【正文】 第一章 房地產(chǎn)泡沫的實質(zhì) 1 1 特征 1 1 需求表現(xiàn) 3 5第二章 房地產(chǎn)泡沫的危害 7 7 7 7 中國房地產(chǎn)泡沫，以海南為例 8 9第三章 房地產(chǎn)泡沫的成因 12 12 12 12 13 13 13第四章 房地產(chǎn)泡沫的防治措施 15 15 15 15，合理引導資金流向 16第五章 我國房地產(chǎn)泡沫成因及治理過程 17 17 17 我國房地產(chǎn)泡沫的治理過程 19結(jié)論 21參考文獻 22附錄 23第一章 房地產(chǎn)泡沫的實質(zhì)房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價格在一個連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價格的上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價格遠遠高于與之對應的實體價格，由此導致房地產(chǎn)泡沫。 特征 售價畸高，全面高漲，實際租金下降表1 房價表現(xiàn)表類型亞類具體指標泡沫參考標準中國實際值或情況輕 微嚴 重表現(xiàn)價 格出售價格價格收入比：1：6以內(nèi)1：10以上大致1：18房價增長率房價增長率/人均收入增長1房價增長率30%房價增長率/人均收入增長1漲價范圍全國各類物業(yè)普漲全國各類物業(yè)普漲全國各類物業(yè)普漲出租價格出租價格指數(shù)/CPI指數(shù)1出租價格指數(shù)100出租價格指數(shù)/CPI指數(shù)1投資者心理比較樂觀十分樂觀比較樂觀由表1可以看出：（1）出售價格過高。過高房價收入比意味著房地產(chǎn)價格脫離需求基礎(chǔ)。根據(jù)2002004年1月對全國50個城市的調(diào)查，66%以上的被調(diào)查者認為高，58%以上的被調(diào)查者認為很高。房地產(chǎn)價格持續(xù)急劇上揚是房地產(chǎn)泡沫的重要表現(xiàn)。建設(shè)部官員認為房價年增長率的基軸應該是3%。（3）出售價格全面上漲。2004年19月份，全國各地房地產(chǎn)銷售價格都在上漲，有些地區(qū)的銷售價格增長率達到20%左右。分城市看，杭州房價從2000年每平方米3000元，漲到現(xiàn)在的5500元以上；福州近3年時間房價從2000元/平方米漲到6500元/平方米。（4）實際租金下跌。房地產(chǎn)租售房價上漲低于物價的上漲意味著銷售市場存在泡沫，房地產(chǎn)租售價格絕對下降意味著銷售市場泡沫嚴重。（5）投資者對形勢十分樂觀。直到目前中國的開發(fā)商幾乎完全一致地對房地產(chǎn)市場形勢持樂觀態(tài)度，對房地產(chǎn)泡沫持反對態(tài)度。但是理性的局外人則持完全相反即悲觀的態(tài)度。 需求表現(xiàn) 房屋銷售急劇增長，抵押貸款大幅增加，國內(nèi)外資金大量進入表2 需求表現(xiàn)表類型亞類具體指標泡沫參考標準中國實際值或情況輕 微嚴 重表 現(xiàn)需 求房屋銷售額增長率1增長率/零售消費品增長率2增長率/零售消費品增長率21增長率/零售消費品增長率2抵押貸款增長率1增長率/人均收入增長率2增長率/人均收入增長率2增長率/人均收入增長率1儲蓄占總存款比例儲蓄占總存款比例下降嚴重下降下降國際游資大量進入快速大量進入大量進入民間游資大量進入快速大量進入大量進入由表2可以看出：（6）房屋銷售額超常增長。2003年和2004年19月份，房屋銷售額增長率以遠高于社會消費品零售總額的速度增長，%%。這表明房地產(chǎn)銷售市場存在著大量的投機需求。房地產(chǎn)真實需求依賴于家庭收入的增長，房地產(chǎn)投機需求膨脹主要依賴于住房抵押貸款的增長。近年來，個人住房貸款高速增長，%、%、%、%%，截至2003年年底，我國的住房抵押貸款余額已經(jīng)達到12000億元，是1997年的50倍以上，高于同期家庭可支配收入的增長。（8）居民儲蓄快速減少。2003年2月，居民儲蓄占總存款的比例為53%，到2004年9月下降為49%。（9）國際熱錢大量流入。目前國際游資以各種隱蔽的方式大量進入中國。北京達觀房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的一些調(diào)查報告顯示。（10）民間游資大量流入。20012003年間以溫州為主的浙江等民資炒房團在中國房地產(chǎn)市場上掀起巨大波瀾。據(jù)估計：溫州的購房大軍人數(shù)將近10萬，用于購房的種子資金在1000億元上下。（11）投資性購房的比重高。國際上這一指標的警戒標準為10%。如上海，境外和外地住宅購買需求比重按面積計算高達25%左右，%，寫字樓投資購房比重高達40%；福州市外地人購房的合同登記量、%、%%；杭州商品房的購買者，本地人不到50%。房地產(chǎn)開發(fā)投資是房地產(chǎn)供給對需求最直接的反映。而衡量房地產(chǎn)開發(fā)投資增長快慢的指標是房地產(chǎn)投資額增長率/GDP增長率，一般應該不超過2倍。（13）開發(fā)貸款超常增長。20002002年，%、%、%，全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款在連續(xù)5年高速增長的基礎(chǔ)上，%。（14）施工面積超常增長。2002002004年19月，%、26%、%；2002002004年19月，%、%、%。（15）房屋空置率過高?？罩寐室堰_到26%，2004年9月末，%，仍大大超過國際警戒線。雖然房屋空置率與國際上的概念有些區(qū)別，國內(nèi)的高空置率反映更加深刻的結(jié)構(gòu)問題。在實體經(jīng)濟增長的同時，投機熱也出現(xiàn)了。佛羅里達州位于美國東南端，氣候溫暖宜人，交通十分便利，是一個極具魅力的地區(qū)，它迅速成為人們的休閑勝地。隨著需求的增加，土地價格快速上升。據(jù)統(tǒng)計，到1925年。在那幾年，人們的口頭禪就是“今天不買，明天今買不到了！”在這種狂潮的催動下，一向保守冷靜的銀行界也紛紛加入炒房者行列。 20世紀80年代末到90 年代初，日本房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了泡沫膨脹到泡沫破滅的痛苦過程。同時，美元貶值以后，大量國際資本進入日本的房地產(chǎn)業(yè)，更加刺激了房價的上漲。據(jù)估計，1997年銀行有87~140萬億日元的壞賬是由地價、房價下跌造成的。日本太平洋銀行、三洋證券、北海道拓殖銀行破產(chǎn)倒閉。 中國房地產(chǎn)泡沫，以海南為例 1992年，海南全省房地產(chǎn)投資達87億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半，僅海口一地的房地產(chǎn)開發(fā)面積就達800萬平方米，地價由1991年的十幾萬元/畝飆升至600多萬元/畝；同年，?？谑薪?jīng)濟增長率達到了驚人的83％，％，海南全省財政收入的40％來源于房地產(chǎn)業(yè)。高峰時期。1993年上半年房地產(chǎn)價格達到頂峰，為7500元／平方米。％總?cè)丝诘暮Ｄ鲜?，留下了占全?0％的積壓商品房。1993年開始，開發(fā)商紛紛逃離或倒閉，銀行頓時成為最大的發(fā)展商，不少銀行的不良貸款率一度高達60％以上。一些老牌券商如華夏證券、南方證券因在海南進行了大量房地產(chǎn)直接投資，同樣損失慘重。 1995年，海南地產(chǎn)泡沫破滅。 1991年破碎，導致日本長達15年的經(jīng)濟蕭條。 美國房地產(chǎn)泡沫最終導致了20世紀30年代的世界經(jīng)濟大危機。房地產(chǎn)泡沫的危害我認為大致可概括為四點： a. 經(jīng)濟和社會結(jié)構(gòu)失衡 房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報率。泡沫經(jīng)濟時期日本大企業(yè)的高額利潤許多來源于土地投機和股票投機帶來的營業(yè)外收益，結(jié)果放松了對本企業(yè)的經(jīng)營和管理，造成企業(yè)素質(zhì)的普遍下降。1987年以后，在股價和地價上漲的引誘下，都大幅度轉(zhuǎn)移到了權(quán)益融資和投機土地的籌資方式上。 一方面，地價上漲導致投資預算增加，在高地價市區(qū)進行投資無利可圖。這進一步造成了公共投入的相對縮減，形成經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸；另一方面，由于城市地價持續(xù)高漲，土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產(chǎn)被大量保有，使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機的傾向日益凸現(xiàn)。 金融危機房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系密切主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價值高的特點決定的。此外，至