【正文】 稅問題解答(之一)的通知》(國稅函發(fā)[1995]156號)第十七條的有關(guān)規(guī)定征收營業(yè)稅。 個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人的行為的涉稅界定。 根據(jù)營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第四條規(guī)定，“單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)”，應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。由此可見，只有單位無償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為才視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅，對個(gè)人無償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅。 以“還本”方式銷售建筑物的“還本”處理。 以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時(shí)許諾若干年后可將房屋價(jià)款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對以“還本”方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購買者收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。 轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)營業(yè)額確認(rèn)問題 單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營業(yè)額。 物業(yè)公司服務(wù)收入的征稅問題 從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)?、房屋租金的價(jià)款后的余額為營業(yè)額。 關(guān)于納稅地點(diǎn)問題 單位和個(gè)人出租土地使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅納稅地點(diǎn)為土地、不動(dòng)產(chǎn)所在地；單位和個(gè)人出租物品、設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅納稅地點(diǎn)為出租單位機(jī)構(gòu)所在地或個(gè)人居住地。 房地產(chǎn)市場 一、促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展 為了配合國家住房制度改革，有效啟動(dòng)房地產(chǎn)市場，積極培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財(cái)稅[1999]210號）對房地產(chǎn)市場有關(guān)稅收政策問題，自1999年8月1日起按以下政策執(zhí)行： 其一、關(guān)于營業(yè)稅和契稅的政策問題 為了切實(shí)減輕個(gè)人買賣普通住宅的稅收負(fù)擔(dān)，積極啟動(dòng)住房二級市場，對個(gè)人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；個(gè)人購買并居住不足一年的普通住宅，銷售時(shí)營業(yè)稅按銷售價(jià)減去購入原價(jià)后的差額計(jì)征；個(gè)人自建自用住房，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；個(gè)人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。 為了支持住房制度的改革，對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住房的收入，暫免征收營業(yè)稅。 其二、關(guān)于空置商品住房稅收政策問題 為了加快住房資金周轉(zhuǎn)，降低金融資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)積壓空置商品房的銷售，對積壓空置的商品住房銷售時(shí)應(yīng)繳納的營業(yè)稅、契稅在2000年底前予以免稅優(yōu)惠。 空置商品住房限于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房。 其三、關(guān)于土地增值稅征免政策問題 對居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。 二、促進(jìn)房地產(chǎn)租賃市場政策 為了配合國家住房制度改革，支持住房租賃市場的健康發(fā)展，財(cái)政部 國家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》（財(cái)稅[2000]125號）規(guī)定：自2001年1月1日起住房租賃市場執(zhí)行如下稅收政策: 其一、對按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實(shí)私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅。 其二、對個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房，其應(yīng)繳納的營業(yè)稅暫減按3%的稅率征收，房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。 其三、對個(gè)人出租房屋取得的所得暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。 三、消化空置房 為加快消化積壓空置商品房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，積極防范金融風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于對消化空置商品房有關(guān)稅費(fèi)政策的通知》（財(cái)稅[2001]44號）就積壓空置商品房實(shí)行如下稅費(fèi)政策: 其一、對財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》(財(cái)稅字[1999]210號)中規(guī)定的“1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房”免征營業(yè)稅、契稅的優(yōu)惠政策，延期執(zhí)行兩年，即延長至2002年12月31日止。對納稅人銷售1998年6月30日以前建成的別墅、渡假村等高消費(fèi)性的空置商品房，應(yīng)自2001年1月1日起恢復(fù)征收營業(yè)稅、契稅。別墅、渡假村等高消費(fèi)性的空置商品房與其他商品住房的界限，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)稅部門根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r確定。 其二、納稅人在1998年6月30日以前建成的商業(yè)用房、寫字樓，在2001年1月1日至2002年12月31日期間銷售的，免征營業(yè)稅、契稅。 其三、對納稅人銷售1998年6月30日以前建成的商業(yè)用房，寫字樓、住房(不含別墅、渡假村等高消費(fèi)性的空置商品房)，免予征收各種行政事業(yè)性收費(fèi)。 四、房屋市場的稅收特點(diǎn) 從納稅人的角度講，由于相關(guān)的稅收較多，稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理方法也存在一些特點(diǎn)，因此，在日常的房屋買賣或者租賃交易流動(dòng)中，納稅人應(yīng)當(dāng)注意： （一）房屋買賣雙方稅負(fù)不同 私人房屋買和賣雙方需納稅的房產(chǎn)稅具體稅種和稅率也不一樣，同時(shí)還區(qū)分為“住宅買賣”和“非住宅買賣”，并執(zhí)行不同的納稅標(biāo)準(zhǔn)。 住宅買賣中，購買方需繳的稅有兩種，即交印花稅和契稅。印花稅－－－按合同交易金額的萬分之五繳納。契稅分兩個(gè)檔次繳納，%繳納，屬高檔住宅的按房價(jià)的3%繳納。 賣方需繳納的稅有印花稅、營業(yè)稅和個(gè)人所得稅3種。印花稅－－按合同交易金額的萬分之五繳納，營業(yè)稅－－個(gè)人購買并居住超過一年的免交此稅，但不足一年的應(yīng)按銷售價(jià)減去購入原價(jià)后的差額征收5%的營業(yè)稅，并按營業(yè)稅計(jì)征7%城建稅和3%的教育費(fèi)附加。 非住宅買賣的，買方應(yīng)繳交易金額的萬分之五的印花稅和3%的契稅；賣方應(yīng)繳4種稅，即交納交易價(jià)總額的萬分之五的印花稅、5%的營業(yè)稅和個(gè)人所得稅以及土地增值稅。個(gè)人所得稅應(yīng)納稅額=（售房價(jià)購入價(jià)交易的稅費(fèi)）20%.如土地沒有增值將免繳增值稅，如有增值的將按房價(jià)的3%繳納增值稅。 （二）出租房屋的稅務(wù)管理實(shí)行簡便方法 為了方便計(jì)算，把各種稅綜合起來計(jì)征。根據(jù)現(xiàn)行的規(guī)定，房產(chǎn)坐落的區(qū)域、類別、類型等，均按出租房的單位建筑面積核定租金收入，依10%綜合征收率合并計(jì)繳營業(yè)稅、城建稅、房產(chǎn)稅（或城市房地產(chǎn)稅）、個(gè)人所得稅、教育費(fèi)附加（未含印花稅和土地使用稅）。為便于計(jì)算，折出的簡便計(jì)算公式為：個(gè)人出租房產(chǎn)租金收入應(yīng)納稅額=核定的單位建筑面積計(jì)稅租金收入標(biāo)準(zhǔn)出租建筑面積綜合征收率10%.而對個(gè)人轉(zhuǎn)租房產(chǎn)用作住宅取得的轉(zhuǎn)租租金收入，按上述計(jì)算的應(yīng)納稅額的30%繳納。 出租自有房產(chǎn)作住宅還有減免稅規(guī)定，但減免稅的條件為：一是對以房租收入維持生計(jì)、照章納稅確有困難的孤寡老人、殘疾人、烈屬等私房業(yè)主需要減免稅的，應(yīng)持居（村）委會(huì)開具的有效證明，報(bào)經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，可給予減征稅的照顧；二是對符合免征城市房地產(chǎn)稅的外籍個(gè)人（包括華僑、港、澳、臺(tái)胞），可憑稅務(wù)機(jī)關(guān)的免稅證明，在有效免稅年度內(nèi)按規(guī)定綜合征收率的60%繳納各項(xiàng)稅收；三是落實(shí)私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房，在辦理免稅時(shí)應(yīng)憑房管局核發(fā)的證明辦理有關(guān)手續(xù)。 例：個(gè)人出售房屋享受稅收優(yōu)惠 最近幾年，房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，私人房屋買賣頻繁發(fā)生，其中涉及轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅大量增加。為鼓勵(lì)和推動(dòng)房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展，國家稅務(wù)總局曾出臺(tái)包括個(gè)人所得稅在內(nèi)的稅收優(yōu)惠政策，并將個(gè)人購買和出租房屋的稅收優(yōu)惠政策列為2005年4月份全國稅收宣傳月的宣傳重點(diǎn)?！　∠旅娼榻B私房轉(zhuǎn)讓中個(gè)人所得稅優(yōu)惠涉及的政策和具體操作?！　≌呓馕鏊椒哭D(zhuǎn)讓涉及的個(gè)人所得稅政策主要有三條，具體為：（一）個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)到五年以上且是家庭惟一生活用房取得的所得，不繳個(gè)人所得稅。其中“惟一”是相對于住房所有者而言的，在中國境內(nèi)沒有地域限制，概念上是指全國范圍的惟一；五年的認(rèn)定以房產(chǎn)證為準(zhǔn)。（二）個(gè)人首次上市出售房改房，免繳個(gè)人所得稅。另外，根據(jù)《福建省人民政府關(guān)于加快發(fā)展住房二級市場的通知》規(guī)定：“房改房”的具體對象是公有住房、集資建房和經(jīng)濟(jì)適用住房，識(shí)別房屋所有者以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。（三）個(gè)人賣房后一年內(nèi)再買房的，對賣房收入預(yù)繳的個(gè)人所得稅可視買房價(jià)格與賣房價(jià)格的比例差或全額退稅或部分退稅。一年內(nèi)再購房中“一年”的時(shí)間確定按以下掌握：向房地產(chǎn)公司“再購房”的，以購房第一次預(yù)付款發(fā)票加購房合同及房地產(chǎn)公司的購房證明來確定再購房行為的實(shí)現(xiàn)，但應(yīng)退已預(yù)繳的稅款保證金須等到納稅人取得該房屋產(chǎn)權(quán)證后辦理；購買二手房的，以購房的產(chǎn)權(quán)證上的時(shí)間為準(zhǔn)確定再購房時(shí)間并計(jì)算“一年”的期限。此外，對于個(gè)人向房地產(chǎn)公司預(yù)訂商品房后，因房地產(chǎn)公司原因致使個(gè)人購買不成，房地產(chǎn)公司因此而支付賠款，預(yù)訂者取得的賠款收入由于目前沒有明確的征稅規(guī)定，因此在進(jìn)一步明確以前暫不確定為個(gè)人應(yīng)稅收入，不征稅?！　【唧w操作私房轉(zhuǎn)讓所得的個(gè)人所得稅按次計(jì)算，以一次轉(zhuǎn)讓取得的收入額（多批次支付的應(yīng)當(dāng)合并）減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，依20％比例稅率計(jì)算應(yīng)納稅額?！　∪缧±畛鍪圩》浚蹆r(jià)30萬元人民幣。小李提供的房屋原值為24萬元人民幣，出售過程中支付中介機(jī)構(gòu)有關(guān)費(fèi)用2萬元，繳納有關(guān)稅費(fèi)3萬元。則應(yīng)繳個(gè)人所得稅為：　　應(yīng)納稅所得額＝30－24－2－3＝1（萬元）；　　應(yīng)納稅額＝120％＝（萬元）?！　∩鲜龉街?，要注意財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用的確定。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，財(cái)產(chǎn)是建筑物的，原值為建造費(fèi)或者購進(jìn)價(jià)格以及其他相關(guān)費(fèi)用。合理費(fèi)用是指納稅人在賣出財(cái)產(chǎn)過程中按有關(guān)規(guī)定所支付的費(fèi)用，如支付中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)費(fèi)、資產(chǎn)評估費(fèi)等。這些費(fèi)用都與財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓“過程”有關(guān)，不在轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)生的費(fèi)用不得扣除。　　根據(jù)財(cái)政部規(guī)定，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所納的個(gè)人所得稅，視其重新購房的價(jià)值可全部或部分予以免稅。　　具體操作辦法：個(gè)人出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳的個(gè)人所得稅款，應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前，以納稅保證金形式向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)繳納。稅務(wù)機(jī)關(guān)在收取納稅保證金時(shí)，應(yīng)向納稅人正式開具“中華人民共和國納稅保證金收據(jù)”，并納入專戶存儲(chǔ)。個(gè)人出售現(xiàn)住房后1年內(nèi)重新購房的，按照購房金額大小相應(yīng)退還納稅保證金。購房金額大于或等于原住房銷售額（原住房為已購公有住房的，原住房銷售額應(yīng)扣除已按規(guī)定向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益，下同）的，全部退還納稅保證金；購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個(gè)人所得稅繳入國庫。對于個(gè)人出售現(xiàn)住房后1年內(nèi)未重新購房的，所繳納的納稅保證金全部作為個(gè)人所得稅繳入國庫?！　€(gè)人在申請退還納稅保證金時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供合法、有效的售房、購房合同和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他有關(guān)證明材料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后方可辦理納稅保證金退還手續(xù)?？缧姓^(qū)域售、購住房又符合退還納稅保證金條件的個(gè)人，應(yīng)向納稅保證金繳納地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請退還納稅保證金?！　±簭埩嵊?999年購買一套100平方米的住房，支付價(jià)款12萬元，另支付中介費(fèi)1萬元。2003年5月張玲將該房賣掉，售價(jià)25萬元。2004年4月她向某房地產(chǎn)公司定購一套85平方米的商品房，總價(jià)款20萬元，首期預(yù)付價(jià)款6萬元。她向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供了售房、購房、預(yù)付款收據(jù)及房地產(chǎn)公司開具的付款證明?！　埩嵩谫u房子的時(shí)候應(yīng)申報(bào)繳納個(gè)人所得稅，賣房過程中，收入為25萬元，原值12萬元，支付中介費(fèi)1萬元，即應(yīng)納稅所得額＝25－12－1＝12萬元，應(yīng)當(dāng)先繳納納稅保證金：納稅保證金＝1220％＝?！　?004年4月張玲再購的商品房價(jià)值比賣掉的住房少，因此她可以計(jì)算購房金額占售房金額的比例并按比例退稅，即：購房價(jià)247。原售價(jià)＝20247。25＝，＝，（－）萬元應(yīng)填寫繳款書繳入國庫。 單位給個(gè)人購買住房怎樣繳稅 問：我是某高校應(yīng)屆博士生，有幸被本市某中外合資制藥企業(yè)錄用，企業(yè)答應(yīng)在我上班后即以我個(gè)人的名義購買一套住房，價(jià)值約30萬元。請問這種情況我個(gè)人是否應(yīng)繳納個(gè)人所得稅？如何繳納？　　答：應(yīng)繳納?！　「鶕?jù)《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》（以下簡稱稅法）第二條以及稅法實(shí)施條例第十條的規(guī)定，個(gè)人取得實(shí)物所得應(yīng)在取得實(shí)物的當(dāng)月，按照有關(guān)憑證上注明價(jià)格或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的價(jià)格并入其工資、薪金所得征稅。又根據(jù)國稅發(fā)[1995]115號文件精神，考慮到個(gè)人取得的前述實(shí)物價(jià)值較高，且所有權(quán)是隨工作年限逐步取得的，故對于個(gè)人取得前述實(shí)物福利可按企業(yè)規(guī)定取得該財(cái)產(chǎn)所有權(quán)需達(dá)到的工作年限內(nèi)（高于5年的按5年計(jì)算）平均分月計(jì)入工資、薪金所得征收個(gè)人所得稅。所以你的上述實(shí)物收入應(yīng)繳納個(gè)人所得稅，具體方法是最多可以在60個(gè)月內(nèi)平攤，并入當(dāng)月工資薪金所得征收個(gè)人所得稅。以不動(dòng)產(chǎn)投資或經(jīng)營的稅收問題 納稅人以不動(dòng)產(chǎn)作為資本進(jìn)行投資，或者將以不動(dòng)為主體構(gòu)成的企業(yè)實(shí)體對外承租，就使相關(guān)問題復(fù)雜化了，為了規(guī)范這些行為，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局就不同的情況，進(jìn)行了具體的規(guī)定。 其一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅[2002]191號）對股權(quán)轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅問題自2003年1月1日起：其一、以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。其二、對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。 其二、轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán) 國家稅務(wù)總局《關(guān)于轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)不征營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[2002]165號）明確：根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，營業(yè)稅的征收范圍為有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動(dòng)力的行為，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格不僅僅是由資產(chǎn)價(jià)值決定的，與企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為完全不同。因此，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍，不應(yīng)征收營業(yè)稅。 其三、以不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤 國家稅務(wù)總局《關(guān)于以不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函發(fā)[1997]490號）根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋》的有關(guān)規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股，與投資方不共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，收取固定利潤的行為，應(yīng)區(qū)別以下兩種情況征收營業(yè)稅:以不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收取固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項(xiàng)目征收營業(yè)稅；以商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)、著作權(quán)、商譽(yù)等投資入股，收取固定利潤的，屬于轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)使用權(quán)的行為