探討當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀與對策-wenkub
2023-04-22 23:10:01 本頁面
【正文】 管理后才反映出來，因此業(yè)主意見強烈，物業(yè)公司代人受過。下面舉一個典型案例。有關(guān)調(diào)查表明，買房時，人們在關(guān)心房價、位置、居住環(huán)境之后，最關(guān)心的問題就是房屋的企業(yè)物業(yè)管理。房地產(chǎn)在開發(fā)階段，尤其是設(shè)計、建設(shè)時期，一點點的疏忽或遺漏，都會給后面的企業(yè)物業(yè)管理帶來長久的煩惱。在這種背景下，探討和分析我國企業(yè)物業(yè)管理及其發(fā)展問題顯然具有重要的現(xiàn)實意義。本文簡要介紹了房地產(chǎn)與企業(yè)物業(yè)管理的關(guān)系，通過對我國房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀的分析，提出了解決的辦法，即提前介入、規(guī)?；?、市場化、注重企業(yè)物業(yè)管理的自身建設(shè)等。 一、房地產(chǎn)開發(fā)與企業(yè)物業(yè)管理互補作用 房地產(chǎn)開發(fā)是企業(yè)物業(yè)管理的基礎(chǔ) 企業(yè)物業(yè)管理是建立在對特定物業(yè)之上的管理，是對已經(jīng)形成并投入使用的場地和設(shè)施的管理，而這些場地和設(shè)施是由房地產(chǎn)開發(fā)商所形成的。比如物業(yè)對建設(shè)情況不了解，遇到維修等問題時會處理困難，更重要的是，如果房地產(chǎn)的配套設(shè)施不全或建筑施工質(zhì)量問題如公寓樓沒有足夠的停車車位；大樓內(nèi)的電梯質(zhì)量差；樓內(nèi)沒有電視接收共用天線或閉路電視裝置等。如果企業(yè)物業(yè)管理得好，必然會解除消費者的后顧之憂，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展。李先生購買了某小區(qū)的一套住宅，購買時發(fā)展商承諾企業(yè)物業(yè)管理費為1元/平方米，并有管道煤氣，24小時熱水供應(yīng)等配套設(shè)施，且寫進(jìn)了購房合同中。（2）企業(yè)物業(yè)管理價格、法規(guī)意識淡薄。這種現(xiàn)象在中小城市尤其突出。 對企業(yè)物業(yè)管理的認(rèn)識模糊 企業(yè)物業(yè)管理是指企業(yè)物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律和管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán)，運用和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)，從事對物業(yè)及其周圍環(huán)境的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營，并為使用人提供多方面的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟(jì)效益。然而，許多房地產(chǎn)企業(yè)單位，對企業(yè)物業(yè)管理的概念認(rèn)識不甚清楚，許多原來的房產(chǎn)管理機構(gòu)換個牌子就成了企業(yè)物業(yè)管理公司，不正規(guī)必然落后，目前我國多數(shù)企業(yè)物業(yè)管理公司達(dá)不到正常的經(jīng)營規(guī)模。其中還有很多是由國有企業(yè)、行政事業(yè)單位的房管所或后勤管理部門轉(zhuǎn)制過來的，仍然運用國企優(yōu)勢，尚未真正建立起社會化、專業(yè)化、市場化的企業(yè)物業(yè)管理新體制。但是，目前除少數(shù)城市外，絕大多數(shù)城市的企業(yè)物業(yè)管理市場尚未形成，仍由主管部門或開發(fā)企業(yè)委派或指派企業(yè)物業(yè)管理，這種封閉的自我保護(hù)式管理方式，不僅有礙企業(yè)物業(yè)管理市場的培育和發(fā)展，而且使得被委派或指派的企業(yè)物業(yè)管理難以產(chǎn)生危機感和緊迫感，進(jìn)而不能更好服務(wù)于使用人。企業(yè)物業(yè)管理的提前介入，一方面有利于設(shè)計的優(yōu)化和房屋建設(shè)質(zhì)量的提高；另一方面企業(yè)物業(yè)管理者與住房消費者時刻保持緊密聯(lián)系，據(jù)此不斷修整市場定位，使管理方式更鮮明，更有利，更規(guī)范，更好的為住戶服務(wù)。達(dá)到規(guī)模經(jīng)營。 很顯然，目前房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理公司、開發(fā)商之間有很多矛盾。好的企業(yè)物業(yè)管理取決于四大要素：誠信的開發(fā)商、配備完善的物業(yè)、素質(zhì)高的業(yè)主、負(fù)責(zé)高效的物管公司，四者缺一不可，相信要我們大家共同努力，高素質(zhì)的生活、工作環(huán)境一定能在不久的將來實現(xiàn)。近年來隨著房地產(chǎn)浪潮的掀起，房地產(chǎn)物業(yè)管理的發(fā)展也是生氣勃勃，但是與房地產(chǎn)物管行業(yè)迅猛上升的數(shù)量不相稱的是其令人堪憂的質(zhì)量，物管行業(yè)質(zhì)量的好壞將會極大的影響我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的認(rèn)識和對物業(yè)管理的重視程度，直接影響和決定了后續(xù)物業(yè)管理的水平。由于物業(yè)管理在房屋建成后提供著良好的售后服務(wù)，因而其對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又起到了有效的促進(jìn)作用，并成為對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著積極促進(jìn)作用的一個重要產(chǎn)業(yè)。我國物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題（一）物業(yè)管理缺乏專業(yè)人才目前我國的物業(yè)管理行業(yè)還是一種勞動密集型行業(yè)，從業(yè)人員素質(zhì)不高，教育培訓(xùn)體系未能建立，職業(yè)化隊伍尚未形成。（三）物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小，缺乏規(guī)模效應(yīng)隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量急劇增多，但“小、散、亂”的現(xiàn)象和諸侯割據(jù)狀況十分明顯，多數(shù)物業(yè)管理公司達(dá)不到正常的經(jīng)營規(guī)模，物業(yè)管理相對成本高，經(jīng)濟(jì)效益低，部分企業(yè)甚至出現(xiàn)了嚴(yán)重虧損等問題。然而在目前的實際運作中，業(yè)主委員會的維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)的作用并沒有體現(xiàn)出來。完善我國物業(yè)管理的對策與建議（一）建立高素質(zhì)、專業(yè)化的物業(yè)管理人才隊伍我國目前的物業(yè)管理從業(yè)人員已逾200多萬人，但其中80％是從事基礎(chǔ)工作的專業(yè)技術(shù)人員，管理人員嚴(yán)重缺乏。（二）物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)走規(guī)?；?jīng)營之路針對我國目前物業(yè)管理行業(yè)“小、散、亂”的現(xiàn)象
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