程款支付方式和竣工結算方式等等方面進行明確具體的約定。評標定標時遵守以下幾個原則：一是要嚴格基本建設管理程序，避免關系工程，首長工程，二是要堅持公開、公平、公正的原則，加強對招投標的監(jiān)督，三是不斷提高工程量清單和標底的編制質(zhì)量以及評標專家的業(yè)務素質(zhì)，切實防止壓標或低價搶標，四是嚴格禁止利用施工單位“找活”的急切心情，人為地要求施工企業(yè)壓價、讓利或提出墊資施工等條件。五是標底的確定原則上應使招投標雙方都有利潤，以達到雙贏的目的。在評標過程中，應在合理低價中標的基礎上， 充分考慮投標單位的社會信譽、資質(zhì)情況、施工能力、設備狀況、業(yè)績等進行綜合評定，以便選擇一個既能降低工程造價成本，又能保證按質(zhì)按時完成工程的中標單位。3)簽訂一個有利的工程總承包合同施工單位的索賠是以合同條款為依據(jù)，當合同對施工單位有利時，則發(fā)生干擾事件時，施工單位處于主動地位，易于取得索賠成功；合同對建設單位有利時，由旌工單位索賠成功的機會和可能性就會大大減少。招標結束時，首先要選擇與本項目相適應的合同結構體系，進入合同條件的磋商，進一步澄清合同的工程范圍、工程量的計量原則、發(fā)生變更時綜合單價的
確定原則、主要材料設備和人工價格的確定原則、材料設備選用審批約定、施工組織措施包括的工作內(nèi)容、安全文明施工包括的工作內(nèi)容、投標人承諾的工期考慮的風險因素、工程質(zhì)量和進度違約的處理原則、進度款的支付辦法、竣工結算的方式和原則。仔細推敲、擬定合同每一條款，加強合同審核管理，減少合同缺款漏項，簽訂一個對建設單位有利的工程合同，是減少施工單位索賠的關鍵。充分依靠合同的約束作用并有效使用合同手段激勵施工單位的工作積極性。樹立誠信與合約精神。4)加強工程合同全過程動態(tài)管理在施工中要設立專門的合同管理人員，對整個工程的施工、合同履行情況進行全面監(jiān)督和跟蹤，隨時收集、記錄工程實施中與合同要求不相符合之處及出現(xiàn)的爭議問題，及時分析，確認責任，辦理有關手續(xù)，做好反索賠準備。項目施工合同管理的時問范圍應從合同談判開始，至工程保修期結束止，尤其加強施工過程中的合同管理，抓好合同管理的攻與守，攻意味著在合同執(zhí)行期間密切注意我方