【正文】 (三)資金的投。少建一幢樓意味著少收入1000萬元， 但他們堅持認為，現(xiàn)代人追求室內(nèi)和室外環(huán)境、人工與自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一。遼寧省大連三環(huán)房屋開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)特別注重環(huán)境的開發(fā)，在他們興建第一個項目——桃花源小區(qū)時， 就提出“少建一幢樓，多留一片綠”的口號，主動修改設(shè)計方案，把4000平方米的住宅樓， 改建成一處1600平方米的休閑廣場，并請北京、蘇州等地的專業(yè)部門對小區(qū)外部環(huán)境進行設(shè) 計，使小區(qū)綠化面積達到40％，比國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)高出10個百分點。隨著人們物質(zhì)生活 水平的不斷提高，人們購房不僅僅只是為了解決睡覺休息的問題，更重要的是選擇居住環(huán)境問題。許多開發(fā)商僅把物業(yè)管理當(dāng)成一件可有可無、勉強應(yīng)付的事。然而要做到這一點有時并不容易。這樣不僅可使物業(yè)管理水平上新臺階，出新成果，同時也可使開發(fā)商在廣大客戶中樹立良好的形象，最終使企業(yè)獲得較好的效益。投資的薄弱+管理上的充分=有效的投資。投資的充分＋管理上的充分=高效的投資；充分的投資＋管理上的薄弱=低效的投資；充分的投資＋管理上的空白=無效的投資；即：有這樣思想觀念的開發(fā)商，是怎么也不會搞好物業(yè)管理的?，F(xiàn)在 許多房地產(chǎn)商過于急功近利，只顧把全部精力放在開發(fā)產(chǎn)品上，放在樓房銷售上，想盡快收回成本獲得利潤，卻一開始就忽略了物業(yè)管理這一開發(fā)過程中的必不可少的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的投入，首先應(yīng)當(dāng)是觀念的投入，即從領(lǐng)導(dǎo)決策層到公司的全 體職員都應(yīng)重視物業(yè)管理。(一)觀念的投入從實踐中來看，應(yīng)著重在三個方面進行投入：良好的物業(yè)管理可以使開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)經(jīng)營中得到大筆的利潤和無形的資本——社會信譽、企業(yè)好的形象，名利雙豐收。二、開發(fā)商對物業(yè)管理的投入例如廣州華東實業(yè)公司每年開發(fā)面積比不上其他公司，資金也不如別的公司雄厚，但他的房地產(chǎn)市場十分興旺，每年興建的商品房只有期貨，從來沒有賣不出去的商品。售后服務(wù)是市場競爭的需要，是廣大購房者在購房前必須考慮的先決條件。住房是生活資料，屬于商品性質(zhì)。(四)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營上的需要所以開展物業(yè)管理，對房產(chǎn)資源進行愛護，延長使用壽命， 可為社會節(jié)約大量的財富。新加坡的 住宅區(qū)，每5年至7年要進行一次粉飾裝修、更新設(shè)施，以保持全新面貌。黑格說：在中國旅行時，一些只有三五年的樓房，看上去卻好像已有20年了。如果由于設(shè)計、建造和使用管理的原因，使本來壽命可達到70年的樓宇，只使用了50年就不得不拆除，那么由此 造成的資源和財富的損失是巨大的。尤其是像土地這種一次性資源，只會越占用越少，因而其價格不斷上漲，開發(fā)成本 不斷增加。一件產(chǎn)品消耗了資源，它在使用中應(yīng)能使其價值 全部轉(zhuǎn)移，才是最為經(jīng)濟的。這與南京其他房地產(chǎn)公司開發(fā)的別墅、商住樓銷售不出去形成了鮮明的對比。面對銷售困難階段，一些房地產(chǎn)開發(fā)公司注重物業(yè)管理，用良好的服務(wù)質(zhì)量贏得了消費者。尤其是當(dāng)前國家宏觀調(diào)控時期，房地產(chǎn)處在低谷，許多開發(fā)商開發(fā)的房產(chǎn)難以銷售出去。相反，有不少開發(fā)企業(yè)，只顧建樓、賣樓，不重視環(huán)境營造和物業(yè)管理，待投資 者入住之后，問題百出：水、電供應(yīng)無保障，環(huán)境臟亂，人員混雜，沒有安全感。正是由于注重了這些平凡的事情，熱心為居民服務(wù)，使企業(yè)的信譽在公眾心目中扎下了根。相反，精心培植和養(yǎng)護的草地、花木，清潔的馬路，放置整齊的公共設(shè)施，給人以一種寧靜、舒適的感覺。例如海南珠江實業(yè)股份有限公司，1989年第一期房產(chǎn) 開發(fā)時，由于對海南施工隊伍的情況不十分熟悉，導(dǎo)致一期工程質(zhì)量不盡如人意，但是公司把工作做在了物業(yè)管理上，從而贏得了社會的理解和認可。所以物業(yè)管理對房地產(chǎn)開發(fā)商具有不可估量的重要性。從營銷學(xué)的角度來看，作為銷售后服務(wù)的物業(yè)管理決不亞于房地產(chǎn)開發(fā)中的其他過程，甚至有時比前面開發(fā)過程顯得更重要。如果房產(chǎn)交付使用后，沒有良好的物業(yè)管理，那么原來規(guī)劃設(shè)計再好的小區(qū)環(huán)境也會變成公共設(shè)施遭嚴重破壞、垃圾滿地、臭氣襲人、環(huán)境嘈雜 、治安混亂、夜不安寢……的不良環(huán)境。(二)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的組成部分在房地產(chǎn)開發(fā)中，同樣存在著與產(chǎn)品生產(chǎn)過程類似的循環(huán)，見下圖。1996年4月2日《人民日 報》報道的一則消息中稱：海爾的銷售收入從10年前的348萬元起步， 億元，提高了1245倍，“八五”期間海爾連續(xù)5年銷售收入增長速度都在60％以上。凡是購買青島海爾冰箱的保質(zhì)期要比通常產(chǎn)品的保質(zhì)期多延長一年的售后服務(wù)，一旦使用中發(fā)生故障，只要向維修門市部打個電話，就會有人立即上門服務(wù)，解決 困難，同時還收到總廠郵來的慰問信。如國外的“豐田”、“本田”等企業(yè)，其售后服務(wù)網(wǎng)點，遍布世界各地，哪里有產(chǎn)品，哪里就有其售后服務(wù)。缺少這一環(huán)節(jié)，生產(chǎn)循環(huán)就會斷裂，產(chǎn)品將與消費者失去聯(lián)系，將給產(chǎn)品的改造帶來困難，久而久之，產(chǎn)品將老化，從而在市場中失去應(yīng)有的地位。這一循環(huán)良性運作的結(jié)果，將使產(chǎn)品不斷更新?lián)Q代，緊緊跟隨市場的需要，不斷創(chuàng)造新 的完美，滿足人民日益增長的物質(zhì)需要；同時，不難看出在這一循環(huán)中，售后服務(wù)這一環(huán)節(jié)有著相當(dāng)重要的地位。從市場學(xué)觀點來看，一個成功的產(chǎn)品要占領(lǐng)市場，并在市場中占有較大的份額，就必須把產(chǎn)品放到市場環(huán)境中去考察、去檢驗。市場和商品經(jīng)濟的共同基礎(chǔ)是社會分 工，社會分工越發(fā)達、越細密，市場容量和范圍也就越大?！睆倪@里可以看出，市場和商品經(jīng)濟密切聯(lián)系。馬克思指 出：“由于社會分工，這些商品的市場日益擴大；生產(chǎn)勞動的分工，使它們各自的產(chǎn)品互相變?yōu)樯唐?，互相成為等價物，使他們互相成為市場。市場是商品經(jīng)濟的集中表現(xiàn)。(一)市場經(jīng)濟中產(chǎn)品生產(chǎn)過程一、物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用第五節(jié)第五，有利于推動外向型房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。良好的物業(yè)管理能充分發(fā)揮物業(yè)設(shè)施及其環(huán)境效益的整體功能，促進人居環(huán)境的改善，從而有助于人際關(guān)系的融洽。第四，有利于提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的聲譽。第三，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展完善。從財富積累的角度來看，良好的物業(yè)管理可延長物業(yè)的使 用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值。這說明物業(yè)管理對房地產(chǎn)的銷售有著非常直接的影響。目前，廣州市房地產(chǎn)投訴案例七成 以上是關(guān)于物業(yè)管理方面的。隨著人們生活水平的提高，人們對工作環(huán)境和居住環(huán) 境越來越關(guān)注。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的派生和延續(xù)，其管理與服務(wù)質(zhì)量的好壞，將直接影響房 地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的前景。二、物業(yè)管理對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響而社會化和專業(yè) 化的物業(yè)管理已在國際上運行了一個多世紀。外商由于擔(dān)心投資房地產(chǎn)后很可能面臨房產(chǎn)提前殘舊的負面效果，從而失去信心，制約了房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展。第三，住宅小區(qū)建設(shè)發(fā)展如雨后春筍，如何發(fā)揮住宅小區(qū)整體功能，創(chuàng)造一個舒適、優(yōu) 美、和諧、安全的居住環(huán)境，原有的房產(chǎn)管理體制和管理機構(gòu)已無法適應(yīng)這種需要，它要求有一個統(tǒng)一綜合管理的機構(gòu)。第一，隨著住房商品化的逐步實施，各類住宅售出后所形成的多元產(chǎn)權(quán)關(guān)系，使傳統(tǒng)的 按產(chǎn)權(quán)、按部門以及按計劃包干的維修管理辦法再也不適應(yīng)房地產(chǎn)的發(fā)展需要，而必須從體制上制訂出一套新的管理辦法。然而，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理體制已經(jīng)不適合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呼喚著房地產(chǎn)管理體制的變革，這從以下 四點可以得到說明：我 國的物業(yè)管理也就是改革開放以來房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的派生結(jié)果。房地產(chǎn)經(jīng)營的工作性質(zhì)是開發(fā)物業(yè)，物業(yè)管理的主要任務(wù)則是售后服務(wù)。作為房地產(chǎn)市場的消費環(huán)節(jié)，物業(yè)管理實質(zhì)上是 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，是一種社會化和專業(yè)化的服務(wù)方式。兼營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)不定資質(zhì)等級，以開發(fā)項目為對象從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的項 目公司(包括外商獨資、中外合資、合作企業(yè))不定資質(zhì)等級，根據(jù)其項目規(guī)模審定其資金、 人員條件，核發(fā)一次性《資質(zhì)證書》。開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)每年核定一次。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)資質(zhì)等級實行分級審批。1993年建設(shè)部第28號令《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》對各等級的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)做了詳細具體的規(guī)定，同時規(guī)定一至四級企業(yè) 必須按照《資質(zhì)證書》確定的業(yè)務(wù)范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級承擔(dān)任務(wù)，其可承擔(dān)任務(wù)的范圍，由各省、市、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門確定。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)資質(zhì)是企業(yè)性質(zhì)、專業(yè)經(jīng)濟技術(shù)素質(zhì)、企業(yè)經(jīng)歷與經(jīng)營業(yè)績的綜合 反映。(三)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的資質(zhì)管理(7)辦理經(jīng)營場所的使用證明。(5)辦理銀行開戶，并存入規(guī)定額度的資金。(3)向當(dāng)?shù)卣蚍康禺a(chǎn)主管部門提出成立房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的申請報告。(1)向上級機關(guān)提出組建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請報告。(4)有一定數(shù)量的持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員和專職財會人 員。(2)有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房。對房地產(chǎn)經(jīng)營進行管理包 括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的內(nèi)部管理和國家宏觀管理兩個方面。房地產(chǎn)經(jīng)營與其他商品經(jīng)營相比，具有自己的特點，管理工作也相對復(fù)雜一些。房地產(chǎn)經(jīng)營管理包括房地產(chǎn)經(jīng)營和對房地產(chǎn)經(jīng)營進行管理兩部分。(一)房地產(chǎn)經(jīng)營管理的概念二、房地產(chǎn)經(jīng)營管理同一時期的圖、檔、卡、冊資料應(yīng)該是一致的，如有變化，應(yīng)同時變 更登記。產(chǎn)籍管理是指通過經(jīng)常性的測繪和房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的登記，不斷完善和修正產(chǎn) 籍資料，保持產(chǎn)籍資料的完整、準(zhǔn)確，有效地為產(chǎn)權(quán)管理服務(wù)，為城市規(guī)劃建設(shè)提供準(zhǔn)確可靠的數(shù)據(jù)而對產(chǎn)籍資料進行的綜合管理。產(chǎn)籍也就是城市房屋的產(chǎn)權(quán)檔案資料，是在產(chǎn)權(quán)登記過程中所產(chǎn)生的各種圖表、登記材 料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊、證件等資料的總稱。(二)產(chǎn)籍與產(chǎn)籍管理它是進行房地產(chǎn)經(jīng)營管理和城市建設(shè)、管理、房地產(chǎn)糾紛仲裁等活動的基礎(chǔ)資料，是產(chǎn)權(quán)管理的有機組成部分。(5)產(chǎn)權(quán)檔案。(4)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、變更登記。產(chǎn)權(quán)審查確認后，即由房地產(chǎn)主管部門核發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。產(chǎn)權(quán)證書受到法律上的承認和保護。房屋產(chǎn)權(quán)的來源是否清楚，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和變更是否合法，都需要審 查確認。對城市、縣鎮(zhèn) 、工礦區(qū)范圍的所有物業(yè)，不管產(chǎn)權(quán)屬于誰，都必須進行產(chǎn)權(quán)登記。(1)產(chǎn)權(quán)登記。產(chǎn)權(quán)管理工作的主要內(nèi)容有：產(chǎn)權(quán)管理是房地產(chǎn)行政管理的一項基本工作，也是城市房地產(chǎn)各項管理工作的基礎(chǔ)。而房屋產(chǎn)權(quán)按照所有制的不同，可分 為國有房產(chǎn)、集體所有房產(chǎn)、私有房產(chǎn)、宗教房產(chǎn)、外產(chǎn)和中外合資房產(chǎn)等六種類型。因為房屋和土地具有天然的不 可分割性，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，該房屋占用土地的使用權(quán)應(yīng)當(dāng)同時轉(zhuǎn)移。所謂產(chǎn)權(quán)，是指城市房屋的所有權(quán)，即房屋所有者在法律的范圍內(nèi)對其享有的占有、使 用、收益和處分的權(quán)利。(一)產(chǎn)權(quán)與產(chǎn)權(quán)管理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作是政府的一項重要職能，工作對象是千家萬戶的產(chǎn)權(quán)人，具有 極強的政策性和法律性。一、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理房地產(chǎn)管理第三節(jié)房地產(chǎn)的使用價值不以 時間的推移而減少，一般情況下都具有保值和增值的功能，因而人們除把它作為一般商品消費使用外，還把它作為資本投入獲利和貨幣儲存。正因為如此，同樣質(zhì)量的房屋，因地段不同或 者規(guī)劃設(shè)計不同，都會產(chǎn)生價格上的巨大差別。這些因素包括：城市規(guī)劃所規(guī)定的使用性能、容積率、建筑 式樣，以及城市建設(shè)與管理的有關(guān)規(guī)定，等等。 房地產(chǎn)商品雖然不可移動，但其權(quán)益卻是可以流通交易的。不像其他商品那樣可以通過重復(fù)生產(chǎn) 來滿足消費者對同一產(chǎn)品的需要。房地產(chǎn)市場的特性是由房地產(chǎn)商品的特殊性質(zhì)決定的，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)商品的物質(zhì)特 性和經(jīng)濟特性兩個方面。三、房地產(chǎn)市場的特性房地產(chǎn)一級市場和二、三級 市場是相互依賴、相互促進的。所謂二手樓宇的買賣與租賃即屬于房地產(chǎn)三級市場。房地產(chǎn)二級市場主要包括土地租賃市場、地產(chǎn)使用權(quán)抵押市場、房屋開發(fā)市場、土地使用權(quán)互換市場等四方面內(nèi)容，其中，房 地產(chǎn)開發(fā)公司所從事的商品房預(yù)售市場，在房地產(chǎn)二級市場上占有最大的比重。因為這種方式最能體 現(xiàn)土地管理的規(guī)范化和市場公平競爭的精神。房地產(chǎn)一級市場又分為三種類型：一是以協(xié)議方式出 讓土地使用權(quán)的市場；二是以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)的市場；三是以拍賣方式出讓土地使用權(quán)的市場。用地者和管理部門要簽訂土地使用合同。因為房地產(chǎn)是不可移動的，它不能像其他商品那樣可以運輸、倉儲、加工，然后集中到商場等交易場所，它的位 移、集中只能是概念上的，它的交易主要是產(chǎn)權(quán)的買賣。狹義的房地產(chǎn)市場，是指進行房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等交易活動的場所。房地產(chǎn)市場，廣義上可以理解為房地產(chǎn)交換關(guān)系，即房地產(chǎn)全部流通過程的總和。一、房地產(chǎn)市場的含義房地產(chǎn)市場第二節(jié)(7)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有利于營造優(yōu)美的居住環(huán)境，改善居住條件，建設(shè)社區(qū)文明。(6)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可使更多人獲得就業(yè)機會房地產(chǎn)業(yè)是導(dǎo)向性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā) 展將為其他產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理服務(wù)業(yè)開辟渠道和提供基礎(chǔ)。它在開發(fā)中可以帶動建材、建筑設(shè) 備、建筑機械以及冶金、儀表、鋼材、木材、水泥等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。土地資源是稀缺和不可再生的，房地 產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展可以合理分配和重組土地資源，充分提高土地利用效益。一些發(fā)達國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)提供的財政積累可達財政收入總額的三成左右。(1)房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟和社會系統(tǒng)中基本單位的承載體，起著連結(jié)生產(chǎn)與生活、生產(chǎn) 與流通、生產(chǎn)與消費等方面的作用。(二)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用據(jù)統(tǒng)計，目前我國城鎮(zhèn) 房地產(chǎn)總價值超過4萬億元，這是一筆巨大的固定資產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)業(yè)是與社會生產(chǎn)和社會生活密切相關(guān)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以為城鎮(zhèn)經(jīng)濟的發(fā)展和城鎮(zhèn)居民生活居住條件的改善提供基本物質(zhì)基礎(chǔ)和前提。房產(chǎn)和地產(chǎn)是各種經(jīng)濟實體和家庭的基礎(chǔ)性物質(zhì)要素。在我國大陸，房地產(chǎn)業(yè)正在迅速崛起，并日益顯示了它在國民經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用，它對經(jīng)濟具有敏感性和超前性。在房地產(chǎn)市場日益活躍的今天，房 屋的售后管理和維修服務(wù)工作也顯得越來越迫切和重要了。房 地產(chǎn)產(chǎn)品