【正文】 。本論文從選題到完成，每一步老師都給予我細(xì)心的指導(dǎo)和不懈的支持，傾注了老師大量的心血。在論文寫作過程中，得到了老師的悉心指導(dǎo)。隨著國家加大對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控，建立、健全相應(yīng)的政策法規(guī)、預(yù)警機(jī)制來約束房地產(chǎn)的發(fā)展速度與方向，嚴(yán)格限制各級政府的缺位與越位行為，加強(qiáng)金融監(jiān)管力度，打擊投機(jī)性投資行為，限制國際熱錢的影響，可以使我國的房地產(chǎn)業(yè)會得到全面健康與合理的發(fā)展，使已經(jīng)出現(xiàn)的局部地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫逐漸消除。但是，由于各項相關(guān)指標(biāo)均運(yùn)行在高位，因而存在著較高的潛在的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險因素，但尚未形成嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，更未達(dá)到房地產(chǎn)泡沫破裂程度。住房是體現(xiàn)人民生活水平的一個重要的方面，房地產(chǎn)業(yè)己成為國民經(jīng)濟(jì)中的重要支柱產(chǎn)業(yè)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，大力支持和保障房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展不僅關(guān)系到國家的根本利益，同時也與廣大消費(fèi)者的利益息息相關(guān)。 第八章 結(jié)語我國現(xiàn)在正處于全面建設(shè)小康社會、向現(xiàn)代化國家邁進(jìn)的階段。這可能也是我國房地產(chǎn)市場過度投機(jī)的一個原因。同時，政府部門應(yīng)根據(jù)人口、收入等因素制定并公布比較詳細(xì)的房地產(chǎn)中長期發(fā)展規(guī)劃，并定期修改，且嚴(yán)格實施，那么大眾對房地產(chǎn)市場的預(yù)期也就不會忽高忽低，投機(jī)行為也就難以發(fā)生。如果大量投資者將獲得的銀行貸款用于房地產(chǎn)市場的投機(jī)交易，那么房地產(chǎn)市場泡沫破裂時，勢必會導(dǎo)致銀行無法收回貸款的不良局面，而目前我國銀行的壞賬比率已經(jīng)高達(dá) 30%。 完善金融體系，改進(jìn)貸款和抵押政策為實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須完善房地產(chǎn)金融體系，著手研究建立住房抵押貸款二級市場，實現(xiàn)抵押貸款的證券化，將一、二級市場作為一個整體納入金融大循環(huán)，打通房地產(chǎn)市場與資本市場的聯(lián)系。在我國，利率不是由市場調(diào)控，而是由政府決定的。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022 杭州市空置 1—3 年的住宅面積增加 %，空置 3 年以上增加 %，空置率有所上升。 從房價絕對水平來看，經(jīng)過 10 多年持續(xù)上漲，杭州市房價水平 已處于全國前列。進(jìn)入 2022 年，杭州房地產(chǎn)業(yè)正在呈現(xiàn)“市場進(jìn)入調(diào)整期、 政策進(jìn)入扶持期、 企業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期、行業(yè)進(jìn)入整合期” 的總體發(fā)展態(tài)勢。 2022 年受美國次貸危機(jī)的影響和國家宏觀調(diào)控政策累積效應(yīng)的作用，杭州市旁地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯調(diào)整的走勢，房地產(chǎn)市場供應(yīng)保持性增長，需求卻明顯下降，市場供求關(guān)系已經(jīng)從“賣方市場” 轉(zhuǎn)向 “買方市場” ，市場交易呈現(xiàn)“ 量跌價穩(wěn) ”的發(fā)展格局。根據(jù)量價理論，這可能是樓市下跌的前兆。這很大程度上說 明房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)的膨脹依賴于信貸規(guī)模的擴(kuò)張。但實際上在房地產(chǎn)開發(fā)的資金鏈中，直接或間接來自銀行的資金占了主導(dǎo)地位。房屋租賃價格與銷售價格的背離代表了資產(chǎn)盈利能力與資產(chǎn)價格的背離，宣告了資產(chǎn)的泡沫化。相比于高速增長的房價，杭州的房屋租賃價格增長緩慢，平均年增長率不足 1%。在近年開盤的一些樓盤中，炒作者占買家的比例甚至超過 50%，大大高于 20% 的國際警戒線。以 80平方米的商品房為例，杭州的房價收入比達(dá)到 倍，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際認(rèn)可的 3—6 倍的標(biāo)準(zhǔn)，況且商品房市場上 120 平方米以上的戶型占了多數(shù)。房地產(chǎn)已經(jīng)偏離其市場基礎(chǔ)價格，也大大超過了居民的承受能力。杭州的這些狀況，收到全國的矚目，被稱為房地產(chǎn)市場的“杭州現(xiàn)象” 。2022 年以來，隨著住房信貸消費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)投資信貸政策進(jìn)一步放寬，加上 2022 年 7 月 1 日開始實行的房地產(chǎn)招標(biāo)制度，杭州的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了超速增長的情況。根據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，杭州房地產(chǎn)投資的增長率明顯超過全市 GDP 的增長率。第七章 杭州市房地產(chǎn)泡沫實證研究 杭州市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析隨著杭州市經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，城市環(huán)境的不斷優(yōu)化，杭州市的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，市場總體特征是：房地產(chǎn)投資和開發(fā)規(guī)模保持著高速增長狀態(tài)，市場需求旺盛，空置面積在逐漸消化，呈現(xiàn)著供需兩旺的局面，商品房價格不斷攀升。2022 年以來，上海等城市部分銀行相繼出臺新的個人住房貸款政策，這些措施的實施將減少市場上的炒房資金，有效地遏制炒房者“借銀行之錢生錢”的勢頭，使抑制炒房的有效措施，同時將有效降低房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。21 / 26 多種措施抑制炒房可以采取多種措施抑制炒房。”要縮小貧富差距還應(yīng)該做到：國家政策扶持落后地區(qū)，并且鼓勵東部地區(qū)支援西部地區(qū)，縮小地區(qū)間的發(fā)展差距；通過增加農(nóng)民收入和推進(jìn)農(nóng)村城市化進(jìn)程來努力縮小城鄉(xiāng)差別。努力開拓國際市場，擴(kuò)大勞務(wù)輸出，為居民的就業(yè)與再就業(yè)創(chuàng)造各種機(jī)會。 “積極擴(kuò)大就業(yè)是增加居民收入的基本途徑。比如，建立一套有效的監(jiān)督和防范房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警系統(tǒng)并定期發(fā)布信息公報，通過對全國和各地區(qū)房地產(chǎn)市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運(yùn)行情況做出評價和預(yù)測，定期發(fā)布市場分析報告，合理引導(dǎo)市場，為政府宏觀決策做好參謀、為居民做好顧問。根據(jù)住房市場的需求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例。其次，要保障土地使用結(jié)構(gòu)的合理性。 規(guī)范土地市場首先，要加強(qiáng)土地監(jiān)管，抑制土地投機(jī)。要控制和降低高檔豪華房的比重，盤活房地產(chǎn)三級市場。要加快20 / 26普通商品房為主的城鎮(zhèn)住宅建設(shè)，堅持一定規(guī)模的中低價住宅和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，適量建設(shè)一些廉租房并控制好價格，以平抑房地產(chǎn)價格。住房公積金貸款要實行嚴(yán)格的存貸掛鉤制度。 抵押貸款實行差別貸款利率抵押貸款要實行差別貸款利率，住房按照面積分檔：貸款者購買的住房面積越小，抵押貸款利率越低，凡是低于經(jīng)濟(jì)適用住房面積上限的，由中央財政給予貼息。商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款，應(yīng)嚴(yán)格評估抵押物的實際價值，落實抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實際價值的比例（抵借比）最高不得超過 80%。我國應(yīng)考慮制定相關(guān)稅收政策，對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收高比例所得稅。 對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收高比例所得稅對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收高比例所得稅可以抑制部分人在房地產(chǎn)市場投機(jī)炒作。按照19 / 26國際上一般情況，住宅建設(shè)成本中 72%是建筑和安裝費(fèi)用，地價和其他費(fèi)用只占 28%，而我國住宅建設(shè)成本構(gòu)成中安裝成本只占 42%，地價、稅費(fèi)和其他占到58%。 改革土地出讓金收取辦法，開征財產(chǎn)稅目前土地出讓金采取一次性交清的辦法，將今后 50~70 年的收益提前收取是商品房價格居高不下的主要因素。在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅的最大優(yōu)點在于房地產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅，屬于直接稅，不會出現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的問題。怎樣防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，使房地產(chǎn)業(yè)能穩(wěn)定、健康、有序地發(fā)展？筆者提出以下對策： 加強(qiáng)稅收制度的建設(shè) 征收房地產(chǎn)稅房地產(chǎn)稅包括兩部分，一部分是資產(chǎn)稅，一部分是增值稅，房地產(chǎn)增值稅只是投資增值部分巨在發(fā)生交易時才納稅。但是，目前我國對于房地產(chǎn)泡沫預(yù)警系統(tǒng)的研究還處于起步階段，研究的深度和廣度都還不能滿足實際需要，尤其表現(xiàn)在基本理論方面。進(jìn)入二十世紀(jì)八九十年代，隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和住房制度改革的深化，為房地產(chǎn)預(yù)警分析研究提供了現(xiàn)實的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 使房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理走上科學(xué)軌道預(yù)警系統(tǒng)建立在長期實踐經(jīng)驗以及監(jiān)測預(yù)警科學(xué)和預(yù)測科學(xué)的基礎(chǔ)上，若其能運(yùn)行有序并形成信息輸出與反饋的自動調(diào)節(jié)，則可避免過多的人為的個人18 / 26經(jīng)驗色彩的干預(yù)。當(dāng)綜合預(yù)警系數(shù) K60 時，則要根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的具體情況加以分析，可能表示沒有警情，也可能預(yù)示泡沫處于崩潰時期。計算我國不同時期的綜合預(yù)警系數(shù) K 值并進(jìn)行動態(tài)跟蹤監(jiān)測，可以及時地對房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行監(jiān)測預(yù)警。5.運(yùn)用綜合預(yù)警系數(shù) K 判斷房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生程度。K=∑W i Yi i=1,2…..n（n 為選取的預(yù)警指標(biāo)個數(shù)） 。效系數(shù)。采取功效系數(shù)法求算綜合預(yù)警系數(shù)的具體步驟為：的觀測數(shù)據(jù)值。功效系數(shù)法能夠消除預(yù)警系統(tǒng)中各個指標(biāo)的量綱不統(tǒng)一和性質(zhì)各異問題，通過對每一指標(biāo)求算功效系數(shù)硯，進(jìn)而求算系統(tǒng)的綜合預(yù)警系數(shù) K，作為判斷房地產(chǎn)泡沫的依據(jù)。將預(yù)警指標(biāo)的實際值與預(yù)警段比較，得到預(yù)警指標(biāo)的預(yù)警級別值，確定預(yù)警指標(biāo)權(quán)重，通過各指標(biāo)的預(yù)警級別值加權(quán)求和，計算得到綜合預(yù)算值，根據(jù)綜合預(yù)警值級別來判17 / 26斷預(yù)警級別。在預(yù)警期內(nèi)，發(fā)出預(yù)警信號的指標(biāo)越多，房地產(chǎn)泡沫變化的概率越大，對超過臨界值的預(yù)警指標(biāo)加權(quán)求和，測算出房地產(chǎn)泡沫變化的概率，據(jù)此便可對房地產(chǎn)泡沫發(fā)生的可能性和嚴(yán)重程度進(jìn)行預(yù)測和監(jiān)控；另一種方法是劃定預(yù)警段，不同的預(yù)警段賦予不同的數(shù)值，代表泡沫的嚴(yán)重程度。然后, 對各層的因素進(jìn)行對比分析，引入 19 比率標(biāo)度方法構(gòu)造出判斷矩陣，用求解判斷矩陣最大特征根及其特征向量的方法得到各因素的相對權(quán)重。層次分析法是美國匹茲堡大學(xué)教授薩帝( T . L. Satty)于 70 年代提出，該方法是系統(tǒng)工程中對非定量事件作定量分析的一種簡便方法，也是對人們的主觀判斷做客觀描述的一種有效方法。 房地產(chǎn)泡沫預(yù)警指標(biāo)權(quán)重確定由于各個指標(biāo)的靈敏度不同，出現(xiàn)預(yù)兆的先后順序不同，在預(yù)警系統(tǒng)中的作用大小也不同，因此要對選取的預(yù)警指標(biāo)進(jìn)行對比，確定其權(quán)重。這個指標(biāo)一方面可以反映房地產(chǎn)貸款與其他貸款相比是否過大，從橫向反映房地產(chǎn)信貸的規(guī)模是否合適。居民投機(jī)需求的膨脹很大程度上依賴于信貸杠桿的推動，與信貸規(guī)模具有同步擴(kuò)張、互動發(fā)展的性質(zhì)。 房地產(chǎn)貸款額占金融機(jī)構(gòu)貸款總額的比重房地產(chǎn)貸款額包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款額和個人住房抵押貸款額，因此也可將兩者分開核算。對于房地產(chǎn)市場，適當(dāng)?shù)目罩寐适蔷S持房地產(chǎn)市場供求關(guān)系平衡的保證，可以把這個空置率稱作自然空置率，自然空置率也是用來判斷房地產(chǎn)市場熱度和泡沫程度的基準(zhǔn)。一般認(rèn)為，房地產(chǎn)空置的國際公認(rèn)警戒線為 10%，因此為了增加這個指標(biāo)的可比性，有必要對我國的住宅空置率指標(biāo)做出符合國際公認(rèn)指標(biāo)的調(diào)整，一個簡便的做法就是直接采用國際上通用的公式計算。收入房價比受三個因素影響，一是該地區(qū)的房屋每平方米單價；二是該地區(qū)的住房面積標(biāo)準(zhǔn)；三是該地區(qū)居民收入水平。如果房地產(chǎn)價格的上漲，致使該指標(biāo)持續(xù)減小，則表明房地產(chǎn)價格的上漲超過了居民實際支付能力的上漲。在某個特定時期，若該指標(biāo)持續(xù)不斷的上漲，就有爆發(fā)房地產(chǎn)泡沫危機(jī)的可能。用實際 GDP 增長率來代表本國實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，測量房地產(chǎn)相對實體經(jīng)濟(jì)增長速度的動態(tài)指標(biāo)，用來監(jiān)測房地產(chǎn)泡沫化趨勢。 房地產(chǎn)價格增長率/實際 GDP 增長率GDP 增長率是某年不變價國內(nèi)生產(chǎn)總值與上年不變價國內(nèi)生產(chǎn)總值之