【正文】 事，以樹立起物 業(yè)管理企業(yè)良好的“第一印象”，取得廣大業(yè)主的信賴。物業(yè)管理企業(yè)在制作入伙通 知書時(shí)應(yīng)注意如下問題： ，一個(gè)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)入伙的業(yè)主不是一家或幾家，而是幾百家甚至上千家 ，如果均集中在同一時(shí)間里辦理，必然會(huì)使手續(xù)辦理產(chǎn)生諸多困難，因此在通知書上應(yīng)注明各幢、各層分期分批辦理的時(shí)間，以方便業(yè)主按規(guī)定時(shí)間前來辦理。 下面是一份入伙通知書以作示范：入伙通知書 _____________女士／先生： 您好！我們熱忱歡迎您入住花園！ 您所認(rèn)購的花園______區(qū)______棟______單______元室樓宇，經(jīng)市有關(guān)部門驗(yàn)收、測量合格，現(xiàn)已交付使用準(zhǔn)予入住。在規(guī)定的日期內(nèi)，地產(chǎn)部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門和單位將到場集中辦公。 各樓各層辦理入伙手續(xù)時(shí)間分配表(略)。 特此通知 房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)管理公司 ________年____月____日 二、入伙手續(xù)書 入伙手續(xù)書即是辦理入伙手續(xù)的程序和安排，其目的是為了讓業(yè)主明了手續(xù)辦理的順序 ，使整個(gè)過程井然有序。 (1)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部 (2)房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部 房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)管理公司下面是一份收樓須知以作示范：收樓須知 為避免業(yè)主在收樓時(shí)產(chǎn)生遺漏而帶來不便，茲介紹有關(guān)收樓程序。 。 (1)上蓋章。業(yè)主如有時(shí)間應(yīng)親臨我公司接受樓宇，并請帶上：入伙手續(xù)書；業(yè) 主身份證、港澳臺(tái)同胞購房證明、護(hù)照或居住證；購房合同。 (2)上蓋章。預(yù)收不超過3個(gè)月的管理費(fèi)；收取裝修保證金，住房裝修完畢， 驗(yàn)收不損壞主要房屋結(jié)構(gòu)的，裝修保證金如數(shù)退還；收取建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)，業(yè)主裝修完畢，自己清運(yùn)了建筑垃圾即如數(shù)退還。如安裝防盜門、安裝防盜窗花等。 (四)在物業(yè)管理公司管理處辦理手續(xù) 《業(yè)主公約》。 。房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理公司年月日 四、業(yè)主對物業(yè)的驗(yàn)收 購買物業(yè)對于每一位業(yè)主來說均是一項(xiàng)重大的投資活動(dòng)。業(yè)主對自己所購物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收是業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主在驗(yàn)收之前應(yīng)盡量把物業(yè)可能產(chǎn)生的問題了解清楚， 并逐項(xiàng)進(jìn)行鑒定檢查，盡可能把問題解決在入伙之前，將“先天缺陷”減少到最低限度。包括水管、水龍頭、水表是否完好，下水道是否有建筑垃圾堵塞，馬 桶、地漏、浴缸排水是否暢通、有無泛水現(xiàn)象等。包括框架是否平整、牢固、安全，門窗是否密縫、貼合，門鎖、窗鉤有 無質(zhì)量問題，玻璃是否防水密封等。包括電燈、電線(管線)是否有質(zhì)量問題，開關(guān)所控是否火線，電表的流 量大小能否滿足空調(diào)、電腦等家用電器的需求等。包括是否平整、起殼、起砂、剝落，有否裂縫、滲水，瓷 磚、墻磚、地磚貼面的平整、間隙、虛實(shí)等。包括垃圾桶、扶梯、電梯、防盜門、防盜窗花、電話電線、天線 、信箱等?，F(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多，越來越復(fù)雜，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點(diǎn)是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實(shí)。其有關(guān)規(guī) 定包括：國家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收，合格后即退還裝 修押金及保證金。 業(yè)主裝修申請表的格式如下：二、裝修管理規(guī)定 根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)，為加強(qiáng)物業(yè)轄區(qū)管理，保證物業(yè)的完好和安全，保持物業(yè)轄區(qū)的整 潔美觀，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，一般物業(yè)管理企業(yè)均對裝修制定如下規(guī)定： (一)報(bào)批程序 (1)業(yè)主應(yīng)提前5天向物業(yè)轄區(qū)管理處申報(bào)。 (3)經(jīng)管理處審核同意后、方可進(jìn)行裝修施工。 (二)裝修管理要求 (1)不得拆改原房屋的墻、柱、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件。 (3)不得封閉前陽臺(tái)，不得改動(dòng)外門窗，保持房屋外觀的美觀、統(tǒng)一。嚴(yán)禁向窗外、陽臺(tái)外、樓梯、過道、 天臺(tái)等公共場所拋撒堆放。 (6)按照管理處的要求，空調(diào)器安裝在指定的位置，以保持外觀統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。 (7)裝修施工應(yīng)安排在上午7：00—12：00，下午14：00—20：00時(shí)間內(nèi)進(jìn)行，以免影響 他人休息。 (9)需封閉后陽臺(tái)的，須申報(bào)管理處同意方能施工。 (11)未經(jīng)管理處同意，不得隨意改動(dòng)水、電管線走向。 (13)臨平臺(tái)的陽臺(tái)、窗戶不能改裝門。 (2)裝修施工隊(duì)在辦理臨時(shí)出入證時(shí)，須向管理處交付一定的押金。 (四)違規(guī)責(zé)任 (1)在裝修施工中有違反上述規(guī)定行為的，管理處有權(quán)視情節(jié)嚴(yán)重程度給予扣罰部分乃 至全部押金和保證金的處罰。 (3)因裝修施工造成管道堵塞、漏水、停電、墜落等造成公共設(shè)施和他人利益損失的， 裝修戶應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)(或承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用)，并視情況給予受損害者必要的賠償。 (五)管理權(quán)限(1)住戶裝修管理由所屬物業(yè)轄區(qū)管理處全權(quán)負(fù)責(zé)。 (3)住戶要求封閉后陽臺(tái)，須經(jīng)管理處同意方能進(jìn)行施工。(5)任何人均無權(quán)批準(zhǔn)超過本規(guī)定的裝修行為。第四章 物業(yè)管理模式 在傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，物業(yè)管理的概念在我國尚未形成，常規(guī)的管理也是以行政管 理的方式進(jìn)行的，即一個(gè)單位的房屋由單位的行政辦公室或后勤部門負(fù)責(zé)，進(jìn)行一些日常的 房屋維修等。我 國南方經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市逐步引進(jìn)并推廣了以經(jīng)濟(jì)手段對物業(yè)進(jìn)行管理的概念和方法，并逐步建 立了以經(jīng)濟(jì)手段為主，法律和行政手段為輔的物業(yè)管理體制。第一節(jié) 目前我國物業(yè)管理模式 一、房屋管理的六種模式 根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況，我國住宅小區(qū)(樓宇)的管理模式大體有以下六種： (1)以區(qū)、街道辦事處以及居委會(huì)為主成立的物業(yè)管理公司開展物業(yè)管理工作； (2)以房地產(chǎn)管理部門轉(zhuǎn)制成立的物業(yè)管理公司開展物業(yè)管理工作； (3)房地產(chǎn)開發(fā)公司組建的物業(yè)管理公司開展物業(yè)管理工作；(4)單位直管公房管理模 式； (5)完全按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理公司開展物業(yè)管理工作；(6)由街道居 委會(huì)、社區(qū)服務(wù)站以及物業(yè)管理公司以合三為一的一種管理模式開展物業(yè)管理。專業(yè)管理機(jī)構(gòu)在小區(qū)管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，各自履 行自己的職責(zé)，能做到統(tǒng)一安排，分工明確，專業(yè)協(xié)作，各負(fù)其責(zé)，使小區(qū)成為一個(gè)完整的 管理體制，而且基層組織的穩(wěn)定性有利于小區(qū)管理的長期性和穩(wěn)定性。在產(chǎn)權(quán)多元的情況下，這種以行政為主體的 管理模式，應(yīng)避免管理委員會(huì)大包大攬，要充分發(fā)揮專業(yè)管理部門的職責(zé)和功能，要防止行 政管理代替一切的情況。 這種模式的優(yōu)點(diǎn)是發(fā)揮了房地產(chǎn)管理部門的管房專業(yè)之所長。但這種模式難以協(xié)調(diào)各專業(yè)部門，在小區(qū)總體管理上各專業(yè)部門容易各自為政，不能齊心合作，而房管部 門又缺乏權(quán)威性，扯皮現(xiàn)象較多。目前全國已開始加大、加快房改步伐，鼓勵(lì)老百姓購買房產(chǎn)以后，房管部門的體制、服務(wù)對象、內(nèi)容都將發(fā)生巨大的變化，建設(shè)部要求所有房管部門要在20 00年前完成轉(zhuǎn)制，這就要求轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司跟上形勢發(fā)展，否則就有可能被淘汰。它發(fā)揮了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營所長， 從開發(fā)、建設(shè)到管理是一條龍，管理與經(jīng)營活動(dòng)結(jié)合起來，可以為住戶提供全方位服務(wù)，不僅包括市政、環(huán)衛(wèi)、治安、供水、供電等公共服務(wù)，還可以為住戶提供特殊需要服務(wù)，由于 這類公司依附于開發(fā)商，物業(yè)管理公司經(jīng)營得好與壞、盈與虧都由開發(fā)商負(fù)責(zé)，造成物業(yè)管理公司自身獨(dú)立性差，自主意識(shí)差，市場競爭意識(shí)弱。因此這類物業(yè)管理公司應(yīng)盡快增強(qiáng)自主意識(shí)、獨(dú)立意識(shí)和市場競爭意識(shí)，真正成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 這種模式的優(yōu)點(diǎn)是企業(yè)比較重視，住房已成為企業(yè)十分重要的問題和工作，配有專職企 業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行管理，管理對象是本單位的職工和本單位的房產(chǎn)，比較單一。由于領(lǐng)導(dǎo)一元化，出現(xiàn)問題行政領(lǐng)導(dǎo)可以干預(yù)，從管理到經(jīng)費(fèi)籌措都比較方便。存在的問題是隨著人事制度的改 革、單位用工自主權(quán)的增加，解聘、招聘、辭職等人才大量流動(dòng)，給企業(yè)福利性住房管理帶來了不便，不能適應(yīng)我國的住房制度改革和發(fā)展社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的需要。 這種模式的優(yōu)點(diǎn)：首先是管理思路清晰、市場意識(shí)強(qiáng)烈，明確服務(wù)對象是業(yè)主(使用人) ，辦事熱情、認(rèn)真；其次，物業(yè)管理企業(yè)成本概念清楚，他們完全按照“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展”的方式進(jìn)行，可解決多年來行政管理缺乏資金的大問題；再次， 這種按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理公司機(jī)制靈活，運(yùn)用市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律采用優(yōu)勝劣汰的競爭機(jī)制，對企業(yè)職工采用聘用制、合同工制，定期考核，定期評定，充分調(diào)動(dòng)全體員工 的積極性，徹底打破過去國有企業(yè)那種吃“大鍋飯”的懶惰思想；最后，這種企業(yè)為業(yè)主( 使用人)服務(wù)思想牢固，服務(wù)質(zhì)量高。如果一些物業(yè)管理公司托管房產(chǎn)面積小的話還會(huì)出現(xiàn)虧損 經(jīng)營。 “三合一”組建的物業(yè)管理模式 “三合一”模式的優(yōu)點(diǎn)：首先是居委會(huì)參與，可以樹立物業(yè)管理公司的形象。其次，容易與政府各部門協(xié) 調(diào)。因?yàn)榫游瘯?huì)對街道、政府較 為熟悉，協(xié)調(diào)較為容易。這種模式的弊端： 一是領(lǐng)導(dǎo)體制不順：居委會(huì)主任由上級街道委派，物業(yè)管理公司經(jīng)理是企業(yè)法人，當(dāng)兩者工 作發(fā)生矛盾時(shí)，到底誰服從誰？沒有明確規(guī)定。對于居委會(huì)來講 ，經(jīng)費(fèi)上得到物業(yè)管理公司的支持(有些居委會(huì)工作人員還得到了一份補(bǔ)貼)，應(yīng)該承擔(dān)物業(yè) 管理公司的一部分工作，但事實(shí)上，很多物業(yè)管理公司認(rèn)為居委會(huì)權(quán)利要得多，義務(wù)承擔(dān)得 少，容易產(chǎn)生矛盾。物業(yè)管理公司作為企業(yè)，自負(fù)盈虧； 居委會(huì)作為國家基礎(chǔ)行政組織，則以行為利益為重，企業(yè)利益與行政利益常發(fā)生沖突，領(lǐng)導(dǎo) 又常和稀泥。第二節(jié) 傳統(tǒng)的房屋管理與市場化的物業(yè)管理的區(qū)別 為了更好地了解市場化的物業(yè)管理的特點(diǎn)，有必要同過去傳統(tǒng)的房屋行政管理進(jìn)行對照 與比較。傳統(tǒng)房屋管理單位屬于事業(yè)性質(zhì)。一般是對房 屋及其附屬設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，工作比較單一，管理水平也不需要很高，通常房管所只要配“一員三工”便可以負(fù)責(zé)一個(gè)片的房屋維修管理。其維修經(jīng)費(fèi)來源有兩種：一 是收取的低租金(由于國家采取的方針是福利型的住房制度，故靠收房租是非常少的)；二是大量的靠國家財(cái)政補(bǔ)貼。國家想管好房屋但沒有財(cái) 力保證。物業(yè)管理公司的基層管理單位是管理處。物業(yè)管理公司管理的內(nèi)容非常廣泛，通常分為三類：第一類是公共服務(wù)，就是為全體住戶提供經(jīng)常性的有償或無償服務(wù)，例如清掃保潔、治安保衛(wèi)、庭園綠化等；第二類是 專項(xiàng)服務(wù)，為小區(qū)內(nèi)的住戶提供專門服務(wù)，如修理與管理各種車輛，為用戶提供室內(nèi)裝修服務(wù)，開辦商店、飯店、美發(fā)店等；第三類是特約服務(wù)，即根據(jù)住戶的特殊需要進(jìn)行服務(wù)，如 代購車船票，為住戶代購糧食、蔬菜，代送兒童上學(xué)等。 三、兩種管理方式的比較從傳統(tǒng)的房屋管理方式向社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下的市場化物業(yè)管理方式轉(zhuǎn)變，從表面上看，兩者區(qū)別不大，都是對物業(yè)進(jìn)行管理。 傳統(tǒng)的房屋管理是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下政府部門和企事業(yè)單位按產(chǎn)權(quán)、按部門采用行政手段，直 接進(jìn)行行政福利型的封閉式管理。前幾年，全國許多地方實(shí)行了所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)“兩權(quán)分離”，組建了一批房屋管理 公司，在管理體制上做了些變革。物業(yè)管理公司是專業(yè)化的企業(yè)。概括地說，前者是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的政府、部門行為，是福利型的；后者是市場 經(jīng)濟(jì)下的企業(yè)行為，是有償型的。而國家實(shí)行的又是福利型低租金政策，即使收了租也養(yǎng)不了房，仍需要政府給大量的財(cái)政補(bǔ)貼進(jìn)行房屋維修，因此 形成了房屋蓋得越多，政府補(bǔ)貼得越多，包袱背得越重的惡性循環(huán)。企業(yè)通過開展一業(yè)為主、多種經(jīng)營的經(jīng)營方針，實(shí)現(xiàn)造血功能，政府不給補(bǔ)貼，逐步走向良性循環(huán)。隨著房屋商品化、 住宅制度改革的推行，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本性的變化，原來以公房為主體的格局，被大量共有、共用而又毗連的房屋格局所取代。在這種變化面前，如果仍然沿用傳統(tǒng)的管理辦法，則不僅會(huì)導(dǎo)致各自為政 、各行其是的無政府主義現(xiàn)象發(fā)生，還必將會(huì)導(dǎo)致整棟、整片房屋的維修管理陷入無從計(jì)劃、無從管理的狀態(tài)。它的職責(zé)除對小區(qū)內(nèi)所有的房屋及附屬設(shè)施進(jìn)行維修管理外，還對小區(qū)內(nèi)的環(huán)衛(wèi)、綠化、市政、治安、交通等實(shí)行全方位的管理，發(fā)揮住宅小區(qū)的整體功能， 為建設(shè)一個(gè)舒適、優(yōu)美、安全、和諧的居住環(huán)境創(chuàng)造條件，深受居住者的歡迎。南京一位居住在公房里的住戶，屋頂漏水，向所管轄的房管部門連續(xù)反映了近一年都未修好，住戶實(shí)在沒法，只好求助市民熱線電話幫 助解決。物業(yè)管理企業(yè)也有權(quán)接受或者不接受選聘。管理公司與住戶的關(guān)系則是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，而且是寓管理于服務(wù)之中。 造成上述差別的根本原因在產(chǎn)權(quán)歸屬不同。隨著我國土地使用制度的改革以及市場機(jī)制的引入，才 真正使我國的土地資源實(shí)現(xiàn)了巨大的自身價(jià)值，最終才有可能從根本上解決老百姓的住房問 題。第三節(jié) 中國物業(yè)管理體制發(fā)展趨勢 一、中國近期物業(yè)管理特點(diǎn) 黨和國家政府十分重視人民群眾住房條件的改善。 商品住宅納入物業(yè)管理市場已成為現(xiàn)實(shí)，僅此一項(xiàng)就足以看到中國物業(yè)管理市場的波瀾 壯闊。另外，大中城市的房改力度速度加大、加快，公有住房出售工作近期要完成，進(jìn)一步擴(kuò)大了物業(yè)管理市 場，更值得一提的是，許多城市不僅