【正文】 第五章 我國房地產(chǎn)泡沫成因及治理過程我國房地產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)。然而隨著國內(nèi)的投資速度放緩，但是消費(fèi)需求依然旺盛，供給結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致房價(jià)虛高，空置率居高不下。雖然我國房地產(chǎn)投資額平均增長率達(dá)到20％以上，房地產(chǎn)銷售額也以每年超出27％的速度增長，但一個(gè)無法回避的事實(shí)卻是：中國房價(jià)總體已高得離譜。從中國社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的《2007年中國房地產(chǎn)藍(lán)皮書》來看，中國的房地產(chǎn)的增幅一直保持在20%以上，同時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格一直呈顯著上升的趨勢。土地是房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開土地政策 的配套。土地要素市場的缺失使我國的房地產(chǎn)市場形成典型的壟斷市場特征，使房地產(chǎn)價(jià)格普遍偏離其價(jià)值，呈現(xiàn)虛高狀態(tài)。而房地產(chǎn)開發(fā)市場的壟斷，使壟斷效應(yīng)更加明顯。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，沒有巨額的資 金，企業(yè)無法進(jìn)入這一行業(yè)。弱化了房地產(chǎn)行業(yè)的競爭。加上我國根深蒂固的地方保護(hù)意識，形成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的局域性壟斷。政府應(yīng)該主要充當(dāng)房地產(chǎn)市場的 協(xié)調(diào)者、管理者和服務(wù)機(jī)構(gòu)，但是在中國的房地產(chǎn)市場，地方政府成了經(jīng)濟(jì)利益的最大獲取者。政府在房地產(chǎn)上的收入約占整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的50%～80%，于是，地方政府在利益的驅(qū)動(dòng)下，或明或暗助推房價(jià)上漲，這是造成房地產(chǎn)市場秩序極不規(guī)范的根源。隨著我國政治、經(jīng)濟(jì)體制的改革， 原有的城鄉(xiāng)二元戶籍壁壘被打破，我國的城市化進(jìn)程大大加快。城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，聚集了大量的城市人口。城市建成區(qū)的迅速擴(kuò)大，使大量的農(nóng)村變?yōu)槌鞘?。城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善，大量低矮破舊的房屋建筑被拆遷改造。住房消費(fèi)的更新?lián)Q代，住房消費(fèi)潛力被激發(fā)。所有這一切都使得城市對住房的需求加大。我國房地產(chǎn)租賃市場很不完善?，F(xiàn)有的房屋租賃 市場的供應(yīng)主體是城市城中村和郊區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民自住房，租賃市場的需求主休是進(jìn)城打工的農(nóng)民。由于用于出租的房屋條件差、環(huán)境差、交通條件差，加之又缺乏有效的市場管理，使正常的租賃市場需求者望而卻步。我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民手中積累了大量的貨幣資金， 住房消費(fèi)成為了新的消費(fèi)熱點(diǎn)。住房價(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)定的增長，住房消費(fèi)兼具消費(fèi)和投資雙重功能，這進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的繁榮。我國居民本就有購房置業(yè)的習(xí)慣，為了擴(kuò)大內(nèi)需，鼓勵(lì)先富起來的家庭購買第二或第二套住房，這就使得房地產(chǎn)消費(fèi)迅速高漲。再者，我國近幾年房地產(chǎn)需求的增長帶動(dòng)了房價(jià)的攀升，從而為房地產(chǎn)投機(jī)奠定了基礎(chǔ)。我國投資渠道的狹窄和股票市場的長期低迷使得房地產(chǎn)市場幾乎成了這部分資金的惟一投資渠道。 我國房地產(chǎn)泡沫的治理過程建立土地要素市場，通過市場發(fā)現(xiàn)土地的價(jià)值， 避免政府壟斷造成的不利影響。在土地的利用中，政府壟斷造成了土地價(jià)值的低估與高估的雙重影響。一方面，村民的集體土地在政府征用過程中被價(jià)值低估，在我國各地競相建設(shè)的開發(fā)區(qū)里，地價(jià)驚人的低廉，其基礎(chǔ)就是土地價(jià)值的嚴(yán)重低估。 另一方面，在城市開發(fā)中，土地價(jià)值則存在壟斷操作下的價(jià)值高估。房地產(chǎn)開發(fā)商通過在政府機(jī)構(gòu)中尋求其行政人、行業(yè)性壟斷、區(qū)域性壟斷、集體合謀壓低低價(jià)、壟斷性信息優(yōu)勢、強(qiáng)制拆遷等手段，以遠(yuǎn)低于市場價(jià)值的批租拿到優(yōu)良位置土地開發(fā)權(quán)。利潤越大投資越大，產(chǎn)業(yè)往往在暴利刺激下過度膨脹。盡快改變土地所有者權(quán)屬和入市方式，培育土地要素市場，是從根本上改變我國房地產(chǎn)市場人為控制，保證房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。、政治利益統(tǒng)計(jì)表明，在整個(gè)房地產(chǎn) 的建設(shè)、交易的過程中，政府稅、費(fèi)收入占到了房地產(chǎn)價(jià)的將近30%～40%左右。如果再加上占房地產(chǎn)價(jià)格20%～40% 的土地費(fèi)用，地方政府在房產(chǎn)上的收入將近占到整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的50%～80%。在歐美國家，地價(jià)、稅費(fèi)相加大約占到住房價(jià)格的20%左右。而這些滾滾而來的財(cái)富大都流進(jìn)地方政府以及房地產(chǎn)相關(guān)部門的口袋。如此誘人的暴利，難怪地方政府要對房地產(chǎn)業(yè)趨之若鶩。不改變以經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度為主要指標(biāo)考核政績的傳統(tǒng)，不斬?cái)嗟胤脚c房地產(chǎn)業(yè)之間的利益紐帶，就很難從根本上扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象。、金融政策，控制入市資金量經(jīng)濟(jì)泡沫形成的前提是非理 性預(yù)期，而基礎(chǔ)則是資金聚集。治理泡沫的最有效手段就是抽緊銀根，控制入市資金量。在當(dāng)前貨幣資金供應(yīng)總量一時(shí)難以控制的情況下，不如改變思路，以更有針對性的稅收、金融政策對房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行精確打擊。對出租住房的業(yè)主實(shí)行稅收豁免政策。對低收入 者購房和租房的稅收優(yōu)惠政策。對為低收入者開發(fā)租用住房的私人公司實(shí)行稅收抵扣。，延伸住房供應(yīng)空間過多的基礎(chǔ)設(shè)施集中于主城區(qū)，強(qiáng)化 了人地矛盾，抬高了地價(jià)、房價(jià)，成為房地產(chǎn)沫的催化劑。分散基礎(chǔ)設(shè)施，分化城市功能，延伸大城市的地理空間，既是我國城市進(jìn)一步發(fā)展的明智之舉，也不失位平抑房價(jià)，解決住房困局的良方。結(jié)論房地產(chǎn)泡沫是世界經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中一直存在的詬病，世界平均每十年就會(huì)爆發(fā)一次規(guī)模較大的房地產(chǎn)泡沫，而房地產(chǎn)泡沫爆發(fā)的后果往往是相當(dāng)嚴(yán)重的，所以爆房地產(chǎn)泡沫比作經(jīng)濟(jì)界的“地震”真是一點(diǎn)都不過分，一個(gè)對經(jīng)濟(jì)稍微有點(diǎn)了解的人一提到日本房地產(chǎn)泡沫，美國房地產(chǎn)泡沫爆發(fā)等等事件絕對是深有感觸，因?yàn)樗奈：π〉絺€(gè)人破產(chǎn)，達(dá)到國家甚至世界經(jīng)濟(jì)蕭條。防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生是每個(gè)國家很難處理但是又不得不處理的事情。但是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因雖然簡單，而想要真正的控制幾乎是不可能辦到的事情，尤其是市場經(jīng)濟(jì)國家，經(jīng)濟(jì)的百分百自由度產(chǎn)生了大量的野心勃勃的投機(jī)者，當(dāng)矛盾積累到一定程度后，泡沫的爆發(fā)根本不能阻止，雖然政府出臺(tái)了各種措施來維持房地產(chǎn)市場的平衡，但真正有效果的微乎其微。我國獨(dú)特的半市場半計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體系讓我國的房地產(chǎn)市場從理論上來說可以達(dá)到真正控制的高度，在經(jīng)歷了前幾次規(guī)模不一的房地產(chǎn)泡沫爆發(fā)后，我攻政府也終于意識到必須要采取措施來防止房地產(chǎn)泡沫的爆發(fā)了，相繼采取了很多措施，如廉租房的出現(xiàn)，政府出面控制房價(jià)等措施，并且取得了不錯(cuò)的效果，但是要真正的從根本上杜絕房地產(chǎn)泡沫。政府還必須要加大控制力度，甚至出臺(tái)相關(guān)法律來約束房地產(chǎn)市場，從而從源頭上來防止房地產(chǎn)泡沫的爆發(fā)。參考文獻(xiàn)[1] 柳應(yīng)皝. 房地產(chǎn)泡沫及防范[J]. 福建建筑, 2004,(04) [2] 吳曉黎. 淺析房地產(chǎn)泡沫迷像——兼與《房地產(chǎn)泡沫迷像揭底》一文作者商榷[J]. 中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào), 2003,(13) [3] 蔣德鋒, 張曉莉. 房地產(chǎn)泡沫測度指標(biāo)系數(shù)的設(shè)計(jì)[J]. , 2004,(09) [4] 邱群霞, 秦厲. 試論我國的房地產(chǎn)泡沫的判定及其預(yù)控機(jī)制[J]. 海南金融, 2005,(05) [5] 徐玲玲. 當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫爭論之辨析[J]. 商場現(xiàn)代化, 2005,(09) [6] 天津塘沽區(qū)房地產(chǎn)管理局[J]. 中國房地產(chǎn), 2006,(05) [7] 張坤, 喻瑤. 淺析房地產(chǎn)泡沫的成因與預(yù)防措施[J]. 新西部(下半月), 2008,(08) [8] 劉維新. 房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生原因分析[J]. 中國土地, 2003,(02) [9] 李果仁. 如何看待房地產(chǎn)泡沫[J]. 廣西市場與價(jià)格, 2003,(09) [10] 劉世軒. 中國房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)問題[J]. 遼寧經(jīng)濟(jì), 2003,(08) [11] 李濤, 伍建平. 房地產(chǎn)泡沫的成因及防范措施探討[J]. 山東理工大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版), 2004,(02) [12] 曾紅霞, 張?jiān)谰? 曾向陽. 房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)理與防范[J]. 華中農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版), 2004,(02)附錄《中國房地產(chǎn)巨頭與泡沫》