【論文】房地產泡沫：評價與測度(參考版)
2025-06-27 06:26本頁面
【正文】 參考資料： 周方明，房地產泡沫測度研究，《經濟師》，2006（5） 李平，對我國房地產泡沫的測度研究，《統(tǒng)計與決策》，2007年第24期 謝經榮，曲波等，地產泡沫與金融危機—— 國際經驗及其借鑒，北京經濟管理出版社．2001 哈繼銘，當前宏觀經濟中的熱點問題，2005 徐滇慶，房價與泡沫經濟，北京械工業(yè)出版社，2006 李木祥，《中國房地產泡沫研究》，中國金融出版社，2007年14 / 14。由于2007年度以前，重慶房地產市場被低估，引發(fā)大量外資流入房地產市場，且隨著重慶成為“新試驗區(qū)”這一利好消息的影響，投資和投機需求在2007年6月份之后被快速極具放大。對2007年重慶的房地產泡沫進行評價：按照上述計算方法與過程，可得到2007年重慶市房地產泡沫度指數，如表11所示。這一實證結果和重慶房地產市場的發(fā)展是相吻合的。2006年度，第三步，根據綜合泡沫度指數判斷房地產市場處于那個區(qū)域。對于正常區(qū)：單項指標的泡沫度指數=所屬區(qū)域賦值區(qū)間標準值=0同理，可以依次計算出其他六個指標的泡沫度指數，計算過程及結果如表10所示。對2006年重慶的房地產泡沫進行評價：第一步，計算單項指標的泡沫度指數：對于第一個指標：房地產開發(fā)投資額／GDP，首先，看看房地產開發(fā)投資額／GDP這一指標，根據該指標實際值與各區(qū)域臨界值數值區(qū)間的比較，判斷該指標處正常區(qū)域，判斷依據是輕度泡沫區(qū)臨界值的數值區(qū)間是X≤，基本屬于該區(qū)域。以減少人為主觀隨意性造成的誤差。對于正常區(qū)，單項指標的泡沫度直接賦值為0；對于輕度泡沫區(qū)，單項指標的泡沫度指數為：所屬區(qū)域賦值標準值（賦值為1）+(指標實際值一低限臨界值)／(高限臨界值一低限臨界值)；對于嚴重泡沫區(qū)，單項指標的泡沫度指數為：直接賦值為2。其次，根據各指標實際值與各區(qū)域臨界值數值區(qū)間的比較，判斷各指標實際處于哪個區(qū)域，具體屬于正常區(qū)間、輕度泡沫區(qū)、嚴重泡沫區(qū)中的哪一個區(qū)間。根據各項指標實際數據在指標體系中的分布區(qū)間，首先計算出單項指標的泡沫度指數，在此基礎上計算出各年的綜合泡沫度指數，以反映市場運行的基本狀況以及存在的問題，具體數據見表9。因此，這種根據其偏離長期平均值(期望值)標準差的倍數來反映房地產價格是否合理，這比單純地拿國際經驗來做比較前進了一大步。表8：房地產泡沫測度指標的期望值、標準差比率均值標準差房地產投資/GDP 房地產投資/總固定資產投資商品房施工面積／竣工面積住宅銷售額增長率/社會商品零售總額增長率商品房銷售價格增長率／GDP增長率房價收入比房價增長率/CPI 由于各指標的參考值處于一個區(qū)間范圍，它服從正態(tài)分布。三級量化的確定標準是：數據分布偏離平均值(期望值)不超過1倍標準差的范圍，視為“正常運行”計算公式為： X≤EX+1個標準差，即暫不考慮房地產投資過冷的情況；超過1倍標準差而小于2倍標準差的范圍視為“輕度泡沫”： 計算公式為：EX+1個標準差XEX+2個標準差；超過2倍標準差的范圍視為“嚴重泡沫”，計算公式為：X≥EX+2個標準差。因此，可以拿房價及其相關指標的長期平均值(期望值)作為房地產基礎價值的指標評判體系，只有當各項指標嚴重背離其長期平均值，才被稱之為房地產泡沫，而圍繞長期平均值的小幅波動被視為屬于供求變化而引起的價格圍繞價值的正常波動。 無論房價高低，一個城市、一個國家的長期平均房價一定具有其內在的合理性。表7：重慶住宅房價增長率與CPI的比率平均房價（元/平方米）房價增長率(%)CPI(%)房價與CPI的比率1997103319981161199910552000107720011133200212772003132420041569200519012006208120072588期望值方差
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