【正文】 檢查重點2005年，稅務機關仍然不約而同地將房地產行業(yè)作為檢查的重點，而在稅種上看，營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅都是檢查重點。（二）房地產企業(yè)的納稅檢查情況面對一系列的詳實數(shù)據，各界對房地產行業(yè)在納稅問題上的直接反映，就是該行業(yè)存在極為嚴重的偷逃稅款現(xiàn)象。一、房地產稅收的現(xiàn)狀隨著我國經濟的快速發(fā)展，人們對擁有房產的需要越來越高，這個需要推動了我國房地產行業(yè)在各行各業(yè)中以更快的速度發(fā)展。習慣性思維定勢。三是正確認識納稅義務。三、“按章納稅”的風險即日常的納稅核算從表面或局部的角度看是按規(guī)定去操作了，但是由于對有關稅收政策的精神把握不到位，實質上形成偷稅，從而引起稅務處罰。四、稅收策劃是維護企業(yè)良好形象的重要保證。稅收策劃順著立法意圖，著眼于總體的決策和長期利益，謀取的利益是合法、正當?shù)?。第三?jié) 投資稅收策劃的政策邊界目前，部分企業(yè)減少稅收成本所采取的三種辦法，即偷稅、避稅和稅收策劃，其中有合法的，也有不合法的。通過以上案例的分析，我們可歸納出如下公式：政策信息+業(yè)務流程=稅收策劃企業(yè)稅收策劃就是納稅人在現(xiàn)行稅制條件下，通過充分利用各種有利的稅收政策，適當安排投資行為和業(yè)務流程，通過巧妙的財務協(xié)調和會計處理，合理地安排納稅方案，在合法的前提下，以實現(xiàn)股東利益最大化為目標的涉稅經濟行為?！安邉潯钡娜婧x為：如何在全面謀略的基礎上指導操作者去圓滿地實施對策、計策或計謀，從而達到辦事的目的?？v向結算行為。應邀在北京、成都等地舉辦專題講座100多場。有涉稅著作16部，其中個人專著8部：如《稅收策劃》、《實用稅收策劃》、《投資活動與稅收策劃》、《稅收策劃實務》等。中國稅收籌劃網等網絡評價其為“十大稅收籌劃專家”、“中國稅收籌劃理論奠基人之一”。稅收與死亡不可避免。但是，目前在我國的經濟生活中，存在一個不爭的事實：100%的人想偷稅，99%的人在實施偷稅，而98%的人又在自覺不自覺地多繳稅！第二節(jié) 稅收策劃的概念一、策劃的含義變化幾千年來，策劃的內涵是在不斷地變化，不斷充實的。而實際上，對于實行核定征收方法征稅的納稅人，就流轉稅而言，其計稅依據是納稅人的銷售額；所得稅也是以銷售額為基礎的。中國的稅收策劃（稅收籌劃）產生于八十年代末、九十年代初。避稅的合法與非法并無一個統(tǒng)一的標準，這取決于相關國家對此的態(tài)度。其意義主要有：一、稅收策劃是一種增值性經濟行為，合理合法的稅收策劃將有助于市場經濟的發(fā)展。稅收實現(xiàn)、稅收核算和納稅申報脫節(jié)。第二節(jié) 策劃風險的防范以上這些都是稅收策劃過程中客觀存在的風險。（四）聘請稅收策劃專家，提高稅收策劃的權威性和可靠性。蘇軾：題西林壁組織屏蔽對企業(yè)員工思維的影響（實驗）。更為嚴重的是，房地產企業(yè)不僅沒有登上納稅榜名單，反而頻頻出現(xiàn)在近期的欠稅公告之中。與此同時，國家稅務總局也把房地產行業(yè)列為2004年度專項納稅檢查工作重點。二、部分房產企業(yè)偷稅的主要手段和問題由于房地產企業(yè)的生產過程與其他企業(yè)相比，存在自身的特點，所以也就使其具有特殊性。此外，還有隱瞞收入、掛賬等等手段。通常做法是年初、年中減少申報數(shù)額，年末全部繳清。此外，部分房地產開發(fā)企業(yè)在銷售商品房時，不按規(guī)定向購房人開具發(fā)票，隱瞞銷售收入；少報稅款或逃避納稅；不按配比原則進行會計核算，以假發(fā)票虛列成本，致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅；商品房代銷商不按月向房地產開發(fā)企業(yè)結轉售房款，造成稅款不能及時入庫；長期拖欠稅款等。來源廣：即報銷的票據來自全國各地，由于各地執(zhí)行稅收政策不一致，有的建筑商到稅負較低的地方申請代開發(fā)票，還有的建筑商則干脆以假發(fā)票充當。這種情況往往發(fā)生在業(yè)務關聯(lián)企業(yè)，兩家企業(yè)存在其他業(yè)務上的往來，同時雙方又有房產使用需求，即一方需要房產使用，而另一方正好又有多余的房產待出租，于是，雙方達成協(xié)議，一方提供產品或者服務免費，而另一方則以借用的名義向對方提供房產。所租賃的房產本來是商用的，申報成民用，從而適用優(yōu)惠的稅收政策。按照國家稅收規(guī)定，私人二手房屋交易需要繳納印花稅、契稅等稅款，而稅款的計算都是以雙方成交價格為計稅依據，再乘以稅法規(guī)定的比例稅率來確定的。所謂個人住房轉按揭貸款，是指在個人住房貸款還款期內，因原借款人出售作為抵押物的房屋，金融部門向新借款人發(fā)放的，用于其購買作為抵押物的房屋的貸款。因此比起電信、石油、煙草等壟斷性較強的行業(yè)以及這些行業(yè)中的巨無霸企業(yè)來講，房地產業(yè)的有限資金被分散到龐大的行業(yè)隊伍中，其分散度太高了，相應的每一家企業(yè)所繳納的稅款數(shù)額也并不能達到人們料想中的水平。目前的房地產行業(yè)稅種多，負擔重，這種稅制構成，阻礙了行業(yè)的進一步整合。需要繳納的費用就更多，名目繁多，各個地方參差不齊，多達80～150種，這無形中增加了建房成本。更為嚴重的是直接影響和阻礙了大量劃撥土地進入市場，激發(fā)了土地價格的上漲。實施物業(yè)稅可以降低購房門檻，提高使用成本也就是擁有房地產的成本，從而也就加大了投資成本。盡管物業(yè)稅的開征還沒最后定奪，但廣東省的想法卻值得南京及江蘇思考。目前，我們應當在進一步完善廉租賃稅收制度的同時，建立和完善轉租的稅收制度，為活躍房地產的租賃市場提供稅收上的保證。它與順查法的檢查順序正好相反。二、稅務機關稽查的主要思路（一）管理性檢查管理性檢查是基層稅務管理分局根據特定的工作需要進行的專項檢查。納稅評估人員按照納稅人經濟類型、管理類型、經營規(guī)模等分類方法或預先設定的條件和參數(shù)，對納稅人進行篩選，確定納稅評估對象。專項檢查是主管稅務稽查機關或者基層稅務管理分局根據上級的指令和安排就某一個行業(yè)或者特定的涉稅事項進行的檢查。四是企業(yè)的董事或經理等高級管理人員一半以上或一名常務董事是由另一企業(yè)委派的；五是企業(yè)生產、經營活動必須由另一企業(yè)提供特許權利（包括工業(yè)產權、專有技術等）才能正常進行的；六是企業(yè)生產經營購進的原材料、零配件等（包括價格和交易條件等）是由另一企業(yè)所控制的；七是企業(yè)生產的產品或商品的銷售（包括價格和交易條件等）是由另一企業(yè)所控制；八是對企業(yè)生產經營、交易具有實際控制的其它利益上相關聯(lián)的關系，包括家族、親屬關系等。關聯(lián)企業(yè)間購銷業(yè)務轉讓定價的檢查在檢查方法上，可依次按以下三步來進行：（1）確定企業(yè)的關聯(lián)企業(yè)或可能是關聯(lián)企業(yè)的客戶。由于資金融通業(yè)務主要涉及“短期投資”、“長期投資”、“銀行存款”、“投資收益”、“長期借款”、“財務費用”、“預提費用”等明細科目，審查時應結合以上賬戶在明確有無企業(yè)與關聯(lián)企業(yè)間融通資金業(yè)務的前提下，檢查投資業(yè)務的資金來源、用途、種類、利息支付等是否符合相關規(guī)定，借款業(yè)務的利率是否合理，其中尤其應注意與購建固定資產有關的長期借款利息支出和相關費用的會計處理是否正確。第二、當事人申辯筆錄缺乏。稅務稽查底稿作為主要證據，應當由當事人簽字后，方為有效證據。第七、處罰決定缺章漏項?；槿藛T對已達到追究刑事責任的案件，往往顧慮重重，不去移送，最后一罰了之。不動產，是指不能移動，移動后會引起性質、形狀改變的財產。以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。營業(yè)額減除項目支付款項發(fā)生在境內的，該減除項目支付款項憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項目支付款項憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據或出具的公證證明。⑷對個人按市場價格出租的居民住房，其應繳納的營業(yè)稅暫減按3%的稅率征收，房產稅暫按4%的稅率征收。在銷售環(huán)節(jié)，從納稅人的角度講，自2003年7月1日起，各種經濟性質的內資房地產開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產開發(fā)業(yè)務的其他內資企業(yè)，應當注意把握以下幾個問題。包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。預計營業(yè)利潤額＝預售開發(fā)產品收入利潤率預售收入的利潤率不得低于15%（含15%），由主管稅務機關結合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類(或分項)確定。房地產開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸房地產開發(fā)企業(yè)所有的，應于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現(xiàn)。借款者無力歸還貸款，抵押的房屋被銀行收走以抵作貸款本息，這表明房屋的所有權被借款者有償轉讓給銀行，應對借款者轉讓房屋所有權的行為按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。房產包銷商有關業(yè)務的稅收問題。對其雙方應按《國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅問題解答(之一)的通知》(國稅函發(fā)[1995]156號)第十七條的有關規(guī)定征收營業(yè)稅。單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業(yè)額。二、促進房地產租賃市場政策為了配合國家住房制度改革，支持住房租賃市場的健康發(fā)展，財政部 國家稅務總局《關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》（財稅[2000]125號）規(guī)定：自2001年1月1日起住房租賃市場執(zhí)行如下稅收政策:其一、對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發(fā)還產權并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產稅、營業(yè)稅。四、房屋市場的稅收特點從納稅人的角度講，由于相關的稅收較多，稅務機關的管理方法也存在一些特點，因此，在日常的房屋買賣或者租賃交易流動中，納稅人應當注意：（一）房屋買賣雙方稅負不同私人房屋買和賣雙方需納稅的房產稅具體稅種和稅率也不一樣，同時還區(qū)分為“住宅買賣”和“非住宅買賣”，并執(zhí)行不同的納稅標準。（二）出租房屋的稅務管理實行簡便方法為了方便計算，把各種稅綜合起來計征。其中“惟一”是相對于住房所有者而言的，在中國境內沒有地域限制，概念上是指全國范圍的惟一；五年的認定以房產證為準。小李提供的房屋原值為24萬元人民幣，出售過程中支付中介機構有關費用2萬元，繳納有關稅費3萬元。稅務機關在收取納稅保證金時，應向納稅人正式開具“中華人民共和國納稅保證金收據”，并納入專戶存儲。2004年4月她向某房地產公司定購一套85平方米的商品房，總價款20萬元，首期預付價款6萬元?！　「鶕吨腥A人民共和國個人所得稅法》（以下簡稱稅法）第二條以及稅法實施條例第十條的規(guī)定，個人取得實物所得應在取得實物的當月，按照有關憑證上注明價格或主管稅務機關核定的價格并入其工資、薪金所得征稅。因此，轉讓企業(yè)產權的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍，不應征收營業(yè)稅。所以你的上述實物收入應繳納個人所得稅，具體方法是最多可以在60個月內平攤，并入當月工資薪金所得征收個人所得稅?！　埩嵩谫u房子的時候應申報繳納個人所得稅，賣房過程中，收入為25萬元，原值12萬元，支付中介費1萬元，即應納稅所得額＝25－12－1＝12萬元，應當先繳納納稅保證金：納稅保證金＝1220％＝。購房金額大于或等于原住房銷售額（原住房為已購公有住房的，原住房銷售額應扣除已按規(guī)定向財政或原產權單位繳納的所得收益，下同）的，全部退還納稅保證金；購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。　　上述公式中，要注意財產原值和合理費用的確定。另外，根據《福建省人民政府關于加快發(fā)展住房二級市場的通知》規(guī)定：“房改房”的具體對象是公有住房、集資建房和經濟適用住房，識別房屋所有者以產權登記為準。為便于計算，折出的簡便計算公式為：個人出租房產租金收入應納稅額=核定的單位建筑面積計稅租金收入標準出租建筑面積綜合征收率10%.而對個人轉租房產用作住宅取得的轉租租金收入，按上述計算的應納稅額的30%繳納。印花稅－－－按合同交易金額的萬分之五繳納。其三、對個人出租房屋取得的所得暫減按10%的稅率征收個人所得稅。關于納稅地點問題單位和個人出租土地使用權、不動產的營業(yè)稅納稅地點為土地、不動產所在地；單位和個人出租物品、設備等動產的營業(yè)稅納稅地點為出租單位機構所在地或個人居住地。根據營業(yè)稅暫行條例實施細則第四條規(guī)定，“單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產”，應當征收營業(yè)稅。關于賠償金收入的征稅問題單位和個人提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產時，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。轉讓在建項目的征稅問題單位和個人轉讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質是發(fā)生了轉讓不動產所有權或土地使用權的行為。對預收定金的征稅問題。（蘇國稅發(fā)[2003]195號明確：房地產開發(fā)企業(yè)采取預售方式銷售開發(fā)產品的，其取得的預售收入是主要是指購房者交付的預付定金。委托方和接受委托方應按月或按季為結算期，定期結清已銷開發(fā)產品的清單。（二）采取分期付款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實現(xiàn)。（二）使用土地的稅收政策稅收一般規(guī)定單位和個人將土地自用于生產經營的，應向土地所在地主管地方稅務機關申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；單位和個人將土地用于出租的，應向土地所在地主管地方稅務機關申報繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅（個人所得稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加及防洪保安費等。對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所的，免征個人所得稅。不動產租賃，不按本稅目征稅。（一）銷售建筑物或構筑物銷售建筑物或構筑物，是指有償轉讓建筑物或構筑物的所有權的行為?！景咐俊断璺骞静樵隼麧檻斣鯓犹幚?？》企業(yè)發(fā)表意見的機會告知環(huán)節(jié)、聽證環(huán)節(jié)、行政復議、行政訴訟應對文書的準備最終歸納：納稅檢查應對技巧是建立在稅收策劃理論與技術的基礎上，運用心理學原理，在納稅檢查實施過程中，提前發(fā)現(xiàn)本企業(yè)的涉稅問題，從而采取主動性措施，將涉稅損失降低到最小狀態(tài)的技術。第八、表述有誤。有的處罰決定送達回證上沒有當事人簽字，即使有，也大多為企業(yè)會計，還有的沒有簽收時間等。當事人有陳述申辯材料的，應當整理歸檔；口頭陳述申辯的，應當制作陳述申請辯筆錄，并由當事人簽字或蓋章；當事人放棄陳述或者申辯權利的，也應制作申辯筆錄，并填寫“當事人無陳述、申辯意見”字樣，并由當事人簽字或蓋章后存檔。如果本企業(yè)或本行業(yè)有相同或相似的勞務提供業(yè)務，可作