【正文】 地使用權(quán)，另一方提供資金合作建房的行為。對其雙方應(yīng)按《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答(之一)的通知》(國稅函發(fā)[1995]156號)第十七條的有關(guān)規(guī)定征收營業(yè)稅。個人將不動產(chǎn)無償贈與他人的行為的涉稅界定。根據(jù)營業(yè)稅暫行條例實施細則第四條規(guī)定，“單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)”，應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。由此可見，只有單位無償贈送不動產(chǎn)的行為才視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅，對個人無償贈送不動產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。以“還本”方式銷售建筑物的“還本”處理。以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對以“還本”方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)營業(yè)額確認(rèn)問題單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。物業(yè)公司服務(wù)收入的征稅問題從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。關(guān)于納稅地點問題單位和個人出租土地使用權(quán)、不動產(chǎn)的營業(yè)稅納稅地點為土地、不動產(chǎn)所在地；單位和個人出租物品、設(shè)備等動產(chǎn)的營業(yè)稅納稅地點為出租單位機構(gòu)所在地或個人居住地。房地產(chǎn)市場一、促進房地產(chǎn)市場發(fā)展為了配合國家住房制度改革，有效啟動房地產(chǎn)市場，積極培育新的經(jīng)濟增長點，財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅[1999]210號）對房地產(chǎn)市場有關(guān)稅收政策問題，自1999年8月1日起按以下政策執(zhí)行：其一、關(guān)于營業(yè)稅和契稅的政策問題為了切實減輕個人買賣普通住宅的稅收負(fù)擔(dān)，積極啟動住房二級市場，對個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買并居住不足一年的普通住宅，銷售時營業(yè)稅按銷售價減去購入原價后的差額計征；個人自建自用住房，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。為了支持住房制度的改革，對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標(biāo)準(zhǔn)價出售住房的收入，暫免征收營業(yè)稅。其二、關(guān)于空置商品住房稅收政策問題為了加快住房資金周轉(zhuǎn)，降低金融資產(chǎn)的風(fēng)險，促進積壓空置商品房的銷售，對積壓空置的商品住房銷售時應(yīng)繳納的營業(yè)稅、契稅在2000年底前予以免稅優(yōu)惠。空置商品住房限于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房。其三、關(guān)于土地增值稅征免政策問題對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。二、促進房地產(chǎn)租賃市場政策為了配合國家住房制度改革，支持住房租賃市場的健康發(fā)展，財政部 國家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》（財稅[2000]125號）規(guī)定：自2001年1月1日起住房租賃市場執(zhí)行如下稅收政策:其一、對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅。其二、對個人按市場價格出租的居民住房，其應(yīng)繳納的營業(yè)稅暫減按3%的稅率征收，房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。其三、對個人出租房屋取得的所得暫減按10%的稅率征收個人所得稅。三、消化空置房為加快消化積壓空置商品房，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，積極防范金融風(fēng)險，財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于對消化空置商品房有關(guān)稅費政策的通知》（財稅[2001]44號）就積壓空置商品房實行如下稅費政策:其一、對財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》(財稅字[1999]210號)中規(guī)定的“1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房”免征營業(yè)稅、契稅的優(yōu)惠政策，延期執(zhí)行兩年，即延長至2002年12月31日止。對納稅人銷售1998年6月30日以前建成的別墅、渡假村等高消費性的空置商品房，應(yīng)自2001年1月1日起恢復(fù)征收營業(yè)稅、契稅。別墅、渡假村等高消費性的空置商品房與其他商品住房的界限，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財稅部門根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r確定。其二、納稅人在1998年6月30日以前建成的商業(yè)用房、寫字樓，在2001年1月1日至2002年12月31日期間銷售的，免征營業(yè)稅、契稅。其三、對納稅人銷售1998年6月30日以前建成的商業(yè)用房，寫字樓、住房(不含別墅、渡假村等高消費性的空置商品房)，免予征收各種行政事業(yè)性收費。四、房屋市場的稅收特點從納稅人的角度講，由于相關(guān)的稅收較多，稅務(wù)機關(guān)的管理方法也存在一些特點，因此，在日常的房屋買賣或者租賃交易流動中，納稅人應(yīng)當(dāng)注意：（一）房屋買賣雙方稅負(fù)不同私人房屋買和賣雙方需納稅的房產(chǎn)稅具體稅種和稅率也不一樣，同時還區(qū)分為“住宅買賣”和“非住宅買賣”，并執(zhí)行不同的納稅標(biāo)準(zhǔn)。住宅買賣中，購買方需繳的稅有兩種，即交印花稅和契稅。印花稅－－－按合同交易金額的萬分之五繳納。契稅分兩個檔次繳納，%繳納，屬高檔住宅的按房價的3%繳納。賣方需繳納的稅有印花稅、營業(yè)稅和個人所得稅3種。印花稅－－按合同交易金額的萬分之五繳納，營業(yè)稅－－個人購買并居住超過一年的免交此稅，但不足一年的應(yīng)按銷售價減去購入原價后的差額征收5%的營業(yè)稅，并按營業(yè)稅計征7%城建稅和3%的教育費附加。非住宅買賣的，買方應(yīng)繳交易金額的萬分之五的印花稅和3%的契稅；賣方應(yīng)繳4種稅，即交納交易價總額的萬分之五的印花稅、5%的營業(yè)稅和個人所得稅以及土地增值稅。個人所得稅應(yīng)納稅額=（售房價購入價交易的稅費）20%.如土地沒有增值將免繳增值稅，如有增值的將按房價的3%繳納增值稅。（二）出租房屋的稅務(wù)管理實行簡便方法為了方便計算，把各種稅綜合起來計征。根據(jù)現(xiàn)行的規(guī)定，房產(chǎn)坐落的區(qū)域、類別、類型等，均按出租房的單位建筑面積核定租金收入，依10%綜合征收率合并計繳營業(yè)稅、城建稅、房產(chǎn)稅（或城市房地產(chǎn)稅）、個人所得稅、教育費附加（未含印花稅和土地使用稅）。為便于計算，折出的簡便計算公式為：個人出租房產(chǎn)租金收入應(yīng)納稅額=核定的單位建筑面積計稅租金收入標(biāo)準(zhǔn)出租建筑面積綜合征收率10%.而對個人轉(zhuǎn)租房產(chǎn)用作住宅取得的轉(zhuǎn)租租金收入，按上述計算的應(yīng)納稅額的30%繳納。出租自有房產(chǎn)作住宅還有減免稅規(guī)定，但減免稅的條件為：一是對以房租收入維持生計、照章納稅確有困難的孤寡老人、殘疾人、烈屬等私房業(yè)主需要減免稅的，應(yīng)持居（村）委會開具的有效證明，報經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)核準(zhǔn)后，可給予減征稅的照顧；二是對符合免征城市房地產(chǎn)稅的外籍個人（包括華僑、港、澳、臺胞），可憑稅務(wù)機關(guān)的免稅證明，在有效免稅年度內(nèi)按規(guī)定綜合征收率的60%繳納各項稅收；三是落實私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房，在辦理免稅時應(yīng)憑房管局核發(fā)的證明辦理有關(guān)手續(xù)。例：個人出售房屋享受稅收優(yōu)惠最近幾年，房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，私人房屋買賣頻繁發(fā)生，其中涉及轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅大量增加。為鼓勵和推動房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展，國家稅務(wù)總局曾出臺包括個人所得稅在內(nèi)的稅收優(yōu)惠政策，并將個人購買和出租房屋的稅收優(yōu)惠政策列為2005年4月份全國稅收宣傳月的宣傳重點?！　∠旅娼榻B私房轉(zhuǎn)讓中個人所得稅優(yōu)惠涉及的政策和具體操作?！　≌呓馕鏊椒哭D(zhuǎn)讓涉及的個人所得稅政策主要有三條，具體為：（一）個人轉(zhuǎn)讓自用達到五年以上且是家庭惟一生活用房取得的所得，不繳個人所得稅。其中“惟一”是相對于住房所有者而言的，在中國境內(nèi)沒有地域限制，概念上是指全國范圍的惟一；五年的認(rèn)定以房產(chǎn)證為準(zhǔn)。（二）個人首次上市出售房改房，免繳個人所得稅。另外，根據(jù)《福建省人民政府關(guān)于加快發(fā)展住房二級市場的通知》規(guī)定：“房改房”的具體對象是公有住房、集資建房和經(jīng)濟適用住房，識別房屋所有者以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。（三）個人賣房后一年內(nèi)再買房的，對賣房收入預(yù)繳的個人所得稅可視買房價格與賣房價格的比例差或全額退稅或部分退稅。一年內(nèi)再購房中“一年”的時間確定按以下掌握：向房地產(chǎn)公司“再購房”的，以購房第一次預(yù)付款發(fā)票加購房合同及房地產(chǎn)公司的購房證明來確定再購房行為的實現(xiàn)，但應(yīng)退已預(yù)繳的稅款保證金須等到納稅人取得該房屋產(chǎn)權(quán)證后辦理；購買二手房的，以購房的產(chǎn)權(quán)證上的時間為準(zhǔn)確定再購房時間并計算“一年”的期限。此外，對于個人向房地產(chǎn)公司預(yù)訂商品房后，因房地產(chǎn)公司原因致使個人購買不成，房地產(chǎn)公司因此而支付賠款，預(yù)訂者取得的賠款收入由于目前沒有明確的征稅規(guī)定，因此在進一步明確以前暫不確定為個人應(yīng)稅收入，不征稅?！　【唧w操作私房轉(zhuǎn)讓所得的個人所得稅按次計算，以一次轉(zhuǎn)讓取得的收入額（多批次支付的應(yīng)當(dāng)合并）減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，依20％比例稅率計算應(yīng)納稅額。　　如小李出售住房，售價30萬元人民幣。小李提供的房屋原值為24萬元人民幣，出售過程中支付中介機構(gòu)有關(guān)費用2萬元，繳納有關(guān)稅費3萬元。則應(yīng)繳個人所得稅為：　　應(yīng)納稅所得額＝30－24－2－3＝1（萬元）；　　應(yīng)納稅額＝120％＝（萬元）?！　∩鲜龉街?，要注意財產(chǎn)原值和合理費用的確定。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，財產(chǎn)是建筑物的，原值為建造費或者購進價格以及其他相關(guān)費用。合理費用是指納稅人在賣出財產(chǎn)過程中按有關(guān)規(guī)定所支付的費用，如支付中介機構(gòu)的服務(wù)費、資產(chǎn)評估費等。這些費用都與財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓“過程”有關(guān)，不在轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)生的費用不得扣除?！　「鶕?jù)財政部規(guī)定，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅?！　【唧w操作辦法：個人出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳的個人所得稅款，應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前，以納稅保證金形式向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)繳納。稅務(wù)機關(guān)在收取納稅保證金時，應(yīng)向納稅人正式開具“中華人民共和國納稅保證金收據(jù)”，并納入專戶存儲。個人出售現(xiàn)住房后1年內(nèi)重新購房的，按照購房金額大小相應(yīng)退還納稅保證金。購房金額大于或等于原住房銷售額（原住房為已購公有住房的，原住房銷售額應(yīng)扣除已按規(guī)定向財政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益，下同）的，全部退還納稅保證金；購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。對于個人出售現(xiàn)住房后1年內(nèi)未重新購房的，所繳納的納稅保證金全部作為個人所得稅繳入國庫?！　€人在申請退還納稅保證金時，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)提供合法、有效的售房、購房合同和主管稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他有關(guān)證明材料，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核確認(rèn)后方可辦理納稅保證金退還手續(xù)。跨行政區(qū)域售、購住房又符合退還納稅保證金條件的個人，應(yīng)向納稅保證金繳納地主管稅務(wù)機關(guān)申請退還納稅保證金?！　±簭埩嵊?999年購買一套100平方米的住房，支付價款12萬元，另支付中介費1萬元。2003年5月張玲將該房賣掉，售價25萬元。2004年4月她向某房地產(chǎn)公司定購一套85平方米的商品房，總價款20萬元，首期預(yù)付價款6萬元。她向稅務(wù)機關(guān)提供了售房、購房、預(yù)付款收據(jù)及房地產(chǎn)公司開具的付款證明。　　張玲在賣房子的時候應(yīng)申報繳納個人所得稅，賣房過程中，收入為25萬元，原值12萬元，支付中介費1萬元，即應(yīng)納稅所得額＝25－12－1＝12萬元，應(yīng)當(dāng)先繳納納稅保證金：納稅保證金＝1220％＝?！　?004年4月張玲再購的商品房價值比賣掉的住房少，因此她可以計算購房金額占售房金額的比例并按比例退稅，即：購房價247。原售價＝20247。25＝，＝，（－）萬元應(yīng)填寫繳款書繳入國庫。單位給個人購買住房怎樣繳稅問：我是某高校應(yīng)屆博士生，有幸被本市某中外合資制藥企業(yè)錄用，企業(yè)答應(yīng)在我上班后即以我個人的名義購買一套住房，價值約30萬元。請問這種情況我個人是否應(yīng)繳納個人所得稅？如何繳納？　　答：應(yīng)繳納?！　「鶕?jù)《中華人民共和國個人所得稅法》（以下簡稱稅法）第二條以及稅法實施條例第十條的規(guī)定，個人取得實物所得應(yīng)在取得實物的當(dāng)月，按照有關(guān)憑證上注明價格或主管稅務(wù)機關(guān)核定的價格并入其工資、薪金所得征稅。又根據(jù)國稅發(fā)[1995]115號文件精神，考慮到個人取得的前述實物價值較高，且所有權(quán)是隨工作年限逐步取得的，故對于個人取得前述實物福利可按企業(yè)規(guī)定取得該財產(chǎn)所有權(quán)需達到的工作年限內(nèi)（高于5年的按5年計算）平均分月計入工資、薪金所得征收個人所得稅。所以你的上述實物收入應(yīng)繳納個人所得稅，具體方法是最多可以在60個月內(nèi)平攤，并入當(dāng)月工資薪金所得征收個人所得稅。 以不動產(chǎn)投資或經(jīng)營的稅收問題納稅人以不動產(chǎn)作為資本進行投資，或者將以不動為主體構(gòu)成的企業(yè)實體對外承租，就使相關(guān)問題復(fù)雜化了，為了規(guī)范這些行為，財政部和國家稅務(wù)總局就不同的情況，進行了具體的規(guī)定。其一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）對股權(quán)轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅問題自2003年1月1日起：其一、以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。其二、對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。其二、轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)國家稅務(wù)總局《關(guān)于轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)不征營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[2002]165號）明確：根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，營業(yè)稅的征收范圍為有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的行為。轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動力的行為，其轉(zhuǎn)讓價格不僅僅是由資產(chǎn)價值決定的，與企業(yè)銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為完全不同。因此，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍，不應(yīng)征收營業(yè)稅。其三、以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤國家稅務(wù)總局《關(guān)于以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函發(fā)[1997]490號）根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋》的有關(guān)規(guī)定，以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股，與投資方不共同承擔(dān)風(fēng)險，收取固定利潤的行為，應(yīng)區(qū)別以下兩種情況征收營業(yè)稅:以不動產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收取固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅；以商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)、著作