【正文】 指標(biāo)數(shù)，經(jīng)濟系數(shù)正面臨全面收縮的階段，經(jīng)濟形勢又進入一個新的不景氣空間。綜上所述，擴散指數(shù)的循環(huán)變化過程反映的是經(jīng)濟總體從不景氣到景氣再到不景氣的變化特點。 指標(biāo)分類與選取 指標(biāo)分類通常擴散指數(shù)是分別就領(lǐng)先指標(biāo)、同步指標(biāo)、滯后指標(biāo)分別計算的，即領(lǐng)先擴散指數(shù)（Leading indicator）、同步擴散指數(shù)（Coincident indicator）、滯后擴散指數(shù)（Lagging indicator），簡稱為：領(lǐng)先指數(shù)（LDI）、同步指數(shù)（CDI）、滯后指數(shù)（LaDI）。 本文運用時差相關(guān)分析法探討指標(biāo)的分類，其基本思路：若兩個時間序列在時間上存在相關(guān)性，它們之間的相關(guān)程度必定在某一時差上達到最大，求出這個最大相關(guān)系數(shù)所具有的時差，就可判定兩序列的時差關(guān)系。 指標(biāo)的選取根據(jù)宏觀經(jīng)濟指標(biāo)體系的特性、設(shè)計的原則性以及房地產(chǎn)市場的特征，對指標(biāo)進行選取、分類，本文從房地產(chǎn)活動的全過程出發(fā)，結(jié)合數(shù)據(jù)的可靠性和可獲得性原則，選取下列指標(biāo)作為房地產(chǎn)發(fā)展的指標(biāo)體系。房地產(chǎn)直接指標(biāo)體系：房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（億元）、施工房屋面積（萬平方米）、房屋竣工面積（萬平方米）、商品房銷售價格（元/平方米）、商品房銷售面積（萬平方米）、商品房銷售額（億元）、全國房地產(chǎn)投資（億元）。房地產(chǎn)間接指標(biāo)體系：城市年末金融機構(gòu)貸款余額（億元）、財政支出（億元）、全社會固定資產(chǎn)投資完成額（億元）、社會消費品零售總額（億元）、工業(yè)增加值（億元）、GDP（億元）。 循環(huán)波的測定 要取得能正確分析景氣循環(huán)波動規(guī)律的真實數(shù)據(jù)，必須對原始統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行處理，消除原始序列的季節(jié)波動、不規(guī)則波動和長期趨勢諸因素，最后得到循環(huán)波動值，然后再計算增長率，用這個增長率進行擴散指數(shù)分析才比較科學(xué)、合理。（1）長期趨勢的測定。趨勢測定的方法有很多，最常用的是最小平方法，其中心思想是對原有時間序列進行分的基礎(chǔ)上，根據(jù)原序列發(fā)展趨勢的類型，通過數(shù)學(xué)方法，擬合一條理想的趨勢線，使得這條趨勢線與原時間序列達到最優(yōu)擬合。作為理想的趨勢線必須滿足最基本的要求，即原有序列的實際數(shù)值與趨勢線的估計數(shù)值的離差平方和為最小。（2）根據(jù)長期趨勢的測定方法，計算原時間序列對應(yīng)的趨勢值（即長期趨勢），并用無季節(jié)變動數(shù)列（注：本文研究采用的是年度數(shù)據(jù)，所以在研究中可以不考慮季節(jié)因素），求出循環(huán)變動與不規(guī)則變動的綜合值。 即：循環(huán)變動和不規(guī)則變動的綜合值= 上式中，為循環(huán)變差，為趨勢值，為不規(guī)則變差。（3）對循環(huán)變動與不規(guī)則變動的綜合值進行移動平均，以消除不規(guī)則變動，殘余值即為循環(huán)波動值。即：循環(huán)波動值， MA是Moving Average（移動平均）的簡寫。中國房地產(chǎn)景氣周期波動與預(yù)警房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長和國民經(jīng)濟的增長一樣，不是平穩(wěn)地發(fā)展，而是波浪式前進。國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史證明，由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到宏觀經(jīng)濟發(fā)展、人口、政治、社會文化、法律制度等多種因素的影響，以及房地產(chǎn)業(yè)本身運動規(guī)律的制約，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，會表現(xiàn)出周期性波動的變化，出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的高峰期和低谷期，即房地產(chǎn)經(jīng)濟的周期性波動規(guī)律。房地產(chǎn)周期是房地產(chǎn)經(jīng)濟在運行過程中，隨著時間的變化而出現(xiàn)的擴張和收縮交替反復(fù)運動的過程。它一方面同宏觀經(jīng)濟總的發(fā)展態(tài)勢密切相關(guān)，同時又同行業(yè)經(jīng)濟與宏觀經(jīng)濟的協(xié)調(diào)程度緊密聯(lián)系。從國內(nèi)外的文獻中的分析研究可以知道，我國房地產(chǎn)業(yè)確實存在著周期波動，正是經(jīng)濟發(fā)展的這一特性，給了研究經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的“機會”，也是建立經(jīng)濟預(yù)警系統(tǒng)的理論基礎(chǔ)。景氣指數(shù)法與經(jīng)濟波動周期理論密切相關(guān)，它是指在房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)分類的基礎(chǔ)上，構(gòu)造一種“指數(shù)”來度量房地產(chǎn)經(jīng)濟的活躍程度，描述并預(yù)測房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行態(tài)勢。該方法一般分為四個步驟。第一步：確定時間參照系，即基準(zhǔn)年份或月份；第二步：選擇與房地產(chǎn)經(jīng)濟相關(guān)的變量作為構(gòu)成指標(biāo)；第三步：按照指標(biāo)波動與房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的時間關(guān)系，將上述指標(biāo)劃分為先行、同步、滯后三類；第四步：對先行、同步、滯后指標(biāo)分別編制景氣指數(shù)。其中，在第二步選擇指標(biāo)的過程中，可以采用主成分分析、聚類分析以及經(jīng)驗判斷等方法；在第三步劃分先行、同步、滯后指標(biāo)時，馬場法、時差相關(guān)分析、灰色關(guān)聯(lián)度分析以及KL信息量等方法較為常用。六、總結(jié)房地產(chǎn)作為社會經(jīng)濟系統(tǒng)的一個子系統(tǒng)，具有非線性復(fù)雜系統(tǒng)的特性。本文立足于解決房地產(chǎn)系統(tǒng)的非線性問題，建立更為先進科學(xué)的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，避免房地產(chǎn)市場的非常態(tài)波動，促進房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展。在現(xiàn)有研究的基礎(chǔ)上，系統(tǒng)地分析了房地產(chǎn)預(yù)警的特點及功能特征，對房地產(chǎn)預(yù)警過程中的關(guān)鍵預(yù)警指標(biāo)進行了辨識、預(yù)測、診斷、監(jiān)測和控制，構(gòu)建了具有理論性和實踐性的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，為解決房地產(chǎn)預(yù)警問題提供了依據(jù)。對我國房地產(chǎn)業(yè)預(yù)警的研究任重而道遠，本文的研究只是作一些探索性的嘗試。由于預(yù)警理論尚存不足，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料不夠連續(xù)完整，市場發(fā)育欠成熟，很多影響因素難以準(zhǔn)確模擬分析。因此，實證研究得出的結(jié)果只是對我國房地產(chǎn)業(yè)總體運行狀態(tài)的大體判斷，可能存在一定的偏差，離實際應(yīng)用還有一定的差距，希望今后的研究能彌補以上不足。另外，房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性很強，不同的地域房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)不同，往往有些地方過熱的時候，有些地方很可能恰恰偏冷。同樣礙于關(guān)鍵數(shù)據(jù)的缺乏，只能留待以后進行研究。參考文獻：[1]、[2]、王萬茂， [3]、張志杰，[4]、劉傳哲，(社會科學(xué)版)，2006. 1[5]、(哲學(xué)社會科學(xué)版)，[6]、李春吉，[J].產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究，[7]、梁云芳，[J].管理世界，[8]、包亞鈞,——房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究[M].上海：同濟大學(xué)出版社，1998年版.[9]、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)通論[M].北京：北京大學(xué)出版社，2003年版. [10]、[M].大連：東北財經(jīng)大學(xué)出版社，2002年版. [12]、原因與發(fā)展趨勢[J].中國土地,. [13]、駿民,[J].中國房地產(chǎn),) [14]、[J].經(jīng)濟體制改革,2005,(2). [15]、[J].特區(qū)經(jīng)濟,2002,(7).[16]、劍平,[J].中中國房地產(chǎn),2002,(4).歡迎您的光臨，！希望您提出您寶貴的意見，你的意見是我進步的動力。贈語； 如果我們做與不做都會有人笑，如果做不好與做得好還會有人笑，那么我們索性就做得更好，來給人笑吧！ 現(xiàn)在你不玩命的學(xué)，以后命玩你。我不知道年少輕狂，我只知道勝者為王。不要做金錢、權(quán)利的奴隸；應(yīng)學(xué)會做“金錢、權(quán)利”的主人。什么時候離光明最近？那就是你覺得黑暗太黑的時候。最值得欣賞的風(fēng)景，是自己奮斗的足跡。壓力不是有人比你努力，而是那些比你牛幾倍的人依然比你努力。學(xué)習(xí)資料