【正文】 、房 地產稅制，遏制投機炒作，加強市場信息的公開透明等方面，來對上海市房地產泡沫進行綜合治理。對上海市 房地產泡沫的特殊成因，制定治理上海市房地產泡沫的策略措施 。s expense pressure already greatly increased. The house price question already became now Shanghai39。s widespread attention, moreover is also affecting the general mon people39。s conduction mechanism, derives the two39。s special origin, the formulation governs the Shanghai real estate froth the strategy measure, thus reduces the financial risk which produces. 【 KEYWORDS】 Real estate froth, Target law, Real estate tax system, Countermeasure 淺析上海房地產泡沫及對策畢業(yè)論文 5 目 錄 前 言 ......................................................... 1 第一章 房地產泡沫概述 ........................................... 2 房地產泡沫的概念、特征和類型 .............................. 2 房地產泡沫產生的主要原因 .................................. 4 房地產泡沫的危害 .......................................... 5 第二章 上海市房地產泡沫的分析 .................................... 7 利用指標法對上海市房地產泡沫存在的檢測 .................... 7 分析檢測總結 ............................................. 10 第三章 上海房地產泡沫的對策 ..................................... 12 完善住宅保障制度 ......................................... 12 積極發(fā)展房屋租賃市場 ..................................... 12 完善房地產稅制及其相關土地政策 ........................... 13 建立健全房地產市場信息系統(tǒng)和預警機制 ..................... 14 制定相關政策遏制炒作等投機行為 ........................... 15 結 束 語 ...................................................... 16 參 考 文 獻 ..................................................... 17 謝 辭 ........................................................ 18 淺析上海房地產泡沫及對策畢業(yè)論文 1 前 言 房地產業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)，它 不僅是國家資金積累的重要來源，而且它的發(fā)展可以帶動其他相關產業(yè)的發(fā)展，但同時也很容易導致泡沫。 近年來上海市的房價持續(xù)居高不下，是否存在房地產泡 沫，已成為關系上海市房地產業(yè)和整個上海市經(jīng)濟的關鍵 問題。 上海 市房地產業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的問題更需要從實證的角度進行驗證 ,從理論上進行總結，同時政府在政策的制定和實施上也需要 以 正確切實的理論 為依據(jù) ,更好地進行宏觀調控 ，所以我們有必要對上海市房地產泡沫現(xiàn)狀 及對策 進行系統(tǒng)深入的分析。 房地產泡沫的概念、特征和類型 房地產泡沫的概 念 所謂泡沫指的是一種資產在一個連續(xù)的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經(jīng)濟中充滿了并不能反映物質財富的貨幣泡沫。泡沫經(jīng)濟的兩大特征是：商品供求嚴重失衡，需求量遠遠大于供求量；投機交易氣氛非常濃厚 。 房地產泡沫的主要特征 （ 1） 房地產泡沫 具有 波動 性 房地產泡沫最明顯的特征就 是房價的快速上漲，最后泡沫破滅，房價大跌。 在房地產泡沫期間 這種價格突然地快速上漲和大跌，與整個 房地產業(yè) 的發(fā)展周期不同，它 僅僅指 的是某個時間 房地產價格的劇烈波動 ，我們把它稱之為波動性。 它在房地產經(jīng)濟運轉過程中，會出現(xiàn)周期性的、連續(xù)性的循環(huán)往復現(xiàn)象。 在形態(tài)上表現(xiàn)為房地產價格的大起大落。 不難看出，房地產泡沫具有周期性， 房地產經(jīng)濟周期是市場經(jīng)濟中不可避免的一種現(xiàn)象。 房地產市場是存在價差的，隨著周圍環(huán)境的變化， 有 的住房房價會上張?zhí)嵘h超出起初的價格。 房地產泡沫的類型 （ 1）土地價格泡沫 。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟。日本六大城市的地價指數(shù)在上世紀 80年代的 10 年間上漲了 5 倍，地價市值總額高達 4000 萬億日元，相當于美國地價總值的 4 倍，土地單價為美國的 100 倍 ① 。 如果商品房的供給超過了市場需求，則超過部分屬于供給虛漲，發(fā) 展到一定程度將構成經(jīng)濟泡沫，一般以空 置率高低評定。超過過多，將引起嚴重的供給過剩，房價猛跌，開發(fā)商蒙受巨大經(jīng)濟損失甚至破產倒閉，導致失業(yè)率上升，經(jīng)濟混亂，社會動蕩。 房地產投資增長率 本 應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。 （ 4） 房價虛漲泡沫 。房價與地價是緊密聯(lián)系的，房價泡沫則與地價泡沫密切相關。 房地產泡沫產生的主要原因 （ 1）土地資源的稀缺性。我國的土地資源相對匱乏，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人口的增加，人們對稀缺的土地需求有無限擴大的趨勢。 （ 2）房地產市場信息不對稱。在 信息不完全的情況下，投資者很難對變化的市場做出準確的判斷。 （ 3） 消費者及投資者的 過度投機 。當大量投機使土地需求增加時，土 地價格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場無法在短時間內增大供給量 ，有限的土地價格飛漲，嚴重脫離了其實有價值而產生地價泡沫，進而可能導致整個房地產業(yè)泡沫的形成；另一方面，房地產投資的過度增長使得房地產投資的增長速度遠遠超過了城市化進程的速度，就容易造成市場供給與市場需求的嚴重不平衡，房屋空置率高，也會導致房地產價格急劇下跌，泡沫破滅。銀行盲目地追求市場份額、信貸規(guī)模，忽略對借款企業(yè)或個人資信的審查、跟蹤調查，低估了投資項目潛在的風險，大量銀行資金的介入，會加快資產價格的膨脹和泡沫的產生。 政府的干預 有正、負兩種效應。 房地產泡沫的危害 （ 1） 房地產 泡沫抑制了其 它 產業(yè)的發(fā)展 。當房地產投資過快增長時， 增加了其它相關產業(yè)的成本 。另一方面表現(xiàn)為房地產業(yè)擴張形成的土地圈占極大地擠占了農業(yè)生產用地面積，就 間接推動農產品生產和相關工業(yè)的成本，使農業(yè)和相關工業(yè)的發(fā)展受到損 失。 （ 2） 房地產泡沫 導致了 社會資源配置不合理 ， 經(jīng)濟結構和社會結構的失衡 。會導致生產和基礎建設因缺乏必 要的資金投入而得不到應有的發(fā)展，實業(yè) 經(jīng)濟領域生產效率下降，并逐漸衰退， 最終使整個社會經(jīng)濟結構失衡 ， 嚴重損害國家的綜合國力。 （ 3） 房地產泡沫 可能 導致 金融危機 。 多數(shù)國家，銀行主導著購房貸款業(yè)務。 （ 4） 房地產泡沫導致 生產和消費危機 。企業(yè)收益的減少 又導致了雇傭環(huán)境的惡化和居民實際收入的下降 ，甚至裁減 員工， 產生大量失業(yè)居民。 （ 5） 房地產泡沫破裂還可能引發(fā)政治和社會危機 由于 大量投機活動 盛行， 財富迅速集中在少部分人手中，短時期內就造就了一批暴發(fā)戶 ，加劇 社會財富的分配不均、國民收入不平等 ，社會更為兩極化 。 淺析上海房地產泡沫及對策畢業(yè)論文 7 第二章 上海市房地產泡沫的 分析 上海 作為中國最發(fā)達的幾個城市之一， 而上海市是否存在房地產泡沫呢？這個問題十分值得我們來討論，下面我們綜合各種數(shù)據(jù)指標來對上海房地產泡沫進行實證分析。這個指標也可以作為房地產泡沫的指示指標 ① 。 而香港此項指標在 19861996 年間平均值達到