【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊(cè)和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。 市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu) 筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理 根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。 共用綠地、花木、建筑小品、人工湖水系等的養(yǎng)護(hù)與管理。綠化的功能是美化環(huán)境。我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，根據(jù)不同樹種的生長特點(diǎn)，適時(shí)進(jìn)行修剪、澆灌、滅蟲等，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化景觀。湖水設(shè)專人負(fù)責(zé)管養(yǎng)，針對(duì)湖水的凈化需求和湖水蒸發(fā)、滲漏等采取必要的措施進(jìn)行維護(hù)，定期進(jìn)行水質(zhì)監(jiān)測(cè)，保持湖水的凈化和水位的平衡。 公共環(huán)境衛(wèi)生管理 我們遵循“高標(biāo)準(zhǔn) 、嚴(yán)要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生清潔管理和環(huán)境衛(wèi)生 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 保護(hù)的職能。 交通與車輛停放秩序的管理 對(duì)小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、電動(dòng)車、自行車等）進(jìn)出、行駛、停泊秩序?qū)嵤┕芾?，確保交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。 公共秩序維護(hù)與管理 公共秩序維護(hù)采用先進(jìn)的智能系統(tǒng)和人力維護(hù)相結(jié)合的方法。根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立起適合智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理 、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。 檔案資料管理 設(shè)專人對(duì)檔案資料實(shí)行統(tǒng)一管理，制訂適行的檔案資料管理制度，做好檔案資料的收集、整理、歸檔、存放、銷毀等工作。 全方位全天候的物業(yè)服務(wù)，個(gè)性化的特約服務(wù)管理。 即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營造溫馨、諧的社區(qū)環(huán)境和舒適、尊貴、優(yōu)雅的生活環(huán)境，努力使業(yè)主生活更方便、更迅捷。真正從業(yè)主的日常生活 細(xì)節(jié)考慮，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 一位業(yè)主及住戶體驗(yàn)生活在這個(gè)溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主的意見，開辟新的服務(wù)項(xiàng)目。 消防安全管理 消防安全管理工作是重點(diǎn)管理工作之一。我們要貫徹“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針，對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域的消防工作進(jìn)行全面細(xì)致的管理。 第七章 管理服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)與措施 （一）總體目標(biāo) 我公司將嚴(yán)格按照《全國優(yōu)秀管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施物業(yè)管理，并鄭重承諾： 自接管之日起， 當(dāng)年達(dá)到 “ 天津市 物業(yè)管理 達(dá)標(biāo) 住宅小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)； 自接管之日起，兩年內(nèi)達(dá)到“ 天津市 物業(yè)管理 優(yōu)秀 住宅小區(qū) ”標(biāo)準(zhǔn) 。 自接管之日起， 三年內(nèi)達(dá)到“ 全國 物業(yè)管理 優(yōu)秀 住宅小區(qū) ” 標(biāo)準(zhǔn) 。 最終達(dá)到“全國物業(yè)管理 示范 住宅 小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)。 （二）分項(xiàng)管理目標(biāo) 房屋及配套設(shè)施完好率 : 98% 房屋零修、急修及時(shí)率 : 98% 維修工程質(zhì)量合格率 : 100% 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 環(huán)境衛(wèi)生保潔率 : 98% 業(yè)主滿意率 : 95% (三 )總體管理標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)容 管理標(biāo)準(zhǔn) 設(shè) 施 設(shè) 備 維 修 養(yǎng) 護(hù) （ 1） 維修養(yǎng)護(hù)制度健全并在工作場(chǎng)所明示，工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行良好 （ 2） 共用設(shè)施設(shè)備按照項(xiàng)目配套建設(shè)管理責(zé)任分工運(yùn)轉(zhuǎn)正常，維護(hù)良好，有設(shè)備臺(tái)帳、運(yùn)行記錄、檢查記錄、維修記 錄、保養(yǎng)記錄；對(duì)設(shè)備故障及重大或突發(fā)事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場(chǎng)處理措施、處理記錄 （ 3） 實(shí)行 24 小時(shí)報(bào)修值班制度。急修報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，預(yù)約維修報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，回訪率 90%以上 （ 4） 水、電、電梯、監(jiān)控等設(shè)備運(yùn)行人員技能熟練，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范 （ 5） 道路、停車場(chǎng)平整通暢，交通標(biāo)志齊全規(guī)范 （ 6） 樓道燈、景觀燈等公共照明設(shè)備完好率 98%以上，按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開關(guān)。 （ 7） 設(shè)備用房整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施 （ 8） 雨水井、化糞井每季檢查 1 次，根據(jù)需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢 （ 9） 在接到相關(guān)部門停水、停電通知后，按規(guī)定時(shí)間提前通知用戶 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 公 共 秩 序 維 護(hù) （ 1） 門崗室美觀整潔，人員統(tǒng)一著裝。設(shè)專人 24 小時(shí)值勤，其中主出入口不少于 12 小時(shí)立崗值勤。對(duì)本區(qū)機(jī)動(dòng)車出入驗(yàn)證；對(duì)外來機(jī)動(dòng)車登記換證 （ 2） 按照規(guī)定路線和時(shí)間進(jìn)行 24 小時(shí)不間斷巡邏，不少于 12次，對(duì)小區(qū)重點(diǎn)部位每小時(shí)巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對(duì)可疑人員進(jìn)行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門 （ 3） 小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施等部位，設(shè)置安全警 示標(biāo)志 （ 4） 對(duì)出入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。非機(jī)動(dòng)車輛停放整齊 （ 5） 設(shè)有中央監(jiān)控室的，實(shí)施 24 小時(shí)安全監(jiān)控，并記錄及時(shí) （ 6） 看管公共財(cái)產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。 （ 7） 對(duì)火災(zāi)、水浸等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案 （ 8） 定期對(duì)服務(wù)人員進(jìn)行消防培訓(xùn)，保證消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)起用 保 潔 服 務(wù) （ 1） 小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃 2 次，干凈整潔；室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱等每周擦拭 2 次 （ 2） 公共區(qū)域日常設(shè)專人保潔，保持公共區(qū)域干凈整潔無雜物 （ 3） 公共樓道每天清掃 2 次；扶手每天擦洗 2 次，保持干凈整潔 （ 4） 根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況合理部設(shè)垃圾桶、果皮箱、垃圾袋裝 （ 5） 按樓洞口、樓層收集垃圾，每天 2 次 （ 6） 垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象 （ 7） 垃圾設(shè)施每天清潔 2 次，無異味 （ 8） 公共區(qū)域玻璃每月擦洗 2 次 （ 9） 對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時(shí)進(jìn)行清掃 （ 10） 進(jìn)行保潔巡查，樓道內(nèi)無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現(xiàn)象 （ 11） 建立消殺工作管理制度，根據(jù)實(shí)際情況開展消殺工作，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孽生 （ 12） 飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對(duì)違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 化 養(yǎng) 護(hù) 綠管 理 （ 1） 花草樹木生長良好，無枯死、無樹掛、適時(shí)修剪、疏密得當(dāng)，有良好的觀賞效果；樹型符合自然特征，整形植物保持一定形狀，發(fā)現(xiàn)死樹應(yīng)在一周內(nèi)清除，并適時(shí)補(bǔ)種 （ 2） 草坪生長整齊，高度不應(yīng)超過 10 公分，超過時(shí)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修剪 （ 3） 草坪及時(shí)清除雜草，有效控制雜草孽生；無垃圾、無煙頭紙屑 （ 4） 綠籬枝葉較茂密，超過平齊線 10 公分時(shí)應(yīng)進(jìn)行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，當(dāng)天清除修剪廢棄物。無枯死植株，無明顯禿裸 （ 5） 根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢(shì)良好 （ 6） 適時(shí)組織防凍保暖，預(yù)防病蟲害，病蟲害無明顯跡 象 （ 7） 園林建筑和輔助設(shè)施完好，整潔無損 （ 8） 綠化地設(shè)有提示人們愛護(hù)綠化的宣傳牌 綜 合 服 務(wù) 管 理 （ 1） 建立物業(yè)管理制度和服務(wù)質(zhì)量管理體系，制定完善的物業(yè)管理方案并組織實(shí)施 （ 2） 按規(guī)范簽定物業(yè)管理服務(wù)合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) （ 3） 服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩帶標(biāo)志、語言規(guī)范、文明服務(wù) （ 4） 管理人員 80%持有物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工 100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗 （ 5） 廣泛運(yùn)用計(jì)算機(jī)對(duì)業(yè)主資料、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費(fèi)管理、日常辦公等進(jìn)行管理。 （ 6） 建立完善的檔案管理制度 （包括物業(yè)竣工驗(yàn)收資料、設(shè)備管理擋案、業(yè)主資料、日常管理檔案等），各種基礎(chǔ)資料，臺(tái)帳報(bào)表、圖冊(cè)健全，保存完好 （ 7） 設(shè)置“服務(wù)中心”，公示服務(wù)聯(lián)系電話， 24 小時(shí)有管理人員接待住戶，處理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率 100% （ 8） 提供有償特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （ 9） 采取入戶走訪、業(yè)主座談會(huì)、電話溝通、問卷調(diào)查等形式開展回訪工作，回訪率 85%以上，每年進(jìn)行一次抽樣測(cè)評(píng)，滿意率達(dá)到 85%，并對(duì)薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行改進(jìn) （ 10） 建立健全財(cái)務(wù)管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情 況 （ 11） 建立共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金臺(tái)帳，帳目清楚、準(zhǔn)確，按規(guī)定使用公用部位設(shè)施設(shè)備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況 （ 12）召集首次業(yè)主會(huì)會(huì)議，協(xié)助組建業(yè)主委員會(huì)并配合其工作 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 第八章 檔案資料的建立與管理 （一）資料的收集 我們將通過三個(gè)途徑進(jìn)行收集；一是在物業(yè)接管移交時(shí)，盡可能的與原設(shè)計(jì)單位、施工單位聯(lián)系，力爭(zhēng)全面、準(zhǔn)確地收集到工程建設(shè)及工程技術(shù)等原始資料；二是在業(yè)主入住階段，對(duì)業(yè)主的基本情況進(jìn)行登記造冊(cè)收集；三是在日常管理中建立社區(qū)維修檔案、設(shè)備運(yùn)行檔案、業(yè)主投訴回訪記錄等以及其它相關(guān)資料， 并將檔案的收集形成制度。 （二）資料的整理和分類 在收集到原始資料后，統(tǒng)一由負(fù)責(zé)檔案管理文員集中整理。剔除作廢的和無效的記錄，修補(bǔ)破損的文檔，然后按類別進(jìn)行裝訂并整理成冊(cè)，做到條理清晰、分類合理、易于查找。 （三）資料的歸檔管理 在社區(qū)的檔案管理中我們將實(shí)行原始資料和電腦檔案雙軌制，確保儲(chǔ)存方式的多元化，盡可能將資料轉(zhuǎn)化為電腦磁盤儲(chǔ)存以便于查找。同時(shí)運(yùn)用錄像帶、錄音帶、照片等多種形式保存，使抽象的檔案資料具體化、形象化。 對(duì)和物業(yè)管理服務(wù)中心利益影響較大的檔案應(yīng)加密保存。這些檔案在電 腦中按授權(quán)級(jí)別檢索、對(duì)保存在檔案室的原始資料應(yīng)嚴(yán)格控制借閱。 檔案管理員應(yīng)編制統(tǒng)一的檔案分類說明書及檔案總目錄，并按內(nèi)容、部門、年度、保存期限及保密程序的分類順序進(jìn)行組卷、 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 逐一編號(hào)，登記造冊(cè)、編制目錄、分柜保存。 ` 為保證檔案的安全和完善，檔案室應(yīng)隨時(shí)保持干燥、通風(fēng)、清潔，并加裝安防設(shè)施。同時(shí)配備合適的文件柜、文件盒以及消防器材等，確保儲(chǔ)存地點(diǎn)符合防火、防蟲、防鼠、防潮等要求并定期巡查。 檔案室應(yīng)避免無關(guān)人員任意進(jìn)出，檔案室鑰匙交由檔案管理員專門保管。 （四）檔案的使用 物業(yè)管 理服務(wù)中心內(nèi)部員工可在文件檔案授權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行查閱。對(duì)借閱原始資料的使用者，按檔案的不同密級(jí)由相關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)方可借閱，并辦理借閱手續(xù)。 （五）檔案的銷毀 根據(jù)文檔的保存期限和性質(zhì)，定期對(duì)過期和作廢的文檔進(jìn)行剔除和銷毀，防止檔案的堆積和混淆。對(duì)于已過存檔期的檔案經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)可銷毀，同時(shí)建立已銷毀文檔清單備查。 （六）檔案資料的分類管理 工程技術(shù)資料 （ 1）項(xiàng)目規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文 （ 2）建筑許可證、投資許可證、開工許可證 （ 3）拆遷安置資料 （ 4）紅線圖、竣工總平面圖 （ 5）地質(zhì)勘察報(bào)告、開竣工報(bào) 告、圖紙會(huì)審報(bào)告 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 房商 網(wǎng) 海量房地 產(chǎn)資 料下 載 （ 6）工程合同、工程預(yù)決算 （ 7）工程設(shè)計(jì)變更通知 （ 8）竣工圖：?jiǎn)误w建筑、結(jié)構(gòu)及隱蔽工程竣工圖，消防、燃?xì)獾裙こ碳暗叵鹿芫W(wǎng)竣工圖 （ 9） 房屋、消防、燃?xì)饪⒐を?yàn)收證明書 （ 10） 主要材料質(zhì)量保證書，新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書，水、電、消防等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書及設(shè)備技術(shù)資料 （ 11） 漿、混凝土塊試壓報(bào)告 （ 12） 綠化