【文章內(nèi)容簡介】 符合標(biāo)準(zhǔn)的項目，提出書面的《物業(yè)驗收整改通知書》，返回給移交單位，并在規(guī)定時間內(nèi)由移交單位或工程施工單位進(jìn)行整改。 3）對驗收中的單獨設(shè)備進(jìn)行試運轉(zhuǎn)驗收。主要驗收設(shè)備的安裝質(zhì)量和運轉(zhuǎn)中設(shè)備的主要技術(shù)指標(biāo)，對不符合指標(biāo)的，及時提出書面意見，要求移交單位組織設(shè)備制造廠或施工單位重新調(diào)試，要達(dá)到規(guī)定的要求。 4） 預(yù)驗收后形成一份預(yù)驗收報告，交公司總經(jīng)理審查。 物業(yè)的正式驗收。 預(yù)驗收中提出的項目落實后，驗收小組要進(jìn)行檢查、驗證，如整改合格，則進(jìn)行正式的物業(yè)驗收。 1）物業(yè)的實物驗收，做到三符合：一是圖紙與設(shè)備規(guī)格型號、數(shù)量符合；二是工程的主 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 要設(shè)備的實際安裝位置與設(shè)計安裝位置符合；三是設(shè)備包括連接的整個系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計的功能符合。驗收結(jié)果記錄在《驗收交接記錄表》中。 2）對物業(yè)的其他公共配套設(shè)施進(jìn)行驗收，重點放在預(yù)驗時已記錄在案的問題方面，其結(jié)果也記錄地《驗收交接記錄表》中。 3）各專業(yè)人員根據(jù)驗收后的情況，寫出單項工程驗收報告。 驗收小組根據(jù)單項驗收報告，作出綜合性評定及意見書，并將驗收報告送公司總經(jīng)理審批。 4）公司總經(jīng)理代表物業(yè)的接收單位，同物業(yè)的交接單位進(jìn)行正式移交。物業(yè)管理公司會同開發(fā)單位、施工單位、施工監(jiān)理單位簽字生效，并將全部資料收歸存檔。 第三節(jié) 物業(yè)管理的資料移交 物業(yè)接管時有三個方面的資料需要移交，一是產(chǎn)權(quán)方面的資料，二是技術(shù)方面的資料，三是開發(fā)商對樓盤原有的內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)及銷售部門承諾的優(yōu)惠條件方面的資料的移交。 產(chǎn)權(quán)方面的資料。 1） 項目批準(zhǔn)文件； 2） 用地批準(zhǔn)文件； 3） 建筑執(zhí)照； 4） 拆遷資料； 5） 業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、位置、建 筑面積清單。 技術(shù)方面資料。 1）竣工圖，包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙； 2）地質(zhì)勘察報告； 3）工程預(yù)決算分項清單； 4）圖紙會審記錄； 5）竣工驗收證明書； 6） 工程合同及開、竣工報告； 7） 工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單位（包括質(zhì)量事故處理記錄）； 8） 隱蔽工程驗收簽證； 9） 沉降觀測記錄； 10） 設(shè)備及主要建材的質(zhì)量保證書或合格證書以及供水、供暖、管道煤氣的試壓報告。 開發(fā)商對樓盤原有的裝修標(biāo)準(zhǔn)及承諾的優(yōu)惠條件資料。 1） 內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)資料； 2） 承諾的優(yōu)惠條件。 第四節(jié) 物業(yè)接管驗收的標(biāo)準(zhǔn)和檢驗方法 物 業(yè)接管驗收的標(biāo)準(zhǔn)主要是根據(jù)建設(shè)部 1991 年 7 月頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主的合理要求。下面介紹一些主要標(biāo)準(zhǔn)及檢驗方法。 地基、梁、柱、板主體： 1） 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 開裂或相鄰房屋的損壞； 2） 鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范的規(guī)定值。 3） 按圖紙設(shè)計逐間檢查，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位及非收縮性裂縫； 4） 無鋼筋外露。 頂棚： 1） 抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮； 2） 無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬。 墻面： 1） 抹灰面平 整，面層涂料均勻，無漏刷，無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬。 2） 塊料（如磁磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂縫、損傷，色澤一致，對縫線條順直，對縫砂漿飽滿，線條順直。 3） 水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻，無空鼓，無裂縫，無起泡等缺陷。 4） 衛(wèi)生間地面?？捎靡韵?2 種檢查方法檢驗：一是向地面沖倒水，觀察水流是否準(zhǔn)確到地漏，不應(yīng)有積水、倒泛水；二是封閉地漏，灌水浸泡地面 24 小時，第二天到樓下檢查樓面應(yīng)無滲漏。 門窗： 1） 開啟自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固，無晃動和裂縫出現(xiàn)；目視零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲 變形； 2） 從室內(nèi)輕搖晃門鎖與門連接牢固，開啟靈活； 3） 木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形； 4） 單指輕擊玻璃安裝牢固，無輕微晃動現(xiàn)象；玻璃膠縫密實，玻璃面層無裂縫，無損傷和刮花痕跡。 5） 窗臺泛水正常，無向室內(nèi)倒流缺陷?？蛇x擇以下檢查方法：先關(guān)緊所有窗戶，從頂層房間窗戶自上向下均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r逐間檢查每個窗臺是否有水滲入。 樓梯、扶手： 1） 砼結(jié)構(gòu)的樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無外露； 2） 鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯：用力輕搖無晃動，安裝牢固；鋼筋無銹蝕，無彎曲；木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面 光滑，無扎手。 開關(guān)： 1） 安裝牢固，目視蓋板無損壞； 2） 開關(guān)靈活，開啟接觸效果良好。 照明燈具： 1） 輕碰燈具無輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無損； 2） 打開所有燈具，檢查電源接通是否政黨灑具發(fā)光是否正常； 3） 樓內(nèi)公共照明全部接通連續(xù)工作 3 天，統(tǒng)計有多少自然損壞的。 供水系統(tǒng)： 1） 安裝牢固不能搖動，管道（尤其是接頭）完好無損，無滲漏水，無銹跡； 2） 水龍頭和水閥：打開水閥，流水暢通，無漏水；關(guān)緊水龍頭，無漏水。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 排污管道（含塑料管）： 1） 安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全； 2） 從樓上各排水 口注水，樓下目視管道接口密實無滲水，樓下排水暢通無堵塞； 3） 鑄鐵管：灌水后滲漏水，表面無銹跡，無裂紋，面層油漆均勻。 衛(wèi)生潔具： 1） 安裝牢固，外面完好無損，面層無污漬和刮花痕跡； 2）灌水后排水口接口密實，無滲水，接水軟管無銹跡； 4） 便器：水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通。 第五節(jié) 配套工程完善和遺留問題改造時的管理？ 工程完善是指開發(fā)建設(shè)單位在房屋本體工程竣工并進(jìn)行竣工驗收后，才進(jìn)行的部分公共配套設(shè)施的工程完善，如游泳池、網(wǎng)球場等娛樂設(shè)施的完善或樓道燈改造等。 工程遺留問題是指竣工驗收和樓宇使用 過程中，發(fā)現(xiàn)的安全隱患、使用建筑材料不合格、設(shè)計無法達(dá)到使用要求、保修無法解決等的設(shè)計缺陷等方面的工程質(zhì)量問題。 物業(yè)部對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職責(zé)，指定專人作好協(xié)調(diào)工作。對發(fā)現(xiàn)的遺留問題，及時向管理處經(jīng)理匯報，并作好與開發(fā)建設(shè)單位的聯(lián)系工作。在進(jìn)行工程完善和遺留問題的改造時，要加強施工現(xiàn)場的管理，具體有兩種不同情況的管理： 在業(yè)主（租戶）未入伙之前的施工管理。 1） 分清責(zé)任范圍，物業(yè)部指定專人與施工隊保持聯(lián)系，協(xié)調(diào)解決交叉工作的矛盾，以確保已接管房屋和設(shè)施的完好。 2） 配合施工隊的用水、用電，要求施工隊進(jìn)出場有序（ 必要時可簽訂合同）。 3） 限制施工隊的活動范圍，不許到施工現(xiàn)場以外區(qū)域活動。 在業(yè)主（租戶）已入伙之后進(jìn)行施工時，除按上面第（ 1）條規(guī)定執(zhí)行以外，還必須加強以下工作的管理： 1） 限制噪音施工時間，確保業(yè)主（租戶）的工作與休息。 2） 嚴(yán)禁施工人員穿拖鞋及袒胸露臂，嚴(yán)禁吸煙。 3） 施工單位必須提前把安全負(fù)責(zé)人、施工人員名單交物業(yè)部，辦理臨時出入證，施工完畢將證交回。 4） 增強保安力量，加強對施工人員的管理監(jiān)督，避免給已入伙的業(yè)主（租戶）帶來安全隱患。 5）施工隊離場前，必須到物業(yè)部申請“放行條”，經(jīng)有關(guān)人員核查無 誤并簽名后，施工隊方可撤離。 第六章 物 業(yè) 部 工 作 規(guī) 程 第一節(jié) 前臺接待工作規(guī)程 目的 規(guī)范總臺的工作程序，更好的為住客服務(wù)。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 適用范圍 管理處物業(yè)部總臺的接待事項的管理。 職責(zé) （ 1） 管理處主任負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查此規(guī)程的執(zhí)行落實情況。 （ 2） 物業(yè)部主管負(fù)責(zé)組織此規(guī)程的執(zhí)行落實。 （ 3） 物業(yè)部前臺文員負(fù)責(zé)執(zhí)行落實此規(guī)程。 工作規(guī)程 （ 1） 接待 1）客人來訪：當(dāng)客人進(jìn)入管理處時，前臺文員應(yīng)放下手頭工作，起身相迎，并問候、讓座、斟水。耐心 聽取來訪者有何問題需解決，禮貌回答客人的提問，如屬投訴，則按《住戶投訴處理規(guī)程》處理，并做好解釋工作。 2）電話來訪：鈴響三聲內(nèi)接電話，首先問候，然后詢問來電者需要什么幫助，耐心聽取，并把相關(guān)內(nèi)容記錄在 住戶來訪 /來電登記表 上記錄下來電者的姓名、所屬單元、電話號碼，禮貌應(yīng)答，如屬投訴，則按《住戶投訴處理規(guī)程》處理，做好解釋工作。 3）在接待過程中，如遇不清楚的問題，應(yīng)問清楚相關(guān)部門再回答住戶，切忌憑感覺說話。 4）對住戶提出的不合理要求，要善言解釋，以免存疑，并知會物業(yè)部主管做 好回訪工作。 5）作為對講機控制中心，當(dāng)聽到呼叫人員 CALL 兩聲以上而未見有應(yīng)答或雙方信號不清聽不清時，應(yīng)及時接駁，傳達(dá)信息。 證件辦理： （ 1） 住戶證辦理 1）物業(yè)組文員應(yīng)首先了解前來辦證者是否該單元業(yè)主，查驗其相關(guān)證件，如非業(yè)主，則需其出示有業(yè)主親筆簽名的委托證明書（證明書上附有業(yè)主身份證復(fù)印件、前來辦證人的姓名、身份證號碼）及前來辦證人的身份證，核實無誤后方可給予辦理，最后將 證件號、持證人姓名、辦證日期登記在“住戶聯(lián)絡(luò)資料表”上，并將辦證人的身份證 2）復(fù)印存檔。 3）辦證人需提供一張近期證件照進(jìn)行辦證。 4）免費辦理。 （ 2）租戶證辦理 1）由承租戶帶齊相關(guān)資料（租賃合同、租賃合同補充協(xié)議、身份證、承租人近期證件照 一張）到管理處，文員查核上述資料無誤后，通知承租戶到財務(wù)部繳交費用（每張證押金 10元，工本費 5 元），并復(fù)印上述資料進(jìn)行存檔，承租戶憑財務(wù)部收據(jù)方可領(lǐng)取 租戶證。文員需將每張證件的號碼、持證人姓名、身份證號碼、租賃日期登記在“住戶聯(lián)絡(luò)資料表”上，并填寫《出租單元一覽表》。 2）每張租戶證的最長期限為一年，逾期續(xù)辦。在租賃期內(nèi)續(xù)辦時持證人憑過期租戶證， 交納 2 元工本費即可辦理。 3）到期不再續(xù)租的承租戶，憑租戶證及押金收據(jù)到管理處前臺辦理退押金手續(xù)，文員收回其租戶證，并在收據(jù)上注明已收回租戶證數(shù)量，承租戶方可憑收據(jù)在財務(wù)部退取租戶證押金。 （ 3） 臨時出入證辦理 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 1）凡屬臨時出入本公司管轄范圍的裝修人員均需辦理臨時出入證。 2）由業(yè)主帶領(lǐng)需辦證的人員 (持本人身份證、本人近期證件照一張 )到管理處辦理。文員查驗上述證件無誤后，復(fù)印留底，并讓辦證人到財務(wù)部繳交費用（每證押金 10 元，工本費 5元），辦證人憑財務(wù)部收據(jù)方可領(lǐng)證。文員需將每張證件的號碼、持證人姓名、身份證號碼 、出入期限登記在“裝修申請表”上。 3）每張裝修臨時出入證的最長期限為 3 個月，逾期續(xù)辦。工本費 5 元 /證。 需退回裝修臨時出入證的人員，持臨時出入證及其收據(jù)到財務(wù)部辦理退押金手續(xù)。 第二節(jié) 住戶管理工作程序 1. 目的 規(guī)范住戶的管理，保證住戶能得到優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)。 2. 適用范圍 本公司所管轄物業(yè)的住戶管理工作。 3. 職責(zé) （ 1）物業(yè)助理負(fù)責(zé)所管區(qū)域住戶的聯(lián)系、溝通及住戶檔案的管理工作。 （ 2）物業(yè)組文員負(fù)責(zé)住戶檔案的管理工作。 （ 3）物業(yè)部主管負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查落實執(zhí)行情況。 4. 工作規(guī)程 （ 1） 物業(yè)助理 A、物業(yè)助理應(yīng)熟悉所負(fù)責(zé)轄區(qū)的住戶入住情況，力爭能清楚各住戶的姓名、生活習(xí)慣及常住情況。 B、當(dāng)接到住戶的報修（有償服務(wù)）時，應(yīng)了解報修的項目，派單至工程部，由工程人員向住戶報出單價，住戶認(rèn)可后，由工程部人員負(fù)責(zé)實施維修及收費，物業(yè)助理不定時回訪該住戶是否滿意。 （ 2） 文員 A、對凡已收樓業(yè)主的資料進(jìn)行分幢、分層、分單元存放入資料柜中，并將業(yè)主的資料輸入電腦保存（電腦須加密碼）。 B、保證已收樓業(yè)主資料的有效性，對失效的業(yè)主資料，應(yīng)及時通知相關(guān)人員更改補充。做好業(yè)主資料的保密 工作，未經(jīng)業(yè)主同意，不得私自向任何人透露業(yè)主資料，以保障業(yè)主的權(quán)利。 （ 3） 物業(yè)部主管 A、經(jīng)常地、主動地上門作詢訪工作，詢問住戶有什么事項需要幫助解決處理的，及時幫 助解決，無法解決的可作解釋或向上級主管報告。 B、當(dāng)接到住戶的投訴時，應(yīng)及時地到住戶單位了解住戶投訴的事項，并需清楚此事項的 責(zé)任，同時向住戶解釋本公司的處理方法，并需跟進(jìn)（按照《投訴處理規(guī)程