【正文】 第五章 我國(guó)房地產(chǎn)泡沫成因及治理過(guò)程我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)。然而隨著國(guó)內(nèi)的投資速度放緩，但是消費(fèi)需求依然旺盛，供給結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛高，空置率居高不下。雖然我國(guó)房地產(chǎn)投資額平均增長(zhǎng)率達(dá)到20％以上，房地產(chǎn)銷(xiāo)售額也以每年超出27％的速度增長(zhǎng)，但一個(gè)無(wú)法回避的事實(shí)卻是：中國(guó)房?jī)r(jià)總體已高得離譜。從中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的《2007年中國(guó)房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)的增幅一直保持在20%以上，同時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格一直呈顯著上升的趨勢(shì)。土地是房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)土地政策 的配套。土地要素市場(chǎng)的缺失使我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成典型的壟斷市場(chǎng)特征，使房地產(chǎn)價(jià)格普遍偏離其價(jià)值，呈現(xiàn)虛高狀態(tài)。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的壟斷，使壟斷效應(yīng)更加明顯。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，沒(méi)有巨額的資 金，企業(yè)無(wú)法進(jìn)入這一行業(yè)。弱化了房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。加上我國(guó)根深蒂固的地方保護(hù)意識(shí)，形成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的局域性壟斷。政府應(yīng)該主要充當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的 協(xié)調(diào)者、管理者和服務(wù)機(jī)構(gòu)，但是在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，地方政府成了經(jīng)濟(jì)利益的最大獲取者。政府在房地產(chǎn)上的收入約占整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的50%～80%，于是，地方政府在利益的驅(qū)動(dòng)下，或明或暗助推房?jī)r(jià)上漲，這是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序極不規(guī)范的根源。隨著我國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)體制的改革， 原有的城鄉(xiāng)二元戶(hù)籍壁壘被打破，我國(guó)的城市化進(jìn)程大大加快。城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，聚集了大量的城市人口。城市建成區(qū)的迅速擴(kuò)大，使大量的農(nóng)村變?yōu)槌鞘?。城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善，大量低矮破舊的房屋建筑被拆遷改造。住房消費(fèi)的更新?lián)Q代，住房消費(fèi)潛力被激發(fā)。所有這一切都使得城市對(duì)住房的需求加大。我國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)很不完善。現(xiàn)有的房屋租賃 市場(chǎng)的供應(yīng)主體是城市城中村和郊區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民自住房，租賃市場(chǎng)的需求主休是進(jìn)城打工的農(nóng)民。由于用于出租的房屋條件差、環(huán)境差、交通條件差，加之又缺乏有效的市場(chǎng)管理，使正常的租賃市場(chǎng)需求者望而卻步。我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民手中積累了大量的貨幣資金， 住房消費(fèi)成為了新的消費(fèi)熱點(diǎn)。住房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，住房消費(fèi)兼具消費(fèi)和投資雙重功能，這進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。我國(guó)居民本就有購(gòu)房置業(yè)的習(xí)慣，為了擴(kuò)大內(nèi)需，鼓勵(lì)先富起來(lái)的家庭購(gòu)買(mǎi)第二或第二套住房，這就使得房地產(chǎn)消費(fèi)迅速高漲。再者，我國(guó)近幾年房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的攀升，從而為房地產(chǎn)投機(jī)奠定了基礎(chǔ)。我國(guó)投資渠道的狹窄和股票市場(chǎng)的長(zhǎng)期低迷使得房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎成了這部分資金的惟一投資渠道。 我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的治理過(guò)程建立土地要素市場(chǎng)，通過(guò)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)土地的價(jià)值， 避免政府壟斷造成的不利影響。在土地的利用中，政府壟斷造成了土地價(jià)值的低估與高估的雙重影響。一方面，村民的集體土地在政府征用過(guò)程中被價(jià)值低估，在我國(guó)各地競(jìng)相建設(shè)的開(kāi)發(fā)區(qū)里，地價(jià)驚人的低廉，其基礎(chǔ)就是土地價(jià)值的嚴(yán)重低估。 另一方面，在城市開(kāi)發(fā)中，土地價(jià)值則存在壟斷操作下的價(jià)值高估。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)在政府機(jī)構(gòu)中尋求其行政人、行業(yè)性壟斷、區(qū)域性壟斷、集體合謀壓低低價(jià)、壟斷性信息優(yōu)勢(shì)、強(qiáng)制拆遷等手段，以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)值的批租拿到優(yōu)良位置土地開(kāi)發(fā)權(quán)。利潤(rùn)越大投資越大，產(chǎn)業(yè)往往在暴利刺激下過(guò)度膨脹。盡快改變土地所有者權(quán)屬和入市方式，培育土地要素市場(chǎng)，是從根本上改變我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)人為控制，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。、政治利益統(tǒng)計(jì)表明，在整個(gè)房地產(chǎn) 的建設(shè)、交易的過(guò)程中，政府稅、費(fèi)收入占到了房地產(chǎn)價(jià)的將近30%～40%左右。如果再加上占房地產(chǎn)價(jià)格20%～40% 的土地費(fèi)用，地方政府在房產(chǎn)上的收入將近占到整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的50%～80%。在歐美國(guó)家，地價(jià)、稅費(fèi)相加大約占到住房?jī)r(jià)格的20%左右。而這些滾滾而來(lái)的財(cái)富大都流進(jìn)地方政府以及房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)的口袋。如此誘人的暴利，難怪地方政府要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)趨之若鶩。不改變以經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度為主要指標(biāo)考核政績(jī)的傳統(tǒng)，不斬?cái)嗟胤脚c房地產(chǎn)業(yè)之間的利益紐帶，就很難從根本上扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)過(guò)熱的現(xiàn)象。、金融政策，控制入市資金量經(jīng)濟(jì)泡沫形成的前提是非理 性預(yù)期，而基礎(chǔ)則是資金聚集。治理泡沫的最有效手段就是抽緊銀根，控制入市資金量。在當(dāng)前貨幣資金供應(yīng)總量一時(shí)難以控制的情況下，不如改變思路，以更有針對(duì)性的稅收、金融政策對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行精確打擊。對(duì)出租住房的業(yè)主實(shí)行稅收豁免政策。對(duì)低收入 者購(gòu)房和租房的稅收優(yōu)惠政策。對(duì)為低收入者開(kāi)發(fā)租用住房的私人公司實(shí)行稅收抵扣。，延伸住房供應(yīng)空間過(guò)多的基礎(chǔ)設(shè)施集中于主城區(qū)，強(qiáng)化 了人地矛盾，抬高了地價(jià)、房?jī)r(jià)，成為房地產(chǎn)沫的催化劑。分散基礎(chǔ)設(shè)施，分化城市功能，延伸大城市的地理空間，既是我國(guó)城市進(jìn)一步發(fā)展的明智之舉，也不失位平抑房?jī)r(jià)，解決住房困局的良方。結(jié)論房地產(chǎn)泡沫是世界經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中一直存在的詬病，世界平均每十年就會(huì)爆發(fā)一次規(guī)模較大的房地產(chǎn)泡沫，而房地產(chǎn)泡沫爆發(fā)的后果往往是相當(dāng)嚴(yán)重的，所以爆房地產(chǎn)泡沫比作經(jīng)濟(jì)界的“地震”真是一點(diǎn)都不過(guò)分，一個(gè)對(duì)經(jīng)濟(jì)稍微有點(diǎn)了解的人一提到日本房地產(chǎn)泡沫，美國(guó)房地產(chǎn)泡沫爆發(fā)等等事件絕對(duì)是深有感觸，因?yàn)樗奈：π〉絺€(gè)人破產(chǎn)，達(dá)到國(guó)家甚至世界經(jīng)濟(jì)蕭條。防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生是每個(gè)國(guó)家很難處理但是又不得不處理的事情。但是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因雖然簡(jiǎn)單，而想要真正的控制幾乎是不可能辦到的事情，尤其是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，經(jīng)濟(jì)的百分百自由度產(chǎn)生了大量的野心勃勃的投機(jī)者，當(dāng)矛盾積累到一定程度后，泡沫的爆發(fā)根本不能阻止，雖然政府出臺(tái)了各種措施來(lái)維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡，但真正有效果的微乎其微。我國(guó)獨(dú)特的半市場(chǎng)半計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體系讓我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從理論上來(lái)說(shuō)可以達(dá)到真正控制的高度，在經(jīng)歷了前幾次規(guī)模不一的房地產(chǎn)泡沫爆發(fā)后，我攻政府也終于意識(shí)到必須要采取措施來(lái)防止房地產(chǎn)泡沫的爆發(fā)了，相繼采取了很多措施，如廉租房的出現(xiàn)，政府出面控制房?jī)r(jià)等措施，并且取得了不錯(cuò)的效果，但是要真正的從根本上杜絕房地產(chǎn)泡沫。政府還必須要加大控制力度，甚至出臺(tái)相關(guān)法律來(lái)約束房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而從源頭上來(lái)防止房地產(chǎn)泡沫的爆發(fā)。參考文獻(xiàn)[1] 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