財(cái)經(jīng)：房地產(chǎn)泡沫研究(doc12)-地產(chǎn)綜合(參考版)
2024-08-17 04:49本頁(yè)面
【正文】 。這就再次回到了商品房供給增長(zhǎng)與有效需求間的動(dòng)態(tài)變化上。 其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款雖然僅占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的 %，但是 2020年的增長(zhǎng)率達(dá)到49%，比全部信貸余額 21%的增長(zhǎng)高出了整整 28個(gè)百分點(diǎn)。盡管銀行認(rèn)為該業(yè)務(wù)屬于優(yōu)良資產(chǎn)，但是畢竟是整個(gè)銀行體系在賭全民的預(yù)期收入會(huì)持續(xù)上升或者房產(chǎn)價(jià)格至少不貶值。畢竟，住房貸款的時(shí)限一般在 30年，而中國(guó)自 1978年以來(lái)的改革僅僅走了 26年。即使購(gòu)房者信用狀況優(yōu)良，在宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)時(shí)，銀行此類貸款轉(zhuǎn)化為不良的可能性依然很大。宏觀經(jīng)濟(jì)一旦出現(xiàn)過(guò)熱后的蕭條將引發(fā)銀行危機(jī)。好在當(dāng)時(shí)的國(guó)有銀行體系與國(guó)家財(cái)政隱性擔(dān)保最 終維系了公眾信心，實(shí)現(xiàn)了軟著陸，否則出現(xiàn)一次大規(guī)模金融危機(jī)是不足為奇的。一方面，中國(guó)的銀行體系持有全國(guó) 92%左右 的金融資產(chǎn)，依靠資金配置引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的能力是毋庸置疑的；另一方面，銀行主導(dǎo)型金融體系具有把企業(yè)部門和家庭部門投資風(fēng)險(xiǎn)集中到銀行內(nèi)部的特點(diǎn)，當(dāng)不可預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)沖擊發(fā)生時(shí)，往往會(huì)因產(chǎn)業(yè)危機(jī)導(dǎo)致銀行危機(jī)和貨幣危機(jī)。因此， 2020年～ 2020年間房地產(chǎn)投資過(guò)熱與農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲將不是兩個(gè)孤立發(fā)生的現(xiàn)象。 對(duì)于農(nóng) 業(yè)而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)圈占土地就不再是需求拉上而是成本推動(dòng)型沖擊。而受災(zāi)耕地僅減少 5萬(wàn)公頃，小于建設(shè)圈占土地的 1／ 4。此類耕地的流失直接造成農(nóng)產(chǎn)品有效播種面積的下降，并推動(dòng)農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量下降、成本上升。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)公報(bào)， 2020年中國(guó)凈減少耕地 ( )，其中全年建設(shè)占用耕地 。 此外，從間接因素看，房地產(chǎn)擴(kuò)張形成的土地圈占降低了農(nóng)產(chǎn)品播種面積，間接推動(dòng)了農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和加工成本。因此，房地產(chǎn)投資與需求的雙重膨脹是因，原材料價(jià)格走高是果，而不是相反。 成本推動(dòng)必須是外生沖擊，比如上世紀(jì) 70 年代中東石油危機(jī)導(dǎo)致的美國(guó)經(jīng)濟(jì)滯脹，當(dāng)前石油價(jià)格上漲可 能對(duì)汽車消費(fèi)的沖擊等。一種說(shuō)法是，上游鋼材和砂土等原料漲價(jià)造成了對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的沖擊，因而是一種成本推動(dòng)；并且，即使在鋼材等投資品價(jià)格上漲超過(guò) 20%的情形下，住房?jī)r(jià)格不到10%的漲幅畢竟是溫和的。 2020年以來(lái)，中國(guó)的鋼材消費(fèi)量達(dá)到世界的 25%、水 泥消費(fèi)量占世界的 50%，由此形成了新一輪投資高潮。當(dāng)前整體經(jīng)濟(jì)存在過(guò)熱傾向，直接或間接地與房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)有關(guān)。就 2020年頭 2個(gè)月的原材料購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲情況看，黑色金屬和農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格依然居于前兩位，價(jià)格漲幅都超過(guò)了 15%。無(wú)論是哪種情況，都最終落實(shí)為稀缺的土地資源浪費(fèi)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)因投機(jī)導(dǎo)致的損失。其中可能存在兩種情況。而閑置數(shù)量在4年內(nèi)連續(xù)擴(kuò)張，從最初的近 5000萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到 2020年底的 ，增長(zhǎng)了兩倍多。但是在地價(jià)上漲的同時(shí)是土地囤積或閑置數(shù)量的持續(xù)攀升，則土地投機(jī)必然進(jìn)入泡沫隨時(shí)破裂的危險(xiǎn)期。因此，首先是房產(chǎn)投資與價(jià)格預(yù)期推動(dòng)了地價(jià)的上漲和土地投機(jī)。恰恰相反， 2020年房產(chǎn)開(kāi)發(fā)步入快速發(fā)展通道之初，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格指數(shù)為，住房?jī)r(jià)格指數(shù)為 ，而土地價(jià)格指數(shù)僅為 。但是歷史數(shù)據(jù)并不支持這種審慎。 通過(guò)對(duì)表五住房?jī)r(jià)格指數(shù)與土地交易價(jià)格指數(shù)的對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，除 2020年外， 2020年～2020年地價(jià)上漲都在房?jī)r(jià)之上；表七則顯示了幾個(gè)主要城市地價(jià)上漲的基本狀況。只有預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，社會(huì)投資才會(huì)聚集于土地投資，從而推動(dòng)地價(jià)上漲，并進(jìn)而加速房?jī)r(jià)上升。 若地價(jià)上漲高于房?jī)r(jià)上漲，則投機(jī)性高于投資性。 癥狀之五：土地投機(jī) 地價(jià)上漲與土地囤積同步，則土地投機(jī)泡沫必然趨于爆裂 土地炒作是房地產(chǎn)是否過(guò)熱的晴雨表。顯然，在2020年兩者分別達(dá)到 50%和 30%以上，其缺口是不言而喻的；而住房?jī)r(jià)格高于通貨膨脹率的趨勢(shì)是從 2020年以來(lái)一直存在的： 2020年至 2020年分別為 、 、 點(diǎn)，處于持續(xù)上升通道。一方面，住宅價(jià)格漲幅在 7%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我國(guó)的通貨膨脹，雖然低于 GDP增長(zhǎng)，但名義量與 GDP等實(shí)際變量進(jìn)行對(duì)比不能說(shuō)是很有意義的事情。同時(shí)我們還可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重呈不斷上升趨勢(shì)，從 2020年到 2020年 2月，該比重由%上升到 %，全國(guó)投資轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)十分明顯。 2020年至 2020年是房地產(chǎn)投資的領(lǐng)先周期，其增長(zhǎng)率分別高于全國(guó)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率 、 。顯然， 9%的 GDP和收入增長(zhǎng)、接近20%的儲(chǔ)蓄存款增長(zhǎng)是無(wú)法承載持續(xù)的高達(dá) 30%以上房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的，即使這種高速增長(zhǎng)的投資是對(duì)以往低水平住宅欠賬的集中償還。當(dāng)時(shí)是兩位數(shù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與兩位數(shù)的通貨膨脹 (1994年～ 1995年的通脹率分別為 %和 %)并存 ，除非我們?cè)噲D重溫惡性通脹，否則前后的對(duì)比是沒(méi)有意義的。 兩個(gè)值得思考的問(wèn)題隨之產(chǎn)生。 從價(jià)格看，表五說(shuō)明了 2020年各季度全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)在 105左右，而住宅價(jià)格指數(shù)在第四季度達(dá)到 107。 基于對(duì)未來(lái)均衡價(jià)格持續(xù)看漲的一致性預(yù)期， 2020年以來(lái)的房
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