【導(dǎo)讀】臺灣鄉(xiāng)林集團(tuán)要在紫禁城蓋六星級飯店？深圳業(yè)主要參加人大選舉，立法維權(quán)！此后，建設(shè)部還將在一兩個(gè)月內(nèi)發(fā)布新修改的《采暖通風(fēng)空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》，性的要求做出強(qiáng)制性的規(guī)定。同時(shí)，建設(shè)部與衛(wèi)生部正在緊急編制《中央空調(diào)通風(fēng)系。物安全操作柜規(guī)范》等一系列建筑規(guī)范。建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額司的有關(guān)人士表示，建設(shè)部。提高國內(nèi)新建建筑的品質(zhì)，進(jìn)一步滿足人們的衛(wèi)生與健康要求。很顯然，將健康要求。提到建筑規(guī)范的議事日程，這對房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)產(chǎn)生較大的影響。一味兒追求增加開發(fā)面積、一梯數(shù)戶的大體量樓盤在今后的市場上將會(huì)被淘。另外，建筑規(guī)范及技術(shù)要點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)的提高，必將使建筑項(xiàng)目的前期投入及后期運(yùn)營。開發(fā)企業(yè)需要及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目的資金投入，同時(shí)，樓價(jià)也會(huì)因健康、衛(wèi)。生條件的提高而有相應(yīng)的變動(dòng)。而且，規(guī)范的修訂需要一定的時(shí)間，這期間，盡管市

　　

【正文】 (比如物流業(yè)等 )很有必要。 臺灣“養(yǎng)生、健康”住宅市場異軍突起 SARS 疫情持續(xù)擴(kuò)大，使臺灣北部、中部房地產(chǎn)市場的新建住宅和預(yù)售住宅看房人數(shù)減少 20%至 30%。嗅覺較靈敏的房地產(chǎn)業(yè)，由此紛紛打出“養(yǎng)生”、“健康”牌， 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁 共 12 頁 訴求防疫的健康住宅概念。較一般住宅，這類養(yǎng)生住宅、健康住宅叫好又叫座，可謂是第二季異軍突起的亮點(diǎn)。此外，綜觀目前北臺灣房市，也有商家想搭上抗典便車，甚至有推出付訂金送臭氣殺菌機(jī)、簽約送日本進(jìn)口醫(yī)療級殺菌分離式冷氣，以提高客戶購房意愿。 〖案例比較及分析〗 “造城運(yùn)動(dòng)”與 TOD 威格斯地產(chǎn)的老總李忠日前撰文指出，現(xiàn)在，正如某些策劃大師所說的，中國的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個(gè)大盤時(shí)代。 從 10 萬平方米到 20 萬平方米，從 20 萬平方米到 40 萬平方米。然后再到 100萬平方米，再到 200 萬平方米，用一個(gè)開發(fā)商話來說：“像我這種不到 10 萬平方米的樓盤，都不好意思對人講了?！睋Q句話說 10 萬平方米以下簡直就不叫盤了。 然而，我們現(xiàn)在造的城市都還年輕，還談不上有什么閱歷，最早造成的像碧桂園這樣的城也還不到 10 歲。換句話說，我們還沒有看到任何一個(gè)我們用這種速成手法建造的新城成長、長大，去歷經(jīng)一個(gè)城 區(qū)變化的全過程。我們現(xiàn)在等于是種了一片片還沒有收獲的莊稼地，究竟能收獲多少糧食，大家都還不能作一個(gè)準(zhǔn)確的判斷。 根據(jù)國外這類新城發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，也憑著多年研究這類問題的書生意氣，讓我們展望一下這類的新城，在未來的發(fā)展過程中，大概會(huì)遇到哪些問題。 誤區(qū)之一就是居住人群的過分同質(zhì)化。 在一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作伊始，開發(fā)商都會(huì)針對自己的項(xiàng)目進(jìn)行相應(yīng)的市場調(diào)查和客戶群定位，這是一種典型的定位營銷的思想。在進(jìn)行主力客戶群定位時(shí)，都力求定位準(zhǔn)確，而客戶群定位越準(zhǔn)確，也就相應(yīng)的將此居住區(qū)的居住人群同質(zhì)化了。換句話 說，定位營銷越成功的樓盤，其未來的居住人群年齡就越接近，家庭結(jié)構(gòu)也越接近。這樣，他們的孩子的年齡也就更加接近。于是就會(huì)出現(xiàn)在許多國外新城中遇到的問題――新區(qū)建成后的前幾年，幼兒園爆滿，小學(xué)無人；再過幾年，小學(xué)爆滿，幼兒園清空；再過幾年，小學(xué)清空，中學(xué)爆滿。什么時(shí)候等到這些孩子從中學(xué)畢業(yè)，回城讀大學(xué)，他們的父母也漸漸老了（原來的主力客戶們老了?。┯谑沁@個(gè)新城也就失去了活力。 如果按照美國著名的建筑理論家 Christopher Alexander 的建筑理論，上述這種誤區(qū)應(yīng)該被稱為戶型隔離。 Alexander 指出：“生命的周期中，人們需要從和他們自己處于不同時(shí)期的人那里獲得支持和認(rèn)可，同時(shí)也需要從和他們自己處于同一時(shí)期的人那里獲得支持。” 所以，無論是從開發(fā)商配套設(shè)施利用的功利角度，還是從人性化住宅的關(guān)愛角度，這種居住人口過于單一的“造城運(yùn)動(dòng)”，在未來的發(fā)展中都會(huì)遇到或強(qiáng)或弱的戶型隔離帶來的問題。 誤區(qū)之二就是戶型隔離問題基礎(chǔ)上的物業(yè)管理問題。 “社區(qū)封閉、物業(yè)管理”，這已經(jīng)成了開發(fā)商在進(jìn)行居住區(qū)開發(fā)和管理時(shí)的不二法門，仿佛這種劃圈劃片似的管理模式，可以進(jìn)行無限量的放大。但事實(shí)上，如果對于一個(gè)面積超 過 7000 住戶以上的大型社區(qū)而言，就必須考慮社區(qū)管理模式中的居民互助與就業(yè)問題，而不能僅僅是所謂的封閉管理了。 所謂居民互助是指，在戶型混合（這是 Alexander 針對戶型隔離提出的對策）的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)提倡不同層次、不同類型間的居民相互提供服務(wù)――不單是無償?shù)姆?wù)，而且可以看成是一種有償?shù)姆?wù)，也就是一種職業(yè)。比如有老人的家庭，如果老人是 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 11 頁 共 12 頁 足夠健康的，那么他們可以開辦一個(gè)照顧幼兒的兒童天地；而如果有下崗待業(yè)的年輕人在家，那么他們可以開辦一個(gè)照顧周邊老人的老齡服務(wù)設(shè)施。這樣，就能夠形成相對完善的社區(qū)服務(wù)體系 。其實(shí)這些服務(wù)崗位，本身也是一種就業(yè)的機(jī)會(huì)，完全可以安置一部分本社區(qū)內(nèi)的人口就業(yè)――一種建立在社區(qū)互助基礎(chǔ)上的就業(yè)。 當(dāng)然，這種互助就業(yè)不可能在客戶群過于單一的情況下實(shí)現(xiàn)，社區(qū)人群的相對混成，才是社區(qū)互助就業(yè)的基礎(chǔ)。 如果說到就業(yè)問題，新加坡的居屋建設(shè)可以說是最成功的，因?yàn)樗坏紤]了居住的問題，還在相當(dāng)大的程度上考慮到了居屋居民就業(yè)的問題――在每個(gè)新加坡的工屋居住區(qū)里，你都能看到相當(dāng)數(shù)量的工業(yè)廠房等就業(yè)設(shè)施，這些都是為了解決工屋居民的一部分就業(yè)問題――事實(shí)上，一個(gè)完全不具備就業(yè)動(dòng)力的城市邊緣“ 新城”，是不能夠真正吸引居住者的。國外城市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，一個(gè)城市是否會(huì)出現(xiàn)郊區(qū)化的傾向，關(guān)鍵就在于城市的郊區(qū)有沒有就業(yè)的動(dòng)力。沒有就業(yè)的動(dòng)力，城市郊區(qū)也罷，我們造城也罷，是不可能真正地留住大量的居住人群的。 還有一個(gè)非常嚴(yán)重的問題就是交通問題。 由于采取前文所述的封閉管理，所以不論多大的大盤，開發(fā)商在造城時(shí)，無一例外地都采取了“劃地為城”的方法。在開發(fā)商所劃定的區(qū)域內(nèi)，公地都變成私地，公路變成了私路――我們常?？梢月牭介_發(fā)商這么說：“現(xiàn)在有一條城市道路穿過我的小區(qū)，我們現(xiàn)在正在做工作，爭取將它 變更為小區(qū)內(nèi)道路?！边@種話我們聽了又聽，于是我們看到的公共道路也越來越少，等這些大大的小區(qū)都封閉起來以后，帶給居民的卻常常是一種交通上的災(zāi)難。 凡事都有一個(gè)度，說得文一點(diǎn)，叫做都有一個(gè)“閾值”。超出了這個(gè)閾值之后，就不能是原有規(guī)模的簡單放大了，而必須采取一些與之相匹配的方法來解決問題。在國外，特別是在美國，針對這種城市邊緣區(qū)的大盤，開出的藥方是三個(gè)。第一個(gè)是TOD 概念，即公共導(dǎo)向的開發(fā)社區(qū)；第二是新街區(qū)住宅，即打破行列式的布局，重新回到街坊區(qū)布局的形式。將上面兩者結(jié)合起來，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些小區(qū)普遍以一種積極姿態(tài)，重新加入到城市中來，向城市開放自己的區(qū)內(nèi)道路，歡迎公共交通進(jìn)入小區(qū)。這樣，就大大地縮短了小區(qū)內(nèi)居民前往公共交通站點(diǎn)的換乘時(shí)間，于是，生活效率大大提高了。同時(shí)也就引出了第三個(gè)概念，那就是社區(qū)商業(yè)和站點(diǎn)商業(yè)。 在上述三個(gè)藥方中， TOD 是最重要的一個(gè)概念，也是引發(fā)后兩個(gè)概念的前提。今天的中國，大規(guī)模的城市化運(yùn)動(dòng)，導(dǎo)致了太多的“我們造城”。而轎車的大量進(jìn)入家庭，又為這種“造城運(yùn)動(dòng)”添油助力。 在這種“形勢一派大好”的情況下，現(xiàn)在提出來 TOD 的概念，有點(diǎn)類似于在大家揮汗如雨的三伏天里，提醒大家冬天終究 會(huì)來，而為了冬天的防風(fēng)御寒，我們現(xiàn)在就必須準(zhǔn)備好棉衣――這樣的話，恐怕沒有多少人會(huì)聽，可是我們相信，從夏天到冬天的這個(gè)階段，恐怕會(huì)比大多數(shù)人想像的過程要短得多得多。如果西方發(fā)達(dá)國家從“小轎車熱潮”到“小轎車危機(jī)”，再到不得不轉(zhuǎn)向“公交優(yōu)先”和“ TOD 概念”的全過程，需要?dú)v經(jīng) 10 年的話，在我們這樣一個(gè)人口高度密集的大國里，這個(gè)過程頂多只需要?dú)v經(jīng) 3 到 5 年，我們就會(huì)普遍地感受到小轎車帶來的壓力，普遍地感受到大盤開發(fā)帶來的壓力，從而也普遍地認(rèn)識到采取 TOD 導(dǎo)向開發(fā)的重要性――這，也就是我們?yōu)槭裁丛诮榻B TOD 概念的原 因。 城市是人類一切文明的載體，但是它必須解決好文明進(jìn)步所帶來的“人口過載”和“交通過載”的問題。由于前一段發(fā)展時(shí)期，我們國家的城市化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于我們國家的工業(yè)化水平，所以，我們的城市必然會(huì)經(jīng)歷這樣 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁 共 12 頁 的一個(gè)“我們造城”的階段。這實(shí)質(zhì)上是一個(gè)城市急劇膨脹的階段，在這樣一個(gè)大背景下，“我們造城”是一個(gè)必然出現(xiàn)的現(xiàn)象，“大盤時(shí)代”也是一個(gè)必然經(jīng)過的時(shí)期。在這里，只是想提醒開發(fā)商們，注意吸取一些國外的新城發(fā)展的像 TOD 這類的經(jīng)驗(yàn)，避免一些他們發(fā)展中遇到的問題，在“我們造城”之后，能將我們的新城社區(qū)建設(shè)得更為完善 ，管理得更有活力！