【正文】 下一步，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平相應提高，對于居住面積和內(nèi)外環(huán)境的要求也將越來越高。 從總體上說，當前中國經(jīng)濟處于穩(wěn)定上升的時期，對房地產(chǎn)的需求也相應的逐步擴大， 對物業(yè)管理的需求日益增長。其結(jié)果，積極方面是房地產(chǎn)逐步成為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，消極方 面是房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和價格超越了社會的承受能力。但是，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更依賴于社會各行各業(yè)的發(fā)展和城市建設(shè)的步伐快慢。以下，就對這兩方面作一些分析。 物業(yè)管理由于基本上符合上述原則的要求，因此在目錄的第27領(lǐng)域：《城市基礎(chǔ)設(shè)施及 房地產(chǎn)》中同“城市舊房改造，安居工程，經(jīng)濟適用商品住宅”共同列為國家重點鼓勵產(chǎn)業(yè)。 三、物業(yè)管理發(fā)展的內(nèi)部條件 (一)國家重點鼓勵項目 近年來，隨著國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境的改善和國內(nèi)外市場需求的變化，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也發(fā)生 了深刻變化。各種先進設(shè)施、裝備在物業(yè)管理中廣泛應用。 (二)市場化階段 下世紀初，物業(yè)管理可望進入市場化運作階段。1997年又要求物業(yè)管理在廣度上從新建區(qū)向建成區(qū)延伸，從深度上向市場化 方向發(fā)展。90年代，物 業(yè)管理以其獨特的功能逐步引起人們的關(guān)注。這里對過去十余年和今后中國物業(yè)管理歷程作一些分析和預測。深圳、上海等地的有些優(yōu)秀小區(qū)已取 得ISO9002國際質(zhì)量認證。 (三)物業(yè)管理與社區(qū)管理密切結(jié)合 國內(nèi)物業(yè)管理的服務(wù)范圍從深度和廣度兩方面都有自己的特點。從立法到行政管理都有明確的法規(guī)和措施來保障業(yè)主的合法權(quán)利。一些國際上知名的物業(yè)管理企業(yè)也爭前恐后地進入中 國內(nèi)地。 納入物業(yè)管理的物業(yè)種類從居住用房、辦公和商務(wù)用房到一般商品房、涉外商品房都先 后進入物業(yè)管理渠道。 一、物業(yè)管理的特點 國內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從香港和國外移植進來，但是很快就顯示了自己的特色。 (二)物業(yè)的保值與增值 物業(yè)管理是受業(yè)主委托的經(jīng)營管理行為，其行為的方向除了為委托人創(chuàng)建一個合適的“ 安居樂業(yè)”環(huán)境外，就是要保護業(yè)主、使用人的合法權(quán)益。居住區(qū)域要求舒適、安靜、溫馨、優(yōu)雅，要求增添文化和藝術(shù)氛圍等。 (四)創(chuàng)建名牌 企業(yè)化的原則還要求物業(yè)管理企業(yè)努力提高經(jīng)營水平、服務(wù)質(zhì)量。首先 要做好物業(yè)管理的啟動工作和前期基礎(chǔ)工作。企業(yè)在其經(jīng)營活動中追求全過程的效益是現(xiàn)代管理的基本理念。政府有關(guān)部門和開發(fā)商都不宜干預，物業(yè)管理企業(yè)只有通過自己的優(yōu)質(zhì)服務(wù)和良好的聲譽才能在市場上取得一席之地。房地產(chǎn)作為一個行 業(yè)，其內(nèi)部的開發(fā)、營銷、咨詢和物業(yè)管理等各個分支行業(yè)間同樣要按照社會化大生產(chǎn)的要求分工協(xié)作，才有利于提高全行業(yè)的經(jīng)濟效益。這個原則適應二權(quán)不分離的情況，即物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)不分離；也可以是物業(yè)二權(quán)分離的，即物業(yè)的所有者與經(jīng)營權(quán)者不屬于同一法人單位。 綜合服務(wù)由于提供富有個性化的周到服務(wù)，就能贏得不同類別業(yè)戶的歡迎。就是要處處主動為業(yè)戶提供方便并使業(yè)戶感到 舒適、滿意，這是綜合服務(wù)的活力所在。業(yè)主、使用人、承租 人有關(guān)物業(yè)管理的事務(wù)只找一個單位，這個單位不能推委，要認真負責解決問題。 物業(yè)區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)備、設(shè)施、場地、庭院、道路以及公共活動中心 、停車場等都由一個單位統(tǒng)一管理。 三、統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)的原則 這個原則體現(xiàn)物業(yè)管理的基本特性和要求，包括統(tǒng)一管理和綜合服務(wù)兩方面，并且有機 地結(jié)合在一起。 (二)行業(yè)協(xié)會 行業(yè)管理既能發(fā)揮政府主管部門的作用，同時又能發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用。 二、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則 指物業(yè)區(qū)域所在地的政府、街道辦事處、相關(guān)專業(yè)部門和物業(yè)管理行業(yè)主管部門按各自 職責范圍共同負責小區(qū)的管理工作。 (二)專業(yè)化管理體現(xiàn)在以下幾個方面 有專門的組織機構(gòu)，如管理公司、專業(yè)服務(wù)公司和公司內(nèi)部的各種專門機構(gòu)來實施各種 服務(wù)項目，分工合作，提高效率。第四節(jié) 物業(yè)管理的原則與宗旨 物業(yè)管理的原則與宗旨是物業(yè)管理的基本理念，是指導物業(yè)管理運作的基本要求和理順 物業(yè)管理方方面面的依據(jù)。開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合而為一，來經(jīng)營管理自己的出租物業(yè) ，實質(zhì)上是一個擁有自己產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)。自主經(jīng)營型物業(yè)所有權(quán)人和經(jīng)營人是同一個法人，委托管理型 是兩個各自獨立的法人。 (二)自主經(jīng)營型 開發(fā)商、業(yè)主將自有的物業(yè)不是委托給專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)管理，而是由自己單位內(nèi)部 設(shè)立物業(yè)管理部門來管理。 這種方式，按照自用或出租又可分為： 業(yè)主將自有自用的物業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)管理，這是典型的委托管理方式。 三、物業(yè)管理的類型 物業(yè)管理的類型也就是物業(yè)管理的模式、方式。物業(yè)管理就為兩者的轉(zhuǎn)換開辟了 一個廣闊的天地。公 房事業(yè)性管理方式是計劃經(jīng)濟體制下的產(chǎn)物。 1996年世界衛(wèi)生組織提出了“健康城市”的標準為： (1)為市民提供清潔和安全的環(huán)境； (2)為市民提供可靠和持久的食品、飲水、能源供應，具有有效的清理垃圾系統(tǒng)； (3)通過富有活力和創(chuàng)造性的各種經(jīng)濟手段，保證滿足市民在營養(yǎng)、飲水、住房、收入 、安全和工作方面的基本要求； (4)擁有一個強有力的相互幫助的市民團體，能夠為創(chuàng)立健康城市而努力工作； (5)能使市民一道參與制定涉及他們?nèi)粘Ｉ?，特別是健康和福利的各項政策決定； (6)提供各種娛樂和閑暇活動場所，以方便市民之間的溝通和聯(lián)系； (7)保護文化遺產(chǎn)并尊重所有居民的各種文化和生活特性； (8)把保護健康視為公眾決策的組成部分，賦予市民選擇健康行為的權(quán)利； (9)作出不懈努力，爭取改善健康服務(wù)質(zhì)量，并能使更多市民享受到健康服務(wù)； (10)能使人們更健康長久地生活和少疾病。物業(yè)管理作為一種不動產(chǎn)的現(xiàn)代化管理模式，不受地區(qū)、國家和社會制度的限制。一個個物業(yè)小區(qū)是城市的細胞，小區(qū)的環(huán)境整潔、優(yōu)美，城市的面貌也就煥然一新。在這種情況下，物業(yè)管理既能充分發(fā)揮物業(yè)的功能，保障業(yè)戶 的合法權(quán)益，又能增強業(yè)戶間的鄰里意識，互相尊重，和睦相處的關(guān)系。物業(yè)管理從對住宅的 管理來說，其目標首先是為居民營造一個方便、文明、整潔、安全的生活環(huán)境，其水準和內(nèi)容要隨著社會進步不斷地拓展和提升?，F(xiàn)在，發(fā)展商終于 明白，優(yōu)良、方便的物業(yè)管理是樹立企業(yè)形象，招攬用戶，推銷物業(yè)的重要手段和策略。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的最終環(huán)節(jié)，對前級活動具有強烈的反彈和刺激作用。當前，公有房屋出售后居民最大的擔心就是公房出售后的管理維修問 題，包括費用收支、權(quán)利責任、管理方式等等。物業(yè)的業(yè)主從被動、被管的地位轉(zhuǎn)換為主動地、自覺地管好自己的物業(yè)，維護共同的利益。 綜上所述，物業(yè)管理完全轉(zhuǎn)換了傳統(tǒng)機制下政府、管理單位、業(yè)主和使用人三者之間的 關(guān)系。 (四)服務(wù)范圍 傳統(tǒng)管理的工作職責一般局限在房屋使用和維修范圍內(nèi)，由于是受低租金的限制，服務(wù) 范圍狹、功能單一，房管部門又是行政性事業(yè)單位，缺乏開展經(jīng)營性服務(wù)的主動性和積極性。物業(yè)管理則是在市場經(jīng)濟條件下提供勞務(wù)的有償服務(wù)，采用“以業(yè)養(yǎng)房 ”的方針，依靠對物業(yè)的經(jīng)營和對業(yè)戶的優(yōu)質(zhì)服務(wù)來管好物業(yè)并取得自身的的生存和發(fā)展。 (一)管理實體 城鎮(zhèn)房屋傳統(tǒng)管理模式是一種行政性、福利性的管房模式，實施管理的實體是政府機構(gòu) 各地區(qū)房管部門及其下屬的事業(yè)單位房管所(站)。因此，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理是企業(yè)最形象也是最實惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽的作用。 物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的重要業(yè)務(wù)，具有提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)聲譽的作用 。只有安居才能樂業(yè)，在中國大陸的外商一般都 十分關(guān)注如何為自己安排一個方便、高效的工作和居住環(huán)境，并且外商進入事業(yè)發(fā)展期后，就有了為自己公司和工作人員購置業(yè)務(wù)和居住用房的需要。 物業(yè)管理是一種不動產(chǎn)的現(xiàn)代化管理方法和模式，不受地區(qū)、國家和社會制度的限制。人們生活水平的改善、生活內(nèi)容的充實和豐滿，無論從物質(zhì)上還是精神上都離不開工作和生活環(huán)境的優(yōu)化和美化。住宅社會學研究表明，良好的環(huán)境不僅能減 少煩惱、焦慮、矛盾、摩擦，乃至某些危害社會的不軌行為，還會形成互助、互諒的社會風氣，促進人們的身心健康，促使人們積極上進。只有現(xiàn)代化的管理手段，優(yōu)質(zhì)、周到、完善的物業(yè)管理，才能保證房地產(chǎn)價值和使用價值的最終實現(xiàn)，進而提高房地產(chǎn)的投資效益。隨著國家宏觀政策的調(diào)整，單純的數(shù)量增長已經(jīng)不能適應市場需求，房地產(chǎn)要提高 投資效益，要向效益增長型轉(zhuǎn)變，就必須加強物業(yè)管理，使房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理三個環(huán)節(jié)全面協(xié)調(diào)地發(fā)展。 物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)營活動的基本環(huán)節(jié)，具有提高房地產(chǎn)投資效益的作用。這種新格局要求有與之相適應的房屋管理的新模式來代 替?zhèn)鹘y(tǒng)的、非市場取向的管理模式。 隨著我國經(jīng)濟體制改革的不斷推進，房地產(chǎn)經(jīng)濟的體制改革也在向縱深發(fā)展。對物業(yè)管理來說，縱向協(xié)調(diào)、橫向協(xié)調(diào)、內(nèi)部協(xié)調(diào)的關(guān)鍵在于全體業(yè)主和物業(yè)管理企 業(yè)全體員工能清楚地了解物業(yè)管理的目標、方針、決策計劃和規(guī)章制度；而外部協(xié)調(diào)則需要社會各方面的通力配合及法律法規(guī)的健全。控制職能要求建立、健全各項規(guī)章制度，包括業(yè) 主公約、物業(yè)轄區(qū)管理章程、業(yè)主管理委員會章程、住戶手冊、物業(yè)管理公司崗位責任制、物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)章等；也要求建立周密高效的管理信息系統(tǒng)；還要求及時核實管理活動 的成效，做好各方面的考核，從而使控制與監(jiān)督有充分的依據(jù)。 指揮是根據(jù)計劃，對整個物業(yè)管理活動進行領(lǐng)導和督促。在這部“ 大機器”中，包括人、財、物、環(huán)境等要素，應做到盡可能好的結(jié)合，從而最大限度地發(fā)揮它們的作用。物業(yè)管理的計劃職能應由業(yè)主管理委 員會和物業(yè)管理企業(yè)共同執(zhí)行，物業(yè)管理企業(yè)尤其要發(fā)揮主動性。 決策是指對物業(yè)管理目前和長遠的目標以及實現(xiàn)此目標有關(guān)的一些重大問題所作出的選 擇和決定，如物業(yè)轄區(qū)總體管理的方向、業(yè)主管理委員會的組建、物業(yè)管理企業(yè)的選擇、物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展方向等。物業(yè)管理企業(yè)可以通過多種經(jīng)營，使物業(yè)的管理定于“以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展”的道路，從而使物業(yè)管理有了造血功能，既減少了政府和 各主管部門的壓力和負擔，又使得房屋維修、養(yǎng)護、環(huán)衛(wèi)、治安、管道維修、設(shè)備更新的資金有了來源，還能使業(yè)主得到全方位、多層次、多項目的服務(wù)。當然，物業(yè)管理企業(yè)在運作過程中還要處理好與有關(guān)部門，如街道、居委、 公安、市政、公用、郵電、交通等行政或事業(yè)性單位的關(guān)系，以“物業(yè)”為中心，相互協(xié)調(diào)。這種轉(zhuǎn)向有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會化程度，并能進一步促進城市管理向現(xiàn)代化的管理方式轉(zhuǎn)換。這種管理是將有關(guān)物業(yè)的各專業(yè)管理都納入物業(yè)管理企業(yè)的范疇之內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)可以通過設(shè)置分專業(yè) 的管理職能部門來從事相應的管理業(yè)務(wù)。 物業(yè)管理的社會化是指物業(yè)管理將分散的社會分工匯集起來統(tǒng)一管理，諸如房屋、水電 、清潔、保安、綠化等。 第三，物業(yè)管理是一種經(jīng)營型的管理，它推行的是有償服務(wù)、合理服務(wù)，并通過多種經(jīng) 營，使各類物業(yè)的管理逐步走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的道路。其原因是： 第一，物業(yè)管理是一種社會化的管理模式，它擺脫了自營的分散管理方式，為多個產(chǎn)權(quán) 單位、產(chǎn)權(quán)人找到了一個總管家；同時，也為政府各職能管理部門找到了一個總代管，在授權(quán)的范圍內(nèi)去落實各項管理內(nèi)容，以克服舊體制下各自為政、多頭管理、互相推諉的種種弊 端，從而有利于提高城市管理的社會化程度，以充分發(fā)揮各類物業(yè)的綜合效益和整體功能，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。除了傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、養(yǎng)護、清潔、保安外，物業(yè)管理的內(nèi)容已 延展到工程咨詢和監(jiān)理、物業(yè)功能布局和劃分、市場行情調(diào)查和預測、目標客戶群認定、物業(yè)租售推廣代理、通訊及旅行安排、智能系統(tǒng)化服務(wù)、專門性社會保障服務(wù)等全方位服務(wù)。當時， 英國有一位名叫奧克維婭物業(yè) 管理是委托型、契約化的服務(wù)，工業(yè)企業(yè)管理是生產(chǎn)型、技術(shù)化的監(jiān)控。物業(yè)管理不生產(chǎn)實物形態(tài)產(chǎn)品，即它的管理對象是成品，即物 業(yè)。所謂物業(yè)管理企業(yè)化，就是物業(yè)管理公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，自主經(jīng)營，自負盈虧，自我發(fā)展，自我約束，成為具有獨立法人地位的經(jīng)濟實體。比如，物業(yè)管理公司搞經(jīng)紀、中介、營銷、租賃，甚至是為 了管理而開展營銷、出租物業(yè)等業(yè)務(wù)。 物業(yè)的管理是圍繞以物業(yè)養(yǎng)護維修、保值增值為核心的計劃、組織、指揮等經(jīng)濟活動。 其主要區(qū)別是：其一，經(jīng)營著重于經(jīng)濟活動的總體和長遠規(guī)劃，管理著重于支配現(xiàn)在的經(jīng)濟活動；其二，經(jīng)營要在經(jīng)濟單位或組織與整體、全局之間進行縱橫向協(xié)調(diào)，管理只組織經(jīng)濟 單位或組織內(nèi)部和產(chǎn)銷的協(xié)調(diào)；其三，經(jīng)營決定方針、目標和要求，管理實現(xiàn)方針、目標和要求。 (8)就法律屬性而言，物業(yè)管理是具有中介性質(zhì)的信托管理，通過一定的契約，規(guī)定相 關(guān)各方的權(quán)利和義務(wù)。 (4)這種勞務(wù)、服務(wù)的投入能起到完善物業(yè)的使用效能，并使其保值、增值的作用。這個物業(yè)是指在建或已投入使用的物業(yè)，即樓宇。 現(xiàn)在一般的說法是，物業(yè)管理類似于房地產(chǎn)管理，但比房地產(chǎn)管理范圍更廣泛。 關(guān)于物業(yè)管理的定義，一種說法是廣義、狹義論。 基于上述分析，“物業(yè)”這一概念的定義可界定為：物業(yè)是指已建成并具有使用功能和經(jīng)濟效用的各類供居住和非居住的屋宇及與之相配套的設(shè)備，市政、公用設(shè)施，屋宇所在的 建筑地塊與附屬的場地、庭院。 (3)概念外延不同。 (2)適用范圍不同。房地產(chǎn)的表述傾向于表明這種財產(chǎn)是以房屋和土地作為物質(zhì)載體，而不動產(chǎn)的表述側(cè)重于表明這種財產(chǎn)具有 不可移動這一獨特屬性，但兩者所指乃同一對象。 “不動產(chǎn)”一詞譯自英語real estatｅ或real property。這些附屬土地是指房屋的院落占地、樓間空地、道路占地等空間上與房屋和屋基地緊密結(jié)合的土地。在這一權(quán)利體系中，各種權(quán)利可以以不同形式組合，也可 以相互分離，單獨行使、享有。《城市房地產(chǎn)管理法》對物業(yè)管理公司資質(zhì)驗證、物業(yè)管理、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理等等都有明文規(guī)定。從某一時期來看，物業(yè)的價格可能有升有降、上下波動；但從長期來看，它無疑呈現(xiàn)出在波動中 上