財經：房地產泡沫研究(doc12)-地產綜合-資料下載頁
2025-08-04 04:49本頁面
【導讀】算總賬的時間將會到來。從去年至今，關于房地產業(yè)是否過熱的討論始終未息。持“不過熱”論者，總括而言，過程，而不是偏離價值的投機過程；房地產價格上漲是適度的成本推動過程。4．銀行會不會再次成為中國最大的空置房地產持有者？求進行二元劃分，而是兩者的結合，其依據是居民的可支配收入。房地產需求的基本預算約束是城鎮(zhèn)居民的可支配收入及其增長率。因此，簡單地以中國13. 展統(tǒng)計公報》，全國城鎮(zhèn)人口52373萬，占%，農村人口76851萬，占%。我們的需求分析將主要立足于中國40%的城鎮(zhèn)人口。2020年以來，住宅銷售額增長普遍地顯著高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長和城鄉(xiāng)。價和自身收入的判斷。特別值得關注的是2020年第四季度和2020年第一季度的居民未來收。為%，分別下降了。開支占總收入的50%以下。必然低于該指標。面向個人的商品房銷售必然增速超過30%，達到9300億元左右。另外根據中國人民銀行統(tǒng)計，截至2020年。億元，似乎足以應對新增住房信貸。一是存貸款增幅配比風險。
【正文】 2020年以來，中國的鋼材消費量達到世界的 25%、水 泥消費量占世界的 50%，由此形成了新一輪投資高潮。房地產業(yè)與建筑業(yè)相結合，是資本密集型部門，對能源、原材料和土地等生產要素的需求較大，因此，上年的鋼鐵、能源和原材料巨額投資與房地產的迅猛成長有較大的內在關聯。一種說法是，上游鋼材和砂土等原料漲價造成了對房地產價格的沖擊，因而是一種成本推動；并且，即使在鋼材等投資品價格上漲超過 20%的情形下，住房價格不到10%的漲幅畢竟是溫和的。這是一種缺乏經濟學基本常識的判斷。 成本推動必須是外生沖擊，比如上世紀 70 年代中東石油危機導致的美國經濟滯脹，當前石油價格上漲可 能對汽車消費的沖擊等。而中國的鋼鐵、能源和原材料消費價格上漲完全是因為經濟增長內生需求導致的，只能是一種需求拉上的膨脹。因此，房地產投資與需求的雙重膨脹是因，原材料價格走高是果，而不是相反。同時，房地產需求膨脹導致的投資品價格上漲必然延伸到實體經濟的各個部門：鋼鐵、土地和原材料價格上漲將直接意味著各制造業(yè)和服務業(yè)企業(yè)投入的成本上揚，由此形成全面的通貨膨脹。 此外，從間接因素看，房地產擴張形成的土地圈占降低了農產品播種面積，間接推動了農產品生產和加工成本。土地價格是農產品生產的機會成本。據國家統(tǒng)計公報， 2020年中國凈減少耕地 ( )，其中全年建設占用耕地 。盡管建設占用耕地在絕對值上并不起眼，但建設占用耕地一般屬于城郊或平原地帶的高產農田。此類耕地的流失直接造成農產品有效播種面積的下降，并推動農產品產量下降、成本上升。主流觀點把農產品價格上升歸結為播種面積減少和自然災害影響。而受災耕地僅減少 5萬公頃，小于建設圈占土地的 1／ 4。因此，引起農產品價格上漲的主要原因是高產耕地播種面積下降，而高產耕地減少的主要原因是建設用地，建設用地的主要用途是各類房地產開發(fā)。 對于農 業(yè)而言，房地產開發(fā)圈占土地就不再是需求拉上而是成本推動型沖擊。從各方信息看，土地開發(fā)圈占的基本是城郊好地而非山野荒地，那么要實現同樣的產量必然需要在農田、水利等一系列環(huán)節(jié)增加開支。因此， 2020年～ 2020年間房地產投資過熱與農產品價格上漲將不是兩個孤立發(fā)生的現象。 4．銀行會不會再次成為中國最大的空置房地產持有者？ 2020年 04月 28日 18:24 《財經》雜志 由于中國在經濟轉軌時期形成的特定金融體制，房地產投資泡沫與銀行資產質量存在高度相關性。一方面，中國的銀行體系持有全國 92%左右 的金融資產，依靠資金配置引導產業(yè)發(fā)展的能力是毋庸置疑的；另一方面，銀行主導型金融體系具有把企業(yè)部門和家庭部門投資風險集中到銀行內部的特點，當不可預見的風險沖擊發(fā)生時，往往會因產業(yè)危機導致銀行危機和貨幣危機。在 1991年～ 1993年經濟泡沫所導致的治理整頓后，大量不良資產成為銀行體系的歷史包袱，歷經 10多年而無法完全化解。好在當時的國有銀行體系與國家財政隱性擔保最 終維系了公眾信心，實現了軟著陸，否則出現一次大規(guī)模金融危機是不足為奇的。 首先，面向個人的長期住房按揭貸款把銀行資產質量與中國長期經濟景 氣、就業(yè)和人均收入等一系列宏觀經濟指標密切結合在一起。宏觀經濟一旦出現過熱后的蕭條將引發(fā)銀行危機。 2020年，金融機構個人住房消費貸款已經接近 12020億元，占金融機構全部貸款的 %。即使購房者信用狀況優(yōu)良，在宏觀經濟發(fā)生波動時，銀行此類貸款轉化為不良的可能性依然很大。第一，宏觀經濟逆轉，就業(yè)壓力加大，購房者收入流下降和房產租金下降并存，導致住房信貸違約；第二，房地產投資持續(xù)大于 GDP增長，房產供給存在結構性過剩導致價格下滑，面對市場價格縮水的資產，購房者的理性選擇是把所購房產抵押給銀行而不選擇在今后若 干年內繼續(xù)償還貸款。畢竟，住房貸款的時限一般在 30年，而中國自 1978年以來的改革僅僅走了 26年。在任何成熟的或不成熟的市場經濟國家，在 200多年的市場經濟發(fā)展史上，還沒有哪一個國家在 30年時間內不發(fā)生一次金融危機；第三，在個人房地產貸款余額增量與年度住宅銷售額的比較中我們可以看到，年度個人住房貸款增加額占住宅銷售額的比重一般在 50%以上 (見表十 )。盡管銀行認為該業(yè)務屬于優(yōu)良資產，但是畢竟是整個銀行體系在賭全民的預期收入會持續(xù)上升或者房產價格至少不貶值。也許在短期的確如此，在中期則沒人能保證經濟的零波動。 其次，房地產開發(fā)貸款雖然僅占金融機構貸款余額的 %，但是 2020年的增長率達到49%，比全部信貸余額 21%的增長高出了整整 28個百分點。房地產開發(fā)機構貸款時限一般不長，但是其還款來源主要依靠商品房銷售所得。這就再次回到了商品房供給增長與有效需求間的動態(tài)變化上。在未來一段時間，實際有效需求若持續(xù)小于銀行與開發(fā)商的需求預期時，泡沫的累積與破裂是必然發(fā)生的故事，而銀行將再次成為我國最大的空置房地產持有者。
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