房地產(chǎn)樓市走勢十大分析預(yù)測-資料下載頁
2025-06-22 16:14本頁面
【正文】 6年將是最好的購買時機。投資回報率方面，根據(jù)偉業(yè)房地產(chǎn)金融部所掌握的資料，海外基金對購買北京物業(yè)的回報率要求一般在稅后810%，相對于新加坡4%、日本5%、美國67%的投資回報預(yù)期，明顯高出不少。 持有型寫字樓比例增加 寫字樓方面，㎡。CBD、中關(guān)村、金融街、亞奧等熱點區(qū)域所在的朝陽、㎡，占總成交的75%，㎡、㎡%；價格方面，根據(jù)對城八區(qū)的統(tǒng)計，2005年前十個月成交均價14366元/㎡，%，%。從上述數(shù)據(jù)可以看出，北京寫字樓市場整體表現(xiàn)突出，價格上升很快，特別是熱點區(qū)域?qū)懽謽潜憩F(xiàn)出極佳的投資價值。目前寫字樓市場已逐漸開始由業(yè)主市場向租務(wù)市場轉(zhuǎn)變，持有型辦公物業(yè)比例增加。 不同區(qū)域以及不同業(yè)態(tài)之間的商業(yè)物業(yè)租金水平差異拉大 從區(qū)域來講，南城商業(yè)物業(yè)租金的升幅將達(dá)北京地區(qū)最高；石景山、望京等區(qū)域?qū)⒊蔀橥顿Y的重點；國貿(mào)商圈商業(yè)供應(yīng)漸趨飽和；三環(huán)以內(nèi)由于政策限制開發(fā)大型商業(yè)，2006年商業(yè)租金將上漲有望超過15%。 從業(yè)態(tài)來看，餐飲業(yè)作為全市零售總額增長最快的行業(yè)，2006年租金水平將繼續(xù)大漲，娛樂業(yè)緊隨其后，預(yù)計兩者上漲幅度都將超過1015%；服裝、超市保持平穩(wěn)增長速度；受到大型商業(yè)選址呈外移趨勢的影響，百貨商場整體租金水平輕微下滑。 酒店和服務(wù)式公寓是國外基金繼寫字樓、商業(yè)之后的投資新寵 北京酒店業(yè)的前景被一致看好，目前全球著名酒店集團幾乎全部進(jìn)入北京，像雅高、戴斯、洲際、香格里拉、希爾頓和萬豪等品牌均在北京管理多家酒店。特別是知名品牌管理下的經(jīng)濟型酒店和商務(wù)型酒店，最受投資機構(gòu)的青睞。 服務(wù)式公寓方面，根據(jù)偉業(yè)顧問市場研究中心日常監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從2003年開始，市場供應(yīng)套數(shù)以超過每年200%的速度增長（見圖81）。目前的服務(wù)式公寓多以銷售為主，引入酒店管理機構(gòu)以酒店經(jīng)營方式統(tǒng)一經(jīng)營，以較高的投資回報率受到投資者的追捧。 住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，裝修關(guān)乎成敗 首先，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化將得到進(jìn)一步發(fā)展，依靠產(chǎn)品創(chuàng)新的競爭逐漸弱化。其次，隨著近幾年世界范圍內(nèi)爆發(fā)的SARS、禽流感等疾病，引發(fā)了人們對于現(xiàn)狀居住生活環(huán)境的高度關(guān)注，節(jié)能、環(huán)保、高舒適度將會持續(xù)成為產(chǎn)品發(fā)展的主要方向。第三，住宅產(chǎn)品精裝修將成為提升附加值的主要手段，但精裝修管理水平是決定項目成敗的關(guān)鍵因素。 論述： 產(chǎn)品創(chuàng)新競爭弱化 北京房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程應(yīng)包括以下幾個發(fā)展階段：關(guān)系競爭→包裝競爭→產(chǎn)品競爭→品牌競爭，而市場目前正處于產(chǎn)品競爭的后期。在產(chǎn)品競爭的初期，產(chǎn)品創(chuàng)新是項目之間競爭成敗的關(guān)鍵，特別是一個創(chuàng)新產(chǎn)品出現(xiàn)時，都會帶來一系列的產(chǎn)品跟風(fēng)，如TOWNHOUSE、花園洋房、小獨棟等。隨著市場逐漸成熟，特別是針對居住類物業(yè)，由于產(chǎn)品設(shè)計更加規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、市場信息更加透明公開、客戶需求更加理性成熟，產(chǎn)品將走出留于形式、表面的創(chuàng)新，向標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展。 節(jié)能、環(huán)保、高舒適度 進(jìn)入2005年之后，能源短缺問題日益成為全社會關(guān)注的問題，建造節(jié)約型社會的口號深入人心；2005年7月1日，我國第一部有關(guān)公共建筑節(jié)能設(shè)計的綜合性國家標(biāo)準(zhǔn)《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》正式實施，標(biāo)志著其后的建筑產(chǎn)品中，節(jié)能成為驗收的重要考評指標(biāo)；進(jìn)行建筑節(jié)能設(shè)計的同時，高新技術(shù)同節(jié)能設(shè)計手法相結(jié)合，實現(xiàn)隔熱、保溫、通風(fēng)等既節(jié)能又舒適的細(xì)節(jié)設(shè)計，從而變被動達(dá)標(biāo)為主動提升住宅附加值這種設(shè)計原則將在2006年得以凸顯。 而從2003年的SARS到2005年的禽流感，人們對環(huán)保的重視程度兩年里極大的增強，這種心態(tài)也將或多或少的反映到對居住、辦公的理念上來。預(yù)計2006年，環(huán)保在賣方的營銷概念和買方的甄選原則中的地位都會有所提升。 裝修關(guān)乎成敗 從偉業(yè)顧問市場研究中心日常監(jiān)測情況來看，近年來居住類房地產(chǎn)項目中，帶裝修項目比例有所提高。但由于購房客戶的需求不同，再加上目前裝修行業(yè)的不規(guī)范性，從而會使得裝修的作用可能是為項目錦上添花，也可能是畫蛇添足。 精裝修交房有利于項目品質(zhì)的提升，特別是針對二次置業(yè)的購房客戶而言。但是伴隨著精裝修項目比例的提高，相應(yīng)的也會產(chǎn)生了一些問題，其中最為突出的，是裝修質(zhì)量的問題。因此，提高精裝修管理水平將成為很多發(fā)展商項目成敗的關(guān)鍵因素。 行業(yè)全面整合，合縱連橫大勢所趨 在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上將出現(xiàn)縱向整合的趨勢。發(fā)展商除了在傳統(tǒng)的二級市場運作外，還將進(jìn)一步加大在一級市場上的開發(fā)力度；經(jīng)紀(jì)機構(gòu)則將致力于房地產(chǎn)二、三級市場的業(yè)務(wù)整合、系統(tǒng)整合，直至全面整合。 在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的同一環(huán)節(jié)上，還將出現(xiàn)橫向聯(lián)合的趨勢。發(fā)展商之間聯(lián)合拿地，代理商之間的聯(lián)合銷售，將成為越來越普遍的現(xiàn)象。 論述： 縱向整合的趨勢 經(jīng)歷了2005年的宏觀調(diào)控和政策頻出后，原有的行業(yè)規(guī)則被打破，老的操作手段漸漸失靈，驅(qū)使各類機構(gòu)在產(chǎn)業(yè)鏈的縱向上進(jìn)行整合。 首先，隨著土地招拍掛政策的深入推行，發(fā)展商獲取開發(fā)用地的難度在不斷提高，原本的關(guān)系競爭優(yōu)勢逐步喪失，迫使更多的發(fā)展商從簡單的二級開發(fā)到主動涉足復(fù)雜的土地一級開發(fā)，不僅可以獲得一定的土地一級開發(fā)利潤，更進(jìn)而能夠在二級開發(fā)中獲得更多競爭優(yōu)勢。 其次，一、二級市場的緊密結(jié)合，使發(fā)展商與各種類型的金融機構(gòu)、投資商之間的上下游整合需求更加強烈。 第三，處于產(chǎn)業(yè)鏈不同環(huán)節(jié)上的各類經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，由于信息渠道、客戶資源的差異，也將選擇業(yè)務(wù)、系統(tǒng)，甚至全面的互動整合來滿足上游發(fā)展商及下游購房客戶的需求。 橫向聯(lián)合的趨勢 在新的市場環(huán)境中，原本處于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的同一環(huán)節(jié)上的競爭者在競爭中合作將成為行業(yè)發(fā)展的一個重要趨勢。在一、二、三級市場的各個環(huán)節(jié)中處于競爭地位的行業(yè)競爭者，在某一項目中可能以合作者的姿態(tài)出現(xiàn)，成為同盟軍，如未來土地供應(yīng)市場上幾家發(fā)展商聯(lián)合拿地的可能，境內(nèi)、境外服務(wù)機構(gòu)聯(lián)合代理銷售等．
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