財(cái)經(jīng)：房地產(chǎn)泡沫研究(doc12)-地產(chǎn)綜合-資料下載頁
2025-08-04 04:49本頁面
【導(dǎo)讀】算總賬的時(shí)間將會(huì)到來。從去年至今，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)是否過熱的討論始終未息。持“不過熱”論者，總括而言，過程，而不是偏離價(jià)值的投機(jī)過程；房地產(chǎn)價(jià)格上漲是適度的成本推動(dòng)過程。4．銀行會(huì)不會(huì)再次成為中國最大的空置房地產(chǎn)持有者？求進(jìn)行二元?jiǎng)澐郑莾烧叩慕Y(jié)合，其依據(jù)是居民的可支配收入。房地產(chǎn)需求的基本預(yù)算約束是城鎮(zhèn)居民的可支配收入及其增長率。因此，簡單地以中國13. 展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，全國城鎮(zhèn)人口52373萬，占%，農(nóng)村人口76851萬，占%。我們的需求分析將主要立足于中國40%的城鎮(zhèn)人口。2020年以來，住宅銷售額增長普遍地顯著高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長和城鄉(xiāng)。價(jià)和自身收入的判斷。特別值得關(guān)注的是2020年第四季度和2020年第一季度的居民未來收。為%，分別下降了。開支占總收入的50%以下。必然低于該指標(biāo)。面向個(gè)人的商品房銷售必然增速超過30%，達(dá)到9300億元左右。另外根據(jù)中國人民銀行統(tǒng)計(jì)，截至2020年。億元，似乎足以應(yīng)對(duì)新增住房信貸。一是存貸款增幅配比風(fēng)險(xiǎn)。
【正文】 2020年以來，中國的鋼材消費(fèi)量達(dá)到世界的 25%、水 泥消費(fèi)量占世界的 50%，由此形成了新一輪投資高潮。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)相結(jié)合，是資本密集型部門，對(duì)能源、原材料和土地等生產(chǎn)要素的需求較大，因此，上年的鋼鐵、能源和原材料巨額投資與房地產(chǎn)的迅猛成長有較大的內(nèi)在關(guān)聯(lián)。一種說法是，上游鋼材和砂土等原料漲價(jià)造成了對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的沖擊，因而是一種成本推動(dòng)；并且，即使在鋼材等投資品價(jià)格上漲超過 20%的情形下，住房價(jià)格不到10%的漲幅畢竟是溫和的。這是一種缺乏經(jīng)濟(jì)學(xué)基本常識(shí)的判斷。 成本推動(dòng)必須是外生沖擊，比如上世紀(jì) 70 年代中東石油危機(jī)導(dǎo)致的美國經(jīng)濟(jì)滯脹，當(dāng)前石油價(jià)格上漲可 能對(duì)汽車消費(fèi)的沖擊等。而中國的鋼鐵、能源和原材料消費(fèi)價(jià)格上漲完全是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長內(nèi)生需求導(dǎo)致的，只能是一種需求拉上的膨脹。因此，房地產(chǎn)投資與需求的雙重膨脹是因，原材料價(jià)格走高是果，而不是相反。同時(shí)，房地產(chǎn)需求膨脹導(dǎo)致的投資品價(jià)格上漲必然延伸到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的各個(gè)部門：鋼鐵、土地和原材料價(jià)格上漲將直接意味著各制造業(yè)和服務(wù)業(yè)企業(yè)投入的成本上揚(yáng)，由此形成全面的通貨膨脹。 此外，從間接因素看，房地產(chǎn)擴(kuò)張形成的土地圈占降低了農(nóng)產(chǎn)品播種面積，間接推動(dòng)了農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和加工成本。土地價(jià)格是農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)公報(bào)， 2020年中國凈減少耕地 ( )，其中全年建設(shè)占用耕地 。盡管建設(shè)占用耕地在絕對(duì)值上并不起眼，但建設(shè)占用耕地一般屬于城郊或平原地帶的高產(chǎn)農(nóng)田。此類耕地的流失直接造成農(nóng)產(chǎn)品有效播種面積的下降，并推動(dòng)農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量下降、成本上升。主流觀點(diǎn)把農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上升歸結(jié)為播種面積減少和自然災(zāi)害影響。而受災(zāi)耕地僅減少 5萬公頃，小于建設(shè)圈占土地的 1／ 4。因此，引起農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲的主要原因是高產(chǎn)耕地播種面積下降，而高產(chǎn)耕地減少的主要原因是建設(shè)用地，建設(shè)用地的主要用途是各類房地產(chǎn)開發(fā)。 對(duì)于農(nóng) 業(yè)而言，房地產(chǎn)開發(fā)圈占土地就不再是需求拉上而是成本推動(dòng)型沖擊。從各方信息看，土地開發(fā)圈占的基本是城郊好地而非山野荒地，那么要實(shí)現(xiàn)同樣的產(chǎn)量必然需要在農(nóng)田、水利等一系列環(huán)節(jié)增加開支。因此， 2020年～ 2020年間房地產(chǎn)投資過熱與農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲將不是兩個(gè)孤立發(fā)生的現(xiàn)象。 4．銀行會(huì)不會(huì)再次成為中國最大的空置房地產(chǎn)持有者？ 2020年 04月 28日 18:24 《財(cái)經(jīng)》雜志 由于中國在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期形成的特定金融體制，房地產(chǎn)投資泡沫與銀行資產(chǎn)質(zhì)量存在高度相關(guān)性。一方面，中國的銀行體系持有全國 92%左右 的金融資產(chǎn)，依靠資金配置引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的能力是毋庸置疑的；另一方面，銀行主導(dǎo)型金融體系具有把企業(yè)部門和家庭部門投資風(fēng)險(xiǎn)集中到銀行內(nèi)部的特點(diǎn)，當(dāng)不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)沖擊發(fā)生時(shí)，往往會(huì)因產(chǎn)業(yè)危機(jī)導(dǎo)致銀行危機(jī)和貨幣危機(jī)。在 1991年～ 1993年經(jīng)濟(jì)泡沫所導(dǎo)致的治理整頓后，大量不良資產(chǎn)成為銀行體系的歷史包袱，歷經(jīng) 10多年而無法完全化解。好在當(dāng)時(shí)的國有銀行體系與國家財(cái)政隱性擔(dān)保最 終維系了公眾信心，實(shí)現(xiàn)了軟著陸，否則出現(xiàn)一次大規(guī)模金融危機(jī)是不足為奇的。 首先，面向個(gè)人的長期住房按揭貸款把銀行資產(chǎn)質(zhì)量與中國長期經(jīng)濟(jì)景 氣、就業(yè)和人均收入等一系列宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)密切結(jié)合在一起。宏觀經(jīng)濟(jì)一旦出現(xiàn)過熱后的蕭條將引發(fā)銀行危機(jī)。 2020年，金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房消費(fèi)貸款已經(jīng)接近 12020億元，占金融機(jī)構(gòu)全部貸款的 %。即使購房者信用狀況優(yōu)良，在宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)時(shí)，銀行此類貸款轉(zhuǎn)化為不良的可能性依然很大。第一，宏觀經(jīng)濟(jì)逆轉(zhuǎn)，就業(yè)壓力加大，購房者收入流下降和房產(chǎn)租金下降并存，導(dǎo)致住房信貸違約；第二，房地產(chǎn)投資持續(xù)大于 GDP增長，房產(chǎn)供給存在結(jié)構(gòu)性過剩導(dǎo)致價(jià)格下滑，面對(duì)市場價(jià)格縮水的資產(chǎn)，購房者的理性選擇是把所購房產(chǎn)抵押給銀行而不選擇在今后若 干年內(nèi)繼續(xù)償還貸款。畢竟，住房貸款的時(shí)限一般在 30年，而中國自 1978年以來的改革僅僅走了 26年。在任何成熟的或不成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家，在 200多年的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上，還沒有哪一個(gè)國家在 30年時(shí)間內(nèi)不發(fā)生一次金融危機(jī)；第三，在個(gè)人房地產(chǎn)貸款余額增量與年度住宅銷售額的比較中我們可以看到，年度個(gè)人住房貸款增加額占住宅銷售額的比重一般在 50%以上 (見表十 )。盡管銀行認(rèn)為該業(yè)務(wù)屬于優(yōu)良資產(chǎn)，但是畢竟是整個(gè)銀行體系在賭全民的預(yù)期收入會(huì)持續(xù)上升或者房產(chǎn)價(jià)格至少不貶值。也許在短期的確如此，在中期則沒人能保證經(jīng)濟(jì)的零波動(dòng)。 其次，房地產(chǎn)開發(fā)貸款雖然僅占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的 %，但是 2020年的增長率達(dá)到49%，比全部信貸余額 21%的增長高出了整整 28個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)貸款時(shí)限一般不長，但是其還款來源主要依靠商品房銷售所得。這就再次回到了商品房供給增長與有效需求間的動(dòng)態(tài)變化上。在未來一段時(shí)間，實(shí)際有效需求若持續(xù)小于銀行與開發(fā)商的需求預(yù)期時(shí)，泡沫的累積與破裂是必然發(fā)生的故事，而銀行將再次成為我國最大的空置房地產(chǎn)持有者。
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